臺灣高等法院八十八年度上更㈠字第三七七號

臺灣高等法院民事判決　八十八年度上更㈠字第三七七號

上訴人

巨長開發有限公司

法定代理人

鄧賢武

訴訟代理人

邱六郎律師

被上訴人

甲○○○ 住台北市市○○道○段一六二號八樓之一

訴訟代理人

吳啟孝律師

複代理人

范惇律師

右當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國八十七年二月二十四日臺灣臺北

地方法院八十六年度訴字第三二一八號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回

更審，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

壹、聲明：求為判決：

一、原判決廢棄。

二、右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）三百三十萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

三、願供擔保，請准宣告假執行。

貳、陳述：除引用原審判決書之記載外，補稱：

一、被上訴人於民國八十六年七月三十一日授權其夫呂瑞郎與上訴人簽訂房地產委任代理銷售契約書（下稱委任契約書），委由上訴人仲介出售被上訴人所有坐落臺北市市○段○○段第九○八、九○九號土地及其上門牌台北市○○○路一七三、一七五號一、二樓房屋（下稱系爭房地），呂瑞郎並依該委任契約之約定於同年八月四日交付系爭房地之所有權狀及上訴人之印鑑證明書予被上訴人。同年八月十二日呂瑞郎並代理被上訴人與訴外人鄭文雄訂立不動產買賣契約書（下稱買賣契約），被上訴人於買賣契約書訂立後至上訴人處，要求鄭文雄將其用以支付定金之五百萬元本票兌現，並因鄭文雄未依約兌現，向台北市警察局大同分局建成派出所備案，足認被上訴人確有授權呂瑞郎簽訂委任契約及買賣契約。又縱認未經授權，惟被上訴人明知呂瑞郎持其印章在其住處簽訂委任契約，而不為反對，依民法第一百六十九條規定，亦應負授權責任。即或不然，被上訴人事後一再要求鄭文雄兌現定金本票，顯係追認委任契約及買賣契約，依民法第一百七十條第一項規定，對被上訴人均應發生效力。

二、兩造簽訂委任契約之目的在上訴人受被上訴人之委任代為企劃銷售系爭房地，為民法第五百六十五條所定之居間，上訴人於約定期間內完成向委任人報告訂約之機會而為訂約之媒介，則無論買賣契約是否訂立於委任期間內，洵不影響居間之成立，上訴人即得依委任契約之約定請求給付報酬。況委任期間雖已過，被上訴人仍同意與上訴人所媒介之買主訂立買賣契約，自得依民法居間規定請求給付報酬。

三、上訴人只須媒介買主即完成委任契約義務，所有權移轉是買賣契約當事人委託代書辦理。如認上訴人有幫忙辦理所有權移轉手續之義務，上訴人同意核減報酬。

參、證據：除引用原審之立證方法外，補提：存證信函影本二紙為證，並聲請訊問證人葉松木，向台北市政府警察局大同分局建成派出所調取八十六年八月十六至十八日報案紀錄。

乙、被上訴人方面：

壹、 聲明：求為判決：

一、上訴駁回。

二、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

貳、陳述：除引用原審判決書之記載外，補稱：

一、上訴人係本於委任契約起訴，依該契約之內容觀之，其性質、仲介人權限、活動範圍及報酬給付時期與民法債篇所規定之居間、委任有別。故除當事人無特別約定，而性質上得適用民法相關規定外，解釋當事人之真意自應受契約文意之拘束而不得他求。本件委任契約上無被上訴人之簽名，非被上訴人所簽訂，係呂瑞郎無權代理所為。上訴人如主張被上訴人應負表見代理之責，應負舉證之責。

二、委任契約第二條明定委任期限及委任契約逾期自動失效，第五、八、十、十一條又有「委任期間」及「合約期限過後」雙方之權利義務之約定，顯見委任期限為契約重點，故受任人須於委任期限內完成仲介活動或特定行為，上訴人始有報酬請求權。而系爭買賣契約係於委任契約期滿後簽訂，上訴人未證明已收受定金之事實，亦無委任契約自動延長之情形，上訴人自無報酬請求權存在。又系爭房地係出售訴外人陳任和，非上訴人介紹之客戶，上訴人亦不得依委任契約第五條後段之約定請求服務費。

參、證據：引用原審之立證方法。

理由

一、上訴人主張：兩造於八十六年七月三十一日簽訂委任契約，被上訴人委由伊以一億一千萬元之價格居間銷售系爭房地，期限至同年八月八日止。伊於委任期限內覓得買主鄭文雄，並於同年月十二日訂立買賣契約，詎被上訴人拒絕依委任契約第六條約定給付售價百分之三即三百三十萬元之報酬予伊。又被上訴人辯稱未授權其夫呂瑞郎簽訂委任契約縱然是實，仍應依民法第一百六十九條規定負表見代理授權人之責任等情，依委任契約及居間法律關係，求為命被上訴人給付伊三百三十萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十六年九月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決。

二、被上訴人則以：委任契約為伊夫呂瑞郎無權代理伊所簽，伊不承認該契約效力，且嗣後買賣契約未有效成立，伊不負給付報酬之義務等語，資為抗辯。

三、經查，被上訴人之夫呂瑞郎於八十六年七月三十一日以被上訴人名義與上訴人簽訂委任契約，委由上訴人以一億一千萬元之價格仲介出售被上訴人所有系爭房地，委任期限自八十六年七月三十一日至同年八月八日止，報酬為系爭房地售價之百分之三，同年八月十二日呂瑞郎代理被上訴人與訴外人鄭文雄訂立買賣契約等情，有房地產委任代理銷售契約書、不動產買賣契約書可證（見原審證物袋原證

二、三）。被上訴人對於上開委任及買賣契約書之真正亦不爭執，惟辯稱：伊未授權呂瑞郎簽訂委任及買賣契約，呂瑞郎係無權代理，況買賣契約係預約尚未成立，嗣系爭房地亦非出售予上訴人介紹之人云云。茲應審究者為，呂瑞郎是否有權代理被上訴人簽訂委任及買賣契約？買賣契約是否有效成立？上訴人可否請求給付報酬？查：

㈠被上訴人與呂瑞郎係夫妻關係，委任契約書上「甲○○○」印章為真正，系爭買賣契約簽訂時，呂瑞郎並依據委任契約書第四條約定，交付被上訴人之印鑑證明書三張、系爭房地所有權狀三份、房屋稅單一張、土地稅單一張予代書葉松木，為被上訴人所不爭執【見本院上更㈠卷二三頁反面】，並經證人葉松木證述：「．．呂瑞郎把買賣一切資料帶來，有買賣、所有權狀印章、戶口謄本、印鑑證明、．．」「呂瑞郎說他可以全權處理」等語明確【見本院上字卷四六頁反面、上更㈠字卷四六頁反面】，復有上訴人提出之上開印鑑證明等資料及葉松木立具之收據在卷可資佐證（見原審卷二八─三八、六四頁）。嗣被上訴人於買賣契約書訂立後至上訴人處，要求訴外人鄭文雄將其用以支付定金之五百萬元本票兌現，並因鄭文雄未依約兌現，向台北市警察局大同分局建成派出所備案等情，業據證人葉松木證稱：「．．第一次他（即呂瑞郎）拿的是本票，第二次因為要拿現金五百萬元，他太太（即被上訴人）有來，他太太知道他先生要賣這房子，他太太有同意。」（見本院上字卷四六頁反面），「買受人鄭文雄有簽發一張面額五百萬元的本票，將該本票委由巨長開發公司（即上訴人）保管，並約定買受人鄭文雄於三日內帶現金五百萬元來換現金。」「．．呂瑞郎及甲○○○常常來公司鬧，要求拿訂金。我幫忙找鄭文雄拿現金來換，但鄭文雄都不出面，也不拿現金五百萬元來換本票。」「有見過被上訴人。因事後他有到上訴人公司要求領取與鄭文雄買賣契約訂金五百萬元。」「因為她有到巨長公司要拿訂金五百萬元。」「有這回事（指向派出所備案之事）」等語【見本院上更㈠字卷四七─四九頁】，另證人婁良忠亦證稱：「．．當時我在上訴人公司，而上訴人公司老板有介紹說一個是買主，他們（即被上訴人）夫妻二人是賣主．．」等語在卷可憑（見本院上字卷四七頁反面、四八頁）。呂瑞郎係被上訴人之夫，其代理被上訴人所簽訂之委任契約書上被上訴人之印章為真正，既如前述，依最高法院三十七年上字第八八一六號判例意旨，應推定為被上訴人授權行為，而被上訴人並未舉證證明係呂瑞郎盗蓋，嗣呂瑞郎代理被上訴人簽訂系爭買賣契約，收受五百萬元之訂金本票，並交付被上訴人之印鑑證明及系爭房地之所有權狀予代書葉松木，被上訴人更於買賣契約簽訂後與其夫同至上訴人處要求買主鄭文雄依約將其支付訂金之五百萬元本票兌現為現金，而無證據證明當時被上訴人曾否認買賣契約訂立之效力，應認呂瑞郎代理被上訴人簽訂委任契約及買賣契約係經被上訴人授權。退一步言，縱認未經授權，亦應因被上訴人之承認而生效力。證人鄭文雄雖證稱：「．．被告主動打電話找我，開始在電話中有說她先生去簽的契約，她並不知情，我問她是否要賣，她說她先生簽的，簽的太草率不太同意，我告訴她她的債務已太多，我跟被告是鄰居，她說既然這樣，那買賣就不算，我也同意。．．」等語（見原審卷五一頁），然依其所述，足見被上訴人與鄭文雄通電話當時，雙方均已無意履行契約，應係在被上訴人前往上訴人處要求兌換現金之後，故鄭文雄證言，尚不能為被上訴人有利之證據。被上訴人執此辯稱未經授權委任契約及買賣契約對其不生效力云云，尚不足採。

㈡次查，系爭買賣契約開宗明義載明為「不動產買賣契約書」，於第二條約定「前項買賣價款經雙方議定後，甲方（即買主鄭文雄）應照下列日期給付，．．㈠本約成立同時甲方即付新台幣伍佰萬元正，作為買賣價款之壹部。㈡第二次價款於民國八十六年八月十九日付新台幣伍佰萬元。㈢第二次價款於民國八十七年三月十五日前付新台幣尾款全部付清。」，第九條約定「乙方（即被上訴人）若未能於民國八十七年三月十五日以前將買賣房屋全部謄空點交與甲方管理者，每逾壹天乙方應按買賣總價款千分之一計算補貼與甲方作為損害金，乙方不得異議。」，第十條約定「本約成立後雙方應均照約履行，萬一甲方違約未能如期付款或者，其所付款項無條件由乙方沒收並同意解除本約，若乙方反悔不賣或背約不能履行時，乙方應將所收款項全部加一倍於違約日起十天內返還與甲方作為違約金並解除本約，各不得異議。」，已就買賣總價款、價金給付之方法、交屋期限、違約之處罰等載明，代書葉松木亦證稱：「．．如是草約，我應會寫預定，所以是正式的契約。」（見本院上字卷四七頁），足證買賣契約已成立，被上訴人主張係預約云云，亦不足採。

㈢委任契約第二條約定「雙方同意委任期限自八十六年七月三十一日至同年八月八日止，逾期未企劃銷售本約自動失效，期限內本公司若收受買方訂金，不論該買賣契約簽定，本約自動延長十五天。」，本件買賣契約於八十六年八月十二日訂立，同日收受五百萬元訂金，固在原約定之委任期限屆止之後，惟買賣契約係在上訴人公司與上訴人居間媒介之鄭文雄簽訂，被上訴人並依委任契約第二條約定提出印鑑證明、房地所有權狀、戶籍謄本及稅單等資料予代書辦理過戶手續，顯見被上訴人同意將期限延至買賣契約簽訂時，上訴人依委任之意旨居間完成被上訴人與鄭文雄間就系爭房地所為之買賣契約，自得依約定請求給付報酬。

四、依委任契約第六條約定，上訴人之報酬固係以系爭房地售價之百分之三計算，惟該條後段復約定「．．乙方（即上訴人）應於收到服務費後仍繼續服務到甲方（即被上訴人）收清尾款，始終止契約關係。」，第七條亦約定「．．乙方應於收到服務費後仍繼續服務到交屋，始終止契約關係。」，有委任契約書可參，故上訴人應盡之義務，除買賣契約之簽訂外，尚須協助買賣雙方價金之給付，辦理所有權移轉手續、房屋之交付等，而上訴人僅媒介雙方簽妥買賣契約，買主所支付之定金本票屆期未兌現，其餘買賣價金均未給付，更遑論其餘上訴人應盡之義務，本院審酌上開情形，認上訴人之報酬以八十萬元為適當，逾此部分之請求，即無理由。

五、綜上所述，上訴人本於委任契約，請求上訴人給付八十萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十六年九月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人其餘請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合。又本件所命被上訴人給付之金額，未逾一百萬元，被上訴人依法不得上訴最高法院，上訴人就改判部分聲請宣告假執行，即無必要，原判決駁回此部分假執行聲請之理由雖有不同，但結果相同，仍應予維持。上訴意旨聲明廢棄原判決各該部分，為無理由，應駁回其上訴。

六、兩造其餘之攻擊、防禦方法，均無礙於前開判決結果，無逐一論述之必要，附此敍明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。

民事第五庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

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