八十八年度重上字第三九八號｜民事：返還房屋｜裁判日期：89 年 03 月 20 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　八十八年度重上字第三九八號上　訴　人　　甲○○ 訴訟代理人　　林清源律師複代理人　　　莊乾城律師被上訴人　　　丁○○　　　住台北縣淡水鎮○○路一二二巷十三弄五號兼特別代理人　乙○○　　　住台北縣淡水鎮○○路一二二巷十三弄五號被上訴人　　　丙○○　　　住台北縣淡水鎮○○路一二二巷十三弄五號右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國八十八年八月九日臺灣士林地方法院八十七年度重訴字第三五○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄。被上訴人等應自台北縣淡水鎮○○路一二二巷十三弄五號房屋遷出，被上訴人丁○○ 及丙○○應交付該建築物與上訴人。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。本判決於上訴人以新台幣貳佰萬元為被上訴人預供擔保後得假執行，但被上訴人如於假執行程序實施前以新台幣陸佰萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。事實甲、上訴人方面：一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人等應自台北縣淡水鎮○○路一二二巷十三弄五號房屋遷出，被上訴人丁○○及丙○○應交付該建築物。㈢上訴人願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠系爭房地本來就有抵押權登記，第一順位債權人是第一商業銀行股份有限公司（以下簡稱一銀）最高限額新臺幣（下同）三百萬元抵押權，第二順位債權人為李粉最高限額二百萬元抵押權。八十五、六年間，被上訴人等無力繳納利息及分期付款，已遭債權人透過法院查封六度減價拍賣中，當時拍賣底價約六百萬左右，被上訴人等自認市價應有一千萬元以上，不過無人認同。被上訴人等向代書呂芳耿求助，希望呂芳耿能抵擋法院拍賣，經呂芳耿了解後，除了還錢外別無他途，不過乙○○沒有錢，連利息都繳交不起，呂芳耿找到上訴人甲○ ○，由甲○○代為清償對李粉的債務，代繳銀行所積欠之本息，同時將房地以六百萬元讓與甲○○。事後查出訂約當時法院公告拍賣價格為四百九十八萬元，雙方當時協議⒈由甲○○代償對李粉的債務（用債權讓與的方式處理），代繳銀行利息，如此法院便可以撤銷查封，停止拍賣。⒉被上訴人以六百萬元價金預售與上訴人，預售期間為八個月，也就是上訴人幫忙以八個月為限。⒊初估代替清償李粉抵押權、代償銀行利息、撤銷強制執行等約計二百六十萬元，所以預售房地契約書頭期款為二百六十萬元，如果八個月內被上訴人清償二百六十萬元，被上訴人得選擇不出售房地。㈡依合約書之約定，六百萬元分三次付款，第一次付款包括給付李粉二百萬元及訴訟費用與利息（含一銀之二十萬九千六百元），第二次款一百四十五萬元由上訴人代繳土地增值稅，第三次款一百九十五萬元清償一銀之貸款。而實際支出金額如下： 1.李粉 2,000,000.00 少100,000.00（與合約書 2.第一商業銀行已欠 251,200.00 多 50,240.00 相較） 3.第一商業銀行代為清償 2,060,479.00 多110,479.00 4.第一商業銀行違約金、利息 66,265.00 多 66,265.00 5.第一商業銀行訴訟費用 15,429.00 多 15,429.00 6.土地增值稅 1,414,512.00 少 35,488.00 7.前應由被上訴人繳交之欠稅 27,591.00 多 27,591.00 8.代墊款利息二百萬八個月 133,333.00 9.處理費用及代書費用 31,191.00 虧 74,516.00 0.前項虧損扣除已收取之六萬元扣已付60,000.00 代書費用尚虧損 14,516.00 ------------------------------------------- 合計 6,000,000.00 1.自87.05.起無法使用房屋之損害約 180,000.00 以上總計上訴人約虧損三十餘萬元。㈢八十七年一月二十日以後，經上訴人以存證信函催告，被上訴人表示無力返還二百六十萬元，被上訴人等同意依契約移轉所有權，所以拖延至八十七年四月份始辦理房地移轉登記。㈣本件相關證據： ⒈李粉收據，證明李粉收取二百萬元。 ⒉被上訴人丙○○及丁○○所簽發之二百萬元本票，原本由李粉交給上訴人，現原本由上訴人保存，該本票與抵押權為一套的文件。⒊李粉所出具的切結書，同意移轉抵押權，及如需補印章或資料，應無條件配合，其上有李粉親自簽名及加蓋印鑑章。 ⒋台灣士林地方法院八十五年度拍字第五三號民事裁定，李粉對丙○○及丁○ ○實行抵押權之裁定，原本由李粉交付上訴人。 ⒌李粉對丙○○、丁○○撤回強制執行聲請狀，由蔡經博律師準備，此份為備份，另一份已送法院。 ⒍對一銀匯款條及收據三張，匯款條金額175,840.00，三張收據各 25,120.00 合計251,200.00也就每期 25,120.00被上訴人已欠銀行十期，於訂約時只預計八期，依契約第三條第三款自86.6.20.起至移轉前應由被上訴人繳納，被上訴人不肯繳納，最後由上訴人多繳兩期50,240.00。 ⒎土地增值稅兩張各707,256.00（因丙○○及丁○○兩人，故為兩張），合計 1,414,512.00。 ⒏被上訴人前所積欠稅金由上訴人代為繳納，稅單五張，金額分別為（含滯納金的罰款）：3,320.00，2,197.00，3,370.00，3,31 4.00，15,390.00以上合計27,591.00。依契約此舊欠稅應由被上訴人繳交，惟被上訴人拒繳，上訴人不得不代為繳納，否則無法移轉所有權。 ⒐原訂私契影本見第一審卷第八頁，可以對照，證明上訴人所陳屬實。 ⒑第一銀行代償證明書影本，見第一審卷第三十四頁，其上記載代償金額包括本金2,060,479.00，利息違約金66,265.00，訴訟費用15,429.00以上三筆合計2,142,173.00，於定約時約定此金額為1,950,000.00結果由上訴人虧損負擔差額，否則銀行不願意塗銷抵押權。 ⒒台灣士林地方法院民事執行處八十五年度民執強字第三二二六號卷宗，得證明： ⑴已經是六次減價拍賣。 ⑵最後以債權人李粉撤回強制執行聲請結案。 ⑶李粉撤回強制執行聲請狀。 ⑷最後一次拍賣公告價額約六百萬元。 ⑸於該強制執行中被上訴人均未主張丁○○心神喪失。㈤被上訴人丁○○未心神喪失： ⒈雖馬偕紀念醫院診斷證明書及八十七年十二月四日馬院醫精字第八七一九七三號函上載八十四年四月二十五日至八十七年十一月十一日在本院精神科治療，有自言自語、失眠、社會性退縮、現實感扭曲和奇異行為，經診斷為精神分裂症，其精神狀態已達心神喪失等語，經詳細調查，丁○○於八十四年四月二十五日至同年六月七日、及同年八月十七日至同年月二十五日因精神分裂病入院治療，達心神喪失程度，但只在發作時間歇性失控，八十六年五月二十日前後，未至院治療，未能確定是否心神喪失。⒉八十五、六年間丁○○經常單獨騎機車外出，既能單獨騎機車外出，應無心神喪失情形。 ⒊丁○○八十六年於仰恩協進護理專業中心工作，八十七年於美壽多股份有限公司及家福股份有限公司台北淡水分公司工作，領有薪資，有財政部台灣省北區國稅局淡水稽徵所八十八年十一月六日北區國稅淡水徵字第八八０七七五一六號函可憑，既然可外出工作，八十六年訂約時應無心神喪失情形。 ⒋八十五年七月二十三日法院執行處法官到現場查封，在場者只有丁○○一人，對答如流，毫無精神病狀，並於筆錄上簽名，足證丁○○未心神喪失。乙、被上訴人方面：丙○○未於言詞辯論期日到場，據其提出之書狀與丁○○、乙○○同。一、聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，被上訴人願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人僅於買賣契約上蓋章未簽名。㈡系爭房屋為透天厝三樓半之別墅型房屋。㈣接獲呂芳耿廣告連絡呂芳耿而認識上訴人。㈤呂芳耿偕同上訴人至被上訴人住所，見被上訴人丁○○在屋內胡言亂語，呂芳耿提出老人養護所名片表示可攜至其養老院看護，足證上訴人訂約前已知被上訴人丁○○罹患精神分裂症。㈤上訴人賺取重利，被上訴人僅欠李粉二百萬元，買賣契約約定八個月內應返還二百六十萬元，即可解除契約，利息高達百分之四十五。㈥上訴人廉價購得房屋：以六百萬元購得上千萬元之房屋。㈦本事件契約為附解除條件之契約。㈧買賣過程，上訴人皆未出面，李粉僅收五十萬元，請求傳訊李粉。㈨被上訴人曾繳交兩期利息，即交付兩次三萬元款項與呂芳耿繳交利息用，有呂芳耿之收據為憑。㈩買賣契約第一次付款二百六十萬元，應無銀行利息，上訴人自認李粉未收利息，處理談判費即代書費並未在買賣契約內，上訴人將六十萬元虛列項目。 上訴人與呂芳耿乘被上訴人急迫、輕率無經驗訂約，顯失公平，依民法第七十四條之規定撤銷。 被上訴人丁○○罹患精神分裂病，有馬偕醫院診斷證明書可證。其於舅舅家工作，每日服藥，否則胡言亂語，出外遊走，時常失蹤，機車任意丟棄，乙○○ 時常請求竹圍派出所警員協尋。 呂芳耿看屋時知丁○○患有精神分裂病。 上訴人僅有所有權二分之一，訴請被上訴人丙○○、乙○○遷讓返還房屋，為無理由。理由壹、程序方面一、按能獨立以法律行為負義務者，有訴訟能力；又對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人，或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長選任特別代理人，民事訴訟法第四十五條、第五十一條第一項定有明文。查被上訴人丁○○係民國五十三年四月十四日出生之成年人，於八十四年四月二十五日至八十七年十一月十一日在馬偕紀念醫院精神科治療，有自言自語、失眠、社會性退縮、現實感扭曲和奇異行為，經診斷為精神分裂症，其精神狀態應已達心神喪失之程度等情，有馬偕紀念醫院診斷證明書及八十七年十二月四日馬院醫精字第八七一九七三號函在卷可稽，雖該院另函覆本院稱精神病患只在發作時間歇性失控，然既未能確定丁○○是否於訴訟中精神病發作，為保障其權益，原審依上訴人聲請，選任被上訴人丁○○之母（亦為被上訴人）乙○○為其特別代理人，尚無不合。二、被上訴人丙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、本件上訴人主張被上訴人乙○○於八十六年五月二十日代理被上訴人丁○○與丙 ○○二人，出賣系爭房屋予上訴人，斯時被上訴人丁○○精神狀況並無異常，上訴人乃依約給付價金六百萬元，並於八十七年四月十日辦妥所有權移轉登記，詎被上訴人等迄不交付系爭房屋仍居住其中，爰依民法第七百六十七條前段所有物返還請求權之規定及買賣契約出賣人應交付其物於買受人之規定，請求被上訴人等自系爭房屋遷出，丁○○、丙○○並應將系爭房屋交付上訴人，為此提起本件訴訟。被上訴人等則以前開買賣契約簽訂時，被上訴人丁○○神志不清之情形為上訴人所明知，且依契約規定，上訴人應代被上訴人清償其積欠訴外人李粉之借款二百萬元，惟訴外人李粉僅收到五十萬元，上訴人係利用被上訴人急迫、輕率、無經驗訂約，顯失公平，上訴人僅在契約書上蓋章未簽名等語，資為抗辯。二、上訴人主張被上訴人乙○○代理被上訴人丁○○與丙○○二人，於八十六年五月二十日與上訴人簽訂買賣契約，出賣系爭房屋予上訴人，並於八十七年四月十日辦妥所有權移轉登記，惟被上訴人三人迄未搬遷，拒將系爭房屋交付上訴人之事實，業據上訴人提出不動產買賣契約書、建築改良物登記簿謄本影本為證，被上訴人除對上訴人未在契約書上簽名，質疑其效力外，餘均自認為真正，堪信上訴人此部分之主張為真實。被上訴人雖以前情置辯，惟查：㈠民法第三條第二項規定「如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力」，上訴人既已於買賣契約書上蓋章，契約書之效力，無庸置疑。另，民法第七十四條第二項規定撤銷暴利行為，應於法律行為後一年內為之，系爭買賣契約於八十六年五月二十日簽訂，被上訴人遲至八十九年一月十七日提出於本院之答辯狀始為撤銷之意思表示，已逾一年之除斥期間，於法不合。㈡系爭買賣契約書賣主（乙方）下記載丁○○與丙○○之姓名及「乙○○代」等字，另一行並記載「代理人兼連帶保証人乙○○」，被上訴人乙○○復稱丙○ ○簽約前即委託伊出售系爭房屋，契約是其所簽的等語，是被上訴人乙○○僅為丁○○與丙○○之代理人，系爭房屋買賣契約之當事人應為被上訴人丁○○ 、丙○○二人及上訴人，乙○○並非契約之當事人。系爭房屋原所有權人為被上訴人丁○○與丙○○，應有部分各二分之一，有前開建築改良物登記簿謄本影本足憑，被上訴人乙○○代理丁○○與丙○○出賣上開房屋，並已將所有權移轉登記予上訴人，就被上訴人丙○○所有應有部分二分之一而言，被上訴人對之未見爭執，但以丁○○於八十六年五月二十日簽約時罹患精神分裂症，精神狀態達心神喪失之程度，其授與代理權予被上訴人乙○○之意思表示係在心神喪失中所為，不發生代理權授與之效力，因而乙○○代理丁○○就丁○○所有系爭房屋所有權應有部分二分之一出賣及移轉所有權予上訴人之債權與物權行為均屬無權代理，在未經本人即丁○○為有效之承認前，對被上訴人丁○○ 不生效力云云置辯。然： ⒈經本院向出具診斷証明書之馬偕紀念醫院函查，該院於八十八年十二月三十日以馬院醫精字第八八二二○二號函覆本院略謂「丁○○於八十四年四月二十五日至同年六月七日、及同年八月十七日至同年月二十五日因精神分裂病入院治療，達心神喪失程度，但只在發作時間歇性失控，八十六年五月二十日前後，未至院診療，其精神狀態未能確定是否有心神喪失」。參照最高法院五十八年度台上字第三六五三號判例意旨「上訴人提出之證明書，雖證明被上訴人於五十四年間曾患有精神病症，但不能證明被上訴人於和解時，係無意識或有精神錯亂之情形，且被上訴人又未受禁治產之宣告，難認和解有無效之原因。」，因丁○○並未受禁治產宣告，其非無行為能力之人，被上訴人如欲以乙○○無權代理丁○○訂約乙節抗辯，必須證明丁○○授與代理權予乙○○係在無意識或精神錯亂之情況下，不能徒以診斷証明書記載丁○ ○患有精神病症達心神喪失程度，遽認丁○○授與代理權予乙○○係在心神喪失狀態下，因精神分裂症只在發作時間歇性失控，此亦與乙○○於本院陳稱「丁○○發作很頻繁，但不是二十四小時發作」等情相符（見本院卷第一 ○七頁）。 ⒉丁○○領有重型機車駕駛執照，有台北市監理處八十八年十一月十八日以北市監二字第八八六三五七一四○○號函附之丁○○重型機車駕駛執照登記書影本附卷可稽（本院卷第二九頁），亦常騎機車外出（參本院卷七四頁乙○ ○之筆錄）。丁○○八十六年於仰恩協進護理專業中心工作，有四萬一千二百二十五元之薪資所得，八十七年於美壽多股份有限公司及家福股份有限公司台北淡水分公司工作，亦領有薪資，有財政部台灣省北區國稅局淡水稽徵所八十八年十一月六日北區國稅淡水徵字第八八０七七五一六號函可憑（本院卷三二頁），足證丁○○絕非隨時均處於心神喪失之狀態。 ⒊八十五年七月二十三日臺灣士林地方法院民事執行處派員到現場查封，當時只有丁○○一人在場，並於筆錄上簽名負責保管查封之不動產（臺灣士林地方法院八十五年度執字第三二二六號卷第十九頁），亦足認丁○○當時之精神狀態與正常人無異。是丁○○並非隨時處於心神喪失之狀態，被上訴人以醫院之診斷証明書抗辯丁 ○○授與乙○○代理權時係在心神喪失時所為，尚不足採。至於被上訴人抗辯代書呂芳耿偕同上訴人至被上訴人住所，見被上訴人丁○○在屋內胡言亂語，呂芳耿提出老人養護所名片表示可攜至其養老院看護，足證上訴人訂約前已知被上訴人丁○○罹患經神神分裂症乙節，為上訴人否認，已不足採；縱令屬實，如前所述，被上訴人仍應舉證證明丁○○授與乙○○代理權時係在心神喪失時所為，被上訴人迄本院辯論終結前仍未能舉證以實其說，自無足取。則被上訴人乙○○代理丁○○、丙○○與上訴人於八十六年五月二十日簽訂之不動產買賣契約書應屬有效。㈢被上訴人又抗辯上訴人應代償被上訴人積欠訴外人李粉之二百萬元，但李粉只拿到五十萬元，上訴人就系爭房屋之價款未完全給付。經查，兩造之契約書第三條記載：「乙方（指上訴人）簽約時應付之新臺幣二百六十萬元代位清償第一順位抵押權，並受讓李粉之債權（抵押權）」；而李粉曾出具切結書，同意移轉抵押權及如需補印章或資料願無條件配合，業經上訴人提出李粉簽名及蓋章之切結書影本一份為證（本院卷五七頁），嗣李粉於八十六年六月六日將抵押權讓與上訴人並完成抵押權移轉登記，有上訴人提出之建築改良物登記謄本可佐（原審八十七年度士簡字第七八四號卷第十六頁），足證李粉對被上訴人已無債權存在。被上訴人以價款未完全給付，作為拒絕搬遷之抗辯，亦無理由。三、綜上所述，上訴人為系爭房屋之所有權人，被上訴人未能舉證證明其有何正當權源占有上訴人之房屋，從而上訴人本於民法第七百六十七條前段所有物返還請求權及有效訂立之買賣契約，請求被上訴人三人遷讓房屋及請求出賣人丁○○、丙 ○○交付房屋，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或與本件無涉或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　三　　　月　　　二十　　日民事第九庭審判長法　官　吳　謙　仁法　官　林　樹　埔法　官　蘇　瑞華右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），且依後附民事訴訟法第四百六十六條之一規定辦理。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　三　　　月　　　二十二　日書記官　賴　以　真附錄：民事訴訟法第四百六十六條之一：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格其經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任釋明之。上訴人未依第一項、第二項規定委任訴訟代理人，或雖依第二項委任，法院認為不適當者，第二審法院應定其先命補正。逾期未補正亦未依第四百六十六條之二為聲請者，第二審法院應以上訴不合法裁定駁回之。

臺灣高等法院八十八年度重上字第三九八號

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