臺灣高等法院八十九年度上更㈠字第三一九號

台灣高等法院民事判決　八十九年度上更㈠字第三一九號

上訴人

蘇富比逸園管理委員會

法定代理人

胡武一

訴訟代理人

王福銜

訴訟代理人

陳世洋

被上訴人

乙○○

　　　　　　　　　丙○○

　　　　　　　　　甲○○

右當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十七年八月三日臺灣臺北地方法

院八十六年度訴字第三三七一號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院判

決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應給付上訴人新台幣八十萬七千三百五十六元及自八十六年九月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈢願供擔保聲請宣告假執行。

二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：

㈠上訴人依公寓大廈管理條例成立管理組織報備一案，業奉台北市政府八十七年四月十四日府工建字第八七０一五六三一００號函同意備查，並領有台北市政府八七年四月十四日府寓證字第０四八０號「公寓大廈管理組織報備證」在案，依大樓規約暨管理委員會組織章程第二十三條規定，被上訴人自有按住戶公約繳納管理費之義務。

㈡被上訴人自七十八年九月五日取得系爭房屋有權之日起至八十二年五月止，計有三十七次按住戶公約繳納管理費，就被上訴人對住戶公約履行之事，顯足以推定被上訴人當然係住戶公約之締約當事人，應按二八五．０八坪計算管理費。

㈢上訴人對繳納管理費計算之標準，係按所有權狀面積及共有部分持分面積總合折算坪分攤之，被上訴人依營業面積計算，自有未合。且縱未進住，仍應分攤管理費。被上訴人搭蓋違建，鋼筋突出有危險，經上訴人檢舉，被上訴人即不繳管理費。

㈣蘇富比逸園大樓規約及管理委員會組織章程第二十三條：「為延續本管理委員會組織，於設立登記前後會務運作之順暢，依法登記前委員會之決議案，區分所有權人會議均予追認」之規定，被上訴人自有按住戶公約繳納管理費之義務。

三、證據：除援用原審及發回前本院前審提出者外，補提：剪報、住戶公約、蘇富比逸園大樓規約暨管理委員會組織章程、房屋買賣契約書、一良衛生行查詢結果、台北縣稅捐稽徵處中和分處函、台北市政府營利事業登記證建築物用途審查作業原則、收據存根、台北市政府警察局中山分局函、建物登記簿謄本、八十七年度管理委員會第一次會議紀錄、另案準備書狀、蘇富比大廈管理委員會七十七年第一次會紀錄議、單據、票據及退票理由單等件為證，並聲請訊問胡武一、孫文雄。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：

㈠七十八年九月五日被上訴人取得系爭建物所有權後，將系爭建物，出租予紫羅蘭公司使用，當時林文華受紫羅蘭公司僱用，因之林文華於七十八年十二月十九日出席上訴人第二屆委員會第一次會議，係代表紫羅蘭公司而非代理被上訴人。證人謝富閔係紫蘿蘭公司職員，而非凱莉三溫暖公司職員。

㈡八十二年十一月二十四日被上訴人收回系爭地下室，即由林文華申請執照，經營凱莉三溫暖股份有限公司，負責人為林文華，八十三年十月五日才取得執照，至八十七年八月十六日均承租系爭建物。林文華於八十七年一月九日出席上訴人八十七年度管理委員會第一次會議，係代表凱莉三溫暖而非代理上訴人。這段期間，因提出抵銷之要求，故未繳納管理費。上訴人所稱繳三十七次係前後承租人所繳納。

㈢上訴人應按系爭建物使用面積四一二．五五平方公尺計算管理費，方屬正確，其餘之防空避難室、餐廳、變電室均不能使用，其面積自不能併同計算管理費，上訴人列二八五．０八坪計算，自乏依據。

㈣蘇富比逸園大樓之化糞池污水處理等均由被上訴人先行墊付，自八十三年二月一日起至八十五年六月三十日止，被上訴人共支出五十八萬三千元，被上訴以此墊款與上訴人應依台北市政府核定被上訴人之使用面積四一二點五五平方公尺 (一三六．三八坪) 計算之管理費相抵銷。故未繳納自八十三年二月一日至八十五年之管理費，上訴所稱繳三十七次管理費係前後承租人所繳。

㈤本建物一樓管理費為一坪四十八元，而地下層之管理費依一般慣例應為一樓之半以下，亦即二十四元以下，而於停業或未營業呈現空戶之際又要再減免，上訴人以一坪四十八元計算，顯有未合。

三、證據：除援用原審及發回前本院前審提出者外，補提：變更登記事項卡、董事、股東名單、環球仕女美容健身院及晶麗宮國際股份有限公司登記事項卡、凱莉三溫暖股份有限公司台北市政府營利事業登記證、收據、便條紀錄紙、台北市政府工務局八十三年七月十九日北市工建字第五二八一一號函、台灣台北地方法院檢察署檢察官聲請簡易判決處刑書、台灣台北地方法院刑事判決書、本院刑事判決書、建築物防火避難設施與設備安全檢查申報結果通知書、林文華七十八年服務於紫蘿蘭食品有限公司之扣繳憑單、租賃契約書等件影本為證。並聲請訊問證人謝富閔、黃維邦、陳明忠、陳俊明、陳左屏 (嗣捨棄陳俊明、陳左屏) 。

丙、本院依職權訊問證人即被上訴人之父林文華。

理由

一、上訴人法定代理人原為孫文雄，嗣變更為胡武一，並由胡武一聲明承受訴訟，應予准許，先予敘明。

二、本件上訴人於原審請求被上訴人應連帶給付上訴人八十萬七千三百五十六元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十六年九月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；於本院前審另追加請求十一萬二千三百三十六元及自八十七年十一月二十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；又經最高法院發回本院後，又於本院九十年五月二十二日言詞辯論時減縮聲明為被上訴人應給付上訴人新台幣八十萬七千三百五十六元及自八十六年九月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。依民事訴訟法第四百四十六條、第二百五十五條第一項第三款規定，應予准許。

三、上訴人起訴主張：門牌號碼台北市○○○路○段八三巷十三號「蘇富比逸園大樓」地下及地下樓之二（即地下一、二樓，下稱系爭建物) 於民國七十八年九月五日登記所有權人為被上訴人，依同年十二月十九日管理委員會議決通過之住戶公約約定，被上訴人每月應繳管理費新台幣 (下同) 一萬三千六百八十四元，詎被上訴人先後將系爭建物出租予紫羅蘭及晶麗宮、凱莉等三家公司，經營三溫暖，依序積欠管理費七十九年九月至十二月、八十年二月至五月計十萬九千四百七十二元、八十二年六月至十一月止計八萬二千一百零四元、八十二年十二月至八十六年八月止計六十一萬五千七百八十元，以上合計八十萬七千三百五十六元。求為判命被上訴人給付上訴人新台幣八十萬七千三百五十六元及自起訴狀繕本送達翌日即八十六年九月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

四、被上訴人則以：伊三人並未參加住戶公約，系爭建物為伊三人分別共有，惟非住戶，自不得向伊追償。系爭建物之承租人繳管理費時，已呈停業或未營業狀態，上訴人未催告，逕行提起本件訴訟，於法不合。又上訴人按面積二八五零八坪計算管理費，亦不正確。系爭建物之管理費依一般慣例為一樓之一半，空戶再減免，每坪為二十四元以下。又自八十三年二月一日起至八十五年六月三十日止，伊三人代墊支付化糞池、污水處理、消防幫浦、消防栓系統設備維修費用計四十八萬三千元，與上訴人應依台北市核定使用面積一三六．三八坪計算之管理費抵銷，已抵銷殆盡，上訴人之請求即無理由等語，資為抗辯。

五、經查：

㈠台北市中山區○○○路○段八十三巷十三號蘇富比逸園公寓大樓，乃地上五層、地下二層建築，七十四年一月二十九日領得使用執照，建商交屋後，住戶即成立管理委員會，並訂有管理委員會組織章程為憑 (見原審卷一００至一０四頁) ，推展業務。嗣公寓大廈管理條例八十四年六月二十八日公布施行後，上訴人於八十七年三月二十一日訂定「蘇富比逸園大樓規約暨管理委員會組織章程，並依公寓大廈管理條例施行細則之規定申請報備，經台北市政府同意備查，有台北市政府八十七年四月十四日府工建字第八七０一五六三一００號同意備查函及公寓大廈管理組織報備證明 (見外放證物，證二十一、二十二) 。

㈡七十八年九月五日系爭建物登記為被上訴人三人所有，緣因被上訴人之父林文華與系爭建物之前手有債權債務關係，林文華為解決此債權債務關係，而以其子女即被上訴人三人名義貸款購買系爭建物，系爭建物之出租，被上訴人均委由其父林文華處理等情，業據被上訴人與林文華於本院陳明在卷 (見本院卷二第五頁、本院卷卷一第八十六頁) 。而系爭建物自七十九年四月間起陸續由林文華代理被上訴人出租予他人，經營三溫暖，先後有紫蘿蘭食品有限公司 (林文華曾服務於該公司) 、環球仕女美容健身院、麗晶宮國際股份有限公司、凱莉三溫暖股份有限公司於系爭建物開設三溫暖等情，業據林文華證述在卷 (見本院卷一，第二四五頁) ，並有租賃契約附卷可稽（見本院卷一，第二六六至二七六頁、本院卷二，第九至十二頁)，堪信為真。

六、系爭大樓七十九年一月一日住戶公約載明「一、(略)：：二、按時繳納大廈管理費：：：三、出租房屋，房客未按時繳納管理費時，無論任何原因，應由屋主負責清繳」（見本院卷一，第一０六頁) 。該住戶公約係七十八年十二月十九日蘇富比大樓管理委員會第二屆委員會第一次會議，一致通過。該會議由主席胡武一主持，林文華本人亦親自出席，並經主席指定為總務委員等情，有會議紀錄附卷可稽 (見本院前審卷，第八三、八四頁) 。胡武一於本院陳稱：林文華代理被上訴人出席會議，被指定為委員，伊不認識被上訴人三人，均由林文華出面接洽等語 (見本院卷一，第一五七頁) 。且依蘇富比逸園管理委員會組織章程第五條規定「全體房屋所有權人，均為當然會員，以戶為單位，一戶一名」，顯見，房屋所有權人始有權出席管理委員會，林文華應係代理被上訴人出席管理委員會，被上訴人辯稱林文華係代理承租人出席會議云云，顯非可採。依上開住戶公約所載，上訴人主張系爭建物出租期間承租人未繳納管理費，應由所有人即被上訴人繳納，洵屬有據。

七、上訴人主張系爭建物管理費按面積二八五．０八坪，每坪四十八元計算，每月一萬三千六百八十四元；被上訴人雖抗辯：應按核准使用面積四一二．五五平方公尺計算，且管理費依一般慣例為一樓之一半，空戶再減免，每坪為二十四元以下云云。惟查：

㈠依蘇富比大樓管理委員會七十八年九月份臨時會議紀錄載明：管理費久未調整，決議調整二至五樓每坪調整為六十元，地下樓及一樓比照八折調整等語，有該會議紀錄附卷可稽 (見本院卷二，第五八、五九頁) 。

㈡前開蘇富比逸園管理委員會組織章程第十九條「依各戶面積計算分攤管理費，作為管理經費之來源」 (見本院卷一，一０九頁反面)。另參酌八十七年三月二十一日訂定「蘇富比逸園大樓規約暨管理委員會組織章程」第十六條「㈠管理費收入：按全體區分所有權人所有面積連同其共有之應有部分比例持分分攤之 (含公設) ，：：：」 (見本院卷一，第一二六)，上訴人主張應依被上訴人所有不動產面積計算管理費，堪信為真。查系爭建物地下一層主建物面積二０九．三七平方公尺，附屬建物面積一九九．０五平方公尺，共同使用部分面積六二．九八平方公尺，共四０七一．四０平方公尺，約一四二．六０坪。地下二層主建物面積二０九．三六平方公尺，附屬建物面積一九九．０五平方公尺，共同使用部分面積七０．三六平方公尺，計四七八．七七平方公尺，約一四四．八三坪。地下一、二層合計九五０．一七平方公尺，約為二八七．四三坪。有建物登記簿謄本附卷可稽（見本院卷二，第二十至二七頁) 。

㈢被上訴人於八十三年就系爭建物地下二層申請變更用途，經台北市政府工務局八十三年七月十九日北市工建字第五二八一一號函通知被上訴人以系爭建物地下二層原核准面積：防空避難室二一七．七五平方公尺、變電室二四．六０平方公尺，餐廳四一二．五五平方公尺，變更為：防空避難室二一七．七五平方公尺、變電室二四．六０平方公尺、健身服務業（營業性浴室) 四一二．五五平方公尺。有該函附卷可稽 (見本院卷一，第六三頁) 。足證，系爭建物確僅准許使用健身服務業四一二．五五平方公尺。

㈣台北市政府警察局中山分局第六組率同中山一派出所於八十六年三月二十六日實施臨檢查知，系爭建物開設凱莉三溫暖，雖領有營利事業登記證，但營業實際面積包括地下一樓「全部」及地下二樓「全部」防空避難設備，與登記證核准使用地下二樓面積不得超過四一二．五五平方公尺相差甚遠，且隔間使用，其違規擴大使用至為明顯等語，有台北市政府警察局中山分局八十六年四月三日（８６）市警中分六字第八六六０六六七六００號函附卷可稽 (見本院卷二，第三九頁)。可知，系爭建物全部均作為經營三溫暖使用，而非僅使用核准營業面積四一二．五五平方公尺。

㈤系爭大樓八十七年一月九日召開八十七年度管理委員會第一次會議紀錄，其中乙討論事項貳載明：「林委員 (指林文華) 對新三溫暖付管理費的收據提意見主張收據要寫兩張，一張寫明是一三六坪，即政府核准營業面積四一二．五五平方公尺，另一張可隨便寫，兩張總數是二八五．０八坪的一三六八四元就好，本會可否照辦討論」等語。決議：「地下層管理費數年來都是月收一三六八四元，仍寫一張收據，但可不寫坪數及單價，以滿足林委員之希望。地下層是指地下一、二層」等語，有該會議紀錄附卷可稽 (見本院卷二，第四七頁 )。可見，系爭建物歷年確係依二八五．０八坪，每坪四十八元，每月管理費一萬三千六百八十四元計算，應為被上訴人之代理人即其父林文華所明知。況林文華亦參與經營紫羅蘭三溫暖，業據證人即紫羅蘭三溫暖會計謝富閔證述明確 (見本院卷一、第一五三頁），而紫羅蘭三溫暖八十年二至五月，每月繳納管理費為一萬三千六百八十四元，有收據存根附卷可證 (見原審卷第二六０頁) 。林文華對每月繳納管理費一萬三千六百八十四元，亦難諉為不知。

㈥被上訴人因違反建築法案件，經檢察官提起公訴後，經法院判決被上訴人無罪確定，係以：被上訴人所有系爭建物地下一、二樓，主要用途為防空避難室，竟提供他人違規使用為美容業務，惟因被上訴人未合法受領台北市工務局處分書，故認定不符合建築法第九十四條「未經許可擅自使用經制止不從」之要件，而為被上訴人無罪之判決等情，有台灣台北地方法院檢察署檢察官八十八年度偵字第一三三五號聲請簡易判決處刑書、台灣台北地方法院八十八年度易字第二六七一號、本院八十九年度上易字第四五二號判決書附卷可稽 (見本院卷一，第七十至八一頁)。顯見，系爭建物確有將防空避難室違規擴大使用之情事。

㈦由上可見，系爭建物經核准營業面積僅四一二．五五平方公尺，惟被上訴人將系爭建物出租他人，違規營業面積為地下一、二樓之全部，上訴人按面積二八五．０八坪，每坪四十八元計算，收取每月管理費一萬三千六百八十四元，核與系爭大樓管理委員會會議決議相符，且經為被上訴人之代理人即其父林文華所明知，被上訴人事後否認，辯稱應按核准使用面積四一二．五五平方公尺計算管理費，殊無足取。至被上訴人所辯：系爭建物之管理費依一般慣例為一樓之一半，空戶再減免，每坪為二十四元以下云云，惟未舉證證明，亦無足取。

八、上訴人主張被上訴人及其承租人未繳納七十九年九月至十二月、八十年二月至五月、八十二年六月至十一月、八十二年十二月至八十六年八月之管理費，每月一萬三千六百八十四元，合計八十萬七千三百五十六元，業據提出欠費單據為證，被上訴人所舉證人謝富閔雖稱：伊前於紫羅蘭三溫暖擔會計，自七十八年八、九月至七十九年十月，任職期間，王福銜來收取管理費，伊有支付，不一定是現金，有票就開支票，支票都有兌現等語（見本院卷一、第一五三頁) 。惟為管理員王福銜所否認，並稱若已支付管理費，應有繳費收據，且所交付之票據有退票之情事，並提出七十九年八月二十七日、九月二十五日簽發，七十九年十一月三十日、十二月三十一日到期，面額各一萬七千二百八十四元 (管理費一萬三千六百八十四元加上管理員津貼三千六百元) 之本票，及八十年五月二十日期面額三萬四千五百六十八元之支票及退票理由單為證 (見本院卷二、第一二二、一二三頁) 。按被上訴人既未提出繳費收據，又經上訴人提出退票之票據，證人謝富閔之證言，自無足取。另上訴人主張，被上訴人積欠管理費，經上訴人先後於八十四年底曾向被上訴人為書面催告；八十五年向台北市中山區調解委員會聲請調解，均未蒙回應，另於本件訴訟前，早於八十五年間起訴請求，經原法院以八十五年度訴字第二九三五號審理，惟因遲誤期日而視為撤回；又上訴人於八十七年五月委由林明正律師函催被上訴人繳納管理費，被上訴人乙○○收受等情，有招領逾期退回信封、調解不成立證明書、原法院通知視為撤回函、起訴狀、答辯狀、送達證書、報到單、催告函、掛號回執等件為證（見原審卷第二五至二七頁、第二八三頁）。被上訴人所辯上訴人未為書面催告云云，顯非可採。

九、按民法第三百三十四條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期為要件。被上訴人主張蘇富比逸園大樓之化糞池污水處理等費用均由其先行墊付，自八十三年二月一日起至八十五年六月三十日止，被上訴人共墊付五十八萬三千元，被上訴以此墊款與積欠之管理費相抵銷云云，並據提出收據等件為證，上訴人否認收據之真正，證人黃維邦證稱其出具之收據為真正 (見本院卷一，第一五四頁) ，一良水電行員工陳明振證稱：事情很久已不記得，有開收據應有做，但不記得工作地點，亦不知替何人做云云（見本院卷一，第一七一頁) 。惟查：被上訴人提出黃維邦出具之收據，分別載明：收到凱莉三溫暖股份有限公司委託清理地下室公共飲用水蓄水池之清理費等語（見本院卷二，第四六、

四九、五十、五二、五三、五四、五五、五七、五八、五九、六十、六一頁) 。另有載明：「茲收到凱莉三溫暖股份有限公司委託更換地下室公共蓄水池內：：：故障噪音揚水馬達、三相２２０Ｖ７．５馬力沈水式馬達兩部及鏽損連接管路：費用共新台幣參萬伍仟元」 (見本院卷一，第五六頁) 。陳左屏八十三年二月二十日出具之收據載明：「茲收到蘇富比大樓凱莉女子三溫暖林文華先生消防幫浦及消防栓系統設備改善工程費：：：」等語 (見本院卷一，第四七頁) ，一良衛生行八十三年四月三日出具「抽污水池、化糞池四萬二千元」之收據（見本院卷一第四八頁) ，陳左屏八十三年十月十六日出具「茲收到蘇富比大樓林文華消防警報系統線路查修及話機裝設檢驗費用計二萬一千元」（見本院卷一，第五一頁) 。查林文華曾服務於紫蘿蘭食品有限公司於系爭建物經營之三溫暖，經證人謝富閔證述明確 (見本院卷一、第一五三頁) 。且為凱莉三溫暖股份有限公司之負責人，有八十三年十月五日核准設立登記台北市政府營利事業登記證為證（見本院卷一，第四五頁) 。而由上開收據以觀，除一良衛生行之收據未記載付款人外，依其餘收據所載，支付上開維修費用者，或為凱莉三溫暖股份有限公司或林文華，而非被上訴人，被上訴人依首揭規定主張抵銷，洵屬無據。

十、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付管理費新台幣八十萬七千三百五十六元及自八十六年九月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應予准許。是則原審駁回上訴人之請求，於法不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，自有理由，爰將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示。又本件判決所命給付之金額未逾新台幣一百萬元，不得上訴第三審，無宣告假執行之必要，原審駁回上訴人假執行之聲請，理由雖有不同，結論並無不合，此部分應認為上訴為無理由。

十兩造其餘攻擊防禦方法，及其他未經斟酌之證據，經本院審酌後，認無礙前述認定，無一一論述之必要，併予敘明。

十據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。

民事第十七庭