資料來源：司法院裁判書系統
臺灣高等法院八十九年度上字第一○一二號
臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第一○一二號
- 上訴人
- 乙○○
- 上訴人
- 甲○○○
- 上訴人
- 丁○○
- 上訴人
- 丙○○
- 上訴人
- 統順利建設有限公司
- 法定代理人
- 林利彥
右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十九年六月二十八日臺灣臺北
地方法院八十八年度訴字第四０四九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實
甲、乙○○、甲○○○、丁○○、張劍棚（以下簡稱乙○○等）方面：
一、聲明：
㈠原判決不利於乙○○等部分廢棄。
㈡右開廢棄部分，統順利建設有限公司（以下簡稱統順利公司）應再給付乙○○新台幣（下同）五十七萬一千七百三十一元，甲○○○六十八萬六千零七十七元、丁○○七十一萬九千三百二十六元、丙○○六十萬二千七百三十五元及均自民國（下同）八十八年十月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢願供擔保，請准予宣告假執行。
㈣駁回統順利公司之上訴。
二、陳述：與原判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠統順利公司係一專業建設公司，本件土地部分另簽一份契約，係統順利公司為履行其房、地買賣契約之節稅方法，非謂其非出賣人。
㈡系爭房地之總價款全部由統順利公司收取，並未交付予楊燦煌個人。該房地之實質出賣人應為統順利公司而非楊燦煌個人。
㈢伊等承購時每增加一坪係以單價四十二萬至四十五萬不等計費，退還差價時亦應以上開單價退還。
㈣統順利公司所開立之統一發票包含土地價款。
㈤因統順利公司之虛灌建物坪數，致伊等多承購土地應有部分造成伊等損害，應一併計算於賠償數額範圍內。
三、證據：援用原審提出者。
乙、統順利公司方面：
一、聲明：㈠原判決不利於統順利公司部分廢棄。㈡右開廢棄部分，乙○○等在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢駁回乙○○等之上訴。
二、陳述：與原判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠法定代理人已由楊燦煌變更為林利彥，依法聲明承受訴訟。
㈡系爭房屋之騎樓依兩造買賣合約之約定應包括樓梯口前之騎樓。
㈢系爭房屋之出售已將騎樓及樓梯間等面積計算衡量在內，每坪僅為十萬元左右。
㈣土地與房屋為不同標的之客體，本件乙○○等簽約時，係分別向訴外人楊燦煌及統順利公司購買土地及房屋，土地部分之價金歸地主取得，與統順利公司無涉。
三、證據：援用原審提出者。
理由
一、查統順利公司之法定代理人已由楊燦煌變更為林利彥，有卷附統順利公司之經濟部公司執照、營利事業登記證影本可稽（見本院卷第七六－七七頁），茲現任法定代理人林利彥具狀聲明承受訴訟，依法應予准許，合先敘明。
二、乙○○等起訴主張：如附表一之Ｇ欄所示部分之房地，乃二至八樓住戶供公眾樓梯通行之用，理應由該棟全體住戶平均分攤該面積，詎統順利公司竟將該部分全數登記於承買人（即乙○○等）所承購之私有室內坪數內，由乙○○等全數負擔，致使乙○○等因而多支付如附表一之Ｈ欄所示金錢，嚴重損害乙○○等之權利，統順利公司所為顯未依債之本旨而為適當且完全之給付，爰依民法第二百二十七條不完全給付之規定請求判令統順利公司應給付乙○○七十六萬二千三百零三元，甲○○○九十一萬四千七百六十四元、丁○○九十五萬九千零七十八元、張劍棚八十萬三千七百元及加付法定遲延利息等語（原審判令統順利公司應給付乙○○十九萬零五百七十二元、甲○○○二十二萬八千六百八十七元、丁○○二十三萬九千七百五十二元、張劍棚二十萬零六十五元及法定遲延利息，而駁回乙○○等其餘之請求，兩造各自就其不利之部分提起上訴）。
三、統順利公司則以：兩造間買賣系爭房屋之契約第一條明定，乙○○等購買之房屋坪數包括「騎樓」在內（不分一樓店面前或樓梯口前之騎樓），並無不完全給付之情事。且伊於八十三年交屋完竣並收回乙○○等之買賣契約書，已履約完竣，乙○○等不得再為任何請求。又系爭房屋每坪之買賣價格約為十萬餘元，乙○○等就騎樓部份僅一坪多即請求七十至九十餘萬元，顯失依據等語，資為抗辯。
四、乙○○等主張：伊等於八十二年間，分別向統順利公司購買坐落訴外人楊燦煌所有台北縣蘆洲市○○○○○段一七三地號土地上之『台北京城』預售屋（皆為八層樓房之一樓部分）各一戶（建物之門牌號碼、面積、價格等詳如附表二所示），均經交屋、登記並繳清價款完畢。前揭建物之登記面積及價格皆包含騎樓；騎樓中屬各該八層樓房二至八樓住戶上下樓梯前方供通行內外之用部分、扣除乙○○等即一樓住戶之八分之一比例後，為如附表一之Ｇ欄所示面積等事實，有乙○○等提出之預定買賣契約書、地政事務所測量圖、一樓平面圖、土地暨建物登記謄本、照片、系爭大樓二樓至八樓之建物登記謄本、測量成果圖、公共設施登記謄本為證（見原審卷一第五－一六一頁），且為兩造所不爭，堪認真正。茲分就系爭房地有無不完全給付？及其損害賠償額應如何計算說明之。
五、乙○○等雖主張：統順利公司所出售系爭建物之坐落基地有不完全給付情形，而據以請求統順利公司賠償損害分別應為如附表一之Ｈ欄減去附表二之Ｈ欄之所示數額等語，惟按債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，此為債之相對性原則。次按公司為法人，其人格與其法定代理人個人之人格，係互相獨立，而土地與房屋均為不動產，得各別為買賣之客體。經查：本件乙○○等購買系爭房地時係分別向訴外人楊燦煌及統順利公司購買土地及房屋，有上開買賣契約書附卷可稽，是乙○○等就該土地之買賣係存在於乙○○等與訴外人楊燦煌個人之間，與統順利公司無涉，統順利公司自無須就該土地之瑕疵負責。故乙○○等以統順利公司有不完全給付情形而請求統順利公司賠償此部分損害，難認有據，乙○○等此部分之請求，自應駁回。
六、乙○○雖謂：土地與房屋之出賣人均為統順利公司，有統一發票為證云云。然查本件係分立土地、建物二份契約書，已如前述，且卷附統一發票亦記載土地款由統順利公司代收（見本院卷第八七頁），足證出售土地所得價款歸地主楊燦煌取得，與統順利公司無涉。乙○○等主張：土地與房屋之出賣人均為統順利公司等語，尚非可採。
七、至乙○○等主張就統順利公司出賣系爭建物有不完全給付情形，請求統順利公司賠償損害（分別應為如附表二之Ｈ欄所示數額）部分：核閱兩造訂定之各該「預定房屋買賣合約書」第一條規定，「（壹樓房屋）坪數係包括室內、騎樓、陽台、平台、花台、露台、（樓）梯間、走道及屋頂突出物、地下室必要公共設施．．．等公共設施分攤在內．．．」第十八條則規定地下室及屋頂之使用權利，餘並無關於公共設施登記之規定。是依兩造間上開約定，統順利公司祇能將屬必要公共設施之騎樓，僅以乙○○等（一樓住戶）該分攤之應有部分登記於乙○○等室內面積範圍，並據以計算乙○○等購得建物之坪數、及乙○○等應繳付之價金。統順利公司主張：系爭房屋之騎樓應包括樓梯口前之騎樓在內及其已交屋及收回買賣契約書，乙○○不得再為請求云云，自不足採。統順利公司將各該棟之騎樓全部，皆登記予乙○○等，並以騎樓全部列入計算乙○○等購得建物之坪數、計算乙○○等應繳付之價金，自有未合。茲乙○○等就騎樓中屬各該八層樓房二至八樓住戶上下樓梯前方供通行內外之用部分（下稱騎樓中之通道部分）、扣除乙○○等即一樓住戶之八分之一比例後之如附表一Ｇ欄所示之面積，主張統順利公司不應將其全部登記予乙○○等，及不應將其全部列入計算乙○○等購得建物之坪數並計算乙○○等應繳付之價金，自屬有據。統順利公司以樓梯前之騎樓全部列入計算乙○○等購得建物之坪數、計算乙○○等應繳付之價金。此違反兩造間約定，既如上述，堪認係具有瑕疵之給付，且可歸責於統順利公司。統順利公司固辯稱：該騎樓中之通道部分，是否得與騎樓之其他部分（即一樓店面前騎樓）區隔論之，尚非無疑等語；惟乙○○等就其權益有處分權，自可就騎樓中之通道部分為本件請求。統順利再辯稱：騎樓中之通道部分亦係乙○○等通往頂樓及地下室，並為其水錶、電錶、線路等裝置之處，是該部分對乙○○等並非無任何使用利益等語；惟乙○○等之請求已扣除相當於其應負擔之八分之一應有部分之價款部分之金額。故統順利公司之辯解，要無可採。
八、本件乙○○等得請求系爭房屋騎樓中之通道部分所溢付之價金，已如前述，則所應審究為系爭房屋每坪價格應如何計算。查系爭房屋每坪之買賣價格約為新台幣十萬餘元，而非如乙○○等所稱之每坪七十至九十萬（計算式見附表二），至於乙○○等總價達四十萬元左右云云，係將土地總價加入之故。惟查法律上土地與房屋為不同之客體，本件乙○○等簽約時係分別向訴外人地主楊燦煌及統順利公司購買土地及房屋，土地部分之價金由地主楊燦煌取得，與統順利公司無涉。是本件自不得將土地總價併入房屋總價計算，乙○○等稱總價為四十萬元左右云云，並非可採。
九、綜上所述，乙○○等主張統順利公司有不完全給付中之瑕疵給付情形，請求統順利公司給付如原判決第一項所示之金額（計算式見附表二），並加計自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年十月九日起至清償日止以年息百分之五計算之法定利息，為有理由，應予准許。逾此所為金額之請求，為無理由，應予駁回。原審判令統順利公司應給付乙○○等如原判決第一項所示之本息，而駁回乙○○等其餘之請求，經核並無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十一、據上論結、本件兩造之上訴為無理由，依法判決如主文。
臺灣高等法院民事第十庭
附表 / 起訴書（原樣呈現）
附表一 損害額之計算表： ┌────┬──┬─────────┬────┬─────┬───┬───┬───┬─────┬──────┬─────┐ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │代 號│ │ │ Ａ │ Ｂ │C-B／A│ Ｄ │ Ｅ │F=D×E-(D │G=F×0.3025 │ H=G×C× │ │ │ │ │ │ │ │ │ │×E×1/8) │ │ 10000 │ ├────┼──┼─────────┼────┼─────┼───┼───┼───┼─────┼──────┼─────┤ │ │ 棟 │ │承購面積│承購時總價│單 價│灌水之│灌水之│灌水之騎樓│灌水之騎樓面│ │ │姓 名│ │承 購 門 牌│( 坪 )│( 萬 )│(萬元 │寬度( │長度( │面積（每平│積(坪)×0.30│損害額(元)│ │ │ 別 │ │ │ │／坪 )│公尺 )│公尺 )│方公尺 ）│25 │ │ ├────┼──┼─────────┼────┼─────┼───┼───┼───┼─────┼──────┼─────┤ │乙 ○ ○│A 6│台北縣蘆洲市○○路│ 29.02 │ $1,240 │$42.73│ 2.0 │ 3.37 │ 5.8975 │ 1.7840 │ $762,303 │ │ │ │二六巷三七弄九號 │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├────┼──┼─────────┼────┼─────┼───┼───┼───┼─────┼──────┼─────┤ │甲○○○│A 5│台北縣蘆洲市○○路│ 29.02 │ $1,240 │$42.73│ 2.4 │ 3.37 │ 7.077 │ 2.1408 │ $914,764 │ │ │ │二六巷三七弄十一號│ │ │ │ │ │ │ │ │ ├────┼──┼─────────┼────┼─────┼───┼───┼───┼─────┼──────┼─────┤ │丁 ○ ○│A 9│台北縣蘆洲市○○路│ 29.02 │ $1,300 │$44.80│ 2.4 │ 3.37 │ 7.077 │ 2.1408 │ $959,078 │ │ │ │二六巷三七弄三號 │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├────┼──┼─────────┼────┼─────┼───┼───┼───┼─────┼──────┼─────┤ │丙 ○ ○│A 10│台北縣蘆洲市○○路│ 27.71 │ $1,247 │$45.00│ 2.0 │ 3.37 │ 5.8975 │ 1.7840 │ $802,800 │ │ │ │二六巷三七弄一號 │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├────┴──┴─────────┼────┼─────┼───┼───┼───┼─────┼──────┼─────┤ │合 計│ 114.77 │ $5,027 │ │ 8.8 │13.48 │ 25.9490 │ 7.8496 │$3,438,945│ └─────────────────┴────┴─────┴───┴───┴───┴─────┴──────┴─────┘ 附表二 損害額之計算表： ┌────┬──┬─────────┬────┬─────┬────┬───┬───┬─────┬──────┬─────┐ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │代 號│ │ │ Ａ │ Ｂ │C-B／A │ Ｄ │ Ｅ │F=D×E-(D │G=F×0.3025 │ H=G×C× │ │ │ │ │ │ │ │ │ │×E×1/8) │ │ 10000 │ ├────┼──┼─────────┼────┼─────┼────┼───┼───┼─────┼──────┼─────┤ │ │ 棟 │ │承購面積│承購時總價│單 價│灌水之│灌水之│灌水之騎樓│灌水之騎樓面│ │ │姓 名│ │承 購 門 牌│( 坪 )│( 萬 )│(萬元／ │寬度( │長度( │面積（每平│積(坪)×0.30│損害額(元)│ │ │ 別 │ │ │ │坪 ) │公尺 )│公尺 )│方公尺 ）│25 │ │ ├────┼──┼─────────┼────┼─────┼────┼───┼───┼─────┼──────┼─────┤ │乙 ○ ○│A 6│台北縣蘆洲市○○路│ 29.02 │ 310 │10.6823 │ 2.0 │ 3.37 │ 5.8975 │ 1.7840 │ 190,572 │ │ │ │二六巷三七弄九號 │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├────┼──┼─────────┼────┼─────┼────┼───┼───┼─────┼──────┼─────┤ │甲○○○│A 5│台北縣蘆洲市○○路│ 29.02 │ 310 │10.6823 │ 2.4 │ 3.37 │ 7.077 │ 2.1408 │ 228,687 │ │ │ │二六巷三七弄十一號│ │ │ │ │ │ │ │ │ ├────┼──┼─────────┼────┼─────┼────┼───┼───┼─────┼──────┼─────┤ │丁 ○ ○│A 9│台北縣蘆洲市○○路│ 29.02 │ 325 │11.1992 │ 2.4 │ 3.37 │ 7.077 │ 2.1408 │ 239,752 │ │ │ │二六巷三七弄三號 │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├────┼──┼─────────┼────┼─────┼────┼───┼───┼─────┼──────┼─────┤ │丙 ○ ○│A 10│台北縣蘆洲市○○路│ 27.71 │ 310.75 │11.2144 │ 2.0 │ 3.37 │ 5.8975 │ 1.7840 │ 200,065 │ │ │ │二六巷三七弄一號 │ │ │ │ │ │ │ │ │ └────┴──┴─────────┴────┴─────┴────┴───┴───┴─────┴──────┴─────┘