臺灣高等法院八十九年度重上字第二六六號

臺灣高等法院民事判決 　　　　　　　　　　八十九年度重上字第二六六號

上訴人

冠通休閒育樂股份有限公司

法定代理人

林寶國

訴訟代理人

林梅玉律師

複代理人

林蓓玲律師

上訴人

元康商業股份有限公司

上訴人

設台北市○○○路○段三三七號十三樓

法定代理人

鄭大川 住台北市○○○路○段三三七號十三樓

訴訟代理人

周燦雄律師

複代理人

林靜萍律師

右當事人間請求返環不當得利事件，兩造對於中華民國八十九年四月二十八日臺灣臺

北地方法院八十八年度重訴字第二八六七號第一審判決各自提起上訴，本院判決如左

：

主文

事實

甲、上訴人冠通休閒育樂股份有限公司（下稱冠通公司）方面：

壹、聲明：求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右開廢棄部分，元康商業股份有限公司（下稱元康公司）應再給付上訴人新台幣（下同）柒佰柒拾壹萬壹仟貳佰元及自民國八十五年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣本件判決第二項請准供擔保宣告假執行。㈤對造上訴駁回。

貳、陳述：除引用原審判決所陳部分外，補稱：

一、當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。當事人約定之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍需依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。又依土地法第九十八條、第九十九條第一項之規定，元康公司得請求之保證金至多不得超過七百五十六萬元，土地法第九十九條第一項有關擔保金之規定乃屬強制規定。元康公司受領超過部分，即屬不當得利，上訴人冠通公司自得依民法第一百七十九條及第一百八十一條之規定，請求被上訴人返還。

二、上訴人冠通公司於八十三年三月一日簽訂本件租賃契約同時交付該七百五十六萬元資為押租金時，係以現金為之。依土地法第九十八條規定，得請求與租金所由算定之利率相等之利息。以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部，土地法第九十八條第一項定有明文，惟是項擔保金之利息，其利率之計算應與租金所算定之利率相等，同法第二項定有明文，本件租約所約定之月租金相當於該租賃房地估定價值之年息百分之三十，本件上訴人所交付之押租保證金七百五十六萬元，自得請求自交付時起至清償日止按年息百分之三十計算之利息（計為五百八十九萬六千八百元）。退萬步言，倘鈞院審認後認本件上訴人有違約之情存在，並認原判決所認本件違約金以七百七十一萬一千二百元為適當者，上訴人亦得以前列所列之利息等債權合計0000000元，與之抵銷。

三、上訴人冠通公司向元康公司為終止租約之意思表示，上訴人冠通公司固曾於被上訴人元康公司為租約終止之意思表示到達後，委由律師同日以律師函為反對之表示。惟嗣於其後委派荊皋先生與上訴人冠通公司辦理系爭租賃房屋之點交，將本件之租賃標的物收回占有，依其後之點交收回租賃物之行為，應認上訴人已推翻前所為反對終止租約之意思表示，已發生合意終止本件租約之法效。且依最高法院五十七年台上字第九六一號判決意旨，兩造間之租賃關係當已因上訴人收回租賃標的物而消滅。上訴人冠通公司交還本件租賃物移轉占有予上訴人，元康公司亦受讓占有，此「點交」行為實本於契約終止之原因關係所為，從而本件租賃契約已經兩造合意終止。元康公司既已將本件系爭租賃標的物收回占有，則上訴人冠通公司既未占有使用租賃物，縱本件租約之關係仍存在，冠通公司亦可依民法第二百六十四條之規定，主張同時履行抗辯權（即無支付租金之義務），元康公司對於上訴人冠通公司即無請求給付租金之請求權，亦當無租金債權之存在。

四、兩造間就此一千四百四十萬元保證金並未成立任何「和解契約」，元康公司如主張兩造有成立和解契約，則依民事訴訟法第二百七十七條舉證責任分配之原則，上訴人自應就其主張有利於己之事實，負舉證責任。元康公司收回本件租賃物不為其他使用收益之行為，實屬其個人之事由，與辦理點交所發生之法律效果無涉。況依常理，果兩造未合意終止租約，出租人於積欠二期租金時，即行使終止租約之權，請求遷讓房屋，反觀本件自元康公司收回租賃物後，迄上訴人冠通公司提起本件訴訟，期間均未曾向上訴人冠通公司請求支付租金，實有違于常情，益證兩造已於八十五年十一月十日合意終止租約一情屬實。

乙、上訴人元康公司方面：

壹、聲明：求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡就右廢棄部分，冠通公司於原審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由冠通公司負擔。

㈣如為不利上訴人之判決，請准供擔保免為假執行。㈤對造上訴駁回。

貳、陳述：除引用原審判決所陳部分外，補稱：

一、上訴人元康公司並未同意冠通公司期前終止租約，此由上訴人元康公司於接到冠通公司表示終止租約之存證信函後，當即委託律師覆函表示反對，即可得證。至上訴人元康公司雖曾提出終止租約之條件，惟冠通公司既未同意依上開信函說明

三、四項之要求，另行支付上訴人元康公司保證票票款及短收之半數租金，足見兩造間亦未對終止系爭租約達成協議。冠通公司片面違約後，即欲拋棄對該租賃物之占有及使用收益，上訴人元康公司身為所有權人，為維護系爭房屋之財產安全，自無拒絕點交之理。退步言，縱認兩造間果有終止系爭租約之合意，惟由上訴人元康公司最終僅沒收冠通公司一千四百四十萬元履約保證金，而冠通公司三年多來均無異議，可證兩造事後顯已就冠通公司應賠償上訴人元康公司之損害金額，成立和解契約，上訴人元康公司始有可能拋棄上億元之租金利益，而與冠通公司合意終止租約。於此情況下，沒收系爭履約保證金，既為上訴人元康公司同意期前終止租約之條件，則冠通公司在同意之後，自不得再以任何理由要求上訴人返還上開金額，否則，上訴人元康公司當年終止租約之意思表示，豈非形同遭冠通公司詐欺而為。再者，上訴人之所以得沒收系爭履約保證金，不僅根據兩造間事前簽立之租賃契約，更係依據雙方事後成立之和解契約，則原審又焉能侵害當事人之契約自由，擅自變更兩造間已成立之和解條件。兩造間所約定之「履約保證金」，既係在履行契約前，已經給付，則其與違約金係約定債務人不履行債務時，始有支付之義務有所不同，自亦無從依民法第二百五十二條之規定，由法院予以核減（最高法院八十一年台上字第二九六三號判決要旨參照）。再退步言之，縱認法院仍得依職權審酌系爭履約保證金是否過高，惟契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（最高法院八十四年台上字第九七八號判決要旨）。上訴人元康公司自冠通公司片面終止租約至租期屆滿之日止，共短少兩年又四個月之租金收益，以當時每月三百八十九萬三千四百元之標準計算，上訴人所失利益，至少在一億九百零一萬五千二百元之譜，縱以履約保證金之全額加以抵充，猶嫌不足。土地法第九十九條第一項之規定，旨在規範「押租金」之額度，並非限制違約金之標準。

二、本件履約保證金除擔保冠通公司屆期不繳房租或毀損房屋外，更擔保冠通公司依約所應給付之違約金、遲延利息、其他費用及一切損害賠償等：：冠通公司同時保證，決不以任何理由為履約保證金過高之抗辯。於此情況下，該履約保證金之性質，既與押租金不相一致，則規範押租金額度之土地法第九十九條第一項規定，自無一體適用於限制兩造約定本件履約保證金數額之理！依土地法第九十九條第二項規定，可知縱出租人受領之擔保金（即押租金）果超過二個月房屋租金之總額，亦僅發生承租人得要求以該超過部份抵付房租之法律效果，而非所謂之「不當得利」。退萬步言，縱認本件履約保證金果應受土地法第九十九條規定之限制，亦即冠通公司得以其交付之履約保證金中，超過七百五十六萬元之部分抵付房租。惟查，冠通公司僅截至八十五年十月三十一日止，即已積欠上訴人元康公司租金共計七百八十三萬七千二百元，可見縱以該六百八十四萬元保證金全數抵充租金，猶嫌不足，冠通公司自更無法用以抵銷上訴人本件所得主張之違約金。

三、有關冠通公司指稱其就七百五十六萬元擔保金部分，尚得請求上訴人給付其以租金所由算定之利率計算之利息，計五百八十九萬六千八百元云云，亦有未合。蓋土地法第九十八條第一項係規定：「以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。」，而非該現金利息得用以抵付租金；此外，由最高法院五十四年度台上字第一一五七號判決要旨：「押金之功用，既為確保租金之支付，則是否應予另行計算利息，俾與租金抵充，即屬不無疑義。」，而最高法院六十三年二月二十六日民庭推總會對「乙承租甲之房屋，除約定租金外，並給付保證金（未約明保證金之利息亦作為租金之一部），其後甲將房屋之所有權移轉於丙，但保證金並未移轉，丙所得請求乙支付之租金，除原定租金額外，是否得將保證金之利息一併計算在內？」之問題，亦決議：「依土地法第九十八條之立法意旨，新出租人丙所得請求承租人乙支付之租金額除原定租金額外，更得將保證金之利息額一併計算在內。」，益見冠通公司非僅對該七百五十六萬元部分之利息無請求權，且其依法更應歸上訴人所有。

理由

一、上訴人冠通公司主張：

㈠冠通公司於八十三年三月一日向元康公司承租系爭房屋，並依約交付履約保證金一千四百四十萬元，契約期間原為五年，嗣與元康公司合意提前於八十五年十月三十一日終止租約，同年十一月十日辦理點交，為此起訴請求元康公司返還上開履約保證金。元康公司收回租賃物之占有，其本質為同意租約終止之意思實現，且縱認前揭點交行為不生合意終止租約之效力，惟系爭租約亦已於八十八年二月二十八日期滿，元康公司依約亦負有返還本件押租金之義務。

㈡租金乃使用租賃物之對價，元康公司既已於八十五年十一月十日將系爭房屋收回占有，自斯時起迄八十八年二月二十八日租期屆滿日止，元康公司既未再將租賃標的物交付冠通公司使用收益，冠通公司自無給付租金之義務。又系爭房屋之點交係雙方行為，並非元康公司所稱冠通公司拋棄占有之單方行為，且冠通公司業已於該日將租賃物現實交付元康公司直接占有，自與民法第四百四十一條所定承租人對於租賃物仍於占有管理中，而消極之不為租賃物之使用收益之情有別。至元康公司收回本件租賃物不為其他使用收益之行為，抑或事實上因故無法為出租等，實屬元康公司個人之事由，與辦理點交所發生之法律效果無涉，又依土地法第九十八條、第九十九條第一項之規定，元康公司得請求之保證金至多不得超過二個月租金七百五十六萬元，元康公司受領超過部分，即屬不當得利，冠通公司自得依民法第一百七十九條及第一百八十一條之規定，請求被上訴人返還。另冠通公司簽訂本件租賃契約同時交付該七百五十六萬元資為押租金時，係以現金為之，依土地法第九十八條規定，得請求與租金所由算定之利率相等之利息，以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部，本件租約所約定之月租金相當於該租賃房地估定價值之年息百分之三十，冠通公司所交付之押租保證金七百五十六萬元，自得請求自交付時起至清償日止按年息百分之三十計算之利息計為五百八十九萬六千八百元。故退萬步言，倘鈞院認冠通公司有違約情事，並認原判決所認本件違約金以七百七十一萬一千二百元為適當者，冠通公司亦得以前列所列之債權合計0000000元，與之抵銷等情（原審判決元康公司應給付冠通公司六百六十八萬八千八百元及自民國八十五年十一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。而駁回冠通公司其餘之訴，兩造均不服，各自上訴）。

二、上訴人元康公司則以：系爭租約之期間為五年，其中並無承租人得片面終止租約之約定，詎冠通公司卻片面表示終止租約，元康公司隨即委請律師發函表示反對，是兩造並無終止系爭租約之合意。冠通公司片面終止租約顯已違約，迄租期屆滿之日共計二年四個月，於此期間元康公司並未租與他人，以每月租金三百八十九萬三千四百元計算，冠通公司至少積欠租金達一億元以上，以系爭履約保證金抵充尚有不足，冠通公司並無請求返還之餘地。元康公司既為系爭房屋之所有人，自無拒絕接受系爭房屋點交之理，惟不得以接受點交而認為元康公司已默示同意終止租約等語，資為抗辯。

三、冠通公司主張兩造於八十三年三月一日就系爭房屋簽訂租賃契約，冠通公司曾交付元康公司履約保證金一千四百四十萬元，冠通公司已於八十五年十一月十日將系爭房屋點交予元康公司等事實，業據提出租賃契約、支票為證，並經證人葛信友於原審到庭證明屬實，復為元康公司所不爭執，堪信為真實。冠通公司陳稱系爭租約業經兩造合意終止，故將系爭房屋點交返還予元康公司，然為元康公司所否認，並辯稱從未同意終止系爭租約，元康公司片面終止租約顯屬違約，本於所有人之立場始點交系爭房屋。則本件所應審究者，厥為兩造是否曾合意終止系爭租約？

四、按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知，民法第四百五十三條著有規定。經查，系爭租約僅於第十八條約定，甲方即元康公司有該條所列情形之一者，得隨時終止租約（見原審卷第五四頁），是除有該條所列情形及民法規定之法定終止事由外，兩造不得片面終止系爭租約。冠通公司固曾先後於八十五年十月八日及十月十四日致函元康公司表示終止租約，惟元康公司隨即於八十五年十月十六日及十月二十四日表示反對之意，是就兩造明示之意思表示而言，並無合意終止租約之合意。又元康公司於八十五年十一月十日接受系爭房屋之點交，是否可認為已同意終止系爭租約？經查，元康公司於八十五年十月二十四日致上訴人冠通公司函說明二、三，表示系爭租約並無可於期中終止之約定，冠通公司片面終止系爭租約已構成違約，所繳之履約保證金一千四百四十萬元應予沒收及保證票票款七百二十萬元，亦應提兌沒收，說明五則表示冠通公司履行以上條件後，再將店屋復原後交還元康公司點收（見原審卷第八七頁），而系爭房屋於八十五年十一月十日由冠通公司點交予元康公司，固為兩造所不爭執，惟元康公司以八十五年十月二十四日函提出上開終止租約之條件後，冠通公司並未同意依上開信函說明三、四項之要求，另行支付元康公司保證票票款七百二十萬元及短收之半數租金計五千四百萬元，參以系爭租約之租期長達五年，租金則高達每月三百七十八萬餘元，元康公司豈可能同意終止租約？足見，兩造未對終止系爭租約達成協議。另查系爭房屋面積大且由冠通公司承租作為保齡球館之用，如任由冠通公司拋棄對該租賃物之占有及使用收益，難保第三人不佔用破壞，將對兩造造成更嚴重損失，元康公司身為所有權人，為維護系爭房屋之財產安全，自難拒絕點交。冠通公司以元康公司接受點交及點交後未曾請求租金，益證兩造合意終止租約云云，自不足採。

五、查冠通公司提前於八十五年十月三十一日片面終止租約，顯已違約，元康公司依租賃契約書第四條之約定，就其所受損害自系爭保證取償，自屬有理。按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（最高法院四十九年台上字第八０七號判例、八十四年台上字第九七八號判決參照）。經查，系爭租約第四條第二項約定履約保證金係擔保冠通公司履行系爭租約所規定之義務及責任（包括租金、違約金、延遲利息、其他費用之給付及一切損害賠償責任等），如冠通公司有違約之情形時，元康公司得立即自保證金中扣抵取償，則該履約保證金除為押租金外，尚具有違約金之性質。查元康公司原受領之一千四百四十萬元履約保證金，其中七百五十六萬元（即房屋租金二個月之總額）部分，依土地法第九十九條第一項規定，屬押租金性質，元康公司主張冠通公司截至八十五年十月三十一日止，即已積欠元康公司租金共計七百八十三萬七千二百元，雖冠通公司否認之，並提出八十五年十月份之銀行匯款單為證（見本院卷第一○一頁）惟金額僅二百六十二萬五千元，與約定之三百八十九萬三千四百元，已短繳一百二十六萬八千四百元，是元康公司主張冠通公司短繳七百八十三萬七千二百元之事實，冠通公司既不能舉證以實其說，自應認元康公司之主張為可採。是以上開七百五十六萬元押租金，經扣抵積欠之租金七百八十三萬七千二百元後，已無餘額返還冠通公司。次查系爭房屋每月租金至少為三百七十八萬元 (自八十六年三月一日以後尚應調高) ，依財政部八十五年十二月十九日台財稅字第八五一九二九五六八號函核備之八十五年度營利事業各業同業利潤標準，不動產租賃之淨利率為百分之三十四，則元康公司出租系爭房屋每月淨利潤應約為一百二十八萬五千二百元（0000000×34%＝0000000)，茲查，自冠通公司八十五年十月三十一日片面終止租約至租期屆滿之日止（八十八年二月二十八日），共短少兩年又四個月之租金淨利潤為三千五百九十八萬五千六百元（0000000×28＝00000000)，而元康公司受領之一千四百四十萬元履約保證金，扣除抵繳積欠租金之七百五十六萬元押租金後，尚餘六百八十四萬元（00000000－0000000＝0000000），猶不足以賠償元康公司因冠通公司如能履行債務時，元康公司可享受之租金淨利潤三千五百九十八萬五千六百元，是以系爭約定之違約金，尚無過高情事。元康公司予以全數沒收，尚無不當。

六、冠通公司雖引用土地法第九十九條第一項及第九十八條之規定，主張元康公司原受領之一千四百四十萬元履約保證金中，超過七百五十六萬元（即房屋租金二個月之總額）部分，為不當得利，故元康公司應返還其六百八十四萬元（14,400,000元－7,560,000元＝6,840,000元）及利息二百十三萬七千五百元；冠通公司前開七百五十六萬元部分，尚得請求元康公司給付其自受領日起至點交房屋日止，以年息百分之三十（即與租金所由算定之利率相等之利率）計算之利息，計五百八十九萬六千八百元；縱原判決認冠通公司應給付元康公司違約金七百七十一萬一千二百元，其亦得以前開債權之總和即八百零三萬四千三百元（ 2,137,500元＋5,896,800元＝8,034,300元），與之抵銷云云。惟查，依土地法第九十九條第二項規定，縱出租人受領之擔保金（即押租金）超過二個月房屋租金之總額，僅發生承租人得以該超過部份抵付房租之法律效果，而無所謂之不當得利可言，則冠通公司主張元康公司應返還其共計八百九十七萬七千五百元（6,840,000元＋2,137,500元＝8,977,500元 ）之不當利得，自非有據。又土地法第九十八條第一項：「以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。」之規定，並非強制規定，而系爭租賃契約書第四條第二項約定：冠通公司不得主張以保證金利息抵付租金（見原審卷第四九頁），是以冠通公司主張前開押租金七百五十六萬元部分，以年息百分之三十（即與租金所由算定之利率相等之利率）計算之利息，計五百八十九萬六千八百元，與系爭被上訴人之違約金債權相抵銷，亦屬無據。

七、綜上，本件兩造約定之違約金，尚無過高情事。且冠通公司主張抵銷之債權亦不存在，則元康公司予以全數沒收，尚無不當。從而，冠通公司本於不當得利之法律關係請求元康公司給付一千四百四十四萬元及自八十五年十一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即無理由，應併與假執行之聲請駁回之。原審就不應准許部分為元康公司敗訴之判決，經核尚有違誤，上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄，為有理由，應由本院將此部分原判決廢棄，改判駁回冠通公司在第一審之訴及併失依附之假執行。其餘不應准許部分，冠通公司上訴意旨就該部分求予廢棄，為無理由，其此部分上訴，應予以駁回。

八、本件事證及法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立證，已予審究，爰不一一論述，附以敘明。

據上論結，本件上訴人冠通公司之上訴為無理由，上訴人元康公司之上訴為有理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。

臺灣高等法院民事第十二庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。