臺灣高等法院八十九年度上字第一○五六號

台灣高等法院民事判決　八十九年度上字第一○五六號

上訴人

華澤企業有限公司

法定代理人

陳國治

被上訴人

甲○○

被上訴人

中幗黃金股份有限公司

法定代理人

史庭兆

右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年七月三十一日台灣台北

地方法院八十八年度訴字第三九六三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○路一四０巷三號、三號房屋地下層及松江路一四０巷三、五號房屋地下二層（按附屬停車位，見原法院八十二年民執字第二一一九號拍賣抵押物執行卷第三十五頁，內附建築改良物登記簿謄本所載），遷讓返還與上訴人。

㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

㈣上訴人願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：系爭建物原為中匯海外貿易有限公司（下稱中匯海外公司）所有，八十三年間為訴外人王榮隆依拍賣取得，嗣另訴外人褚崑雄於八十四年二月十四日向王榮隆依買賣受讓。其後因褚崑雄積欠王榮隆票款債務，經王榮隆聲請對系爭不動產為強制執行（原法院八十五年度民執宙字第九九０號給付票款強制執行事件），由王榮隆於八十五年七月二十二日拍定取得。王榮隆為獲足額清償，本無可能於八十四年五月三十一日代理褚崑雄與甲○○簽訂長達二十年之租約，而造成系爭建物於拍賣時因不點交而減少拍賣物之價值，顯見王榮隆、褚崑雄、與甲○○顯係通謀虛訂租約，要以排除他人投標意願，進而由王榮隆以低價得標分享利益。

三、證據：援用原審所提證據外，補提台灣台北地方法院民事執行處通知二份、不動產權利移轉證明書影本各乙份，並聲請訊問證人褚崑雄、王榮隆。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：

㈠駁回上訴。

㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。

二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：被上訴人中幗黃金股份有限公司（下稱中幗黃金公司）早於八十二年五月二十日起，即在系爭不動產營業，歷任不動產所有人王榮隆、褚崑雄對中幗黃金公司之之租賃權毫無異議。而上訴人於買受系爭不動產時，已明知有租賃關係存在，故於買賣契約並未要求出賣人點交，仍由中幗黃金公司繼續使用系爭房屋。上訴人既始終無直接占有系爭房屋，亦未對出賣人王榮隆請求交付房屋，足證上訴人確實知悉租賃存在之事實，上訴人所辯租約係通謀虛偽意思表示，既未舉證證明，自無可採。

三、證據：援用原審所提證據外，補提台灣台北地方法院八十四年度民執全辛字第二九二七號執行筆錄、台灣台北地方法院公告、送達證明書、權利移轉證書影本各乙份為證。

丙、本院依職權向台灣台北地方法院調閱八十二年度執字第二一一九號、八十五年度執字第九九０號民事案件全卷。

理由

一、上訴人起訴主張：上訴人於民國八十五年十一月二十日向第三人王榮隆購買門牌號碼臺北市○○區○○路一四０巷三號、三號房屋地下層及松江路一四０巷三、五號房屋地下二層（按應有部分九分之一，即附屬地下停車位，下稱系爭房屋），並於同年十二月七日辦妥所有權移轉登記，系爭房屋已為上訴人所有，詎被上訴人並無任何占有之正當權源而無權占用，經上訴人多次催討未獲置理，為此依民法第七百六十七條規定，本於所有權之作用，請求被上訴人遷讓系爭房屋。

二、被上訴人則以：第三人褚崑雄於八十四年三月四日購得系爭房屋後，即授權上訴人之前手即王榮隆全權處理該房屋租賃事宜，並由王榮隆代理於八十四年五月三十一日將系爭房屋出租予被上訴人甲○○，租期二十年。而依租賃契約第八條明定承租人雖未經出租人同意仍得將房屋一部或全部轉租他人。乃甲○○旋於同年七月間將之轉租予被上訴人中幗黃金公司，期間亦為二十年，是被上訴人基於合法租約而占用系爭房屋，依（修正前）民法第四百二十五條規定，其租約對上訴人繼續存在，伊等並非無權占有等語，資為抗辯。

三、上訴人主張伊於八十五年十一月二十日向王榮隆購買系爭房屋，已於同年十二月七日辦妥所有權移轉，為所有權人。而系爭房屋現為被上訴人中幗黃金公司占有營業之事實，為被上訴人所不爭執，並有不動產買賣契約及建物登記簿謄本在卷可憑，可信實在。被上訴人雖以前揭情詞抗辯伊等係承租及轉租而占有，非無權占有等情，但為上訴人所否認，並稱該租約為通謀虛偽意思表示所為，應屬無效等語。經查被上訴人所辯，固據提出房屋租賃契約書二紙為證（見原審卷第四十頁至四十五頁），惟：

㈠系爭房屋原為中匯海外貿易有限公司（下稱中匯海外公司）所有，前經王榮隆因拍賣而取得所有權，嗣出賣予褚崑雄，其後再遭法院執行拍賣，由王榮隆再因拍賣而取得，嗣王榮隆於八十五年十一月二十二日將之出賣予上訴人等情，為兩造所不爭執，並有地籍異動索引查詢（建物部分）、不動產買賣契約書，及建物登記簿謄本在卷可按（見原審卷三十九頁）。

㈡關於被上訴人甲○○與褚崑雄於八十四年五月三十一日訂定租賃契約之過程，據甲○○於原審言詞辯論期日陳稱：「我本身是中幗黃金公司之股東，租賃契約是我簽的。」、「‧‧‧與王榮隆簽約時，是在六福客棧一樓。‧‧‧」等語（原審卷第五十五頁筆錄），並有褚崑雄授權書（見原審卷三十八頁）、系爭房屋租賃契約各乙份在卷可稽。然依該房屋租賃契約（原審卷第二十頁）之記載，系爭房屋租金之給付方式，係以甲○○與褚崑雄間原已即存在之五百萬元消費借款，以本金利息一分抵扣，每月新台幣（以下同）五萬元，直至本金清償為止（見該契約書尾頁加註條款），但該租約之租金既以褚崑雄對甲○○之欠款利息抵付，又何庸於第五條約定甲○○應於訂約時交付褚崑雄五百萬元作為押租保證金？又前開租賃契約之租金既以甲○○與褚崑雄間之五百萬元消費借款一分利息支付，核與一般租賃契約約定之租金付款方式本有所不同，上訴人既已否認租約之效力，自應由甲○○就伊與褚崑雄間消費借貸關係存在及付款之事實負舉證之責，乃甲○○並未舉證以實其說。再依前開租賃契約第五條約定：「乙方（即甲○○）應於訂約時，交於甲方（即褚崑雄）新台幣五百萬元作為押租保證金。」，則被上訴人甲○○於訂約時仍須另行交付五百萬元押租保證金，然被上訴人亦未舉證證明甲○○有交付五百萬元押租保證金之事實。且租賃契約第五條後段原記載「乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」，但部分又經雙方合意刪除，其意味褚崑雄於甲○○不願續租，日後遷空交還房屋後，毋須退還押租保證金，此又與一般租賃契約期滿後，出租人須退還承租人所交付之押租保證金之習慣明顯不合。再參以該租約一定二十年，而未考量租期間租金可能之波動，率以五萬元為租金，亦難認合理等情，上訴人抗辯甲○○與褚崑雄間之租賃契約為通謀虛偽意思表示所為，已非無稽。

四、被上訴人中幗黃金公司雖又辯稱其自八十二年間起迄今均在系爭房屋營業，且確有支付租金等語，並提出甲○○於八十四年七月十六日立具之「收據」、被上訴人中幗黃金公司之公司執照、營利事業登記證各乙紙及中幗黃金公司股東名簿二紙為證，但為上訴人所否認。經查且被上訴人彼此間於八十八年十月二十日原審初次隔離訊問之結果，就系爭租約之締約過程所為陳述，內容已多相矛盾。而依中幗黃金公司所提於八十四年七月間與甲○○所定租賃契約，亦載明甲○○積欠中幗黃金公司五百萬元借款，雙方協議由本金利息一分抵扣租金，每月抵扣五萬元，直至本金清償為止。另於租賃契約第五條亦約定中幗黃金公司於訂約時交付五百萬元押租金予甲○○。是綜觀其租約條款、租金支付方式之特約與押租金交付，其核與前揭甲○○與褚崑雄間之租賃契約如出一轍，真實性已堪斟酌。雖被上訴人提出甲○○於八十四年七月十六日立具收受中幗黃金公司交付五百萬元之收據，但中幗黃金公司於原審審理時已自承被上訴人彼此間無並無消費借貸關係，並陳稱彼等間租約之租金給付，係以公司股權移轉充作租金等語（見原審八十八年十月二十日言詞辯論筆錄），其核與前開收據及系爭契約約定明顯內容不符。再參酌甲○○確係中幗黃金公司股東，有被上訴人所提中幗黃金公司股東名簿可證（見原審卷五十六頁），惟該股東名簿上記載股東甲○○所有股份數為四十萬股，股款為四百萬元，核與租賃契約所稱之五百萬元借款，及收據所載交付五百萬元之金額均有不合，自難僅憑股東名簿之記載認定甲○○之股權係出租系爭房屋取得之對價，是上訴人所稱褚崑雄與甲○○，及甲○○與中幗黃金公司間就系爭房屋所訂定之「租賃契約」係本於通謀虛偽意思表示，自可採信。至被上訴人所提褚崑雄所具授權書（見原審卷三十八頁），僅足證明褚崑雄曾授權王榮隆處理系爭房屋之租賃事宜，核與王榮隆代理褚崑雄與甲○○簽訂之租賃契約是否為真實，係屬二事，該租約是否真實，仍須就整體內容以為判斷，是亦難憑該授權書，遽為褚崑雄與甲○○間確有有租賃關係存在之證明，應予說明。

五、至被上訴人所辯中幗黃金公司早於王榮隆拍定系爭房屋前，即於在該址營業迄今，系爭房屋於原法院八十四年度民執全辛字第二九二七號第三人華泰商業銀行對原所有權人褚崑雄執行假扣押時，已經在場人唐衍聖表明中幗黃金公司因租約而占用之事實，其時債務人褚崑雄並未為異議。嗣上訴人之前手王榮隆拍定系爭房屋，因未點交，自亦明知中幗黃金公司之占用，其後上訴人自王榮隆買受時，亦未請求點交，並參酌系爭房屋於八十八年間遭債權人第一商業銀行強制執行時，因無人應買而交付強制管理時，執行法院之執行命令亦明載承租人為中幗黃金公司，足見上訴人於買受系爭房屋時已明知由中幗黃金公司租用之事實等情，固據提出原法院八十四年度民執全辛字第二九二七號執行筆錄、拍賣公告、送達證明書，及權利移轉證書（均影本）為證，然亦為上訴人所否認。經查：

㈠系爭房屋原為中匯海外公司之營業處所，因經營不善，遭債權人合作金庫聲請拍賣抵押物，嗣為王榮隆拍定等情，已據本院調取原法院八十二年度民執字第二一一九號拍賣抵押物卷宗核閱無訛。而中幗黃金公司則係中匯海外公司舊股東成立自救會，由史兆庭（即中幗黃金公司法定代理人）任主委，與王榮隆等集資成立，再標購系爭房屋由中幗黃金公司繼續營業，並委由甲○○全權處理乃延伸本件租賃契約等情，並為被上訴人所自承（見原審卷三十三頁中幗黃金公司民事答辯狀所載）。再參諸系爭房屋產權移轉歷程與被上訴人所提租約之訂定經過，係由中匯海外公司拍定予王榮隆後，中幗黃金公司設址該處營業，王榮隆嗣將之出賣予褚崑雄，褚崑雄委由王榮隆訂約「出租」與甲○○為期二十年，甲○○再「轉租」予中幗黃金公司期限亦為二十年，足信被上訴人前揭所自承中幗黃金公司之組成與占有營運之過程為實在，此自甲○○「轉租」予中幗黃金公司為期二十年，亦可參佐。則中幗黃金公司既早於八十二年間即於系爭房屋營業且占用至今，褚崑雄又如何得以於八十四年間五月三十一日「出租」與甲○○？甲○○又如何得以於同年七月間再「轉租」與中幗黃金公司？顯見被上訴人所辯兩造間租約或係以借款五百萬元，或係以移轉股價五百萬元，並以利息抵扣租約，為虛偽不實。

㈡再王榮隆、褚崑雄、甲○○、史庭兆等人既均原為中幗黃金公司成立之初參與中匯海外公司自救之成員，伊等對中幗黃金公司占用系爭房屋之背景自已了然，是於債權人聲請強制執行之程序中，其一則以租約之存在為詞得阻卻房屋之點交，二者縱予拍定亦係自救會成員，拍定金額必遠低市價，如再出售勢必得利豐厚，故不論王榮隆、甲○○，或褚崑雄，伊等就褚崑雄「出租」與甲○○，及甲○○「轉租」與中幗黃金公司過程與內情，自知之甚稔，其於強制執行程序中未就「租約」之存在異議，實屬必然，自不得以其時所有權人就租約未為異議，或強制執行命令中列中幗黃金公司為承租人，拍定後不點交，即認租約確係存在。至上訴人所有系爭房屋於八十八年間遭債權人第一商業銀行強制執行時，縱對被上訴人主張有合法租約存在未予異議，但其上訴人消極之不作為尚不得以默示之承認同視，況因第三人之占用而得免於拍定，於上訴人亦非全然無益，是亦不得據此謂上訴人明知且肯認本件租約之存在。

六、綜上所述，被上訴人抗辯伊於上訴人八十五年十一月二十日購買系爭房屋前之八十四年五月三十一日及同年七月間已因「承租」及「轉租」而占有，並不可採，彼等依修正前民法第四百二十五條規定，主張其租約對上訴人繼續存在，為有占有之正當權源，亦不足採。是上訴人本於所有權作用，請求被上訴人將門牌號碼臺北市○○區○○路一四０巷三號及三號房屋地下層遷讓與松江路一四０巷三、五號地下二層（附設停車場），返還上訴人，為有理由。原審疏未審酌，遽為上訴人敗訴之判決，容有未合，上訴意旨指摘不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第二項所示。又本件所命被上訴人之給付部分，兩造均陳明願供擔保以代釋明，請准為假執行或免為假執行，經核均不合，爰分別酌定相對之擔保金額併予宣告之。

七、兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件勝負之判斷無關，爰不予一一審酌，應予說明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

民事第七庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。