臺灣高等法院 - 八十九年度上字第一二五九號（所有權移轉登記等）

臺灣高等法院民事判決　八十九年度上字第一二五九號上　訴　人　　甲○○ 複　代理人　　周憶華被　上訴人　　宏將建設股份有限公司法定代理人　　徐光宏被　上訴人　　乙○○ 右當事人間所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十九年九月七日臺灣士林地方法院八十七年度訴字第一○○○號第一審判決提起上訴，並為追加之訴，本院判決如左：主文上訴駁回。被上訴人宏將建設股份有限公司應給付上訴人新台幣捌拾玖萬捌仟元。上訴人其餘追加之訴，暨假執行之聲請均駁回。第二審上訴部分訴訟費用由上訴人負擔；追加之訴部分訴訟費用由上訴人負擔五分之二，餘由被上訴人宏將建設股份有限公司負擔。事實及理由甲、程序方面：一、本件被上訴人乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，就此部分由其一造辯論而為判決。二、又上訴人於原審原係請求確認被上訴人宏將建設股份有限公司 (下稱宏將公司) 就以被上訴人乙○○名義登記之附表所示房屋有所有權存在，乙○○應將該房屋所有權移轉登記予宏將公司，再由宏將公司將該房屋所有權移轉登記予上訴人，宏將公司並應將該房屋交付上訴人；嗣於本院審理時，追加預備聲明，以違約金過高為由，請求宏將公司應返還上訴人一百零七萬元，雖此追加之訴部分未經宏將公司同意，惟其請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款之規定，亦應予准許，附此敘明。乙、實體方面：一、本件上訴人主張：上訴人於民國八十四年九月十四日與被上訴人宏將公司訂立委託代建房屋合約書，承買宏將公司於台北縣汐止市○○段橫科小段四九三之三二地號土地上興建之東方明珠大樓Ａ棟三樓一戶，門牌號碼為台北縣汐止市○道街二四號三樓，總價金四百三十萬元，其中自備款一百五十萬元上訴人已如數付清，詎料宏將公司興建完成取得附表所示之系爭房屋所有權後，竟將之登記為被上訴人乙○○所有，繼又以買賣為由移轉登記予訴外人潘美月、王月貞，再由王月貞以買賣為由移轉登記予被上訴人乙○○，因前開買賣為通謀虛偽意思表示而無效，上訴人為宏將公司之債權人，有即受確認判決之法律上利益，自得訴請確認系爭房屋為宏將公司所有；又依委任代建房屋合約書第四條約定，被上訴人宏將公司有義務於取得系爭房屋之基地所有權後移轉登記予上訴人，然宏將公司至辦理貸款當天，仍未將系爭房屋之基地所有權移轉登記予上訴人，上訴人已於宏將公司通知辦理貸款手續時，依民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯，並無遲延給付之情事，宏將公司以上訴人逾期未辦貸款為由解除買賣契約，即非合法，自得代位宏將公司請求乙○○將系爭房屋所有權移轉登記予宏將公司，再由宏將公司將系爭房屋移轉登記為上訴人所有，並得請求宏將公司交付系爭房屋予上訴人。爰提起本訴，請求確認宏將公司就以乙○○名義登記之附表所示房屋之所有權存在，並求為命乙○○應將該房屋所有權移轉登記予宏將公司，再由宏將公司將該房屋所有權移轉登記予上訴人，宏將公司應將該房屋交付上訴人之判決。原審為上訴人敗訴判決後，上訴人提起上訴，於本院上訴聲明：①、原判決廢棄 ②、請求確認宏將公司就以乙○○名義登記之附表所示房屋之所有權存在③、乙 ○○應將附表所示房屋之所有權移轉登記予宏將公司，再由宏將公司將該房屋所有權移轉登記予上訴人④、宏將公司應將附表所示房屋交付上訴人；並另為訴之追加，主張上訴人已繳付價金一百五十萬元，如認宏將公司解除契約為合法，而將之充作違約金，實嫌過高，參酌財政部營利事業所得額同業利潤標準，宏將公司對於系爭房地買賣之利潤為四十三萬元，超過部分為不當得利，應返還上訴人，並追加預備聲明：①、宏將公司應給付上訴人一百零七萬元②、願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人宏將公司則以：兩造間關於系爭房屋及基地之買賣契約，因上訴人未依約辦理貸款手續交付價金，業經宏將公司催告後解除契約；至於系爭房屋之基地，宏將公司已依約定以保留所有權予上訴人之夫楊貴生名下之方式向上訴人履行交付義務，上訴人自不得於辦理貸款時主張同時履行抗辯，是以宏將公司解除契約後，就系爭房屋加以處理，即與上訴人無涉，上訴人提起確認之訴，無即受確認判決之法律上利益，且上訴人已非宏將公司之債權人，自無權代位宏將公司行使任何權利，況被上訴人乙○○取得系爭房屋之所有權，係基於擔保債權之法律關係而來，並非通謀虛偽意思表示，乙○○與宏將公司間之股金紅利尚未結清，仍有移轉系爭房屋予乙○○供擔保之必要。再者，上訴人拒絕給付系爭房地之尾款二百八十萬元，宏將公司受有價差五十萬元、利息五十六萬元、同業利潤六十七萬二千元之損害，合計為一百七十三萬二千元，宏將公司僅沒收上訴人已繳價金一百五十萬元，尚不足以彌補實際上所受之損害，自無違約金過高之問題各等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：①、駁回上訴人之上訴及追加之訴②、如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。被上訴人乙○○則未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。三、查上訴人主張其於八十四年九月十四日與被上訴人宏將公司訂立委託代建房屋合約書，承買宏將公司於台北縣汐止市○○段橫科小段四九三之三二地號土地上興建之東方明珠大樓Ａ棟三樓一戶，門牌號碼為台北縣汐止市○道街二四號三樓，總價四百三十萬元，其中自備款一百五十萬元上訴人已如數付清等情，業據其提出合約書為證，且為宏將公司所不爭執，自堪信為真實。惟宏將公司主張已解除買賣契約，亦否認違約金過高，並以前開情詞置辯，則本件應予審究之爭點，厥為①、上訴人與宏將公司間之買賣契約，是否合法解除？②、上訴人能否請求宏將公司移轉系爭房地之所有權並交付房屋？能否代位宏將公司向乙○○行使任何權利？③、上訴人訴請確認系爭房屋屬宏將公司所有，有無即受確認判決之法律上利益？④、違約金之約定是否過高？應否返還？經查： (一)、上訴人與宏將公司間之買賣契約，是否合法解除：１、上訴人與宏將公司所簽訂委託代建房屋合約書第九條約定：「甲方（按即上訴人 ) 尾款部分如須申辦貸款，於訂立本約同時另簽立代辦貸款委託書，委託乙方（即宏將公司）申辦貸款。申辦貸款時所需證件及應辦手續．．．，甲方應依乙方通知時間及地點供給或協同辦理。若甲方未能依乙方通知之期限內辦妥．．．，於甲乙雙方協商不成時，乙方得不經甲方同意，解除本合約」等語，另代辦貸款委託書亦載明：「茲甲方．．．，委託乙方向金融機構抵押借款以之抵付上項訂購房屋價款」、「甲方．．．，並授權乙方或乙方指定人代領全部款項二百八十萬元．．．，以便抵付不足之房地價款」、「甲方同意按照乙方規定時間、地點、備齊所需之證件，交予乙方代辦前條貸款之一切手續．．．，並應自接到通知日期一週內辦妥，逾期即以違約論。甲方願由乙方收回房地產權自行處理」等字句，有該合約書在卷可稽 (見原審卷第七頁反面及第十四頁)。２、又宏將公司主張上訴人曾會同宏將公司指派之職員王月貞前往金融機構辦理貸款，因上訴人拒絕開立取款條，致未能辦妥貸款手續等語，雖為上訴人所否認，惟證人王月貞已於原審證稱：「（當時）我是系爭房屋即Ａ棟三樓房屋所有權人，所以陪同上訴人至銀行辦理貸款；系爭大樓住戶都是向台北銀行南港分行辦貸款，上訴人要求向五信南港分社辦貸款，我告訴上訴人提款條要放在建設公司才能撥款給宏將公司，但上訴人拒絕，這是到五信的事情，上訴人沒有解釋任何理由，後來因到五信取款條的問題就沒有辦下去」等語（見原審卷第八十三頁) ，足見上訴人確於宏將公司通知其向金融機構辦理貸款手續時，拒絕配合辦理，致貸款手續無法辦妥。３、雖上訴人辯稱宏將公司未依約將系爭房屋之基地所有權為移轉登記，伊已於宏將公司通知辦理貸款手續時，已依民法第二百六十四條規定行使同時履行抗辯權，無給付遲延之問題云云。惟查宏將公司係八十六年六月十二日以富康郵局第一二八號存證信函催告上訴人於文到後三日內辦理貸款或交付尾款，否則解除買賣契約，有該存證信函可考(見原審卷第五十一至五十三頁)，且為上訴人所不爭執，而上訴人係八十八年三月九日始向原審提出民事準備書狀為同時履行之抗辯，並非於宏將公司通知辦理貸款或交付尾款時即為同時履行之抗辯，有該民事準備書狀在卷可憑(見原審卷第七十七頁反面)，參照最高法院五十年台上字第一五五０號判例要旨：「債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責」，宏將公司縱然尚未移轉系爭房屋之基地所有權予上訴人，上訴人既未能舉證證明其於宏將公司催告辦理貸款手續時已為同時履行抗辯，則其仍應負遲延給付之責任甚明，是其辯稱於宏將公司通知辦理貸款手續時，已依民法第二百六十四條規定行使同時履行抗辯權，無給付遲延之問題云云，即非可採。從而宏將公司於上訴人未依約辦理貸款或交付尾款時，併以前開存證信函為解除買賣契約之意思表示，即無不合。 (二)、上訴人能否請求宏將公司移轉系爭房地之所有權或交付房屋，能否代位宏將公司向乙○○行使：揆諸前開說明，上訴人與宏將公司間簽訂之系爭房地買賣契約，既因拒絕辦理貸款而被宏將公司以富康郵局第一二八號存證信函合法解除，則上訴人即不得再依買賣契約請求宏將公司移轉系爭房地之所有權或交付房屋，亦無權代位宏將公司向乙○○行使任何權利。是其主張代位宏將公司請求乙○○將系爭房屋所有權移轉登記予宏將公司，再由宏將公司移轉登記予上訴人，且由宏將公司將系爭房屋交付上訴人云云，即非有據。 (三)、上訴人訴請確認系爭房屋屬宏將公司所有，有無即受確認判決之法律上利益：１、按「確認之訴，非上訴人有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第二百四十七條有明文規定。所謂有即受確認判決之法律上利益，不僅指法律關係存否不明確，致上訴人權利或其他法律上地位有不安之危險，且須其不安之危險有即時以確認判決除去之必要，易言之，如上訴人之權利或法律上地位所受不安之危險，並非依確認判決之既判力所得除去，即應認上訴人無即受確認判決之法律上利益。２、本件上訴人雖主張宏將公司取得附表所示之系爭房屋所有權後，將之登記為乙○ ○所有，嗣又以買賣為由移轉登記予訴外人潘美月、王月貞，再由王月貞以買賣為由移轉登記予乙○○，因買賣為通謀虛偽意思表示而無效，上訴人為宏將公司之債權人，有即受確認判決之法律上利益，自得訴請確認系爭房屋為宏將公司所有云云。惟查上訴人與宏將公司間之買賣契約既已合法解除，則其不得再依買賣契約請求宏將公司移轉系爭房地之所有權或交付房屋，亦無權代位宏將公司向乙 ○○行使任何權利，已如前述。是以宏將公司與乙○○間之買賣契約是否為通謀虛偽意思表示而無效，即與上訴人無涉，上訴人訴請確認系爭房屋屬宏將公司所有，自無即受確認判決之法律上利益。 (四)、違約金之約定是否過高：１、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文；又「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條依職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」最高法院四十九年台上字第八０七號判例意旨足資參照。２、查本件系爭房地之總價金為四百三十萬元，上訴人已繳價金為一百五十萬元，尚應繳付之尾款為二百八十萬元，有該合約書在卷可稽 (見原審卷第六至二十一頁 ) ，且為兩造所不爭執。而宏將公司屬房屋興建投資業，依財政部八十四年十二月二十三日所頒佈之八十四年度營利事業各業同業利潤標準，其淨利率為百分之十四，有宏將公司所提出為上訴人不否認其形式真正之八十四年度營利事業各業同業利潤標準表在卷可考 (見本院卷第一七○頁)，則宏將公司以四百三十萬元之總價金出售系爭房地之利潤為六十萬二千元 (0000000×14％＝602000)，宏將公司主張按四百八十萬元之總價金計算其利潤損失，即非有據，是以宏將公司解除系爭買賣契約後，應係受有六十萬二千元之利潤損失。雖宏將公司辯稱因上訴人之配偶楊貴生係地主之一，故伊簽約時即便宜降低五十萬元，而以四百三十萬元之總價金出售系爭房地予上訴人，該減價之五十萬元即為伊之損失云云。惟兩造既係合意以四百三十萬元之總價金成立買賣契約，則系爭房地之市價如何即非本件所應審究，宏將公司主張其以四百三十萬元之總價金出售系爭房地，受有減價五十萬元之損失云云，即非可取。又宏將公司雖主張受有系爭房地之尾款二百八十萬元按年息百分之五計算四年之利息損失，惟上訴人自八十四年九月十四日即簽約日起即陸續交付宏將公司一百五十萬元之價金，宏將公司亦受有該一百五十萬元按年息百分之五計算四年以上之利息所得，是其主張其受有利息損失五十六萬元云云，亦非可採。本院審酌系爭房地之總價金四百三十萬元，上訴人已繳一百五十萬元，社會景氣低迷及宏將公司所受損害，並參酌八十四年度營利事業各業同業利潤標準表，認宏將公司解除系爭買賣契約後，將已繳一百五十萬元價金沒收充為違約金，自屬過高，認以六十萬二千元為適當，是以上訴人請求宏將公司返還超過上開金額之八十九萬八千元，即屬有據，逾此範圍之請求，即非有據。四、綜上所述，上訴人請求確認宏將公司就以乙○○名義登記之附表所示房屋之所有權存在，乙○○應將附表所示房屋之所有權移轉登記予宏將公司，再由宏將公司將該房屋所有權移轉登記予上訴人，宏將公司並應將附表所示房屋交付上訴人，即非正當，不應准許，原審為上訴人敗訴判決，並無違誤，上訴意旨猶執陳詞聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。至於上訴人追加之訴部分，請求宏將公司給付在八十九萬八千元範圍內，即屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，亦非正當，應予駁回。又追加之訴勝訴部分所命給付未逾一百萬元，不得上訴第三審，本院判決後即告確定，無宣告假執行之必要，故上訴人就此部分聲請假執行，應併駁回。再者，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由、追加之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、八十五條第一項但書，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　十一　　　月　　　六　　　日民事第八庭審判長法　官　鄭　三　源法　官　郭　松　濤法　官　黃　豐　澤右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　十一　　　月　　　八　　日書記官　廖　麗　蓮附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院八十九年度上字第一二五九號

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