臺灣高等法院 - 八十九年度上字第二三一號（回復原狀）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　八十九年度上字第二三一號上訴人　　　　甲○○ 訴訟代理人　　鍾永盛律師吳信吉律師上訴人　　　　東宏建設股份有限公司　設台北市○○街六號地下一樓法定代理人　　朱鍊金訴訟代理人　　郭惠吉律師黃玉桃律師右當事人間回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十九年一月十四日台灣台北地方法院第一審判決（八十八年度訴字第四三一七號），提起上訴，本院判決如左：主　　　文原判決關於駁回上訴人甲○○後項之訴部分及該部分假執行聲請暨訴訟費用之裁判廢棄。上訴人東宏建設股份有限公司應再給付上訴人甲○○新台幣玖拾貳萬伍仟元及自民國八十八年十月十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。上訴人東宏建設股份有限公司之上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人東宏建設股份有限公司負擔十分之八，餘由上訴人甲○ ○負擔。本判決第二項於上訴人甲○○以新台幣叁拾萬元供擔保後得假執行。事　　　實壹、上訴人甲○○方面：一、聲明：如主文所示。二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠、承認兩造間買賣契約由上訴人東宏建設股份有限公司（簡稱東宏公司）解除之效力。㈡、車位買賣契約雖為房地買賣契約之從契約，但其法律效果仍應依該從契約之約定或法律之規定，不得援引主契約之約定。故系爭停車位買賣契約既無違約金之約定，東宏公司解除契約後，即應回復原狀將所付價金新台幣（下同）五十萬元返還。原審判命東宏公司返還，應無違誤。㈢、房地買賣契約解除後，該約第九條所定之違約金應屬損害賠償總額之預定。即應依甲○○已一部履行契約及東宏公司實際之損害，酌減東宏公司對違約金之請求，不得將所有價金全部沒收。㈣、東宏公司解除契約後，即可將系爭房地出售。其續欲甲○○買受而不即另行出售，與甲○○無關。貳、上訴人東宏公司方面：一、聲明：原判決不利上訴人部分廢棄。廢棄部分對造在第一審之訴及假執行聲請均駁回。對造之上訴駁回。二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠、停車位買賣契約乃房地買賣契約之從契約，則於甲○○違約不續付價金解除契約後，自得依停車位買賣契約第七條援引房地買賣契約第九條沒收已付停車位價款五十萬元，原審竟命返還，尚有未洽。且沒收停車位已付價款，亦符合民間買賣習慣，如不得沒收，有違誠信及公平原則。㈡、系爭房地買賣總價一千二百九十九萬元，除已付二百三十萬元外，未付之一、０六九萬元，亦受有自八十二年二月四日辦妥所有權登記日起至八十六年七月三日另行出售止共四年五個月年利率百分之五計算，利息損失二百三十萬元，亦可與返還之停車位價款五十萬元相抵銷。㈢、委託銷售房地之佣金為百分之四。㈣、系爭違約金規定是屬損害賠償預定性質。理　　　由一、上訴人甲○○起訴主張其向東宏公司買受坐落台北縣中和市○○路太平洋景秀天廈Ｂ２型九樓房地一戶及地下六四號停車位一個，於七十八年十月三十日分別訂立買賣契約，總價金房地一千一百七十九萬元，停車位一百二十萬元，已付房地訂金及第一至三期款共一百八十五萬元，停車位訂金及第一、二期款共五十萬元。嗣因發現東宏公司將應設置於Ｂ１房屋內之水泥管道設於Ｂ２型房屋內，致減損價值及通常效用，已不能補正，故未再付款。現以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，請求返還已付價款及法定利息。於上訴後對東宏公司之解除契約認合法有效，僅主張停車位價款因無沒收之約定不得沒收外，已繳房地價款東宏公司應返還二分之一即九十二萬五千元及其法定利息（其餘九十二萬五千元本息敗訴部分未上訴已告確定）。二、上訴人東宏公司則以變更水泥管道之設置於房屋價值及效用無關重要，僅得請求減少價金，不得拒付價款或解除契約。但因甲○○經定期催告仍不續付價款已合法解除契約，並將系爭房地出賣他人。致生未付價款之利息損失二三六萬元，出賣他人損失價差二五九萬元，尚有銷售房屋之百分之四佣金之損失，自得依房地買賣契約第九條及停車位買賣契約第七條沒收已繳價金作損害之賠償。即停車位買賣契約雖無違約金之約定，自應援引房地買賣契約關於違約金之約定。且縱不予援用，亦得以所受損害超過已付價金之金額與之抵銷等語置辯。三、兩造就系爭房地買賣契約第九條第一項約定解除契約之違約金屬損害賠償預定性質均無爭執（本院卷第二十二頁第二行及第五十一頁第十二行）。甲○○並自認東宏公司解除契約合法有效及得沒收部分房地價款作為違約金。四、兩造爭執之點在房地買賣因解除契約之損害情形及於已付價款不足賠償損害時，得否另行請求暨停車位買賣契約之解除可否沒收已付價款為違約金，爰分述之：㈠、按本件兩造違約金之約定既屬損害賠償預定之性質，如損害少於已付價款即違約金過高，自應酌減後返還，反之，若有不足，應以所付價款為限，不得另行請求。㈡、停車位買賣契約既無違約金之約定，即不得援引房地買賣契約上違約金之約定請求違約金。㈢、房地買賣契約解除所有損害，依東宏公司主張計有再出售之差價二五九萬元，自其辦妥所有權登記之八十二年二月四日至再出賣與第三人之八十六年七月三日間，共四年五個月應付未付價款一、０六九萬元年利率百分之五計算之利息二三六萬元及賣價百分之四之銷售佣金。甲○○則主張系爭房地於解約後即可出售而遲不出售，其間所生之損害與其無關。按民法第二百六十條解除權之行使，不妨礙損害賠償請求之規定，係指解約前已發生之損害賠償請求權不因解除權之行使受妨礙。故因解約所生損害，如本件再行出售系爭房地之差價，即不包括在內而不得據以請求。至於應付未付價金之利息損失，依東宏公司上開主張至八十二年三月解約後之八十六年七月三日再度售出系爭房地止，其解約後所謂利息之損失，依前項說明，並非正當。故應依東宏公司通知解約之八十二年三月十五日所寄發三三二號存證信函（原審卷三十七頁）所載甲○○是時因未按期給付價款之應付利息六十六萬五千五百九十元為其利息損失。則再加計系爭房地以一、一七九萬元售與甲○○之銷售佣金百分之四，計四十七萬一千六百元（11,790,000元×4/ 100＝471,600元），共一百一十三萬七千一百九十元，於甲○○所繳價款一八五萬元中扣除後，尚餘七十一萬二千八百一十元，東宏公司迄未返還，則其受有自八十二年三月二十七日契約解除效力發生次日起至本件法定利息八十八年十月十七日起算日前一日止，計八一‧六六月，按年利率百分之五計為二十四萬二千五百三十四元（712,810元×5%÷12×81.66＝242,534元)，應於東宏公司所受利息損失中抵減，則東宏公司尚應返還甲○○所付房地價款九十五萬五千六百八十元（712,810元＋242,534元＝955,344元)。甲○○僅請求返還房地價款九十二萬五千元及自起訴繕本送達翌日即八十八年十月十七日起算之法定利息，洵屬正當，應予准許。五、原審就房地之違約金將再度出售之差價損失計入，為甲○○全部不利之判決，尚有未洽，上訴請求酌減，為有理由，爰於上訴範圍內予以廢棄改判。關於停車位之違約金，原審為甲○○勝訴之判決，並無違誤，東宏公司之上訴為無理由，應予駁回。六、甲○○陳明願供擔保請求宣告假執行，乃酌定相當擔保金額准許之。七、據上論結，本件甲○○之上訴為有理由，東宏公司之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條、第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條、第三百九十條第二項，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　五　　　月　　十六　　日民事第一庭審判長法　官　洪　仁　嘉法　官　湯　美　玉法　官　顧　錦　才右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　五　　　月　　十八　　日書記官張　美　華附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院八十九年度上字第二三一號

關鍵資訊