臺灣高等法院八十九年度上字第六十六號

台灣高等法院民事判決　八十九年度上字第六十六號

上訴人

盛香堂企業股份有限公司

法定代理人

許茂雄

訴訟代理人

謝曜焜律師

被上訴人

乙○○

被上訴人

丙○○

被上訴人

甲○○

被上訴人

誼澤股份有限公司

右一人

法定代理人　蔡正弘

共同

訴訟代理人　古嘉諄律師

　　　　　　　　　郭宏義律師

右當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月十三日臺灣臺

北地方法院八十六年度訴字第二七○三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

壹、上訴人方面：

一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）如受不利之判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。

二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：

（一）兩造並無將廣告平面圖視為契約一部分之合意。

（二）證人蔡正弘係被上訴人誼澤股份有限公司（下稱誼澤公司）之法定代理人，其陳述不得作為證詞；證人葉素蘭係被上訴人乙○○之配偶，其於原審之證詞顯有偏頗，亦不足取。

（三）兩造所訂買賣契約內之排除廣告平面圖作為契約一部之條款，乃契約自由原則之結果，並無何違反誠信原則，仍應認為有效。從而廣告平面圖關於公設比之記載，不得作為契約之內容。被上訴人以上訴人交付予伊等之房屋之公設比例逾廣告平面圖記載之比例，主張上訴人應負債務不履行損害賠償責任，即屬無據。況被上訴人雖因坪數增加而多付款項予上訴人，但同時亦取得較原買賣契約所約定為多之公設面積所有權，並得為使用收益，故被上訴人並無受何損害可言。

（四）由於系爭大樓之住戶均有購買地下停車位，故將停車位面積置入公共設施面積內，並將住戶應分配之公共設施應有部分及停車位所取得之應有部分一併登記為公共設施建物所有權之應有部分，而不將公共設施及停車位面積分開登記。

三、證據：除援用原審立證方法外，並補提出交屋面積及計算式（含建物測量成果圖）及內政部公報，並聲請訊問證人蔡雅珍、陳清水、謝秋蘭。

貳、被上訴人方面：

一、聲明：求為判決：上訴駁回。

二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：

（一）上訴人售屋時所出示之廣告平面圖並非單純之要約引誘，而係兩造所訂買賣契約之一部。系爭買賣契約第十五條排除該廣告平面圖之約定乃有違誠信原則及公平交易法第二十一條之規定，應屬無效。

（二）上訴人虛灌公設比例，自不得援引系爭買賣契約第二條找補約定，請求被上訴人給付超過約定買賣價金之金額。

（三）被上訴人所購買之停車位被一併計入公共設施之面積內，並使停車位亦須分擔大樓住戶之公共設施面積，顯有不公。

三、證據：除援用原審立證方法外，並補提出計算式及聲請訊問證人葉素蘭、許弘哲、連清美。

理由

一、本件被上訴人起訴主張：伊等先後於民國（下同）八十二年三月間至六月間各與上訴人訂立房屋及土地預定買賣契約，由伊等向上訴人購買坐落台北市○○區○○段三小段五二七、五二八、五二九、五三Ｏ等地號土地上所興建如附表所示之采楓樓房屋各乙戶及其基地所有權應有部分（各房屋坐落位置、約定價金及訂約時間如附表所示）及停車位，雙方並合意伊等所購買房屋之公設比例為百分之九．○六。詎系爭房屋建造完成後，上訴人函知伊等因坪數增加，要求伊等各增繳價金如附表所示，惟經伊等探查得知，如依上訴人之計算方式，系爭房屋之公共設施比例將高達百分之十三以上，與雙方前開約定不符，但經伊等提出異議後，上訴人仍執意收取所謂「增加坪數款項」，伊等為避免以新台幣（下同）上千萬元資金購買之房屋無法取得，不得不於八十六年二月廿八日及同年三月四日依上訴人指示之金額繳款並分別完成交屋。惟本件上訴人顯已違約，應依民法第二百二十七條及第三百六十條之規定，或公平交易法第二十一條及同法第三十一條之規定，負損害賠償責任；或依民法第一百七十九條之規定，返還不當得利；或依民法第一百八十四條第一項及第二項之規定，負侵權行為損害賠償責任等情，求為命上訴人給付被上訴人乙○○一百零四萬九千三百二十元；被上訴人丙○○、甲○○八十二萬八千元；被上訴人誼澤公司一百十一萬五千九百二十元及均自起訴狀繕本送達之翌日即八十六年七月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計付利息之判決。上訴人則以：兩造間從未合意系爭房屋公設比例為百分之九．○六。而依系爭房屋預定買賣契約書第二條之約定，買賣雙方約定房屋之面積包括室內、陽平台、樓梯間、屋頂突出物及公共設施面積，且正確面積應依地政機關登記為準，誤差超出或不足百分之一時，雙方有互相找補之義務。茲伊移轉登記予被上訴人之房屋主建物、附屬建物、陽台、公共面積之總和，於扣除契約約定之坪數後，均有增加坪數，故被上訴人依約均須補貼款項予伊，伊並無何不當得利、或債務不履行、或侵權行為之情形云云，資為抗辯。

二、經查被上訴人主張伊等先後於八十二年三月間至六月間各與上訴人訂立房屋及土地預定買賣契約，由伊等向上訴人購買坐落台北市○○區○○段三小段五二七、

五二八、五二九、五三Ｏ等地號土地上所興建如附表所示之采楓樓房屋各乙戶及其基地所有權應有部分及停車位，並均已繳清全部價金及受領交屋暨基地所有權應有部分完畢之事實，業據其提出土地及房屋預定買賣合約書、停車位買賣契約書、建物登記謄本及停車空間使用證明書為證（見原審卷第一卷第十八頁至第七八頁及第一二一頁至第一二九頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。

三、被上訴人另主張兩造就系爭房屋之買賣有合意公設比例為百分之九．○六，而上訴人所交付之房屋公設比例竟高達百分之十三以上，顯有違約，其因而向被上訴人要求增繳如附表所示價金，為不當得利等語。雖為上訴人所否認，並抗辯：未與被上訴人合意公設比例為百分之九．○六，且所交付之房屋面積均多出與契約約定之坪數云云。但查：

（一）被上訴人主張兩造有合意系爭房屋公設比例為百分之九．○六之事實，業據其提出特別標有星字符號並載有公設比例百分之九．○六之上訴人印製之廣告平面圖為證（見原審卷第一卷第十三頁），而證人即洽談買賣時陪同被上訴人到場之葉素蘭、許弘哲亦分別於原審及本院到場證稱：被上訴人洽談時有詢問上訴人之銷售人員蔡雅玲所銷售內容是否依廣告平面圖所載之公共設施百分之九．○六，且經蔡雅珍為背定答覆等語（見原審卷第二卷第三頁及第十一頁，本院卷第九五頁及第九八頁），而證人即上訴人當時之銷售人員蔡雅珍亦於原審及本院到場證述：被上訴人確有問起公設比之問題等語（見原審卷第二卷第十一頁及本院卷第六一頁），證人即上訴人公司之工務部經理陳清水亦於原審到場證述：「房子廣告上之公設比九．○六是我設計」（見原審卷第二卷第二○頁）等語，堪認兩造間確有就系爭房屋公設比例為百分之九．○六予以洽談，且上訴人又係以公設比例為九．○六為其設計內容。上訴人既係以公設比例百分之九．○六為內容建造系爭房屋，並登載於其廣告平面圖上，復就該內容與被上訴人洽談，並使被上訴人有該項認知，應認雙方確有系爭房屋公設比例為百分之九．○六之合意。再經參酌以下第二項（二）關於上訴人所交付之房屋依使用面積及公共設施面積之比例計算結果亦均在百分之九．○六以內，益證兩造間於訂約時確有合意公設比例為百分之九．○六，尚難僅憑未將該合意一併載明於兩造所訂立之契約內，即予否認其效力。故應認被上訴人所為此部分之主張為可取。至上訴人另舉出之證人謝秀蘭於本院到場所為之證詞，因該證人係負責上訴人公司財務部門，並未參與實際銷售房屋之洽談訂約過程（見本院卷第一一九頁），故充其量僅能據為證明被上訴人有觀覽系爭契約之內容，尚不足以據為認定兩造間並未就公設比例為百分之九．○六作約定，自難據為有利於上訴人之認定。

（二）兩造既有合意系爭房屋公設比例為百分之九．○六，則上訴人依系爭不動產買賣契約應交付被上訴人之房屋面積，是否有與其實際交付之面積不符，而有應加減其價金之情形，茲探討如下。惟查本件被上訴人均有購買停車位，而依內政部八十五年六月四日修正「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十一點之四之規定，法定停車空間應以共同使用部分登記（見本院卷第三○二頁），則被上訴人所購買停車位既登記為共同使用部分，即公共設施範圍，自無再分擔其他公共設施面積之理，而系爭采楓樓之地下停車位既經上訴人分別獨立出售，則除停車位所有權人外，該大樓內之區分所有人，不得就該停車位所占用空間主張任何排他權利，是亦不須分攤該部分之公共設施面積，故本件關於被上訴人所取得公共設施面積之計算，自應扣除系爭大樓地下停車位所占之面積。而查系爭大樓公共設施面積為二八八六．六二平方公尺（見原審卷第三八頁之建物登記謄本），地下停車位面積為一○八四．七八平方公尺（見本院卷第二七七頁所附上訴人提出之計算式編號十五），故系爭大樓區分所有人所需分攤之公共設施面積應為一八○一．八四平方公尺（其計算式為：2886.62-1084.78=1801.84 ），先予敘明。

１、被上訴人乙○○部分：上訴人依契約約定應交付被上訴人乙○○之房屋面積總坪數為五七．四九坪（見原審卷第一卷第十八頁）。而上訴人實際所交付之房屋面積則為：使用面積五二．六六坪（其計算式為：室內面積129.51+同層電梯樓梯間面積27.3+陽台面積17.27=174.08，174.08X0.3025=52.66坪）（ 見原審卷第一卷第三八頁之登記謄本)，公共設施持分（即應有部分）面積五．二三坪（其計算式為：公共設施面積1801.84X【 上訴人登記予被上訴人乙○○之公共設施應有部分205/10000-被上訴人乙○○所有停車位之應有部分109/10000】X0.3025=5.23）（ 公共設施應有部分登記及停車位應有部分─均見原審卷第一卷第三八頁之登記謄本及第三九頁之停車空間使用證明書），總計為五七．八九坪（其計算式為：52.66+5.23=57.89）。是上訴人所交付之房屋面積多於契約所約定之面積○．四坪（其計算式為：57.89-57.49=0.4），惟仍在五七．四九坪之百分之一以內（其計算式為：57.49X1%=0.5749坪）。依雙方所訂系爭房屋預定買賣合約書第二條之約定：「面積誤差在百分之一以內，雙方同意不互補貼」（見原審卷第一卷第十九頁背面），則雙方就前開差額之面積自無須互為找補。而其公設比例依此計算為百分之九．○三（其計算式為：5.23÷57.89=0.0903），係在雙方契約所約定之百分之九．０六之內。

２、被上訴人丙○○、甲○○部分：上訴人依契約約定應交付被上訴人丙○○、甲○○之房屋面積總坪數為六九．九六坪（見原審卷第一卷第四一頁）。而上訴人實際所交付之房屋面積則為：使用面積六二．八四坪（其計算式為：室內面積157.47+同層電梯樓梯間面積27.35+陽台面積22.93=207.75，207.75X0.3025=62.84坪）（見原審卷第一卷第五二頁之登記謄本），公共設施持分面積六. 二一坪（其計算式為：公共設施面積1801.84X【上訴人登記予被上訴人丙○○、甲○○之公共設施應有部分372/10000-被上訴人丙○○、甲○○所有二個停車位之應有部分129/10000X2】X0 .3025=6.21）（公共設施應有部分登記及停車位應有部分 ─ 均見原審卷第一卷第五二頁之登記謄本及第五三頁至第五四頁之停車空間使用證明書），總計為六九．○五坪（其計算式為62.84+6.21=69.05）。是上訴人所交付之房屋面積少於契約所約定之面積計○．九一坪（其計算式為：69.96-69.05=0.91），且已超過不互為找補之範圍（見原審卷第一卷第四一頁之雙方間所訂之房屋預定買賣合約書第二條面積誤差在百分之一以內不互為補貼之約定），而須由上訴人另補貼所減少面積○．二一坪之價金予被上訴人丙○○、甲○○（其計算式為：69.96X1%=0.70,0.91-0.70=0.21）。至其公設比例依此計算之結果為百分之九（其計算式為：6.21÷69.05=0.090），亦在雙方契約所約定之百分之九．０六之內。

３、被上訴人誼澤公司部分：上訴人依契約約定應交付被上訴人誼澤公司之房屋面積總坪數為五七．四九坪（見原審卷第一卷第七六頁）。而上訴人實際所交付之房屋面積則為：使用面積五二．六六坪（其計算式為：室內面積129.51+同層電梯樓梯間面積27.3+陽台面積17.27=174.08，174.08X0.3025=52.66），公共設施持分面積五．二三坪（ 其計算式為：公共設施面積1801.84X【上訴人登記予被上訴人誼澤公司之公共設施應有部分354/10000-被上訴人誼澤公司所有二個停車位之應有部分129/10000X2】X0.3025=5.23）(關於公共設施應有部分及停車位應有部分─均見原審卷第一卷第七六頁之登記謄本及第七七頁至第七八頁之停車空間使用證明書），總計為五七．八九坪。是上訴人所交付之房屋面積大於契約所約定之面積０．四坪（其計算式為：57.89-57.49=0.4），在五七．四九坪之百分之一以內（其計算式為：57.49X1%=0.5749）。依雙方所訂系爭房屋預定買賣合約書第二條之約定：「面積誤差在百分之一以內，雙方同意不互補貼」（見原審卷第一卷第五六頁），則雙方就前開差額之面積自無須互為找補。而其公設比例依此計算為百分之九．０三（其計算式為：5.23÷57.89=0.0903），亦在雙方契約所約定之百分之九．０六之內。

（三）被上訴人所購買之停車位，依停車位預定買賣契約書之約定，係長六公尺，寬二．五公尺，有被上訴人所提出之停車位預定買賣契約書為證（見原審卷第一卷第一二四頁及第一二七頁），而建築技術規則第六十條亦明定法定停車位之長應為六公尺，寬為二．五公尺（見原審卷第二卷第三四頁背面），故上訴人不論依契約約定或法律規定，均須給付長為六公尺，寬為二．五公尺之停車位即面積十五平方公尺予被上訴人。惟查上訴人所交付予被上訴人乙○○之停車位一個面積竟達三一．四六平方公尺（其計算式為：公共設施登記總面積2886. 62X上訴人給付予被上訴人乙○○持有之停車位應有部分109/10000=31.46平方公尺)；交付被上訴人丙○○、甲○○之停車位二個 ，每個竟達三七．二三平方公尺(其計算式為：2886.62X129/10000=37.23平方公尺）；交付被上訴人誼澤公司之停車位二個，每個竟達三七．二三平方公尺（其計算式為：2886.62X129 /10000=37.23平方公尺）（被上訴人所取得之停車位所有權應有部分─均見原審卷第一卷第三八頁、第五三頁、第五四頁、第七七頁及第七八頁），顯超過依契約所應給付之面積達二倍，故上訴人所為超過契約約定面積部分之給付內容，顯非屬雙方停車位買賣契約之標的，自不生契約給付之效力。又縱認被上訴人所購買之停車位應分攤車道之面積，惟查系爭采楓樓大樓之車道面積為地下第一層一七五．五三平方公尺，地下第二層為六九三．七一平方公尺，而地下第二層停車位所占面積為一○八四．七八平方公尺（見本院卷第二七七頁之上訴人所提出之計算式），則地下第二層停車位所應分攤之車道總面積為三二六．六六平方公尺（其計算式為：【175.53+693.71】X1084.78/2886.62=326.66）。而被上訴人依其等所購買停車位所占全部地下第二層停車空間面積之比例計算其所購買之停車位應分攤之車道面積依序為：被上訴人乙○○（其計算式為：326.66X【被上訴人乙○○持有之停車位應有部分109/10000】÷【系爭地下第一層全部停車位之應有部分即大車位129/10000X30個+小車位109/10000X21個】=326.66X109/6159=5.78）（按：兩造均不爭執系爭大樓地下第二層停車位有三十個應有部分為萬分之一二九之大車位及二十一個應有部分為萬分之一０九之小車位）；被上訴人丙○○、甲○○為六．八四平方公尺（其計算式為：被上訴人丙○○、甲○○所有之停車位應有部分一個129/10000 】÷【系爭地下第一層全部停車位之應有部分即大車位129/10000X30個+小車位109/10000X21個】=326.66X129/6159=6.84））；被上訴人誼澤公司為六．八四平方公尺（其計算式為：被上訴人誼澤公司所有之停車位應有部分129 /10000】÷【系爭地下第一層全部停車位之應有部分即大車位129/10000X30個 +小車位109/10000X21個】= 326.66X129/6159=6.84）。故如加計前開車道面積，被上訴人乙○○之停車位面積為二○．七八平方公尺（其計算式為：15+5.78=20.78），被上訴人丙○○、甲○○單個之停車位面積為二一．八四平方公尺（被上訴人丙○○、甲○○共購買二個停車位，其單個之計算式為：15+6.84=21.84），被上訴人誼澤公司單個之停車位面積為二一．八四平方公尺（被上訴人誼澤公司共購買二個停車位，其單個之計算式為：15+6.84=21.84 ），均仍遠低於上訴人所交付之前開停車位面積，益證上訴人所為之給付面積顯超過契約約定之給付，而超過部分之面積並非兩造契約約定之給付內容，而非屬雙方停車位買賣契約之標的，故上訴人所為此部分之給付，非屬債之給付。

四、上訴人所交付之房屋面積除被上訴人丙○○、甲○○部分有短少外，其餘被上訴人部分均與契約所約定大致相符，並無應依契約約定補繳價金之情形，而上訴人所交付之停車位除契約約定之面積外，其超出部分之面積，則因非屬兩造停車位買賣契約合意之內容，非屬債之給付。是上訴人以增加面積為由，向被上訴人收取如附表所示之增繳價金，即屬無據。惟被上訴人於上訴人交屋時，因恐未依上訴人之要求補繳如附表所示之增繳價金，將受有無法取得房地權利之損害，乃被迫交付前開增繳價金，然均於交付時提出反對之保留，亦有被上訴人所提出之存證信函為證（見原審卷第一卷第十四頁至第十七頁），且為上訴人所不爭執。則被上訴人主張上訴人超收如附表所示價金，即屬無法律上之原因而受利益，致被上訴人受損害，自屬可取。

五、綜上所述，被上訴人本於不當得利之法則，請求上訴人返還被上訴人乙○○一百零四萬九千三百二十元；被上訴人丙○○、甲○○八十二萬八千元；被上訴人誼澤公司一百十一萬五千九百二十元及均自起訴狀繕本送達之翌日即八十六年七月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均屬有據，應予准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不盡相同，但其結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，應認為無理由。

六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴應認為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條、第四百六十三條、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣高等法院民事第十三庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。