臺灣高等法院 - 八十九年度上字第九○號（返還價金） - 2026 司法院判決書查詢系統

台灣高等法院民事判決　八十九年度上字第九○號上　訴　人　　甲○○ 訴訟代理人　　黃元龍律師被上訴人　　遠揚建設股份有限公司　設台北市○○○路○段二０七號十三法定代理人　　徐旭松被上訴人　　榮樹建設股份有限公司　設台北縣永和市○○路一三九號七樓法定代理人　　許丁輝共　　　同訴訟代理人　　劉陽明律師陳璧秋律師林麗芬律師複代理人　　謝政達律師右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月三日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第四三九二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。被上訴人應各給付上訴人新台幣伍拾捌萬元，及自民國八十六年四月三十日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。本判決命被上訴人給付部分，於上訴人以新台幣壹拾玖萬叁仟肆佰元分別為被上訴人榮樹建設股份有限公司、遠揚建設股份有限公司預供擔保後得假執行，但被上訴人榮樹建設股份有限公司、遠揚建設股份有限公司如分別於假執行程序實施前以新台幣伍拾捌萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。事實甲、上訴人方面：一、聲明：先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人榮樹建設股份有限公司（以下簡稱榮樹公司) 及遠揚建設股份有限公司 (以下簡稱遠揚公司)各應給付上訴人新台幣 (下同)一百十六萬元及各自民國（下同) 八十六年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人榮樹公司及遠揚公司各應給付上訴人五十八萬元及各自八十六年四月三十日起至清償日止按年息百分之五計付之利息。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳略稱：㈠上訴人所繳價款二百三十二萬元亦已佔總價款七百八十二萬元之百分之三十，而被上訴人出售之屋尚有如此多之瑕疵，如經全部沒收，實有欠公平，且如被上訴人沒收價款，就該已繳價款並獲有利息達七十萬元，合計將近三百萬元，所獲取之利益，顯已不相當，對上訴人亦甚不公允。㈡被上訴人爭執違約金之事項無非均屬銷售及管理費用，該等費用均為其應付之成本，依最高法院八十五年度台上字第二五三二號判例意旨，其純利應為七十八萬二千元，而其沒收上訴人之全部價金為二百三十二萬元，則扣除七十八萬二千元之純利後有一百五十三萬八千元係違約金不相當及過高之部分，屬不當得利即應返還上訴人，而上訴人卻自動退讓至一百十六萬元，可謂情理法兼顧。㈢大樓社區正門口設有一巨型高壓線電桿，造成住戶心理威脅，被上訴人於售屋時，允諾移走，卻未為之。㈣被上訴人違反消費者保護法第二十二條、公平交易法第二十一條，有廣告不實之民刑事責任，既屬違法，客觀上被上訴人在整個買賣關係，已屬具有重大瑕疵，何況經查確有具體之多項重大瑕疵，自更構成解約原因。㈤上訴人並未同意被上訴人解除系爭不動產買賣契約，僅係被上訴人依買賣契約第七條約定先行解除契約，上訴人始認上訴人如擬解約則須回復原狀，返還上訴人已付價金，故本件並非意定解約。㈥本件房地買賣契約書係被上訴人自行繕印之定型化契約，既未事先給與承購戶審閱期間，亦未將有關承購人權益之重要條款加以解說，當場即令承購人簽章，尤以其第七條約定，動輒將承購戶所繳價金全部沒收作為違約金，而被上訴人卻無對等責任，不具公平性甚為明顯，依消費者保護法第十二條之規定應屬無效。㈦系爭房屋交屋實況與宣傳錄影帶所示之品質不符。㈧被上訴人因將一樓及附屬地下室改成店面出售，以致地下室公共消防設備變成裝設於私人所購之屋之地下室，影響整個大廈之安全價值效用。乙、被上訴人方面：一、聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，被上訴人願供擔保，請准宣告免為假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳略稱：㈠系爭契約業經雙方合意解除，除有特別約定外，並不當然適用民法第二百五十九條回復原狀之規定。㈡消費者保法第二十二條規定，乃誠實信用原則在消費者與企業經營者契約關係上具體化之規定。是欲使廣告內容成為契約之一部，必須該廣告內容「具體而明確」，反之，如廣告之內容係以抽象、模糊、感性之文字、圖畫或其他方法加以表示，而且該廣告內容僅涉及純粹個人主觀之好惡或評價，此時應傾向廣告屬於「交易上可容許之吹噓、噱頭或誇張」，而不構成契約之一部分。㈢契約一經解除，即溯及訂約時失其效力，與自始未訂契者同，是以系爭契約早經雙方合意解除而不復存在，上訴人如何爰依民法第三百五十九條規定請求。㈣本件系爭契約係因上訴人拒絕辦理交屋相關手續及給付價金等情，經被上訴人多次去函催告未果，被上訴人乃於八十八年四月二十二日以存證信函通知上訴人解除契約，並依約定沒收已繳價金，作為被上訴人重行出售該戶所需各項費用之抵償及損害之賠償金，此乃權利之正當行使並無不當。㈤系爭房屋位於G2棟，居該建案內側面中庭之位置，景觀上自無法望見球場，惟此在訂立系爭契約之始被上訴人即告知上訴人，且該棟房價亦較其他具球場景觀之建物便宜。㈥系爭變壓器之設置，緣鑑於用電日需，該棟大樓用電容量超過一００千瓦，是以設置220/380伏特之用電設備，並透由變壓器將其轉換為110伏特以供住戶使用。而該變壓器設置之位置既經台電建議設置，業已竣工並取得使用執照，自無上訴人所稱違法設置安全勘慮等情。㈦地下室之停車場設有自動泡沫灑水設備，而上訴人所稱一樓及附屬地下室部分，有其獨立之出入口，屬複層式建築物，故建設於室內之消防栓，係獨立供該戶使用，自無影響公共安全虞，此可揆諸內政部八十五年二月份消防安全設備會審（勘）執法疑義研討會會議紀錄可稽。㈧社區前方之高壓電桿，於興建系爭建案前即矗立在此，被上訴人並未承諾聲請電力公司予以移走排除，上訴人對此有利於己之主張，自應舉證以實其說。理由一、被上訴人遠揚公司法定代理人於原審起訴（即八十七年十月十九日) 前，即於八十七年五月二十七日變更為徐旭松，此有公司執照可稽，原法院雖未詳查，仍誤以前法定代理人為對象進行審理及判決，惟其已於本院審理中聲明承受訴訟，於法並無不合，應准許之，核先敘明。二、上訴人起訴主張：其於八十三年六月九日向上訴人二家公司購買系爭不動產，惟上訴人建築之不動產具有重大瑕疵，上訴人依民法第三百五十四條第一項瑕疵擔保之規定，主張可以同法第二百六十四條同時履行抗辯權拒絕給付。上訴人曾發函請求被上訴人修護，惟被上訴人置之不理，又被上訴人於八十八年四月二十二日擅自解除買賣價金，並沒收上訴人所繳之價金，顯已違反誠信原則，而被上訴人既已解除契約，上訴人於無可歸責之事由下，依民法第二百五十九條，自得請求被上訴人回復原狀返還買賣價金，為此提起本訴等語。三、被上訴人則以：被上訴人已依債之本旨提出給付，而上訴人指稱漏水之事，被上訴人亦已修護，另其他瑕疵亦未見上訴人舉證。而上訴人違反交屋手續，經被上訴人多次去函催告未果，被上訴人始依房屋土地預定買賣契約書第七條約定發文解除契約，沒收上訴人繳交之價金等語資為抗辯。四、按契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第二百五十九條關於回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除，又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，為民法第二百五十四條所明定。而解除權之行使，有溯及的消滅契約之效力，即其契約視為自始未成立。故應負遲延給付責任之一方，如未於契約解除以前行使同時履行抗辯權時，則契約已因解除而消滅，殊無許其在契約消滅後，再行主張此抗辯權，以阻郤他方行使契約解除權之餘地 (最高法院六十三年度台上字第一九八九號判例及七十八年度台上字第七四號判決意旨參照) 。本件上訴人於起訴時主張購買被上訴人興建之不動產具有重大瑕疵，主張被上訴人未修護瑕疵前，拒絕價金交付之同時履行抗辯權，固提出曾為意思表示之八十八年一月十七日存證信函為證。惟上訴人於依民法第二百六十四條之規定主張同時履行抗辯權後，並未有進一步之意思表示，而被上訴人反於八十八年四月二日表示因上訴人未依約給付買賣價金而解除契約，亦有上訴人所不爭執之被上訴人於八十八年四月二日所發之存證信函為證。是本件應審究者，厥為上訴人以物之瑕疵為由，援引民法第三百五十九條規定解除契約，並依民法第二百五十九條請求被上訴人返還價金有無理由？系爭買賣契約是否業經雙方合意意定解除？被上訴人所為解除契約之意思表示是否成立？五、上訴人主張系爭建物有如下瑕疵：(一)八十七年十月十六日颱風大雨來襲期間，各層房屋漏水均極其嚴重，就連已遷入之五至六戶住家亦不例外。(二)大樓安全逃生梯間，不當設置有爆炸之虞之變壓器。(三)安全梯內復有數十條電纜管線暴在外，安全堪虞。(四)牆壁等多處漏水無法修復。(五)大樓電壓不穩，廢污水處理不妥有礙衛生健康。(六)社區及中庭景觀雜亂與上訴人約定並不相符，且花草樹木及能慢跑之草地，與原保證之情形相比，幾不成比例，此亦屬被上訴人之重大違約。(七)上訴人保證其出售之房屋均有開窗，一開窗即能看到高爾夫球場之綠地，但上訴人所購之屋並無如此之景觀，且高爾夫球場與大廈相隔甚遠，且高牆聳立，無法徜徉在裏面，獲有享受陽光綠野之價值效用。(八)公共消防設備，亦有因其一樓及附屬地下室改成店面出售，以致該公共消防設備變成裝設於私人住宅，亦影響整個大廈之安全價值及效用。(九)大廈正門口設有一大型高壓電巨桿，具有危險性，被上訴人於銷售時曾承諾聲請電力公司予以移走，惟並未履行，亦顯有滅減該大廈之價值效用。(十)系爭大樓挑空部分僅係大樓之後半部，且未完全挑空，餘沿道路之部分全被改為有夾層之商店高價出售，以致停滿機車，喧嘩雜亂，完全失去被上訴人所保證該大廈所擁之高雅寧靜之品質。(十一) 被上訴人提供之廣告，游泳池寬廣流暢，且有曲線造型，惟經履勤現場，該游泳池侷促於地下一隅，面積大為縮小，僅為一蓄水池云云。惟查： (一)關於爭房屋滲漏水部分：經本院於八十九年三月二十二日履勘現場結果，系爭房屋室內並無漏水、滲水或牆壁龜裂痕跡之事實，有勘驗筆錄可憑，且依上訴人於勘驗現場所指陳八十七年時發生滲漏水之位置，乃位於窗緣附近，可知上訴人所指摘之滲水瑕疵，應係八十七年間颱風過境，或因被上訴人疏忽未將窗戶緊閉，雨水順窗緣縫隙滲入所致，惟被上訴人為避免該情形再次發生，已於颱風過後隨即全面進行補強，嗣後亦未再發生有何滲漏水之現象。上訴人雖稱系爭瑕疵業經被上訴人粉刷而不復見，惟迄至本院言詞辯論終結時，仍未能舉以實其說，足證上訴人主張系爭房屋有龜裂滲水等情顯不足採。 (二)關於景觀部分：系爭建案「高爾夫世界」確與遠東高爾夫球場比鄰，兩者間僅隔著貴興路其中C1 、D1、D2、E1、E2、F1、F5、H1等棟皆可看見球場景觀，而系爭房屋位於G2棟，居該建案內側面中庭之位置，景觀上自無法望見球場之事實，有附卷之一全區平面配置圖可證，復經本院履堪現場查明屬實，是上訴人於訂立系爭契約之始，即有該全區平面配置圖可查知，且該棟房價亦較其他具球場景觀之建物便宜乙節，亦為上訴人所不爭執，是上訴人若有得享有球場景觀為其購買之重要動機，何以於購買時竟選擇系爭房屋，且於原審時對上情竟隻字未提，足證上訴人對其所購得之該建物原即無法欣賞球場景觀一事早已知悉，是其主張系爭房屋無上述景觀，無法徜徉享受陽光綠野之價值效用，因認有瑕疵，殊無足採信。 (三)公共設施部分：系爭建物之公共設施部分，悉依工務局核定之設計圖說施工，業已取得使用執照，並於八十九年一月二十九日全部點交於高爾夫世界社區管理委員會無誤之事實，為上訴人所不爭執，又查：１、關於消防設施部分：依各類場所消防安全設備設置標準第十二、十五及三十四條規定：各類場所按用途分類如左：．．二、乙類場所：(七)集合住宅。」、「左列場所應設置室內消防栓設備：．．．四、地下層．．供第一款其他各目及第二款至第四款所列場所使用，樓地板面積在一百五十平方公尺以上者。」、「除第十二條第二款第十一目或第四款之場所，應設置第一種消防栓外，其他場所應就左列二種消防栓選擇設置之：一、第一種消防栓，應依左列規定設置：一各層任一點至消防栓接頭之水平距離不得超過二十五公尺。．．．」。復依系爭契約書第十條規定：「本大樓之施工及標準悉依工務局核定之設計圖說、施工規範及本約附件約定之建材與設備為準（詳如附件三），由乙方（即被上訴人）全權負責建造，並以工務局發給之建物使用執照為合格憑證。」附件三建材與設備「消防設備：１．消防水管警警報系統：每層梯間設有消防栓及火警綜合控制盤，管理中心配合設置自動化火警受信總機，可隨時監視各樓層是否有火警狀況，如有狀況可發出警報至各樓層。．．．４．標示系統：每層梯間均設有安全門及緊急照明燈，可供停電照明，並設置滅火器以供緊急消防用。５．地下室裝設全新自動發電機組，以應停電時供電梯、公共照明、揚水泵浦、消防設備及安全系統之用。」可參。而本件建物係屬集合住宅，被上訴人依相關消防法令之規定，設計施工並依法設置消防設備，包括滅火器、自動灑水設備、泡沫滅火設備及消防箱、消防水帶等等。除自動灑水設備係設置於各住戶之屋內外，其中如消防箱、消防水帶等之部分，乃依整體社區安全而為之設置。是為保障社區安全，以免於火災發生時，未能及時控制而釀成更大災害，各住戶對於公共安全所設置之消防設備自有容認之義務，而系爭消防設置皆係依法所為之設置，自無瑕疵可言。另上訴人主張：公共消防設備，亦有因其一樓及附屬地下室改成店面出售，以致該公共消防設備變成裝設於私人住宅云云，經查系爭建物地下室之停車場設有自動泡沫灑水設備，而上訴人所稱一樓及附屬地下室部分，有其獨立之出入口，屬複層式建築物，故建設於室內之消防栓，係獨立供該戶使用，自無影響公共安全虞，此可揆諸內政部八十五年二月份消防安全設備會審 (勘)執法疑義研討會會議紀錄可稽，益足證上訴人之主張顯無理由。２、關於變壓器之設置及管線外露問題：經查系爭變壓器之設置，緣鑑於用電日需，該棟大樓用電容量超過一００千瓦，故設置220／380伏特之用電設備，並透由變壓器將其轉換為110伏特以供住戶使用。而該變壓器設置之位置既經台電建議設置，業已竣工完成並取得使用執照之事實，為上訴人所不爭執，並有弱電設備平面圖影本附卷可按，是自無上訴人所稱違法設置安全勘慮等情。另於本院履勘現場時，亦未發現有上訴人所主張安全梯內復有數十條電纜管線暴在外之情事，其所為上開主張實無依據，不足採信。３、關於地下一、二樓龜裂、滲水部分：依本院履勘現場之結果：B1無樓板龜裂、滲水痕跡，B2樓板有不甚明顯些微龜裂痕跡，但無明顯滲、漏水現象等情，雖B2部分有些微龜裂痕跡，或乃因九二一地震時造成部分油漆脫落現象，惟並無任何滲水情事，且該裂痕影響輕微尚無足構成瑕疵甚明。４、關於中庭景觀與游泳池設置：依本院履勘現場之結果，與被上訴人於銷售系爭建案置於廣告文宣上之一樓全區平面配置圖互相對照結果，施作完作之一樓中庭景觀與游泳池配置，皆與廣告文宣上之配置圖並無不符情形，至於上訴人所稱中庭樹木植栽過少，亦此純屬個人主觀認知之問題，誠難據此即認被上訴人未依債之本旨提出給付。又游泳池部分，亦完全照原約定設置，是上訴人所謂：游泳池過於狹小，僅為一蓄水池云云，顯與事實有所違。５、大廈前方高壓電桿與沿前道路停放機車問題：如前所述，系爭建物之公共設施業於八十九年一月二十九日全部點交於高爾夫世界社區管理委員會，是關於前方道路劃有機車停車格停放機車，係屬該管委會決議執行之事務，尚非被上訴人所能置喙。又社區前方之高壓電桿，於興建系爭建案前即矗立在此，為上訴人所不爭執，被上訴人亦否認承諾願聲請電力公司予以移走排除，上訴人對此有利於己之主張，亦未能舉證以實其說，是其所為主張，亦無不取。 (四)綜上所述，被上訴人確就系爭房屋已依債之本旨提出給付，上訴人所為上開指述，實難構成瑕疵，縱有瑕疵亦對減少系爭房屋價值或效用之程度無關重要，依民法第三百五十四條第一項規定，自不得視為瑕疵，而據為解除契約，上訴人主張解除契約，於法不合。六、復查上訴人另以公共設施之內容與品質亦與銷售之廣告不符，認違反公平交易法第二十一、二十二條及第二十四條有不實廣告及顯失公平之情形，於買賣關係上具有重大瑕疵，亦構成民法第三百五十九條解除系爭契約之事由，惟按消費者保法第二十二條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者負之義務不得低廣告之內容。此乃誠實信用原則在消費者與企業經營者契約關係上具體化之規定。是欲使廣告內容成為契約之一部，必須該廣告內容「具體而明確」，如該廣告在交易上已確定，或可得確定，而客觀上可加以查證以確定其真偽，或廣告之內容係以確實之數字加以表示者，該廣告之內容即成為契約之一部分；反之，如廣告之內容係以抽象、模糊、感性之文字、圖畫或其他方法加以表示，而且該廣告內容僅涉及純粹個人主觀之好惡或評價，此時應認廣告屬於「交易上可容許之吹噓、噱頭或誇張」，而不構成契約之一部分。經查上訴人所提出被上訴人於銷售時自行製作之廣告錄影帶，其內容包括就遠東紡織企業之介紹，系爭建案周邊環境及交通動線之說明，及就系爭建案之規劃設計等等。因其係預售屋之買賣，故除就實景環境進行拍攝外，建物部分則借其他建物為例略為說明，惟其中從未有「具體而明確」之承諾，足認構成契約內容之一部分，亦無誇大不實之說明使消費者陷於錯誤之情事，縱曾以抽象、感性之文字及圖象加以表示，此亦屬廣告可容許之抽象、模糊、感性之文字、圖畫或其他方法加以表示範圍，自無上訴人所稱違反公平交易法規定之可言，其據此而為主張，亦顯無理由。七、再查本件上訴人於起訴時主張購買被上訴人興建之不動產具有重大瑕疵，主張被上訴人未修護瑕疵前，拒絕價金交付之同時履行抗辯權，惟上訴人於依民法第二百六十四條之規定主張同時履行抗辯權後，並未有進一步之意思表示，而被上訴人因上訴人拒絕辦理交屋相關手續及給付價金，乃於八十八年四月二十二日發函解除契約，已如前述，而上訴人隨即於八十八年四月二十八日以律師函回覆同意解除契約，亦有上訴人所提出之八十八年四月二十八日律師函在卷可稽，揆諸首揭說明，解除權之行使，有溯及的消滅契約之效力，即其契約視為自始未成立。故應負遲延給付責任之一方即上訴人，雖於被上訴人契約解除以前行使同時履行抗辯權，惟於被上訴人修補其瑕疵後，再以上訴人給付價金遲延違約為由解除系爭契約後，上訴人即表示同意被上訴人解除系爭契約，而未再有進一步之意思表示，並於本件原審起訴時，於起訴狀內陳述：．．．被上訴人既已解除契約，在上訴人無可歸責之下，依民法第二百五十九條之規定，被上訴人自應回復原狀返還買賣價金；復於原審言詞辯論時陳述：依被上訴人解除契約請求返還價金；( 問：上訴人是否同意解除契約？) 我們依原證十（即八十八年四月二十八日律師函）有同意解除契約，屬意定解除等語，是應認被上訴人依契約之約定以上訴人違約為由解除系爭買賣契約，於法並無不合，雖上訴人於系爭契約消滅後，再行主張而為此抗辯權，揆諸首揭判例說明自，難任上訴人再於契約解除消滅後，再行主張此抗辯而阻郤他方行使契約解除權之餘地。八、按系爭房屋土地預定合約書第七條約定「甲方　(即上訴人)應於收到乙方 (即被上訴人) 繳款通知書五日內將房屋土地價款以現金或即期支票繳付乙方；如逾期繳付，每逾壹日應加付該期款千分之壹之滯納金，於補繳時一同繳付。但逾期達十五日，經乙方催告五日內仍未繳付時，乙方得解除本契約，本戶房屋由乙方自行收回處分，甲方己繳之房地款悉數作為乙方重行出售本戶所需各項費用之抵償及損害之賠償金，甲方絕無異議」，如上所述，上訴人既因上訴人催告五日內給付價金，惟迄未繳付，被上訴人依約解除系爭契約，並無不合，惟其主張依約沒收上訴人已付之全部價金，上訴人則以該違約金顯然過高，應予酌減等語置辯。按當事人固得約定債務人不履行債務時應支付違約金，如債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益減少違約金；而違約金過高者，法院亦得減至相當之金額，分別為民法第二百五十條第一項、二百五十一條、二百五十二條所規定。而查約定違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當數額，此項核減法院得以職權為之 (最高法院七十九年度台上字第一六一二號判例意旨參照) ，至是否「相當」仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。除此之外，應就債務人如能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準 (最高法院五十一年度台上字第十九號判例意旨參照) 。本件系爭房屋係在八十六年九月取得使用執照，並於八十六年十二月十二日通知上訴人繳交尾款之事實，為兩造所不爭執，是倘上訴人當時繳交尾款，被上訴人於八十七年年即能獲得出售房屋之全部利益，依該年財政部函頒台財稅字第八七○九一二二七七號函就該年度營利事業各業所得額及同業利潤標準所載，房屋建築營造業所得之純利率為百分十（以觀，本件房屋總價為七百八十二萬，其純利百分之十故利潤為七十八萬二千元，再衡之被上訴人因本件支出之人事管銷費用及支出廣告費等，因本件契約解除，重行出售仍須重覆為上述項目支出，自亦受有損害，是本院經審酌上開各情，經扣除應有之利潤、重覆支出之人事管銷費用及廣告費用後，認上訴人二人總計超出一百一十六萬元所收取之違約金即屬過高，應退還予上訴人。九、綜上所述，上訴人以系爭房屋有瑕疵，被上訴人未依債之本旨提出給付，據而解除契約，於法無據，其先位聲明依解除契約回復原狀，請求被上訴人各返還已付價金一百一十六萬元及利息，為無理由，應予駁回。而被上訴人以上訴人給付價金遲延違約為由解除系爭契約後，核無不合。又被上訴人主張依約沒收上訴人所給付價款，以抵充違約金，雖無不當，惟以所付價款為二百三十二萬元，本件房屋總價為七百八十二萬，該二百三十二萬元佔總價款之百分之三十，以之抵充違約金，顯然過高，經審酌被上訴人應得之利潤、因本件解約須重覆支出之人事管銷費用及支出廣告費等情，扣除應有之利潤、重覆支出之人事管銷費用及廣告費用後，認超出一百一十六萬元所收取之違約金即屬過高，應予酌減，逾此部分之價款自退還予上訴人。從而上訴人備位聲明請求被上訴人各返還五十八萬元及自八十六年四月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五之法定遲延利息，為有理由，應准許之，逾此部分之請求，即屬無據，應駁回之。關於上訴人上述請求有理由部分，原審不查遽駁回上訴人之請求，尚有違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，核無不合，自應由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示，並依兩造之陳明，為准、免假執行之宣告。關於上訴人上述請求無理由部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致，仍應認上訴人此部分之上訴為無理由，而駁回之。十、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據對於勝負已不生影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。十一、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　一　　　月　　二十　　日民事第二庭審判長法官　尤豐彥法官　梁玉芬法官　魏麗娟右正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。被上訴人均不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　一　　　月　　廿九　　日書記官曾瓊安附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院八十九年度上字第九○號

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