臺灣高等法院八十九年度上易字第二四九號

臺灣高等法院民事判決　八十九年度上易字第二四九號

上訴人

甲○○

被上訴人

廣勳房屋仲介有限公司

法定代理人

張旺財

訴訟代理人

毛國樑律師

右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國八十九年二月八日台灣板橋地

方法院八十八年度訴字第一七八三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，據其前提出之聲明及陳述如下：

壹、聲明：

一、原判決廢棄。

二、被上訴人在第一審之訴及假執行之請駁回。

三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

一、上訴人於民國八十八年五月二十六日委託被上訴人廣勳房屋仲介公司，銷售上訴人房屋，委託期限民國八十八年六月一日至三十日止，委售價格新台幣貳仟肆佰零捌萬元，從未更改委售價格，被上訴人於一審時所稱於六月十五日獲上訴人同意改委售價格為新台幣貳仟零伍拾萬元，並無此事，事實被上訴人於六月十五日告知上訴人找到一位買主出價新台幣貳仟零伍拾萬元，六月二十日才告知有收斡旋金。所謂斡旋金即買方所出之價位與賣方欲賣價位有所差距時，買方付予仲介業至屋主談價之誠意保證金，公平會於民國八十六年九月一日公佈實施要約書與斡旋金雙軌制有明白規定及限制，如上訴人有更改委售價格為新台幣貳仟零伍拾萬元，被上訴人廣勳房屋公司必向買方收取訂金而非所謂之斡旋金，同年六月二十五日下午二時於寶田房屋仲介公司辦公室，上訴人與買方協商，尚有總價、付款方式、租賃問題未達成協議，怎有被上訴人所謂達成委託條件之情事，其中如有同意被上訴人廣勳房屋公司以新台幣貳仟零伍拾萬元居間仲介于買方陳義明，必更改房屋委託銷售契約書內所載委託總價，此為保障仲介業自己之做法，以廣勳房屋仲介公司即是全國最大之力霸房屋仲介公司加盟店，專業知識豐富，銷售流程嚴謹，不可能沒做更改委託價，且委託銷售契約書是消費者唯一的保障。

二、系爭房屋從民國八十七年十二月二十日起即有第三人郭水連承租作為麵館繼續使用中，租期至八十九年十二月二十日止，有租賃契約書可稽。上訴人如欲出售房屋，勢必一併處理租賃問題，上訴人委託被上訴人銷售此房屋時，即言明欲找可繼續出租給現承租人之買方，因上訴人向承租人郭水連表示欲出售此房屋時，承租人即表示一定要到租約期滿才願搬離它處，委售房屋有此出售之限制被上訴人除事先上訴人告訴之外，經多次實地親自帶買方客戶看房屋，也知道此事必先處理併入買賣條件之一，如無法處理租賃問題，買賣成交價位無論多少，都無法完成此房屋買賣。而廣勳房屋公司所使用之委託契約書，是力霸房屋全省日幾百家加盟仲介公司統一使用之委託銷售契約書即是消費者保護法所謂定型化契約，其中委託契約書第八條第二款「上訴人如有下列情形之一，應視為上訴人違約並應給付被上訴人委託售價百分之四為違約金：於委託銷售期間內，業已達成委託條件而上訴人反悔不賣者，及房屋出租情事由上訴人自己負責．．．」，應為該法所稱之一般條款，消費者保護法第十一條明文規定，企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則，所以租賃問題即然存在，企業經營者應不能把全責歸於賣方即上訴人。

三、證人為被上訴人廣勳房屋公司員工，如獲勝訴判決必有獲利，買方配偶又為此買賣事件關係人，不適任證人，證詞不足以採信。

乙、被上訴人方面：

壹、聲明：

一、上訴駁回。

二、訴訟費用由上訴人負擔。

貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

一、上訴人於原審非但並未否認委託售價已改為二０五０萬元，甚至自承已與買方約定買賣總價為二０五０萬元：緣被上訴人於八十八年五月二十六日接受上訴人委託代為銷售系爭房地，訂有委託契約書，嗣經被上訴人覓得買主陳義明，買賣雙方於同年六月二十五日下午二時至寶田房屋仲介有限公司辦公室，雙方同意以新台幣二千零五十萬元元，為系爭房地買賣成交價格，第一、二、三期款各付二０五萬元，尾款為總價款百分之七十，由上訴人提供系爭不動產予陳義明設定抵押權擔保第一、二期款，並約定於同年七月九日下午仍至同一地點，辦理簽訂書面契約手續。但該日上訴人竟向被上訴人表示不欲出售等，為上訴人所不爭執，亦為原審判決理由第三點所是認，且上訴人於原審八十八年十一月二日答辯狀第三點：「答辯人固不否認於八十八年五月二十六日曾委託被上訴人代為銷售事宜，買賣總價並約定為二０五０萬元，委託價二四０八萬元，委託期間八十八年六月一日至六月三十日止」等節，亦已明白自承委託售價，並與買方達成買總價二０五０萬元之事，不容其再予否認。

二、上訴人猶抗辯因系爭房屋尚有租約存在，如欲出售系爭房地，勢必一併處理租賃問題，是租約能否一併解決，為出賣系爭房屋附加之「停止條件」云云，但查：

㈠八十八年六月二十五日買賣雙方議定之買賣條件，是由賣方自行負責解決租約問題，並於七月九日正式簽約，無附加以「解決租約」為買賣成立之「停止條件」情形：經原審法院傳訊證人黃泓翔、張鳳珠及林怡岑，並離詢問買賣雙方於八十八年六月二十五日在寶田房屋洽談買賣之經過，證人黃泓翔：「有系爭房屋有租約問題，雙方也談好要由賣方於二星期內自行處理」、證人張鳳珠：「系爭房屋本身還有租賃，蘇小姐說她在七月九日前排除，七月九日再來簽約。」證人林始岑證述：「當天有講給蘇小姐二星期的時間處理該房屋的租賃情形」實已甚明，且經詢問該三位證人：「賣方當時有無說租賃情形如無法解決就不賣屋？」三位證人均答：「沒有那麼說，她一直說她可以處理。」實己足證，上訴人辯稱買賣有附加「停止條件」乙節，屬臨訟編織之詞，無足採詞。

㈡上訴人質疑前揭證人張鳳珠為被上訴人受僱人，買方為利害關係人云云，但查除張鳳珠為被上訴人受僱人外，其餘均與被上訴人無任何受僱關係存在，且證人林怡岑為買方，因上訴人已毀約不賣，與本件違約金之請求有何利害關係？而證人黃泓翔為買方之仲介，與本件更無何利害關係可言，且該日還有其他人員如代書陳碧玉等人在場，而證人亦原審隔離詢問，反覆查證，上訴人空言詞不可採信，卻未提出任何憑證，自難予採信。

理由

一、程序部分：本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、本件被上訴人起訴主張：坐落台北縣永和市○○路三九五號一樓房地為上訴人所有，被上訴人於八十八年五月二十六日接受上訴人委託代為銷售上開房地，並覓得買主陳義明於同年六月十五日出價，買賣雙方於同年六月二十五日下午二時至台北縣永和市○○路四○一號一樓之寶田公司辦公室協商買賣條件及付款方式，當場互相同意以新台幣二千零五十萬元，為系爭房地買賣成交價格，並約定就第

一、二、三期款各付二百零五萬元，尾款為總價款百分之七十，另由賣方提供系爭不動產予買方設定抵押權擔保第一、二期款等，惟因系爭房地尚有租約存在，雙方同意由上訴人自行負責處理，約明於同年七月九日下午二時仍至同一地點簽訂書面契約，惟該日上訴人竟反悔向被上訴人表示不欲出售，依雙方委託契約第八條第二款之約定：「上訴人如有下列情形之一者，應視為上訴人違約並應給付被上訴人委託售價百分之四為違約金：於委託銷售期間內，業已達成委託條件而上訴人反悔不賣者。」因而本於買賣委託銷售契約求為命上訴人給付違約金新台幣八十二萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起按年息百分之五計算之利息。（原法院判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴）上訴人則以：上訴人委託被上訴人出售系爭房地，委售價格為新台幣二四０八萬元，從未更改委售價格，且委託當時即已告知被上訴人，被上訴人所欲媒介締結之買賣契約，除買賣價格合意外，並附有「上訴人解決該房地上與承租人郭水連間之租賃關係」之停止條件，今該租賃關係既未解決，契約即未生效；且委託契約期間僅為八十八年六月一日至三十日止，上訴人並未同意契約展期等語，資為抗辯。

三、查被上訴人主張其於八十八年五月二十六日接受上訴人委託代為銷售上開房地，訂有委託契約，嗣經被上訴人覓得買主陳義明，買賣雙方於同年六月二十五日下午二時至台北縣永和市○○路四○一號一樓之寶田公司辦公室，雙方同意：以二千零五十萬元為系爭房地買賣成交價格，第一、二、三期款各付二百零五萬元，尾款為總價款百分之七十；由上訴人提供系爭不動產予陳義明設定抵押權擔保第

一、二期款，並約定於同年七月九日下午二時仍至同一地點簽訂書面契約；該日上訴人向被上訴人表示不欲出售之事實，業據其提出委託銷售契約書一紙為證，並經證人即寶田公司職員黃泓翔、被上訴人公司職員張鳳珠及買方陳義明配偶林怡岑證述明確，復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。

四、上訴人抗辯其與訴外人陳義明間之買賣契約附有「上訴人解決該房地上與承租人郭水連間之租賃關係」停止條件之事實，係屬權利障礙之事實，依舉證責任分配之法則，本應由上訴人負舉證責任。上訴人雖以其與訴外人郭水連間之房屋租賃契約第十八條第二項「如須拆掉玻璃門，房東無異議；如中途轉讓，房東即上訴人無異議配合承租人」之約定以為證明，惟此僅能證明上訴人與訴外人郭水連確有此一約定，並不能證明上訴人與系爭房地買方陳義明亦有此一約定，是仍不能證明上訴人與陳義明間之買賣契約附有「上訴人解決該房地上與承租人郭水連間之租賃關係」之停止條件。又經原法院分別訊問當時在寶田公司辦公室之證人黃泓翔、張鳳珠及林怡岑等人，亦分別證稱「還有系爭房屋有租約問題，雙方也談好要由賣方於二星期內自行處理」；「系爭房屋本身還有租賃，蘇小姐說她在七月九日前排除，七月九日再來簽約」；「當天有講給蘇小姐二星期的時間處理該房屋的租賃情形」等語，且經原法院詢問該三位證人：「賣方當時有無說租賃情形如無法解決就不賣屋？」三位證人均答：「沒有那麼說，她一直說她可以處理。」足證上訴人所辯，屬臨訟編織之詞，不足採信。上訴人雖稱證人為被上訴人廣勳房屋公司員工，如獲勝訴判決必有獲利，買方配偶又為此買賣事件關係人，不適任證人，證詞不足以採信云云。惟查除張鳳珠為被上訴人受僱人外，其餘均與被上訴人無任何受僱關係存在，且證人林怡岑為買方，因上訴人已毀約不賣，與本件違約金之請求有何利害關係？而證人黃泓翔為買方之仲介，與本件更無何利害關係可言，且該日還有其他人員如代書陳碧玉等人在場，而證人亦經原審隔離詢問，反覆查證，上訴人空言否認，卻未提出任何憑證，自難予以採信。

五、上訴人復辯稱委託契約期間僅為八十八年六月一日至三十日止，並未同意契約展期云云。惟卷附兩造委託契約第三條已約定：「委託期間：雙方同意委託銷售期間自民國八十八年六月一日起至八十八年六月三十日止，逾期未售出，本契約書自動失效，惟如總價款及付款方式經買賣雙方同意時，本契約有效期間延至簽訂買賣契約止」等語，參諸上訴人經被上訴人仲介買主陳義明，雙方於八十八年六月二十五日約定買賣契約總價款及付款方式，並約定同年七月九日簽定書面契約，已如前述，是原委託契約有效期間應展延至簽約時，亦無須上訴人另行同意，是上訴人此部分所辯仍無足取。

六、上訴人上訴後雖又辯稱委售價格為新台幣二四０八萬元，從未更改委售價格云云。惟查上訴人於原審八十八年十一月二日答辯狀第三點：「答辯人固不否認於八十八年五月二十六日曾委託被上訴人代為銷售事宜，買賣總價並約定為二０五０萬元，(原委託價二四０八萬元，委託期間八十八年六月一日至六月三十日止)」(見原審卷二六頁)等節，顯已明白自認更改委託售價，並與買方達成買總價二０五０萬元之事實，依民事訴訟法第二百七十九條第三項規定，「自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。」，上訴人既未舉證證明上開自認有與事實不符或經他造同意之情形，依法不得撤銷。上訴人執此抗辯，即非可採。

七、按「於委託銷售期限內，業已達成委託條件，而甲方（即上訴人）反悔不賣者，應視為甲方違約，並應給付乙方（即被上訴人）原委託售價的百分之四價金為違約金」，兩造委託契約第八條第二款定有明文。上訴人辯稱消費者保護法第十一條明文規定，企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則，所以租賃問題既然存在，企業經營者應不能把全責歸於賣方即上訴人云云。惟按本條約定委託銷售者違約時，才需要給付違約金，顯係以違約金取代違約之損害賠償，並未違反平等互惠之原則，上訴人執此抗辯，並非可採。查本件被上訴人為上訴人仲介成交價金為二千零五十萬元，事後上訴人反悔不賣，既如前述，揆諸兩造上開約定，被上訴人自得請求上訴人給付售價的百分之四即八十二萬元之違約金。

八、從而，被上訴人依據兩造之委託銷售契約，請求上訴人給付違約金八十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

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