臺灣高等法院 - 八十九年度上更㈠字第二五四號（給付買賣價金等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　八十九年度上更㈠字第二五四號上　訴　人　　富國建設股份有限公司法定代理人　　葉碧玉上　訴　人　　丙○○ 丁○○ 甲○○ 共　　　同訴訟代理人　　蘇弘志律師複　代理人　　林欣柔律師被　上訴人　　乙○○ 訴訟代理人　　林思銘律師複　代理人　　董惠彬律師劉鴻濃律師右當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於中華民國八十七年十月十二日台灣新竹地方法院八十七年訴字第四十八號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院判決如左：主　　　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付富國建設股份有限公司新台幣捌拾玖萬伍仟元，給付丙○○、丁○○ 、甲○○新台幣貳佰零捌萬伍仟元。前項判決所命之給付，應於富國建設股份有限公司將建「長春帝國大廈」地下停車場回復為四十九個停車位或將該地下停車場出入車道改置為雙車道時，同時為對之。其餘上訴駁回。第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔百分之四十，由上訴人富國建設股份有限公司負擔百分之十八，餘由丙○○、丁○○、甲○○負擔。本判決所命給付，於上訴人富國建設股份有限公司，與上訴人丙○○、丁○○、甲○ ○分別以新台幣參拾萬元、柒拾萬元或同面額之合作金庫新竹支庫可轉讓定期存單為被上訴人提供擔保後，各得假執行。事　　　實甲、上訴人方面：一、聲明：㈠原判決廢棄。 ⒈先位聲明：被上訴人應將坐落新竹縣竹東鎮○○段竹東小段三五之一地號土地，地目建，面積○‧○七八三公煩，及同段三五之一三地號土地，地目建，面積○ ‧一二九二公煩，應有部分均為十萬分之六六九，移轉登記予上訴人丙○○、丁 ○○、甲○○共有，其應有部分各三分之一。 ⒉備位聲明： ⑴被上訴人應給付上訴人富國建設股份有限公司新台幣（下同）八十九萬五千元、應給付上訴人丙○○、丁○○、甲○○二百零八萬五千元，及自民國（下同）八十五年二月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑵上訴人願供現金或之合作金庫新竹支庫可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。二、陳述：除與原審及前審判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠被上訴人於民國（下同）八十一年四月二十六日，向上訴人丙○○、丁○○、甲 ○○（下稱丙○○等三人）購買坐落新竹縣竹東鎮○○段竹東小段三五之一、三五之一三號建地、應有部分各十萬分之六六九（下稱系爭土地），及向上訴人富國建設股份有限公司（下稱富國公司）購買該土地上所興建之「長春帝國大廈」Ｋ棟十二樓房屋（下稱系爭建物）與編號第十一號停車位，總價分別為新台幣（下同）二百九十六萬元、一百二十七萬元。丙○○等三人已依約移轉土地所有權登記予被上訴人。該建物亦早已興建完成並經通知被上訴人辦理銀行貸款及交屋。惟被上訴人尚積欠土地價款二百零八萬五千元，房屋價款八十九萬五千元未付，上訴人先後於八十五年一月十六日、八十六年十二月一日、同年十二月十二日、同年十二月十九日催告被上訴人，渠皆未履行建物所有權移轉登記、貸款核撥及受領點交之欺務，上訴人自得依兩造所訂土地及房屋買賣契約書之規定解除契約。㈡上訴人富國公司就系爭建物地下二層依法設置四十九位停車位，故設計為單車道，寬度超過三‧五公尺，嗣增設九個停車位，仍使用單車道，惟此並未造成車輛進出不便、車道不堪負荷之狀況，被上訴人可能遭受之損害不過是停車島間、設施使用上之不便而已，倘謂為瑕疵，亦未嚴重至拒付價金之地步，況上訴人增設之四十七、四十八號車位雖設於車道出入口，亦未曾聽聞五、六號車位之使用人有過抱怨，是被上訴人主張同時履行抗辯，顯無理由。三、證據：除援用原審及前審之立證方法外，補提：停車位之竣工圖乙件、新竹縣政府函三紙。乙、被上訴人方面：一、聲明：上訴駁回。二、陳述：除與原審及前審判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠上訴人出售系爭建物及土地予被上訴人時，標榜「使用面積」為二七‧九一坪，惟「使用面積」經實算後僅二四‧九三坪，短少二‧九坪，上訴人將「小公」之屋頂突出物、水箱，各樓層電梯及樓梯間、電器室之面積共三‧五四坪算在使用面積內，實為虛灌坪數，是上訴人出賣之房屋坪數不足，實屬不完全給付，上訴人未為補正坪數前，自得主張同時履行抗辯權，拒絕對待給付。㈡本件地下室二樓乃防空避難室兼停車場，上訴人經核准之法定停車位僅三十五位，嗣經允許增設十四位，故合法停車位共四十九位，惟上訴人未依公寓大廈管理條例之規定，擅自增設九位，謀取不法利益，亦因此停車位超過五十位，依建築技術規則第六十條規定，應規劃為雙車道，上訴人僅規劃為單車道，實已造成防空避難空間短少及車輛進出不便利之結果，顯係不完全給付，是上訴人未將停車位回復為四十九位前，被上訴人自得拒絕給付價金。三、證據：援用原審及前審之立證方法。理　　　由一、上訴人起訴主張：被上訴人於八十一年四月二十六日，向上訴人丙○○、張金鍊、甲○○購買坐落新竹縣竹東鎮○○段竹東小段三五之一、三五之一三號建地、應有部分各十萬分之六六九，及向上訴人富國公司購買該土地上所興建之「長春帝國大廈」Ｋ棟十二樓房屋與編號第十一號停車位，總價分別為二百九十六萬元、一百二十七萬元。丙○○等三人已依約移轉土地所有權登記予被上訴人。該建物亦早已興建完成並經通知被上訴人辦理貸款及交屋。惟被上訴人尚積欠土地價款二百零八萬五千元，房屋價款八十九萬五千元未付，迭經催告，均置之不理，業經伊等解除契約。若上開主張無理由，伊等得請求被上訴人給付價款等情，爰依民法第二百五十九條之規定，先位聲明：求為命為被上訴人將系爭土地移轉事記與丙○○等三人；依民法第三百六十七條之規定，備位聲明：求為命被上訴人給付富國公司八十九萬五千元、丙○○等三人二百零八萬五千元，並均加付法定遲延利息之判決。二、被上訴人則以：伊向富國公司買受之房屋，經地政機關　量登記之面積僅二四‧ 九三坪，較房屋銷售廣告上所載之「使用面積」短少二‧九八坪。並擅自將防空避難室增設停車位出售，而車道之寬度亦不符規定，其給付具有瑕疵，且屬不完全給付，在富國公司補正以前，伊自得為同時履行之抗辯拒絕給付價金，不負遲延責任。而伊與丙○○等三人訂立之土地買賣契約，及與富國公司訂立之房屋買賣契約，有互相聯立之關係，伊自得以對抗富國公司之事由，對抗丙○○等三人。上訴人解除契約均非合法等語，資為抗辯。三、先位聲明部分：㈠上訴人主張被上訴人遲未依約給付價金，伊已解除契約之事實無非以其提出預定土地買賣契約書、預定房屋買賣契約書、土地所權狀、土地、建物登記謄本、催告函三件為論據（見原審卷第九頁至第五十九頁），被上訴人對於預定土地、房屋買賣契約書形式真正及尚欠銀行貸款等費用未付之事實雖不爭執（見本院更字卷第一一八頁）。惟以房屋坪數短少，及建商增設停車位，而車道不符規定，房屋有瑕疵，為不完全給付等語置辯，然查：㈡兩造對於系爭房屋「使用面積」意義為何？各執一詞；而依兩造預定房屋買賣契約書第一條約定：「長春帝國大廈」Ｋ棟十二樓（如總配置圖所示）約三十‧二四坪之房屋（上開坪數係包括陽臺、花臺、平臺、露臺、及所分擔公共面積）等面積等語，僅記載總面積，且此總面積係除室內之私有面積外，尚包括陽臺、花台、平臺、露臺及「所分擔公共面積」；至何謂「所分擔公共面積」？是否包括「當層樓梯間、電梯間等小公面積」？雖未載明，惟查被上訴人所購係爭房屋所屬之Ｋ棟大樓，係與Ｉ棟及Ｊ棟大樓之房屋共同使用電樓橧間走道，業據上訴人提出之廣告銷售圖、總配置圖及上開電、樓梯間等小公所屬之建物（即新竹縣竹東鎮○○段三七六四號建物）之登記簿謄本在卷可憑（見原審卷第四十四頁、第四十五頁、第五十二頁、第五十三頁、第三十五頁、廣告銷售圖及總配置圖見原審證物袋），而被上訴人所購買者係Ｋ棟十二樓房屋，並非一樓房屋，若謂其願捨棄緊鄰在房之電梯、樓梯、走道事由，能逕達十二樓自家，顯悖常情，是此等當層電梯、樓梯、走道，乃屬被上訴人日常必經之地，依「使用者付費」之常理，當無可能不列入「使用面積」坪數做為計價之依據。又依廣告銷售圖所載房屋面積，「使用面積」二七點九一坪，「公共面積」二點三三坪，合計三十點二四坪（見原審卷第八十三頁），該廣告銷售圖雖得為預定房屋買賣契約書之參考依據（見系爭契約書第十七條，原審卷第二十七頁），惟查付合式住宅，尤其大樓建築，均有供全體住戶共同使用之公共設施，如一樓大廳、地下室避難室、屋頂突出物、機械、水箱等設施（　稱大公）此與當層之電梯、樓梯、通道、走廊及一樓之騎樓等專有共用之情形有噶（　稱小公），而建築界廣告物所慣用之交易名詞如「使用面積」係指「主建物面積」與「附屬建築物面積」與「小公面積」之總和，而「公共面積」係專指「大公面積」等為業眾多年慣行之用語，此有中華民國建築投資商業同業公會全國聯會會八十三年十一月十四日　建投金聯字第一三五九號函附卷可稽（見原審卷第二九二頁至第二九五頁），且兩造預定房屋買賣契約之附件位置圖（見原審卷第三十六頁）既標示有電梯、樓梯及走道部分，被上訴人承購系爭房屋應無不知並詳加探究之理，苟有排除前開慣用名詞之約定，自應由被上訴人就此有利於己之事實負舉證之賣，然被上訴人並未就此舉證以實其說，且兩造所買賣之房屋並未就「公設比」有何約定，為被上訴人所是認（見本院更字第一一七頁），自難為有利於被上訴人之認定，至預定房屋買賣契約書第四條：「屋頂權屬：屋頂突出物、電梯間、機房、樓梯間及水箱共同使用部分由客戶分擔公共設施面積、屋頂平台之使用權除本大樓之公共設　所需外，其餘繫屬頂樓住戶有保管使用權，但其他住戶為避難及維護公共設施或安裝天線時，使用人不得阻止通行」綜觀該文義始末，僅係針對屋頂使用權歸屬及屋頂突出物、電梯、樓梯間、機房、水箱等公共設施面積之計算約定，其餘各該層電梯、樓梯、走道等設施面積之計算，並無特約，亦無適用第四條之規定，尚不足憑以認為廣告銷售圖所示「使用面積」不包括當層電、樓梯、走道。準此，系爭房屋建後登記之室內面積（建號三六八六）即主建物七○‧二三平方公尺、陽台九 ‧三四平方公尺、花台一‧○二平方公尺，合計共八○‧五九平方公尺，即二四 ‧三八坪；「小公」面積（建號三七六四）即樓梯間三四八‧七六平方公尺、屋頂突出物三一‧六○平方公尺、機械室三一‧六○平方公尺、水箱三一‧六○平方公尺，合計共四四三‧五六平方公尺，據此計算當樓層與其他住戶共有應分攤之「小公」面積為一八‧六三平方公尺（計算式為443.56×420/10000=18.63），即五‧六四坪；「大公」面積（建號三七六○）即含停車位、避難室公共設施二○六一‧五五平方公尺、中庭一九二‧六八平方公尺、管理室一六‧二四平方公尺、車道五二‧八九平方公尺，合計共二三二三‧三六平方公尺，據此計算大樓全體住戶共有應分攤之面積為二一‧六一平方公尺（計算式為2323.36×93/ 10000=21.61），即六‧五三坪；以上三者合計三六‧五五坪，有上訴人等所提說明計算表（原審卷第一○三頁）及建物登記簿謄本（原審卷四四－五三頁）可按，對照兩造所訂預定房屋買賣契約之坪數三○點二四坪並無短少，倘單以前揭「小公」中之樓梯間加列計為使用面積，則實際上使用面積為二八點八一坪（計算式：348.76　×420/10000×0.3025＋24.38坪=28.81坪）較之前揭廣告銷售圖所載使用面積二七點九一坪、公共面積二點三三坪均未短少，是被上訴人抗辯系爭建物數短少，為不可採。㈢被上訴人抗辯上訴人原先經核准劃之停車位為四十九位，詎實際卻以五十八位停車位出售，而車道寬度僅五點二公尺，並不符合建築技術規則第六十條規定等事實已據被上訴人提出新竹縣政府政風室函一件、新竹縣政府建築管理系統停車空間基本資眼表一紙、新竹縣政府函一件附卷足憑（見原審卷第七十八頁背面、第七十九頁、第一九八、第一九九頁）且為上訴人所不否認，並據其提出增設為五十八位之地下停車場圖示二件附卷可佐（見原審卷第三○八頁、第三○九頁、原證十七號），復經本院法官於上訴人與戴素貞訴訟中履勘現場（本院八十八年重上更㈠字第七一號）查明確實增設九個停車位，即編號四十九、五十、五十一、四十七、四十八、三十一、五十六、五十七、五十八號車位，亦有兩造不爭執之勘驗筆錄及現場圖影本各一件附卷可參（見本院更字第一二五頁至第一二八頁背面）前揭九個擅自增設之停車位，雖或設於電氣室或消防設備室前，或設於電梯間出入口前，此等公共設施前設置停車位雖為法所未禁（見本院更字卷第一三頁新竹縣政府建設局函）然查地下二層除規劃為停車場外兼作防空避難室之用（見原審卷第四十六頁、建物謄本），上訴人將原核准之停車位增設九個停車位出售，自不免減縮防空避難空間，又依建築技術規則第六十條規定設置停車位達五十輛者，車道及汽車進出口至道路之道路寬度應為雙車道寬度。而單車道寬度為三點五公尺以上、雙車道寬度應為五點五公尺以上，同規則第六十一條各著有明文，然上訴人因未符合此項規定迭經新竹縣政府依章罰鍰有新竹縣政府八十七年六月十八日及同年十一月二十六日函三件附卷足憑（見原審卷第一九九頁、本院上字卷第一一五頁、第一一九頁），參酌前揭履勘現場筆錄，亦記載：編號四十七、四十八號車位設於車道出入口，不利於其他車輛之出入車道。且現場地下停車場出入車道，經本院司機駕車實際出入，該車道坡度甚徒、彎度亦大，車道旁牆壁有汽車擦痕等語，益徵停車位增設後，其進出口車道加寬為雙車道確屬必要，此等不利於使用之情形並不因被上訴人所承購之停車位（編號第十一位）係合法停車位，不可能因政府取締而取消，而受影響。被上訴人所辯上訴人既增設不合法之停車位，又未增加車道寬度，非惟給付有瑕疵，且屬不完全給付等語，應屬可信。㈣上訴人於解除契約前雖曾先後重請文傑律師、　弘志律師於八十五年一月十六日、八十六年十二月間就被上訴人應給付償金（房地貸款代繳）以信函限期催繳（見原審卷第五十四頁至第五十九頁），然被上訴人早於八十四年十二月二十六日以存證信函表示：上開瑕疵修正前，被上訴人將暫拒交屋及繳付其餘款項等同時履行之抗辯（見原審卷第八十五頁至第八十九頁），上訴人出售之房屋既未符合債務本旨，而有不完全給付之情事，被上訴人援引最高法院七十七年第七次民事庭會議決議，於瑕疵修正前拒絕給付價金，自屬於法有據，上訴人雖以此係過大抗辯，否認其抗辯之正當性，然查兩造預定土地、房屋買賣契約係依工程進度按期付款，而被上訴人僅餘「銀行貸款」及「交屋」二期期款及少額代墊費用未付，為兩造所不爭（見原審卷第五十六頁、本院更字卷第一一八頁）就土地契約而言，「銀行貸款」之期款為二百零五萬元，「交屋」款為七千元，就房屋契約而言，「銀行貸款」之期款為八十八萬元，「交屋」款三千元，而「銀行貸款」係由被上訴人配合辦理銀行貸款手續，借得貸款後由上訴人直接領取，為兩造預定房屋、土地買賣契約所明載，又依預定房屋買賣契約第十四條及預定土地買賣契約書第十二條均約定，二契約係互相聯立關係。是以建商就房屋買賣如有違約，亦視同為地主（賣主）之違約。本件富國公司承造之房屋地下停車場及出入車道既有如前所述：瑕疵，被上訴人自得據以拒絕「土地償金」之給付。又本件系爭地下停車位之價格約四十萬元，為兩造所不爭（見本院更字卷第一一六頁）較之被上訴人所欠土地、房屋之價金共二百九十四萬元，雖較少，惟衡諸當今生活，停車位係住戶購屋之重要決定要素之一，且為日常生活所需，被上訴人倘配合上訴人辦理「銀行貸款」手續後，銀行貸款共二百九十三萬元將由上訴人直接領取，所餘欠「交屋」款僅一萬元，實難期待富國公司會為此繳簿之一萬元而改善其停車位及車道，此觀之前述新竹縣政府迭次對富國公司處以六萬元之罰鍰，而富國公司迄未改善，誠屬不誣（見本院更字卷第一一七頁），況上訴人將政府核准停車位以外之停車位轉售牟利，而將所衍生之車道不合法之瑕疵，遺留予其餘承購戶承受，若承購戶無法以「銀行貸款」之償金同時履行抗辯，終無改善修正瑕疵之餘地，何能謂事理之平，是上訴人所辯過大抗辯應非可取。㈤承前所述，被上訴人因行使同時履行抗辯權，而免負價金給付遲延責任，則上訴人以被上訴人價金給付遲延定期催告解除契約，即於法不合，上訴人先位聲明基於民法第二百五十九條規定請求被上訴人已登記之土地所有權回復為上訴人丙○ ○、丁○○、甲○○所有，應非法之所辯。四、備位聲明兩造預定房屋、土地買賣契約因上訴人解除契約不合法而仍然存在，被上訴人對房屋、土地價金仍有依約給付之義務，上訴人曾委請律師　弘志八十六年十二月間限期催告其履行「銀行貸款」及「交屋」期款暨「代墊費用」共二百九十八萬元，有律師函二件附卷可憑（見原審卷第五十六頁至第五十八頁）且被上訴人對此金額並不爭執（見本院更字卷一一七、一一八頁）（按上訴人富國公司請求金額為八十九萬五千元，倪福伸等三人請求金額為二百零八萬五千元，合計亦為二百九十八萬元），被上訴人對此金額自仍有給付義務。然被上訴人非惟於訴謢中行使同時履行抗辯（見原審卷第二一六、第二一七頁）且於上訴人起訴前即八十四年十二月二十六日曾以存證信函行使同時履行抗辯權有如前述（見原審卷第八十五頁至第九十頁）自得免負給付遲延責任，是上訴人請求自八十五年二月一日起加法定遲延利息，自屬無據，況上訴人亦未能證明八十五年二月一日前即曾通知或限期繳納，致令被上訴人於八十五年二月一日起負遲給付責任之事實，上訴人請求加算此部分法定利息洵屬無據，惟按同時履行抗辯權行使結果並非使原定給付義務消滅。被告在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回，最高法院二十九年上字第八九五號、三十九年台上字第九○二號著有判例可參。被上訴人曾因上訴人私自增設車位且未加寬車道，而以回復原狀或車道寬度修正前，拒絕給付價金，而本件訴訟中上訴人並未回復原狀或修正瑕疵為其所自認（見本院更字卷第一一七、一一八頁）則依照前揭判例，自應為同時履行之判決。五、綜上所述，上訴人先位聲明請求被上訴人將土地所有權回復登記為上訴人，固屬無據，備位聲明請求命被上訴人給付富國公司八十九萬五千元，給付丙○○等三人二百零八萬五千元，尚無不合，原審就先位聲明、備位聲明均為上訴人敗訴判決，容有未洽，上訴論旨指摘原判決備位聲明部分不當，求予廢棄，為有理由，應由本院廢棄改判如主文所示（並為同時履行之諭知）至先位聲明及備位聲明之利息部分，上訴論旨指摘此部分不當，求予廢棄，為無理由。六、上訴人陳明就備位聲明部分願供擔保請求宣告假執行核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。七、兩造其餘次防方法及未經援用之證據，經審酌後，認為與本判決結果不生影響，爰不一一論述。八、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第三百九十條第二項、第七十九條前段、第八十五條第一、二項判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十二　　　月　　二十六　　日民事第十七庭審判長法　官　鄭　雅　萍法　官　黃　雅　惠法　官　吳　謀　焰右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　一　　　　月　　　二　　　日書記官　方　素　珍附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院八十九年度上更㈠字第二五四號

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