臺灣高等法院八十九年度上更㈠字第三五七號

臺灣高等法院民事判決　八十九年度上更㈠字第三五七號

上訴人

甲○○

被上訴人

國林建設股份有限公司

法定代理人

康培元

右當事人間酌減違約金事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月十日臺灣臺北地方

法院八十六年度訴字第二五五六號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審

，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

(一)、原判決除確定部分外廢棄。

(二)、被上訴人應給付上訴人新台幣一百萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(三)、第一、二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔。

(四)、願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：

(一)、上訴人提起本訴，與原法院八十六年度訴字第一三四九號請求返還價金事件並非同一事件，自不生抵觸確定判決既判力之問題。

(二)、被上訴人依土地公告現值計算土地成本，而非以市價計算，已不合理，且未扣除銷售傭金、利息及行政成本，亦有重複計算之虞。

(三)、被上訴人因上訴人未履行契約而造成之損害，十分輕微，被上訴人在八十六年一月三十一日停止繳款之前，已繳價金二百零八萬元，被上訴人可無息使用，且被上訴人於八十六年三月十日即已解除本件買賣契約，以遲延給付之價金七十二萬元計算，被上訴人之利息損失未及一萬元。

(四)、系爭房地無需修復、重建，被上訴人無任何損害；且不動產之價格時有變動，因時、因地而異，縱未再出售，亦保有其所有權，此價值並未因上訴人未履行契約而變動或消滅，無所謂契約不履行而喪失之利益；又銷售傭金乃一般之費用，非由於上訴人不履行契約所生之損害，且被上訴人已給付大學廣告公司銷售傭金，則第二次之銷售傭金自不得再要求上訴人給付。

(五)、內政部依公平交易法在八十五年二月十六日公布之預售屋買賣契約範本第二十二條雖規定於買方違約不買時，賣方得沒收房地總價百分之二十之金額，並得解除契約，但此契約範本僅供參考而已，違約金之約定是否過高，仍應按各具體契約及因債務未履行而造成之損害衡量，自不得以該契約範本之規定為本件違約金之約定是否過高之判斷標準。

(六)、上訴人係於八十四年四月二十九日向被上訴人購買系爭房屋，依財政部所公布之八十四年度房屋建築營造業之同業利潤標準淨利率，其上限既為百分之十，則被上訴人將系爭房屋出售予上訴人，其所能獲得之利益，固可以上開利潤標準，做為斟酌之標準。惟被上訴人嗣後既因上訴人無力續繳價款，而得繼續出售上開房地，則被上訴人仍得再將系爭房地出售予他人，以獲取同等利益。況徵諸上訴人前所提出之眾多相關事證，均足證系爭房屋現在之市場銷售價格較上訴人當時向被上訴人所購買之價格為高，故被上訴人再次出售系爭房屋所能獲取之利益，不僅毫無減損，且可能超過原能獲得之利益甚多，故被上訴人實未受有上開利益之損失。

(七)、上訴人長久以來均以經營民族舞蹈團為業，該舞團練舞之場地及舞者之宿舍均係承租他人房屋，故上訴人方思購買系爭房屋以脫離寄人籬下擔負鉅額租金之苦，且上訴人當時係預計八十六年初，上開房屋即可完工交屋並提供予舞團使用，而無須再租屋繳納租金。惟因被上訴人未能遵期完成上開房屋，致上訴人一方面須擔負整個舞團龐大的財務支出，一方面仍需租屋繳付鉅額租金，而產生財務上之危機，於今如已繳價款復遭被上訴人主張悉數沒收，身心所受之打擊，誠可謂至深且鉅，衡情論理被上訴人實難辭權利濫用之譏。又一般房屋預售契約，皆係定型化契約，且出賣人通常以俗稱「斷頭條款」之方式約定鉅額違約金，而一般預售屋之買受人，由於經濟實力較弱，在預售屋買賣市場上大多居於劣勢，對於契約條款並無太多可與建商談判爭執之空間，故常迫於無奈，簽訂此等含有極不合理違約金條款之契約，如有朝一日因無力繳款或其他緣由未願繼續繳款，則需面臨已付價款遭實際上並無同額損失之建商主張全部沒收之悲慘命運。此對一般弱勢之預售屋買受人而言，實無異雪上加霜，顯不合情理。

三、證據：援用原審及發回前本院前審之立證方法。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：

(一)、上訴駁回。

(二)、第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。

(三)、如受不利判決，請准以現金或等值之有價證券供擔保宣告免為假執行。

二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：

(一)、上訴人提起本訴，與原法院八十六年訴一三四九號返還不當得利事件之確定判決既判力相抵觸。

(二)、上訴人主張受詐欺云云，並未舉證以實其說，且上訴人購買系爭房地係八十四年四月二十九日，縱有所謂詐欺，亦已逾一年除斥期間而不得主張。

(三)、本件違約金並無過高之問題，在交易習慣上，買方違約不買，本來就應沒收已付價金，本件兩造已就違約金有特別約定，法院不得加以審認。被上訴人因上訴人債務不履行而受有如次之損害：

１、佣金損失：九十八萬九千元。

２、利潤損失：房屋部分為六百十二萬八千六百六十六元，土地部分為八百九十一萬六千零九十九元。

３、利息損失：八十五萬七千四百六十元。

(四)、依內政部依公平交易法於八十五年二月十六日以台八五內地字第八五七三六五四號函公佈預售屋買賣契約範本計算：依內政部八十五年二月十六日台八五內地字第八五七三六五四號函所頒行之預售屋買賣契約書範本第二十二條規定：「於買方違約不買時賣方得沒收依房地總價二○％之金額並得解除契約」，故以內政部依公平交易法之規定所頒佈之範本契約而論，在房地總價百分之二十範圍內，被上訴人仍有權沒收上訴人之價金，即在三百八十八萬六千元範圍內，上訴人無權請求核減甚明。

(五)、依財政部公佈一○％同業利潤標準計算：被上訴人之利潤亦有一百九十四萬三千元，但與前開土地、房屋之利潤及利息等之損失相較，已屬偏低。

三、證據：援用原審及發回前本院前審之立證方法。

理由

甲、程序方面：按原告之訴，其訴訟標的為確定判決之效力所及者，法院應以裁定駁回之，固為民事訴訟法第二百四十九條第一項第七款所明定，惟此項訴訟上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言；而所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束，最高法院十九年上字第二七八號判例意旨足資參照。本件上訴人前於原法院八十六年度訴字第一三四九號請求返還價金事件中，係依民法第九十二條撤銷被詐欺之意思表示，並依民法第一百七十九條返還不當得利規定，訴請被上訴人返還其所繳之價款二百零八萬元及自受領時起之遲延利息，經原法院審酌結果，認其未舉證證明其係因被詐欺而為買受之意思表示，自無依民法第九十二條規定撤銷其意思表示之餘地，而駁回上訴人之訴。至上訴人於前開訴訟中另追加訴請法院酌減違約金，並依不當得利規定請求被上訴人返還價金一百六十八萬元部分，則因被上訴人不同意其追加，且法院亦認有礙訴訟之終結而裁定駁回確定，有原法院八十六年度訴字第一三四九號民事判決及裁定附原審卷可稽 (見原審卷第一四六至一五三頁)；上訴人於前開訴訟敗訴確定後，復提起本件請求法院酌減違約金為二十萬元，並依民法第一百七十九條規定請求被上訴人返還一百八十八萬元及遲延利息，綜觀上訴人前後兩訴訟，雖均係相同之當事人，惟其請求被上訴人返還之金額並不一致，而請求被上訴人返還價金之法律事實亦不盡相同，上訴人固均係依民法第一百七十九條定請求返還不當得利云，然其前一事件係以撤銷受詐欺之意思表示使兩造契約歸於自始無效而產生之無法律上原因，至本件訴訟則係以兩造契約經被上訴人合法解除並據以沒收價金以充作其違約金後，上訴人另主張違約金過高請求法院酌減後，就酌減後非屬違約金之價款對被上訴人即屬嗣後無法律上之原因而請求返還，二者究屬不同之訴訟標的（前者係依民法第一百七十九條前段，後者則依民法第一百七十九條後段），則揆諸前揭判例說明，上訴人提起本訴即非本院八十六年度訴字第一三四九號民事確定判決之效力所及。被上訴人辯稱上訴人提起本訴牴觸前開確定判決之既判力，應予駁回云云，即有誤會，合先敘明。

乙、實體方面：

一、本件上訴人主張：伊於八十四年四月二十九日，訂約預購被上訴人所興建坐落台北市○○區○○路二段之「民生國林」房屋兩間（Ｆ棟九樓、Ｇ棟九樓）及停車位兩個（下稱系爭房地），價款各為八百二十八萬元及一千一百一十五萬元，合計一千九百四十三萬元，伊已付二百零八萬元，嗣因被上訴人工期遲延，且工地旁有一大型瓦斯槽，伊遂拒絕繼續繳款，被上訴人竟於八十六年三月十四日以伊欠繳價款為由，解除合約，沒收伊已付之價款。惟系爭房地解約後之市場價格較伊購買時高，故被上訴人再次出售系爭房屋所能獲取之利益，超過原能獲得之利益甚多，因而被上訴人沒收之違約金數額顯然過高，應予酌減為二十萬元等情。爰依民法第一百七十九條規定，求為命被上訴人返還其餘之價款一百八十八萬元，並加付法定遲延利息之判決（本院前審判命被上訴人應給付上訴人一百萬元本息，駁回上訴人其餘部分之請求，上訴人對其敗訴部分，未聲明不服已確定）。

二、被上訴人則以：本件違約金債務業已履行，上訴人無權請求法院核減；且上訴人係因個人財務困難及房屋景氣低迷等因素而拒絕繳交價款，依約伊得沒收已繳納之價款，並無不公平之處，況伊因上訴人未依約履行，受有已支出之銷售佣金九十八萬九千元及銷售利潤之損失，遠超過上訴人已繳付之價款，且未逾內政部依公平交易法所頒行之預售屋買賣契約書範本第二十二條，賣方得沒收房地總價百分之二十之規定，上訴人主張違約金過高為無理由各等語，資為抗辯。

三、查上訴人於八十四年四月二十九日向被上訴人購買系爭房地，約定總價款為一千九百四十三萬元，上訴人已繳交價款合計二百零八萬元，嗣未依約續繳價款，被上訴人乃於八十六年三月十四日以上訴人未按期繳交價款而發函解除系爭土地及房屋買賣合約，契約已合法解除，被上訴人並沒收上訴人所繳全部價款充作違約金等情，為兩造所不爭執，並有土地及房屋預定買賣合約書、統一發票、銷售廣告、繳款通知書、被上訴人之存證信函附卷可稽 (見原審卷第一一至一○八頁)，堪信為真實。雖上訴人主張購屋時被上訴人曾保證二年內完工，工期業已遲延以及隱瞞系爭房屋旁有一大型瓦斯槽等影響其居住品質等重大事項，違反公平交易法，已委請律師解除系爭土地及房屋買賣合約，惟上訴人以上開事由主張撤銷因被上訴人詐欺所為買受之意思表示，訴請被上訴人返還其前所繳價金二百零八萬元及自受領時起之利息，業經原法院以兩造所訂合約書明定自開工日起一二００工作天內竣工，上訴人亦未能舉證證明銷售人員未告知建物旁有大型瓦斯槽之事，難認上訴人係因被上訴人之詐欺而為訂約之意思表示，判決駁回上訴人之訴確定在案，有原法院八十六年度訴字第一三四九號民事判決可憑 (見原審卷第一四六至一五三頁) ，難謂被上訴人有何詐欺或違反公平交易法情事，是以上訴人先後於八十六年一月二十日、八十六年三月五日委請律師據以解除系爭土地及房屋買賣合約，即不生效力。茲本件應予審究之重點，厥為兩造關於違約金之約定是否過高？應否酌減？經查：

(一)、按約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」、「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」、「違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定之意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列。」，最高法院四十九年台上字第八○七號、五十一年台上字第十九號判例意旨及七十年度台上字第四二五八號、八十五年度台上字第一四七四號判決意旨足資參照。本件兩造係於八十四年四月二十九日就系爭房地成立買賣契約，總價金一千九百四十三萬元，上訴人已付被上訴人之買賣價金為二百零八萬元，有兩造不爭執之買賣合約書及統一發票在卷可憑 (見原審卷第十一至一○八頁) 。而兩造簽訂之土地買賣合約書第七條第二款及房屋買賣合約書第十七條第三款分別約定：「甲方 (即上訴人)未依約定給付各期買賣價款、各項稅費或違約金時，每逾一日按應繳金額加付千分之一滯納金，並於給付該期價款之同時一併付清，如逾付款日達七日時，經乙方 (即被上訴人) 催告後五日內仍未繳付時，乙方得逕行解除本契約，並收回本約土地，甲方無條件同意所繳全部價款作為乙方重行出售本戶土地所需各項費用及稅捐之抵償暨損害賠償金和懲罰性違約金．．．」、「甲方 (即上訴人)未依約定給付各期買賣價款、各項稅費或違約金時，每逾一日按應繳金額加付千分之一滯納金，並於給付該期價款之同時一併付清，如逾付款日達七日時，經乙方 (即被上訴人) 催告後五日內仍未繳付時，乙方得逕行解除本契約，並收回本房屋，甲方無條件同意所繳全部價款作為乙方重行出售本戶房屋所需各項費用及稅捐之抵償暨損害賠償金和懲罰性違約金．．．」等情，復為兩造所不爭執，且有土地及房屋買賣合約書在卷可考 (見原審卷第一五、二八頁)，堪信此違約金之約定金額過高者，法院得酌減至相當之數額。又被上訴人雖沒收上訴人已繳納之價金二百零八萬元充作違約金，惟上訴人係以繳納價金之意思為給付，並非以給付違約金之意思交付被上訴人，是以難認上訴人以履行系爭合約書約定之違約金義務而為之任意給付，被上訴人辯稱上訴人業已履行違約金債務，不得再請求返還云云，即非可採。

(二)、次查本件係預售屋之買賣，依兩造所訂合約書第三條、第五條約定，上訴人應按其附件付款明細表付款，實際繳款日期則由被上訴人通知上訴人，被上訴人係於八十六年一月三十日、二月十八日分別通知上訴人繳納三十六萬元、七十二萬元，至同年三月十日則以上訴人違約為由解除系爭土地及房屋買賣合約，有郵局存證信函附卷可考 (見原審卷第一一七至第一二一頁)，上訴人主張工期內無庸付款云云，即非可採。又被上訴人係於八十六年二月十八日以台北光復郵局 (台北八十六支局)第八六一號存證信函催告上訴人於文到後五日內給付之價款為七十二萬元，上訴人於八十六年二月十九日收受該存證信函，應自八十六年二月二十五日起負遲延給付責任，迄八十六年三月十日再次收受被上訴人解除契約之台北光復郵局 (台北八十六支局)第三○六號存證信函止，遲延給付價款七十二萬元之期間為十四日，則被上訴人因上訴人遲延給付所受利息之損失，如以民法利率上限年息百分之二十計算，僅五千五百二十三元而已【720000×20%÷365×14＝5523(小數點以下不計)，至契約解除後，上訴人已無遲延給付價款之可言，被上訴人以系爭土地向銀行貸款十一億五千萬元之利息依系爭房屋所占總建築面積之比例計算其每個月增加利息支付四萬二千八百七十三元，並計算至九十年三月十三日本院言詞辯論終結止，洵屬無據。惟此上訴人遲延給付價款七十二萬元之利息損失部分，本院前審判決確定部分業已審酌，而為上訴人不利之判決，自不得再重複審酌。

(三)、又被上訴人主張其委託訴外人大學廣告有限公司及圓堡廣告事業股份有限公司銷售系爭房地，已支付系爭房屋之銷售佣金即九十八萬九千元之事實，業據被上訴人提出其與前開二家廣告公司簽訂之房地企劃銷售合約書、統一發票、客戶簽約明細表為證（見原審卷第二○八頁及本院前審卷第四二至四四頁），並經證人即大學廣告有限公司負責人周衛民於本院前審證述在卷（見本院卷第九一頁反面），上訴人固不否認上開契約之真正，惟辯稱該銷售合約第七條係以售出戶之底價乘以百分之五計算佣金，但被上訴人卻以實際出售上訴人之總價為基礎計算百分之五之佣金，顯有未合云云。然依上開客戶簽約明細表所載，系爭房地其中房屋部分之底價共一千七百一十八萬元，尚較其實售之價格一千六百四十三元為高，證人周衛民於本院前審亦證稱係依實售之價格計算廣告銷售佣金無誤等語 (見本院前審卷第九一頁反面)，是以上訴人主張被上訴人之銷售廣告費用計算不實，即不足採。再本件買賣合約之解除係因上訴人遲延繳款所致，依被上訴人與上開廣告公司所訂企劃銷售合約之約定，被上訴人無權向上開廣告公司請求返還銷售佣金，且銷售佣金占總實售價百分之五比例之約定亦合乎一般市場行情，則被上訴人此項銷售佣金九十八萬九千元之支出即合理可信，自屬因上訴人不履行債務所受之損害。惟此因上訴人不履行債務所受銷售佣金九十八萬九千元之損害部分，於本院前審判決已確定部分已有所審酌，而為上訴人不利之判決，自不得再重複審酌。至被上訴人於八十六年十一月二十一日再將系爭房地售予訴外人陳碧馨，雖另支出銷售佣金九十二萬元，有被上訴人提出之買賣合約書可稽 (見本院卷第五七至五九頁)，惟此乃被上訴人與訴外人陳碧馨簽訂買賣合約所衍生之銷售佣金，且被上訴人於八十六年十一月二十一日再次將系爭房地售予訴外人陳碧馨，乃八十六年三月十日解除系爭買賣合約後所為之交易，是以縱然受有九十萬元之價差及再行支付銷售傭金九十二萬元之損害，亦系爭買賣合約解除後所新發生之損害，揆諸前開判決意旨，應不在斟酌之列。

(四)、至財政部賦稅署公佈之八十四年度房屋建築營造業同業利潤標準表，雖載明當年度同業利潤標準淨利率為百分之十，且內政部八十五年頒布之預售屋買賣契約範本第二十二條亦規定：「於買方違約不買時賣方得沒收依房地總價二○％之金額並得解除契約」云云。惟本件既就被上訴人因上訴人債務不履行所生之損害如利息、銷售佣金等具體分項加以審酌 (含本院前審判決已確定部分)，自不得再依財政部賦稅署公佈之八十四年度房屋建築營造業同業利潤標準表重複審酌，因淨利亦扣除銷售佣金等一切成本；而內政部八十五年頒布之預售屋買賣契約範本第二十二條規定，乃一般性之抽象參考標準，則難適用於差異性甚大之不同地段且履約狀況不一之各個具體房地產契約個案，而資為違約金審酌之唯一標準。

(五)、從而，本件被上訴人因上訴人債務不履行所生之損害，除本院前審判決已確定部分所酌減之利息損失及銷售佣金外，已無其他項目可供酌減，是以本院審酌被上訴人所受損害及上訴人違約情節，已給付二百零八萬元供被上訴人無息使用，被上訴人亦受有相當之利益，且社會經濟景氣普遍低迷等一切情況，認上訴人所繳交之價款二百零八萬元悉遭被上訴人沒收作為違約金，實屬過高，除本院前審判決已酌減一百零八萬元外，無再酌減之必要。是以本件違約金除本院前審判決已酌減之一百零八萬元外，被上訴人其餘所沒收之一百萬元，原給付之原因即已不存在，自屬不當得利，上訴人請求核減過高違約金，依不當得利法律關係請求被上訴人返還其所受領之一百萬元本息，即屬有據。

四、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付一百萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十六年七月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即屬正當，應予准許，原審失察，遽為上訴人敗訴判決，即有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決此部分廢棄改判。又本件上訴人勝訴部分，其訴訟標的之金額未逾一百萬元，不得上訴最高法院，本院判決後即告確定，無宣告假執行之必要。原判決駁回上訴人假執行之聲請，理由雖有未當，然結果並無不同，仍應予維持。再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決結果不生影響，不予逐一論述，附此敘明。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。

民事第八庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。