臺灣高等法院九十年度上字第七七號

臺灣高等法院民事判決　九十年度上字第七七號

上訴人

仲友有限公司

法定代理人

簡明德

上訴人

庚○○

被上訴人

甲○○

　　　　　　　　　乙○○ (兼

　　　　　　　　　丙○○ (兼

　　　　　　　　　辛○○ (兼

　　　　　　　　　己○○ (即

右當事人間給付違約金事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月十二日臺灣臺北地

方法院八十九年度訴字第二五二四號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院判決

如左：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、被上訴人韋福來於民國九十年二月二十一日死亡，由其繼承人即配偶辛○○及子女乙○○、丙○○、己○○、戊○○、丁○○聲明承受訴訟，有死亡證明書及戶籍謄本可稽（見本院卷第四十五頁及第七十二至七十六頁），核無不合，應予准許。

二、上訴人於原審請求被上訴人應分別給付上訴人仲友有限公司（下稱仲友公司）新台幣（下同）十三萬八千元、分別給付上訴人庚○○十萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；嗣於本院審理中，請求被上訴人應連帶給付上訴人仲友公司六十九萬元、連帶給付上訴人庚○○五十萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，屬擴張應受判決事項之聲明，雖被上訴人不同意，惟依民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項第三款之規定，仍應予准許，先此敘明。

乙、實體方面：

一、本件上訴人主張：被上訴人辛○○、乙○○、丙○○、己○○、戊○○、丁○○之被繼承人韋福來與被上訴人辛○○、乙○○、丙○○、丁○○、甲○○於八十九年二月二十六日，各就其等分別所有之台北市○○區○○路六一八巷五七號一至五樓房地含頂樓加蓋部分，授權被上訴人乙○○全權處理，委託上訴人仲友公司以總價一千五百六十七萬元，居間仲介銷售，嗣於八十九年三月十六日被上訴人同意調降售價為一千三百八十萬元，並由上訴人庚○○於同日以上開價額出具書面同意承買；被上訴人甲○○明知系爭五層樓房地要出售，且其配偶己○○於簽立授權書時亦在場，並未為反對之意思表示，構成表見代理，亦應負授權人之責任；詎料被上訴人事後竟片面聲明不賣，顯已違反委任銷售契約書第貳部分雙方之權利義務方面第六條第二項第一款之約定，被上訴人應共同支付上訴人仲友公司相當於銷售總價百分之五之違約金六十九萬元，即被上訴人應各給付上訴人仲友公司十三萬八千元。又上訴人庚○○就系爭房屋既出具承諾書願以總價一千三百八十萬元承買，並於當日以即期支票給付定金五十萬元，依委託銷售契約書第壹部分第四條第三項前段及購屋承諾書第四條第三項後段約定意旨，被上訴人應加倍返還上訴人庚○○已支付之定金作為賠償，除定金支票已返還外，被上訴人應共同給付五十萬元之違約金，即被上訴人應各負給付上訴人庚○○十萬元。爰提起本訴，求為命被上訴人應各如數給付上訴人仲友公司十三萬八千元、給付上訴人庚○○十萬元及均加計法定遲延利息之判決 (原審為上訴人敗訴判決，上訴人上訴後，於本院審理中，認本件為不可分之債，乃擴張應受判決事項之聲明，請求被上訴人應連帶給付上訴人仲友公司六十九萬元、連帶給付上訴人庚○○五十萬元，並均加計法定遲延利息) 。並於本院上訴聲明①、原判決廢棄②被上訴人應連帶給付上訴人仲友公司六十九萬元、連帶給付上訴人庚○○五十萬元，並均加計法定遲延利息。

二、被上訴人則以：系爭台北市○○區○○路六一八巷五七號一至五樓房屋坐落之基地及一樓建物為被上訴人辛○○、乙○○、丙○○、己○○、戊○○、丁○○之被繼承人韋福來所有，二樓至五樓分別為被上訴人甲○○、乙○○、丙○○、辛○○所有。八十九年二月二十六日乙○○與其配偶王慧蘭因想換屋至上訴人仲友公司洽商，該公司業務員潘延山在無任何所有權人同意之情況下，誘導王慧蘭簽下委託銷售契約書，且授權書僅由被上訴人乙○○簽立而已，均未經其他不動產所有權人授權。雖八十九年三月十日約被上訴人乙○○至系爭不動產現場，要求降低售價至一千三百八十萬元，且由乙○○簽立授權書，然該委託銷售契約書及授權書既未經其他所有權人授權，對於其他被上訴人並不生效力，亦無表見代理之問題，被上訴人未違約，上訴人請求給付違約金，自無理由各等語置辯。並於本院答辯聲明駁回上訴人之上訴及追加之訴。

三、查上訴人主張之事實，固據提出專任委託銷售契約書、授權書、購屋承諾書、簽約到場聲明書及存證信函等文件為證 (見原審卷第十一至三十頁)，被上訴人亦不否認系爭房屋坐落之土地及一樓建物登記為被上訴人辛○○、乙○○、丙○○、己○○、戊○○、丁○○之被繼承人韋福來所有，二樓至五樓分別登記為被上訴人甲○○、乙○○、丙○○、辛○○所有，堪信上訴人此部分之主張為真正。惟被上訴人均否認授權王慧蘭簽訂委託銷售契約書，亦否認授權乙○○簽訂授權書，並以前開情詞置辯。則本件應予審究之爭點，厥為王慧蘭是否受系爭不動產所有權人之授權而簽訂爭房屋委託銷售契約書，乙○○是否被其他所有權人授權而簽立授權書？經查：

(一)、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件上訴人提出之四紙授權書 (見原審卷第十三至十六頁) ，其中有關被上訴人甲○○部分，確係被上訴人甲○○不在場之情況下，由被上訴人丙○○所代簽，為兩造所不爭執 (見本院卷第八十一、八十二頁)。且證人即上訴人仲友公司負責銷售系爭房地之業務員潘延山於原審證稱：「．．．後來我就跟乙○○約八十九年三月十日在房屋現址見面，當時乙○○、丙○○及其父母親和甲○○的太太在場。丙○○因為在當兵所以簽完後先走，因為乙○○的父母親年紀大，所以由乙○○代簽，甲○○的部分也是乙○○簽的」、「（問：為何甲○○不在場而讓乙○○簽？）因為當時大家價錢都已經談好了，且其他屋主也同意出售」等語 (見原審卷第六十四頁)，足見韋福來、辛○○縱然同意乙○○代簽授權書，仍無法證明被上訴人甲○○亦同意或授權乙○○委託上訴人仲友公司銷售其所有之系爭二樓房屋。雖證人潘延山曾於原審證稱：「（問：甲○○是何時同意賣系爭房屋？）甲○○的太太在三月十日有認同要賣。」等語 (見原審卷第七十一頁)，惟此充其量僅足證明甲○○之配偶於乙○○代簽甲○○之授權書時在場，並無法證明甲○○同意或授權其配偶出售系爭二樓房屋，否則何以甲○○之配偶未為之代簽授權書，卻由乙○○代簽？是以甲○○之配偶縱然同意出售系爭二樓房屋，亦難謂甲○○業已授權委託上訴人仲友公司銷售其所有系爭二樓房屋。

(二)、又證人潘延山於原審另證稱：「（問：三月十六日前有無見過甲○○？）沒有，直到三月二十三日才見到甲○○」、「（問：在這之前有無見過甲○○？）沒有。在簽完授權書後，乙○○的母親留二支電話以方便帶看房屋，後來有帶買受人去看三次。第一次是看房屋周圍，因為沒有鑰匙，第二、三次才去看房屋內。第二、三次乙○○及其父母親均在場，後來雙方價錢一致之後也收了訂金，被上訴人又反悔不賣了。買受人是在八十九年三月十六日交支票號碼ＡＡ0000000作為定金之後由上訴人公司代收，預定三月二十日要簽約，後乙○○打電話給我，要延到三月二十三日，後未到三月二十三日，乙○○又打電話給我，說他的父母親不賣了，要我在三月二十三日到他家，現場有乙○○及其太太，還有甲○○及其太太共四人在家，他們有言不賣房子，我有跟他們說如果不賣要找買受人談，翌日在上訴人公司談要如何處理，後亦有談到賠償問題，當時到我們公司有甲○○及其太太、乙○○的母親及其太太。當時買受人有同意不買但必須賠償，嗣後雖有提到賠償的問題，但就賠償的金額未達成協議」等語 (見原審卷第六十五頁)，且證人即代書陳仁奇於原審亦證稱：「我是上訴人仲友公司之特約代書，八十九年三月中旬潘延山和我聯絡，告知本件買賣，前後共約三次時間準備簽約，均未成功，三次均有見到被上訴人辛○○、乙○○、王慧蘭，但並未見到韋福來、甲○○兩位」等語 (見原審卷第七

十六、七十七頁) 。足見被上訴人甲○○除於八十九年三月二十三日在系爭房屋現場表示不願出售其所有之系爭二樓房屋外，之前並未出面表示要出售其所有之系爭二樓房屋，之後亦未承認曾授權委託乙○○代為銷售系爭二樓房屋，自不得因被上訴人甲○○之配偶己○○於乙○○代甲○○簽立授權書時未為反對之意思表示，即謂此舉有表見代理之事實。此外，上訴人並未提出其他證據證明被上訴人甲○○授權其配偶己○○或委託乙○○代為銷售系爭二樓房屋，則上訴人主張被上訴人甲○○有授權被上訴人乙○○委託上訴人仲友公司銷售其所有系爭二樓房屋云云，即不足採。

(三)、次按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人，不發生效力；法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，民法第一百七十條前段、第一百十一條前段分別定有明文。本件被上訴人乙○○在未經被上訴人甲○○同意下，由其配偶王慧蘭簽立委託銷售契約書，嗣又未經被上訴人甲○○同意簽立授權書，將被上訴人甲○○所有系爭二樓房屋委託上訴人仲友公司銷售，被上訴人甲○○既拒絕承認乙○○以代理人名義所為之委託銷售行為，則乙○○所為委託上訴人仲友公司銷售被上訴人甲○○所有系爭二樓房屋之法律行為，對於被上訴人甲○○自不發生代理或表見代理之效力。

(四)、末查，系爭房地為五層樓，分屬不同之所有權人，已如前述，不論係八十九年二月二十六日被上訴人乙○○之配偶王慧蘭所簽訂之委託銷售契約書，或嗣後於八十九年三月十日由被上訴人乙○○簽立之委託價調整同意書，均係將五層樓房地一併委託出售，且委託出售之價金亦未按各樓層加以區分，有該委託銷售契約書及委託價調整同意書在卷可考 (見原審卷第一一○、一一三頁)，足見委託銷售系爭五層樓房地之契約係不可分。被上訴人甲○○所有之系爭第二樓房屋既未授權被上訴人乙○○委託上訴人仲友公司銷售，則就該部分之委託銷售行為並未生效力，是以不論其他樓層之房地所有權人委託上訴人仲友公司銷售之行為是否生效，該委託銷售契約既不可分，且有一部分之委託銷售行為不生效力，則揆諸前開說明，系爭委託銷售契約即應全部無效，上訴人仲友公司即無權將系爭房地出售上訴人庚○○。從而，上訴人仲友公司、庚○○分別依委託銷售契約書第貳部分第六條第二項第一款、第壹部分第四條第三項前段及購屋承諾書第四條第三項後段之約定，請求被上訴人連帶給付上訴人仲友公司六十九萬元、連帶給付上訴人庚○○五十萬元，即非有據。

四、綜上所述，上訴人請求被上訴人連帶給付上訴人仲友公司六十九萬元、連帶給付上訴人庚○○五十萬元，即非正當，不應准許，原審為上訴人敗訴判決，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判如擴張之聲明，為無理由，應駁回其上訴及追加之訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。

據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第八十五條第一項但書，判決如主文。

民事第八庭