九十年度上字第一０三０號｜民事：確認社區管理委員會決議無效等｜裁判日期：91 年 03 月 05 日

臺灣高等法院民事判決　九十年度上字第一０三０號上訴人　即附帶被上訴人　太岳建設股份有限公司法定代理人　許祥熙法定代理人　黃華聖右當事人間確認社區管理委員會決議無效等事件，上訴人對於中華民國九十年八月十五日臺灣士林地方法院八十九年度訴字第一二八二號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院判決如左：主　　　文原判決關於㈠主文第一項確認被上訴人於民國八十八年三月十二日第七次會議「地下停車位不可對外出租」之決議為無效。㈡主文第二項確認民國九十年四月十日大成大賞公寓大廈第三屆臨時區分所有權大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項中「除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區以外之第三者」部分為無效部分，及該訴訟費用之裁判均廢棄。右開廢棄㈠㈡部分，上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人其餘附帶上訴駁回。上訴人之上訴駁回。第一、二審訴訟費用（含附帶上訴費用），除確定部分外，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。事實及理由甲、程序方面：本件被上訴人即附帶上訴人大成大賞公寓大廈管理委員會之法定代理人已變更為黃華聖，有區分所有權人大會會議紀錄影本附卷可考（見本院卷第七九頁），黃華聖聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。乙、實體方面：一、本件上訴人即附帶被上訴人太岳建設股份有限公司（下稱上訴人）主張：其所有坐落台北市○○區○○街一五○巷三十二號「大成大賞」大廈地下二樓Ｂ３０號之停車位，係依台北市建築物增設公用停車空間鼓勵要點所設置，民國八十八年三月十二日，對造於管委會第七次會議（當時上訴人尚未完成交屋手續，故未能參加）以治安不佳，車位外租、外售會對該大廈造成危害等理由，通過「地下室停車位不可對外出租、出售」之決議，復於九十年四月十日召開臨時區分所有權人會議，修正通過規約第七條所定之停車場使用管理辦法第三條第一項規定為「地下二層停車位之產權不得單獨讓售或設定其它權益予本社區區分所有權人以外之第三者，除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區住戶以外之第三者，管理服務人不得受理違反者停車證之資料變更，如資料不符應依本辦法第四條第六款規定處置」，然上開二決議不僅違反台北市建築物增設公用停車空間鼓勵要點，亦違背公序良俗，為此求為確認上開決議無效。又目前該大廈全部停車位均以車庫門感應卡管制，對造依八十八年三月十二日之決議即未發車庫門感應卡予上訴人，並阻止非該大廈住戶而持有車庫門感應卡之車輛進入使用，且要求負責管理該大廈之千翔保全管理公司管理員不得發給非該大廈住戶之車輛車庫門感應卡，對造之行為顯已妨害上訴人行使停車位所有權，爰依民法第七百六十七條後段規定，求為命對造不得為妨害上訴人所有權之行為等情。原審判決㈠確認對造於八十八年三月十二日第七次會議「地下停車位不可對外出租」之決議為無效㈡確認九十年四月十日大成大賞公寓大廈第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項中「除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區住戶以外之第三者」部分為無效㈢對造不得為妨害上訴人所有坐落台北市○○區○○街一五○巷三十二號「大成大賞」大廈地下二樓Ｂ３０號停車位所有權之行為，而駁回上訴人其餘之訴，上訴人不服，就原判決主文第二項其敗訴部分提起上訴，並上訴聲明㈠原判決主文第二項不利於上訴人部分廢棄。㈡確認九十年四月十日大成大賞公寓大廈第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項中「地下二層停車位之產權不得單獨讓售或設定其它權益予本社區區分所有權人以外之第三者」部分為無效，其餘敗訴部分（即確認對造於八十八年三月十二日第七次會議「地下停車位不可對外出售」之決議為無效部分）則未據聲明不服，已告確定。又對造就其敗訴部分亦聲明不服，提起附帶上訴，上訴人答辯聲明駁回對造之附帶上訴。二、被上訴人即附帶上訴人大成大賞公寓大廈管理委員會（下稱被上訴人）則以：其已依該大廈八十七年十月十七日第一屆區分所有權人會議結果向台北市政府報備核准，且該次區分所有權人會議亦以合於公寓大廈管理條例第三十一條規定之法定人數通過「住戶管理規約」，而依上開住戶管理規約第七條另訂之「停車場管理辦法」第三條第一項規定「地下二層之停車位，應隨本大樓房屋產權一併移轉，不得單獨讓售予本社區區分所有權人以外之第三者」，則上訴人依公寓大廈管理條例第二十三條之規定，自應受上開住戶管理規約之拘束，不得任意轉讓或出租其所有之該大廈停車位予區分所有權以外之第三人。又公寓大廈地下室之停車位，性質上屬於公寓大廈管理條例第三條第五款之「約定專用部分」，而同條例第五條規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」，以區分所有權人專有部分之使用尚受限制，則依舉重明輕之法理，約定專用部分之使用方式亦應受區分所有權人共同意思之拘束。再者，台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點雖係鼓勵建商增設法定停車空間而設，然該要點並未禁止住戶規約或區分所有權人會議決議禁止該性質之停車位對外出租，且依內政部八十四年十月三日台內營字第八四八○四五 ○號函所示「關於建物鼓勵增設之停車位如何供公眾使用問題，應由所有權人、使用人依使用管理約定為之，所有權人亦不應排除於公眾之外，故停車空間不論由所有權人自行使用或供任何不特定人依約定之使用，咸屬公眾使用」，則停車位之使用管理自應由區分所有權人以決議為之，而為杜絕停車場使用管理之爭議，被上訴人已於九十年四月十日依法召開第三屆臨時區分所有權人大會，通過修改原停車場管理辦法第三、四條之規定，明確規範「地下二層之停車場不得出租予本社區住戶區分所有權人以外之第三人」，是上訴人即應遵守區分所有權人會議之決議等語，資為抗辯。並答辯聲明駁回上訴人之上訴。另附帶上訴聲明㈠原判決不利於被上訴人部分廢棄。㈡前開廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。三、查本件上訴人主張伊係坐落於台北市○○區○○街一五０巷三十二號「大成大賞」大廈地下二樓Ｂ３０號停車位之所有權人，該停車位係依照臺北市建築物增設公用停車空間鼓勵要點設置，該大樓區分所有權人間並定有分管契約，而被上訴人大成大賞管委會於八十八年三月十二日，以治安不佳，車位外租、外售會對該大廈造成危害等理由，於管委會第七次會議作成：「地下停車位不可對外出租」之決議，並於九十年四月十日由被上訴人召開臨時區分所有權人會議，決議通過修正停車場使用管理辦法第三條第一項規定為：「地下二層停車位之產權不得單獨讓售或設定其它權益予本社區區分所有權人以外之第三者，除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區住戶以外之第三者，管理服務人不得受理違反者停車證之資料變更，如資料不符應依本辦法第四條第六款規定處置」。而該大廈之停車位均用車庫門感應卡管制，被上訴人又依八十八年三月十二日之決議不發給上訴人車庫門感應卡，並阻止持有車庫門感應卡，但非該大廈住戶之車輛進入使用系爭車位，且要求負責該大廈管理之千翔保全管理公司管理員不得發給非該大廈住戶車輛之車庫門感應卡等情，為被上訴人所不爭執，且有上訴人所提之所有權狀、被上訴人公告、第七次會議記錄、分管同意書、大成大賞公寓大廈九十年四月十日第三屆臨時區分所有權人大會會議記錄（均影本）附卷可證，此部分事實自堪信為真實。四、兩造爭執要旨：本件兩造爭執要旨乃在於被上訴人八十八年二月十二日第七次會議決議「地下停車位不可對外出租」及九十年四月十日第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場管理辦法第三條第一項「地下二層停車位之產權不得單獨讓售或設定其它權益予本社區區分所有權人以外之第三者，除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區住戶以外之第三者，管理服務人不得受理違反者停車證之資料變更，如資料不符應依本辦法第四條第六款規定處置」之規定，可否拘束上訴人所有之系爭停車位之使用收益人？經查：㈠系爭停車位係依台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點所增設之停車位，為兩造所不爭，並依土地登記規則第七十六條之規定，等同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦妥所有權登記，有建物所有權狀乙紙在卷可稽（見本院卷第六四頁），依法屬專有部分，非約定專用部分。依公寓大廈管理條例第四條第一項規定「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分、並排除他人干涉。」及民法第七百六十七條第二項規定：「對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」等規定，本件上訴人既為系爭停車位之所有權人，在不違背同條例第五條等法律限制下，自有權使用、收益、處分其所有之停車位。㈡依公寓大廈管理條例第二十三條之規定，區分所有權人固得召開會議訂定規約，惟按法律行為，違反強制或禁止規定者，無效，民法第七十一條前段定有明文。管理委員會之決議及區分所有人會議修改規約之多數決議，其性質類似法律行為中之「合同行為」，自有民法前揭規定之適用。本件系爭停車位係依「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」所設置之情，已如前述，而該要點第十三條亦規定：「依本要點設置之停車空間應提供公眾使用」，故系爭停車位，依前揭要點之規定，即應提供公眾使用，而提供公眾使用之方式，不外乎出租或出借。如禁止出租或出借依該要點設置之停車位，即不符前揭「鼓勵要點」之規定。縱如被上訴人所稱，該「鼓勵要點」並未明文要求規約不得為禁止依該要點設置之停車位出租之規定，然建築物因依照該「鼓勵要點」設置室內公用停車空間時，即享有該「鼓勵要點」第四條、第五條之免計入容積率核算等優惠，相對地，該建築物所設置之停車空間，自應提供公眾使用，以符該「鼓勵要點」之旨趣，故依該「鼓勵要點」設置停車空間之公寓大廈而言，此為強制規定，任何違反該「鼓勵要點」而排除將停車位提供公眾使用之決議或規約，均應認為違反強制規定而歸於無效。至被上訴人雖援引內政部八十四年十月三日台內營字第八四八０四五０號函釋：「關於建物鼓勵增設之停車位如何供公眾使用問題，應由所有權人、使用人依使用管理約定為之，所有權人亦不應排除於公眾之外，故停車空間不論由所有權人自行使用或供任何不特定人依約定之使用，咸屬公眾使用」，而認系爭停車位如何使用管理，應依公寓大廈管理條例第三十一條規定以及前開內政部函令解釋之內容，由區分所有權人決議為之。惟就前揭函示之內容觀之，所謂「增設停車位如何公眾使用，應由所有權人、使用人依使用管理約定為之」，仍以該停車位「提供公眾使用」為前提，至於所謂「由所有權人自行使用或供任何不特定人依約定之使用，咸屬公眾使用」，則應指在供公眾使用之餘，仍不能將所有權人排除在「公眾」之外，否則將造成所有權人反而不能使用停車場之結果，而非被上訴人所認所有權人即為「公眾」，而得以排除非區分所有權人使用停車位之情形。且果如被上訴人所稱「區分所有權人」即等同於「公眾」，則「鼓勵要點」第十三條之規定即形同具文，該建築物之所有權人亦得一方面享受依該「鼓勵要點」而取得之利益，一方面又可排除非區分所有權之人使用停車位，「鼓勵要點」之良法美意勢成泡影，上開規約，違反強制或禁止規定甚明。㈢次按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第七十二條定有明文。而依最高法院六十九年度臺上字第二六０三號判例所示，民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。次依憲法第十五條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法第二十三條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」，即為違反憲法第二十三條之規定，司法院大法官會議著有釋字第五一七號及第五一０號解釋。而法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。而公寓大廈管理條例第五條、第二十三條固規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之。然規約之內容，對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則。本件上訴人主張被上訴人及區分所有權人會議係因顧慮社區安全始為前揭決議及修改規約，為被上訴人所不否認，自堪信為真實。經查：確保社區安全之方法甚多，凡加強保全、增設監視及照明設備等均屬之，非必限制地下室停車位之出租方可達成，且縱出租於他人，亦可由要求承租人以非與社區○○○○道（如車道）進出，要求承租人需提供身分證明、在地下室停車場增設監視設備等方式達成，故前揭決議及規約內容實有違比例原則中之必要性原則。再者，依九十年四月十日區分所有權人會議通過之停車場使用管理辦法第三條第一項所示：「除委由管理服務人員臨時出租外」之文字，可見停車位仍得以委託管理服務人員之方式臨時出租，則何以「由管理服務人員臨時出租」即不會對該社區產生安全上之危害，由所有權人出租反而即會對該社區生安全上之顧慮？兩相對照，更足顯被上訴人所為系爭決議及區分所有權人會議所定之規約係對於上訴人所有權之不合理限制，違背前揭比例原則，為對上訴人所有權之不合理侵害，應可認為係背於公序良俗而無效。至被上訴人另抗辯按公寓大廈之地下室停車位其性質上係屬於本條例第三條第五款所規定之「約定專用部分」，此部分之管理亦屬全體住戶共同事項，自應受規約或全體住戶決議及所訂停車場管理辦法之拘束，況依同條例第五條之規定，對於區分所有權人之專有部分尚且加諸如上之使用限制，則依舉重明輕之法理，約定專用部分之使用方式更應受到區分所有權人共同意思之拘束，被上訴人八十八年三月十二日第七次管委會決議內容，對上訴人應有拘束力等語。惟公寓大廈管理條例第五條對專有部分之限制，仍不得背於公序良俗，已如前述，自不得援引認為得作為系爭決議及修正後停車場管理規則為合法之依據。㈣綜上分析，大成大賞公寓大廈管委會八十八年三月十二日第七次會議決議「地下停車位不可對外出租」及該大廈第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項「地下二層停車位之產權除得單獨讓售或設定其它權益予本社區區分所有權人以外之第三者．．，管理服務人不得受理違反者停車證之資料變更，如資料不符應依本辦法第四條第六款規定處置」之規定，違反法律及「比例原則」，應屬無效。上訴人既為系爭停車位之所有權人，自不受上開各該規、約定拘束。原判決主文第三項判決上訴人勝訴，核無不合，被上訴人提起附帶上訴，指摘原判決此部分不當，尚有未洽，其附帶上訴為無理由，應予駁回。㈤至於上訴人另聲明請求：「⒈確認被告（即被上訴人）於民國八十八年三月十二日第七次會議『地下停車位不可對外出租』之決議為無效。⒉確認民國九十年四月十日大成大賞公寓大廈第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項中『除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區住戶以外之第三者』部分為無效。」云云。經查上訴人已提起被上訴人不得妨害其停車位所有權之訴（即原判決主文第三項），即屬民事訴訟法第二百四十七條第二項之「他訴訟」，上訴人既已提「他訴訟」，自不得再提起上開二項確認基礎事實之訴訟，況此兩項聲明，無非是請求被上訴人不得對上訴人上開停車位之所有權有所妨害，此二項之聲明，於前述㈠－㈣已肯認上訴人就系爭停車位有所有權，其有權使用、收益、處分其所有之停車位，判命被上訴人不得妨害，故此二項之聲明已含蓋在「不得妨害所有權」之給付訴訟內，上訴人再一併提起此二項確認之請求，其權利保護之要件顯然欠缺，此二項之訴為無理由，原審失察，遽予准許上訴人之請求，尚有未洽，附帶上訴論旨，執以前詞，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部分廢棄，駁回上訴人此部分在第一審之訴。至於上訴人聲明上訴，請求廢棄原判決對其不利部分，請求確認民國九十年四月十日大成大賞公寓大廈第三屆臨時區分所有權人大會通過之停車場使用管理辦法第三條第一項「地下二層停車位之產權不得單獨讓售或設定其他權益予本社區區分所有權人以外之第三者。」云云，亦因此項聲明已含蓋於前述「不得妨害所有權」之內，其請求亦欠缺權利保護要件，原審判決駁回上訴人此部分之訴，雖非以此為理由，但判決結果並無二致，仍應予以維持，上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法與判決結果不生影響，無庸逐一論述，併此敘明。丙、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一、二項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　三　　　月　　　五　　　日民事第八庭審判長法　官　鄭　三　源法　官　周　美　月法　官　郭　松　濤右正本係照原本作成。不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　三　　　月　　　七　　　日書記官　方　素　珍

臺灣高等法院九十年度上字第一０三０號

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