臺灣高等法院 - 九十年度上字第一二三九號（排除侵害） - 2026 司法院判決書查詢系統

台灣高等法院民事判決　九十年度上字第一二三九號上　訴　人　敦南通商大樓管理委員會法定代理人　蔡宗銘被　上訴人　乙○○ 被　上訴人　丙○○ 被　上訴人　甲○○ 張香堯右當事人間排除侵害事件，上訴人對於中華民國臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第一三六五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。被上訴人丙○○應將坐落台北市○○○路○段二九七號敦南通商大樓頂樓，如附圖所示斜線部分之屋頂突出物一層機械室交予上訴人管理，並應自民國八十九年三月七日起至將右開頂樓機械室交予上訴人之日止，按月給付上訴人新台幣伍仟元。被上訴人乙○○應給付上訴人新台幣貳拾萬玖仟伍佰元，及自民國八十九年三月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人丙○○、乙○○各負擔十分之一，餘由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人丙○○不得單獨使用收益坐落門牌號碼台北市○○○路○段二九七號敦南通商大樓頂樓，如附圖所示斜線部分之屋頂突出物一層之機械室（下稱系爭頂樓機械室），應交還予上訴人管理，並應自民國八十九年三月七日起至交還系爭頂樓機械室之日止，按月給付上訴人新台幣（下同）三萬九千四百四十元。㈢被上訴人甲○○不得單獨使用收益坐落上開敦南通商大樓地下二層（即台北市○ ○區○○段三小段建號第四九九九號建物），編號第十一、十二號停車位（下稱系爭停車位），應交還予上訴人管理，並應自八十九年三月七日起至交還系爭停車位之日止，按月給付上訴人一萬四千元整。㈣被上訴人張建華應給付上訴人一百六十五萬三千九百三十五元及五十八萬七千九十六元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈤願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠被上訴人乙○○所提出系爭停車位置證明書之公司大小章係屬訴外人「慶陽開發建設股份有限公司」（下稱慶陽開發公司）所有，與其他買受人所持有之停車位置證明書係由興建系爭大樓之訴外人「慶陽建設股份有限公司」（慶陽建設公司）所出具者不同，慶陽開發公司並無權製發，是乙○○所提之證明書顯非真正。況系爭停車位買賣時並未有系爭停車位置證明書，乙○○之前手高泉卿亦不知有該證明書，其所辯顯不實在。再就系爭大樓地下二樓應有部分二十八分之四，其所有權乃歷經數人始移轉予高泉卿，倘系爭停車位為慶陽公司所保留，則自交付停車位起至八十七年一月間，系爭停車位皆無繳交管理費之紀錄，足證系爭停車位顯係事後由乙○○擅自增加，未經系爭大樓全體共有人之同意而無權占有，其後手甲○○亦無權占有系爭停車位。另八十六年間上訴人向台北市政府工務局報建築管理處（下稱北市建管處）申報文件中，亦未列有系爭第十二號停車位，顯見系爭停車位係丙○○、甲○○利用甲○○八十六年十月起任上訴人委員職務之便所擅畫。㈡公寓大廈關於約定專用之事項，應經區分所有權人會議之決議，始符合公寓大廈管理條例及系爭規約之規定，上訴人之第二屆管理委員，雖曾於八十七年三月二十三日決議：「同意由二九七號十三樓區分所有權人約定專用該空間，其使用收益權亦歸二九七號十三樓區分所有權人」，惟其未經區分所有權人會議決議同意，另參酌公寓大廈管理條例第七條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分」，乙○○及被上訴人丙○○自無單獨占有系爭頂樓機械室之權利，亦未取得約定專用權。㈢乙○○自八十五年九月十日起至八十九年三月七日止占有系爭頂樓機械室及停車位，丙○○、甲○○自八十九年三月七日起分別無權占有系爭頂樓機械室及系爭停車位，而系爭頂樓機械室係以三萬九千四百四十元之對價出租予萬象有線電視股份有限公司（下稱萬象公司），系爭停車位每月租金計一萬四千元，是上訴人自得請求被上訴人返還其無權占有之不當得利。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：慶陽建設公司出具之地下室車位停車位置證明書影本三份、管理委員會申請報備資料、敦南通商大樓區分所有權人會議紀錄影本、請款單暨收據影本、建築改良物登記簿影本、建物所有權異動索引影本、經濟部公司基本資料查詢結果影本、系爭大樓管理費收費明細表影本、管理費收據影本、張建華出租之租賃契約書影本各乙份為證。乙、被上訴人方面：一、聲明：㈠上訴人之上訴暨假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠管理委員會僅有此「制止及請求為必要處置」之權，而敦南通商大樓規約亦無「共用部分由管理委員會管理」之規定，是上訴人就共用部分並無管理權，而上訴人於實體法上不具權利能力，亦不得請求損害賠償。㈡系爭停車位係慶陽建設公司於銷售之初，即與各買受人約定由該車位使用權分管，乙○○、甲○○又係輾轉取得系爭停車位使用權，則依敦南通商大廈規約（下稱系爭規約）第二條第四項規定，乙○○、甲○○對系爭停車位自有權使用。又系爭停車位於八十五年十一月之前一直皆有繳納管理費，其欠繳管理費之期間僅為「八十五年十二月至八十七年一月」，即慶陽建設公司借用訴外人高泉卿名義登記所有權之期間，因慶陽建設公司於前開期間內並無使用系爭停車位，故欠繳管理費，直至張建華表示欲購買系爭停車位後，慶陽建設公司始一次將所積欠之管理費繳納完畢，乙○○並未擅設系爭停車位。至於系爭停車位置證明書雖係慶陽開發公司用印，然該公司與慶陽建設公司董事長及董事均有重疊，營業所亦同，顯屬關係企業，足認系爭停車位置證明書並非偽造。況被上訴人前手高泉卿自建商所取得之地二樓平面圖影本上確有系爭第十二車位，顯見建商銷售前即已為規劃。又雖上訴人向北市建管處申報文件未有系爭第十二號停車位之規劃，然不足據以證明系爭停車位係被上訴人所擅畫，亦無從推論系爭第十一號停車位亦屬無權占有。㈢系爭規約既係由全體區分所有權人決議訂定，其授權管理委會自行決定，自為法之所許，所為決議，即有拘束全體區分所有權人之效力。而慶陽建設公司出售上開二九七號十三樓大樓時，即與各買受人有「二九七號屋頂之機械室歸由十三樓買受人專用」之約定，被上訴人依上訴人之決議使用系爭頂樓機械室，應屬合法。㈣否認系爭頂樓機械室出租價值為每月三萬九千四百四十元。丙○○已與萬象公司就系爭頂樓機械室部分終止租約，並自九十年二月十日起扣除該部份之租金每月五千元，本件被上訴人並無返還不當得利或賠償損害之義務，縱有，上訴人亦應依土地法第九十七條第一項所規定之標準舉證及請求。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：合建契約影本、慶陽建設公司基本資料、慶陽開發公司基本資料、敦南通上大樓管理委員會店面管理與騎樓清潔維護協調會議記錄影本、公共車位位置圖影本、敦南通商大樓管理委員會第二屆第五次委員會議記錄影本、敦南通商大樓八十二年至八十六年管理費收據總表影本、敦南通商大樓管理委員會停車場升降機議約會議記錄各乙份為證，及聲請訊問證人李勇君、王麗華、劉奕德、吳素華。理　　由甲、程序方面：一、按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第三十五條第一項定有明文。本件上訴人係依據公寓大廈管理條例所設立之事實，業據其提出公寓大廈管理組織報備證明及台北市政府八十九年一月十三日府工建字第八九○○四九七五○○函（見原法院台北簡易庭八十九年北調字第四九號卷第十一、十二頁）為證，其提起本件訴訟，於法尚無不合。又上訴人法定代理人原為蔡宗志，惟其於八十八年十二月十五日辭去主任委員一職，有聲明書可參（見原審卷第十五頁），而上訴人於八十九年二月二十四日起訴時仍以之為法定代理人，固不合法，然於訴訟進行中即八十九年六月二十三日，上訴人主任委員業經改選為蔡宗銘，有台北市政府八十九年七月七日府工建第八九○五六五四○○○號函附卷可參（見原審卷第八六頁），並向原法院聲請更正，堪認其法定代理權之欠缺業經補正，其起訴自屬合法，合先敘明。二、按上訴後為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，惟如係擴張或減縮應受判決事項之聲明者，則不在此限，此觀民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款及同法第四百四十六條第一項規定甚明。查上訴人於提起上訴後，撤回其備位上訴聲明，並就乙○○之遲延利息請求減縮自起訴狀繕本送達翌日起算，核屬減縮應受判決事項之聲明，被上訴人亦未爭執，並為本案言詞辯論，應予准許，併此敘明。乙、實體方面：一、本件上訴人起訴主張：系爭頂樓機械室為台北市大安區大安三第五○○○建號建物之所有權人所共有，系爭停車位為台北市大安區大安三第四九九九建號建物之所有權人所共有，且未經區分所有權人約定為專用。乃乙○○竟自八十五年九月十日起至八十九年三月七日止占有系爭頂樓機械室及停車位；而丙○○、甲○○ 則自八十九年三月七日起，分別占有系爭頂樓機械室及停車位，並均以每月三萬九千四百四十元之對價出租系爭頂樓機械室，而以每月一萬四千元之對價出租系爭停車位，侵害其他區分所有權人使用收益權及伊之管理權，爰依侵權行為及不當得利之法律關係，並依公寓大廈管理條例第九、十五條及系爭規約第十八條第一項之規定，請求判決如聲明所示等語。二、被上訴人則以：慶陽建設公司於預售上開敦南通商大樓時，即就停車位部分另行出售，並與各買受人約定得合法使用所購停車位，且系爭規約第二條第四項亦明定保護約定專用權之權利，乙○○與甲○○輾轉買受系爭停車位之持分所有權（應有部分二十八分之四）及使用權，自應繼受原買受人前開類似分管契約所取得之約定專用權，得合法使用系爭停車位。又系爭規約既將該大樓共用部分專用權之約定，授權由管理委員會決議之，依私法自治原則，即無不可，則乙○○及丙 ○○依上訴人之決議使用系爭頂樓機械室，應屬合法，況上開大樓二九七號十三樓原買受人與慶陽建設公司於買賣契約書中即約定：「樓頂儲藏室（按即系爭頂樓機械室）歸十三樓買受人使用收益」，該屋前手嘉瑩實業有限公司（下稱嘉瑩公司）並使用該空間作為大理石倉庫用，嗣張建華因拍賣取得該屋所有權後，嘉瑩公司亦於八十五年七月間移交系爭頂樓機械室，丙○○再向乙○○買受之，自均有權使用系爭頂樓機械室，且上訴人就系爭頂樓機械室及停車位並無管理權，其依不當得利、侵權行為之法則請求損害賠償，於法無據，亦未能舉證其金額等語，資為抗辯。三、查上訴人主張系爭頂樓機械室為台北市大安區大安三第五○○○建號建物之所有權人所共有，系爭停車位為台北市大安區大安三第四九九九建號建物之所有權人所共有，而乙○○自八十五年九月十日起至八十九年三月六日止占有系爭頂樓機械室及停車位；嗣乙○○於八十九年三月七日分別移轉上開二九七號十三樓及系爭停車位予丙○○、甲○○，丙○○、甲○○則自該日起，分別占有系爭頂樓機械室及停車位等事實，業據上訴人提出照片、建物登記謄本（見原法院上開簡易庭卷第十七至十九頁、原審卷第六二至六六頁）等為證，復為被上訴人所不爭執，其此部分之主張堪信為真正。四、按公寓大廈之約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第三條第五款定有明文；且此種約定，得訂定於規約之中，亦得以區分所有人之決議行之，公寓大廈管理條例第三十一條第一款、第五款分別定有明文。查本件上訴人起訴主張系爭頂樓機械室及停車位，並未經區分所有權人約定為被上訴人專用，被上訴人顯無權占有等語；被上訴人固不否認有占有使用系爭頂樓機械室及停車位，惟以前詞置辯。是本件所爭執者，核為㈠被上訴人對系爭頂樓機械室及停車位有無約定專用權？㈡如無，上訴人請求被上訴人交還予其管理，並請求損害賠償有無理由？五、就系爭頂樓機械室部分：㈠按「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：五、約定專用或約定共用事項」，公寓大廈管理條例第三十一條第五款定有明文，是有關約定專用之事項，應經區分所有權人會議之決議，考其立法意旨，無非認約定專用事項對區分所有權人權利影響甚大，故列為應經特別決議事項，以示慎重。是雖約定專用事項決議權，法律並無明文限制不得授予管理委員會行使，然如允許僅有少數人之管理委員會經授權即得決議有關約定專用事項，對於全體區分所有權人之保護有所欠缺，顯有違上開立法原意。㈡查系爭規約第二條第二項固約定：「本大樓法定空地、頂樓平台為共同部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用。其約定專用須經管理委員會之決議。」（見原審卷第十七頁、第一四○頁），上訴人第二屆管理委員會，亦曾於八十七年三月二十三日決議：「同意由二九七號十三樓區分所有權人約定專用該空間，其使用收益權亦歸二九七號十三樓區分所有權人」，有該會議記錄在卷可稽（見原審卷第二三頁），並經證人劉奕德即上訴人第二、三屆主任委員及證人歐鴻南即上訴人第一屆主任委員於原審時證稱確有召開上開會議等語屬實（見原審卷第一六八、一七０頁）。然與系爭規約第二條第三項約定：「本大樓周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，懸掛招牌或設置廣告物，需經管理委員會或區分所有權人會議之決議」相較，同條第二項並未如第三項般規定，需上訴人或區分所有權人會議之決議，而將區分所有權人會議之決議排除，於此顯有未合，解釋上自不得遽認該規約就上開大樓法定空地、樓頂平台之共用部分，其約定專用僅需經上訴人之決議即足。參酌系爭規約第三條第三項第六款亦明定就約定專用事項，應經區分所有權人會議決議以觀（見原審卷第一四一頁），足徵系爭規約第二條第二項之約定專用事項，除需經上訴人決議外，尚須得區分所有權人會議同意，始足當之，並能符合公寓大廈管理條例第三十一條之立法精神，尚不得以該第三條第三項約定，與公寓大廈管理條例第三十一條之內容大致相當，即認該約定僅重申區分所有權人會議仍保有決議約定專用事項之權利，而管理委員會業經授權得逕行決議約定專有部分之謂。㈢系爭頂樓機械室既屬該大樓頂樓平台之一部，屬共同部分，依上開約定，其約定專用，除經管理委員會決議外，仍應經區分所有權人會議之決議，上訴人之第二屆管理委員會做成上開決議後，同年十月三日所召開之區分所有權人會議，僅就萬象公司於屋頂平台設置衛星地面站乙項做成決議，就系爭頂樓機械室部分之約定專用，並未為決議，有該會議紀錄可參（見本院卷第七八至八十頁），自不足認系爭頂樓機械室業經約定由被上訴人乙○○、丙○○專用，是被上訴人抗辯系爭頂樓機械室之約定專用僅須經管理委員會決議即已足，殊不可採。至於依上開區分所有權人會議八十七年十月三日會議記錄記載，就萬象公司使用屋頂平台應繳管理費部分亦為決議，而萬象公司確係於上訴人八十七年三月二十七日作成上開決議後，即開始使用大樓屋頂平台，惟此適足表示為使萬象公司能符合公寓大廈管理條例及系爭規約約定，取得屋頂平台約定專用，就上訴人已為之決議再行決議之，非謂萬象公司有使用之事實，即取得約定專用權，自不足以認定僅須依上訴人決議，即有權約定專用，至為灼然。㈣又被上訴人辯稱系爭頂樓機械室自始即為該大樓二九七號十三樓所有權人所專用，八十五年間管理委員會於整頓整棟大樓廢棄物時，係由該十三樓所有權人支付隔間費用，且因系爭頂樓機械室之持分係登記於該十三樓所有權人所有，張建華、丙○○並額外負擔此部分管理費及公共基金云云。惟系爭頂樓機械室之約定專用，既須經區分所有權人會議之決議而未為，則該十三樓之所有權人縱自始即占有系爭頂樓機械室或支付隔間費用等，要不因此取得約定專用權。而自被上訴人所提欲證明有約定專用事實之合建興建契約書（見本院卷第九七至一○一頁）內容以觀，該契約當事人係慶陽建設公司及原地主蘇金財、蘇金福、蘇金發、蘇金來、蘇金枝、蘇政忠，尚非系爭大樓之全體區分所有權人，該合建契約書第二十條就有關「平台部分歸由頂樓之住戶管理及使用」之約定，自無法拘束該大樓目前之區分所有權人，其復未能舉證證明各區分所有權人於買受時即均明知系爭頂樓機械室係約定由該十三樓所有人專用，所辯自不足採。㈤被上訴人復辯稱該十三樓主建物面積僅九八點五六平方公尺，較同號其他樓層面積之一百零九點三六平方公尺為小，而其共同使用部分之持分達萬分之三六二，反較同號其他樓層共同使用部分持分為萬分之二七九為高，顯見確有約定專用之事實云云。然依被上訴人提出之比例分析表（見原審卷第一九四頁）以觀，該十三樓主建物面積固較其他同號樓層為少，但於附屬建物部分則除陽台外，並較同號其餘樓層多登記有露台、花台等附屬建物，是其共同使用部分即建號五○○○ 建物之持分較同號其他樓層為多，並不足以認定其就系爭頂樓機械室確有約定專用權。況該十三樓共同使用持分之多寡，或系爭頂樓機械室歷來使用情形，並非其他原始買受人或其後繼受之區分所有權人所能得知或均知悉，即不足證明各區分所有權人已知悉並同意系爭頂樓機械室為該十三樓所有權人所專用，被上訴人復未能舉證以實其說，堪認乙○○、丙○○確有無權占有系爭頂樓機械室之事實。㈥按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，其供做專用除應符合法律之規定外，並應經區分所有權人之約定，公寓大廈管理條例第七條定有明文。又「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」，亦為該條例第九條第二項、第四項所明定，同條例第十條第二項亦規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之」，參酌系爭規約第十八條第一項：「區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：…（三）住戶違反本條例第九條第二項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償…」之約定，則乙○○、丙○○無權占有系爭頂樓機械室，上訴人依上開條例及規約規定，訴請法院為必要之處置，即請求現無權占有人丙○○將系爭頂樓機械室交予上訴人管理，並依不當得利法律關係請求乙○○、丙○○給付上訴人相當於不當得利之損害賠償（金額後述），洵屬有據，被上訴人辯稱上訴人僅有制止及請求為必要處置之權，不得請求交予其管理，亦無權利能力請求損害賠償云云，要不足取。然丙○○如將系爭頂樓機械室交予上訴人管理，當無從再為單獨使用、收益，是上訴人請求丙○○不得單獨使用收益部分，核屬贅文，附此敘明。㈦按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例參照）。查乙○○自八十五年九月十日起至八十九年三月六日止、丙○○自八十九年三月七日起，分別將系爭頂樓機械室出租於他人，侵害其他區分所有權人權利及上訴人之管理權，致其他區分所有權人無法使用、收益，而受有相當租金之利益，則上訴人依不當得利之法律關係，請求乙○○、丙○○給付相當於租金之不當得利，於法即無不合。爰就上訴人得請求相當於不當得利數額析述如下： ⒈查被上訴人丙○○於九十年二月十三日已與萬象公司就系爭機械室（即小倉庫）部份終止租約，並自九十年二月十日起扣除該部份之租金每月五千元（見本院卷第二三七、二三八頁），則本院審酌系爭頂樓機械室面積約五坪（見原審卷第二一頁上訴人第二屆臨時委員會會議紀錄），坐落於頂樓，商業利用價值非高，其使用用途為機械室等情，認被上訴人使用系爭頂樓機械室出租予他人，扣除所為支出（如隔間費用等），可獲得相當於租金之利益每月五千元為適當。上訴人主張其受有三萬九千四百四十元之損害，無非係以被上訴人連同其所有二九七號十三樓出租萬象公司之月租金十萬零四千四百四十元扣除其餘住戶出租予他人之租金六萬五千元，所得之餘額三萬九千四百四十元為基礎。然系爭頂樓機械室面積既僅約五坪，復位於頂樓，其商業利用價值及經濟效能非大，上訴人主張被上訴人出租該機械室所得達三萬九千餘元，顯不相當，其計算方式復未能審酌租金之多寡應依使用目的、坐落地點等諸多因素而有所區別，亦未能舉證以實其說，此部分主張自不足採。 ⒉是乙○○自八十五年九月十日起至八十九年三月六日止（按系爭頂樓機械室於八十九年三月七日即已移轉登記予丙○○，乙○○應僅占用至同年月六日，上訴人此部分主張，容有錯誤），計無權占有系爭頂樓機械室四十一點九月，丙 ○○則自八十九年三月七日起無權占用。則乙○○應給付上訴人不當得利之金額為二十萬九千五百元（5000x41.9）。從而，上訴人依不當得利之法律關係，請求乙○○給付其二十萬九千五百元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年三月八日起至清償日止之法定遲延利息，請求丙○○自八十九年三月七日起至將系爭頂樓機械室交予上訴人之日止，按月給付五千元，即無不合，應予准許。上訴人逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、就系爭停車位部分：㈠依兩造不爭執真正之系爭規約第二條第四款約定：「地下一、二層停車空間應依與起造人間或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。」（見原審卷第十八頁、第一四０頁），可認敦南通商大樓之區分所有權人之間，已有就原為共有部分之地下室停車位約定專用之意，且經明示於規約中，有拘束全部區分所有權人及其繼受人之效力。㈡查系爭大安區○○段○○段建號四九九九號之建物（即敦南通商大樓地下二層）中，應有部分二十八分之四之所有權原為慶陽建設公司所有，嗣於八十一年八月二十日移轉予訴外人劉炳霖、八十五年六月二十二日移轉予訴外人洪玉真、八十五年十二月二十日移轉予訴外人高泉卿、八十七年二月十九日移轉予乙○○，於八十九年三月七日移轉予甲○○，另有一應有部分二十八分之一亦輾轉移轉予丙 ○○，有建物所有權異動索引影本乙份、建物登記謄本乙份、被上訴人提出之不動產買賣契約書附卷可參（見本院卷第一五一頁至一六三頁、原審卷第六二至六六頁、第一０七至一一０頁），並為兩造所是認；又該大樓各停車位買受人均有地下一、二層建物之應有部分，其中地下第二層平面式停車位者之應有部分為二十八分之二，機械式停車位者之應有部分各為二十八分之一等情，為被上訴人所不爭；證人即上訴人第一任主任委員歐鴻南於原審時到庭證稱伊於八十一年起至八十六年十月三十一日擔任主任委員，建設公司計交三十七個停車位予管理委員會，其中包括系爭編號第十一、十二號停車位，於驗收時即看到，於其任主任委員時系爭停車位所有權人均有繳交相關費用等語甚明（見原審卷第一六九至一七０頁）；上訴人於第二屆、第三屆管理委員會任職期間，亦曾製作包含系爭停車位之地下停車場名冊，並向乙○○收取管理費用乙節，亦有該地下停車場名冊在卷可佐（見原審卷第二六至二八頁），而依慶陽建設公司預售時所印製之地下二樓平面圖（見原審卷第一○四頁），已有系爭十一、十二號停車位之設置，堪認被上訴人所辯系爭規約中所載之地下室車位範圍，自始即包括系爭十一、十二號平面停車位，且系爭停車位之約定專用權利，亦已移轉予乙○○、再移轉予甲○ ○所有，另由丙○○取得一機械式停車位之事實非虛，否則於規劃登記上開地下二層應有部分之始，即無須單獨另將該應有部分登記予慶陽建設公司等人，復謂該等所有權人就該地下二層無約定專用權，此與常情相違。㈢上訴人雖否認乙○○與訴外人高泉卿間之就系爭停車位之不動產買賣契約書及系爭停車位證明書之真正，辯稱縱該車位不動產買賣契約書實在，其前手亦未必有系爭停車位之使用權、且系爭停車位係事後劃入，證人劉奕德、歐鴻南之證詞亦不能證明被上訴人有專用權存在等語。然查： ⒈前揭不動產買賣契約書之真正，業據證人高泉卿結證係其所簽屬實（見原審卷第一六六頁）；而系爭停車位既自始即屬約定專用範圍，證人高泉卿及其前手對系爭停車位所享有之約定專用權利，買受人乙○○及嗣後買受人甲○○自能繼受此一權利。 ⒉乙○○所提出系爭停車位置證明書之印文固屬訴外人慶陽開發公司所有，與其他買受人所持者係慶陽建設公司出具不同，然自系爭停車位置證明書（見原審卷第一一一、一一二頁），與上訴人提出之其它停車位之證明書（見本院卷第三六頁）之格式、文字、製發日期（八十一年六月二十日）記載均相同觀之，尚難遽謂該證明書係偽造。況慶陽開發公司之與慶陽建設公司董事長及董事均有重疊，營業所亦同，有該二公司基本資料在卷可佐（見本院卷第二一四至二一七頁），是被上訴人辯稱該二公司顯屬關係企業等語，堪予採信，亦不足據以上開印文之不同而認系爭停車位置證明書係偽造。且被上訴人前手高泉卿自建商所取得之地下二樓平面圖影本上確有十二號車位，已如前述，顯見建商銷售前即已為規劃。 ⒊至於上訴人向北市建管處申請報備資料中之「敦南通商大樓地下室配置圖」（見本院卷第七一頁）雖未有系爭第十二號停車位之規劃，惟該申報文件係向主管機關申報文件，其私權有無仍應依當事人之舉證決之，尚不足據以證明系爭第十二號停車位係被上訴人所擅畫，亦無從推論系爭第十一號停車位亦屬無權占有，且依上開配置圖所示，該地下二樓之車位乃編號至十四號，苟建商初即未規劃十四個車位，即毋庸將車位編至十四號，是該大樓興建出售之初即已規劃系爭車位，被上訴人既合法受讓應有使用權，當無疑義，上訴人上開主張，委不足取。㈤上訴人復主張系爭停車位八十五年十二月至八十七年一月之管理費係一次繳足，可證系爭停車位乃事後擅畫，並提出帳務移交清冊及管理費收據為據（見本院卷第一六五至一八四頁、第一八五頁）。惟於八十五年十一月之前，系爭停車位均有繳交管理費，此自證人歐鴻南上開證述可知，尚難以八十五年十二月至八十七年一月間之管理費係一次繳足，即謂系爭停車位乃被上訴人所擅設。被上訴人辯稱因八十五年十二月至八十七年一月期間，即慶陽建設公司借用訴外人高泉卿名義登記所有權之期間，因未使用系爭停車位，故欠繳管理費，迨至乙○○表示欲購買系爭停車位後，慶陽建設公司始一次將積欠之管理費繳納完畢等語，即非全不足採。㈥上訴人復主張乃甲○○、丙○○趁職務之便，於八十六年十二月擅劃系爭停車位云云，並舉請款單及收據乙份為證（見本院卷第一四二頁）。被上訴人則辯稱係因地下一、二樓停車位不夠，常有違法停車，管理委員會為解決紛爭，乃決議增設地下一、二樓編號為「B1-公14」、「B2-公15」、「B2-公16」、「B2-公17」之公共停車位，出租予原先違法停車之住戶，並非上訴人所指增設系爭停車位等語。則自上訴人所提請款單及收據上之記載，丙○○係於八十六年十二月三十日向管理委員會以「騎樓機車停車標線」及「地下一、二樓增加車位標線」為由請款，並觀諸上訴人店面管理與騎樓清潔維護協調會八十六年十一月二十七日會議記錄「協調結果」第六項內容所示「各店面騎樓規劃機車位置及出入通道：：：擇期發包劃線施工：：：街等語，堪認被上訴人所辯屬實，況上開請款單日期為八十六年十二月三十日，而高泉卿係於八十七年二月十九日始將系爭停車位出售予張建華，已如前述，衡諸常理，實難認丙○○、甲○○其實有擅劃系爭停車位之利害關係可言。至於上訴人提出之八十七年一月二十日停車場修繕費六萬元收據（見本院卷第一八五頁），亦不足推論丙○○、甲○○有擅設系爭停車位之行為，上訴人此部分之主張顯無足取。從而，被上訴人張建華、甲○○基於區分所有權人間之專用約定，就系爭停車位即有權專有乙節，堪以認定。上訴人請求甲 ○○不得單獨使用收益系爭停車位，並應交予上訴人管理，及應自八十九年三月七日起至交還系爭停車位之日止，按月給付上訴人一萬四千元不當得利部分，及請求命乙○○給付其自八十五年九月十日起至八十九年三月七日止，使用系爭車位所受之不當得利五十八萬七千九十六元，及法定遲延利息，洵屬無據。七、綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條例第九條第四項及系爭規約第十八條第一項之規定，請求丙○○應將坐落台北市○○○路○段二九七號敦南通商大樓頂樓，如附圖所示斜線部分之屋頂突出物一層機械室交還予上訴人管理，及依民法第一百七十九條不當得利返還請求權，請求丙○○應自八十九年三月七日起至將右開頂樓機械室交予上訴人之日止，按月給付上訴人五千元；乙○○應給付上訴人二十萬九千五百元，及自起訴狀繕本送達翌日起即民國八十九年三月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法有據，應予准許。其請求丙○○返還不當得利每月逾五千元部分、請求乙○○給付使用系爭頂樓機械室不當得利逾上開二十萬九千五百元併法定遲延利息部分、請求甲○○不得單獨使用收益系爭停車位，並應交予上訴人管理，及應自八十九年三月七日起至交還系爭停車位之日止，按月給付上訴人一萬四千元不當得利部分，併請求乙○○給付使用系爭車位所受不當得利五十八萬七千九十六元及法定遲延利息部分，為無理由，應予駁回。原判決就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項、第三項所示。至於上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，即屬無據，應予駁回。至本件上訴人勝訴部分，因其訴訟標的價額未逾一百五十萬元，核不得上訴第三審，其本院判決宣示時，即告確定，是上訴人聲請為假執行之宣告，即無必要，原審駁回該部分假執行之聲請，所持理由雖有不同，但於結果並無二致，仍應予以維持，附此敘明。八、本件事證已臻明確，被上訴人聲請訊問證人李勇君、王麗華、劉奕德、吳素華併兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證方法，核均與判決之結果不生影響，爰不再逐一予以論述，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　七　　　月　　三十　　日民事第一庭審判長法官　洪仁嘉法官　梁玉芬法官　黃莉雲右正本係照原本作成。被上人不得上訴。上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　八　　　月一日書記官　秦仲芳附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院九十年度上字第一二三九號

關鍵資訊