臺灣高等法院九十年度上字第一九六號

台灣高等法院民事判決　九十年度上字第一九六號

上訴人

甲○○

上訴人

樂揚建設有限公司

法定代理人

段幼龍

右當事人間，因所有權移轉登記事件，兩造對於中華民國八十九年十一月二十七日臺

灣臺北地方法院八十八年度訴字第七四七號第一審判決，各自提起上訴，本院判決如

左：

主文

事實

甲、上訴人甲○○方面：

壹、上訴聲明：

一、原判決不利於上訴人部分廢棄。

二、被上訴人樂揚建設有限公司 (下稱樂揚公司)應將門牌號碼桃園縣桃園市○○街十四巷六號三樓之二房屋之共同使用部分，即建號二四五五、二四六三、二四七○等建物依上訴人應有部分及其基地桃園縣桃園市○○段一三一八號土地應有部分萬分之三六，點交於上訴人。

三、上訴費用由被上訴人負擔。

貳、答辯聲明：

一、樂揚公司之上訴駁回。

二、第二審訴訟費用由樂揚公司負擔。叁、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：

一、按土地所有權移轉登記與土地之交付繫屬兩事，前者為所有權生效要件，後者為收益權行使要件。行使土地之收益權，以先經交付為前提，不限於有償之買賣契約，即無償之贈與契約，亦包括在內，最高法院四十四年台上字第二六六號判例要旨足供參酌。

二、建號二四五五號建物係供全部二六三戶共同使用，即俗稱大公，甲○○應有部分分為十萬分之六八一；建號二四六三建物係建物門牌龍安街十四巷六號一樓、二樓之二之一等之共同使用，即俗稱小公，甲○○應有部分為二十三分之一；建號二四七０號建物係專供購買停車位者住戶之停車使用，甲○○為購買停車位之住戶，有特定部分及位置，應有部分為萬分之一一八。是上開三建物若不交付甲○○占有，甲○○無從使用收益，甲○○所購買龍安街十四巷六號三樓之二房屋效用變成不齊全，樂揚公司對房屋之交付不完全。

三、次查，基地桃園縣桃園市○○段一三一八號土地，甲○○應有部分為萬分之三六。此基地為甲○○所購買上開房屋之基地，樂揚公司不交付，房屋即成不能使用基地，購買應有部分土地之目的即無所附麗。

四、物之出賣人負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。所謂交付其物，即移轉其物之占有，依民法第九百四十六條第二項準用第七百六十一條之規定。雖然建號二四五五、二四六三與基地一三一八土地，關於甲○○應有部分，依法不能將特定部分交付，但仍可以觀念合意交付，而非不能交付。至於建號二四七０部分，上訴人係購買特定位置停車位，本可請求交付該特定停車位部分位置之使用收益。

五、樂揚公司抗辯「－－－樂揚公司於八十五年九月廿一日以存證信函通知甲○○於同年九月廿五日辦理交屋，－－－自無所謂樂揚公司須按月給付六千三百四十四元之問題。」惟查：

(一)民法第百三十五條本文規定：「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。」

(二)樂揚公司於八十五年七月廿九日所送件辦理土地、房屋所有權移轉登記予甲○○，並未依買賣契約之約定而為給付：依土地預訂買賣契約書第一條約定，土地買賣權利範圍，桃園市○○○段二六－－－地號等二二筆土地所有權全部，由原合約地號其土地登記簿面積計三二七九平方公尺；現登記僅三０七六平方公尺，短少二０三平方公尺。土地共有持分比率不足萬分之九：依地下一、二樓停車位預定買賣契約書第二條約定，本買賣車位總含土地、車位面積及營業稅共計九十五萬元，樂揚公司已收車位土地款，但給予上訴人土地總持分與未購買車位土地總持分相同。又依土地預訂買賣契約書第一條約定，甲○○所購買坐落系爭房屋面積佔總建物面積應有部分比率為計算基準，已定其共有產權應有部分，樂揚公司所述房屋面積、總建物面積卻各以使用面積七九．一平方公尺及區分所有權人使用面積二一六六七．二九平方公尺計算，但此資料有誤，因建號二一九二至二四五四共二六三號，但樂揚公司卻提出二六四戶，故正確區分所有權人使用面積為二一五八二‧七四平方公尺，不合契約旨意，房屋面積應以一０四‧一平方公尺（房屋使用面積七九．一平方公尺加上車位面積二五平方公尺），總建物面積以二二八五二．三０平方公尺（區分所有權人車位面積合計一二六九．五六平方公尺）為計算基準，則甲○○土地共有產權之應有部分應為萬分之四五；現土地登記簿持分比率一萬分之三六，不足萬分之九。依地下一、二樓停車位預定買賣契約書－房屋及車位平面設計圖，即樂揚公司再交給甲○○停車位設計圖，由此比例圖計算車位面積二五平方公尺；現建築改良物登記簿建號二四六三，甲○○應有部分萬分之一一八，車位面積一四．九八平方公尺，不足一０．０二平方公尺。公共設施至今未點交，此有雙星報喜公寓大廈管理委員會函及會議記錄為證。

(三)甲○○並未積欠樂揚公司任何款項：系爭房屋面積超過部份，甲○○應給付者應為十二萬五千二百四十四．三九元；車位建物面積不足，樂揚公司應退款十八萬五千六百三十元；土地面積不足，樂揚公司應退款五十四萬三千五百九十九元；水電費部分，樂揚公司請求無理由。加上甲○○未給付尾款十二萬元；減去樂揚公司應還甲○○代收款一萬八千一百四十七元、工程變更減帳一千九百七十四元、甲○○代付房屋稅與地價稅二萬三千七百二十八元。綜上，樂揚公司尚應退還五十二萬七千八百三十四元。

(四)依兩造八十五年七月二日協議書第五、六條約定，樂揚公司應先交屋，甲○○點收後十日內始計算多退少補款項，甲○○於八十五年九月二十五日依樂揚公司存証信函通知前往辦理交屋，樂揚公司非但未依約交房屋、土地、車位及不退款給甲○○，還要甲○○付五十一萬六千四百九十七元，惟依上述得知，甲○○並未積欠樂揚公司任何款項，而是樂揚公司違約未交屋。

六、樂揚公司抗辯「樂揚公司於八十九年十二月十六日再次通知甲○○於同月二十一日辦理交屋，－－－樂揚公司自得請求二十五萬零二百零一元之代墊款項，並與前項判決按月給付之六千三百四十四元，算至八十九年十二月二十一日止之金額抵銷，而且尚有餘額，故原判決第一項即無理由」乙節：依前揭所述，甲○○並未積欠樂揚公司任何款項，樂揚公司主張抵銷並無理由，原審認定甲○○尚應給付二十五萬零二百零一元，不足採納，樂揚公司卻據此於八十九年十二月十六日以存證信函通知甲○○於同年月二十一日辦理交屋，並要甲○○再給付一萬餘元，甲○○回覆當天未能前往交屋且對原審判決上揭部分不服，樂揚公司未再通知交屋，是其交屋給付遲延之情事並未終了。樂揚公司上訴無理由，應予駁回。

乙、上訴人樂揚公司方面：

壹、上訴聲明：

一、原判決關於第一項命上訴人自民國八十六年十一月十六日起至交付桃園縣桃園市○○街十四巷六號三樓之二之房屋之日止，按月給付被上訴人甲○○新台幣 (下同)六千三百四十四元整之部分及負擔部分訴訟費用之裁判均廢棄。

二、右廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。

三、第一審廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。

貳、答辯聲明：

一、甲○○之上訴駁回。

二、第二審訴訟費用由甲○○負擔。叁、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：

一、查原審判決第一項後段判決樂揚公司應自民國八十六年十一月十六日起至交屋日止，按日給付甲○○六千三百四十四元整，惟依樂揚公司於民國八十五年九月廿一日以存證信函通知甲○○於八十五年九月廿五日辦理交屋，甲○○並未配合辦理交屋。依房屋買賣契約書第十四條第二項約定：甲方 (即甲○○)應於接獲乙方 (即樂揚公司)交屋通知期限內，前來辦理交屋手續，逾期視為乙方完成交屋。故民國八十五年九月廿五日既已視同交屋，自無原審判決所謂樂揚公司需按月給付甲○○六千三百四十四元整之問題。

二、退步言，縱依原審判決認定：「甲○○尚應給付樂揚公司二十五萬零二百零一元（代墊款），但此義務係在樂揚公司交屋義務之後，故樂揚公司未交屋，則給付上述款項之義務即不得認係遲延給付」云云為有理，惟查樂揚公司亦於八十九年十二月十六日再次通知甲○○於八十九年十二月廿一日辦理交屋，甲○○拒絕，故樂揚公司自得請求上述二十五萬零二百零一元整之代墊款項，並將該款項與前項判決按月給付之六千三百四十四元，算至八十九年十二月廿一日止之金額抵銷（上述期日以後，因無遲延，自無按月賠償問題），而且尚有餘額，故原審判決第一項部分即無理由。

三、至於甲○○上訴部分，請准予援用原法院判決之理由，其上訴為無理由，應予駁回。

理由

一、甲○○起訴主張：樂揚公司於桃園縣 (市○○○段一三一八等地號 (重測前為崁子腳段) 土地上興建「雙星報喜」房屋，民國八十三年五月二十七日覃士軒承受覃士軒於民國八十二年三月二十日以總價款四百五十三萬元向樂揚公司承購前揭系爭房、地、停車位所簽訂之「土地預訂買賣契約書」、「房屋預訂買賣契約書」、「地下一、二樓停車位預訂買賣契約書」，甲○○已依約履行，樂揚公司雖已約將系爭房、地之所有權移轉登記與甲○○，惟拒絕將系爭房屋之基地應有部分萬分之三六、及系爭房屋附屬之公共使用部分交付，且甲○○受有每月六千三百四十四元之損失，為此，求為命樂揚公司應將系爭房屋基地應有部分萬分之三

六、系爭房屋附屬之公共使用部分交付甲○○；並自民國八十六年十一月十六日起至交付系爭房屋之日止，按月給付甲○○六千三百四十四元之判決 (甲○○逾越上開請求部分，業經原法院為其勝訴判決，未據樂揚公司聲明不服，不予贅述。)

二、樂揚公司則以：甲○○所承購前揭系爭房地，樂揚公司已於八十五年八月五日將所有權、應有部分移轉登記予甲○○，並於八十五年九月二十一日通知甲○○結算價款並交屋，未獲甲○○置理，惟樂揚公司於原法院為本件判決後之八十九年十二月十六日，依原判決之意旨，又以存證信函通知甲○○受領交屋，仍為甲○○所拒絕，樂揚公司即不再負遲延責任，甲○○充其量僅得請求自八十六年十一月十六日起至八十九年十二月二十一日止每月六千三百四十四元之損害，但甲○○尚須給付樂揚公司之買賣價款及為其代墊之金額合計二十五萬零二百零一元，樂揚公司自得主張予以抵銷等語，資為抗辯。

三、甲○○主張樂揚公司於桃園縣 (市○○○段一三一八等地號 (重測前為崁子腳段)土地上興建「雙星報喜」房屋，民國八十三年五月二十七日甲○○承受覃士軒於民國八十二年三月二十日以總價款四百五十三萬元向樂揚公司承購前揭系爭房、地、停車位所簽訂之「土地預訂買賣契約書」、「房屋預訂買賣契約書」、「地下一、二樓停車位預訂買賣契約書」，樂揚公司雖已約將系爭房、地之所有權移轉登記與甲○○，惟尚未將系爭房屋交付等事實，為樂揚公司所不爭執，且有「土地預訂買賣契約書」、「房屋預訂買賣契約書」、「地下一、二樓停車位預訂買賣契約書」及系爭房地登記謄本在卷為憑，甲○○主張之上開事實，應堪信為真實。

四、按：區分所有建物共同使用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關區分所有建物移轉、設定或為限制登記。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。土地登記規則第八十條、公寓大廈管理條例第四條第二項分別定有明文；又：按區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，依土地登記規則第七十二條第二款（應為修訂後之第八十條）規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。最高法院八十五年度台上字第五六九號判決意旨，可資參照。查本件甲○○主張樂揚公司應將其所承購之前揭系爭房屋交付之事實，經原法院為其勝訴判決，未據樂揚公司聲明不服，業已判決確定，有原判決在卷足稽，依前揭土地規則、公寓大廈管理條例之規定意旨及最高法院判決意旨，甲○○向樂揚公司所承購前揭系爭房屋之共同使用部分及建號二

四五五、二四六三、二四七○號建物及其基地之應有部分，不得與其區分所有建物即系爭房屋分離而為移轉、或設定負擔，從而，原法院既已判令樂揚公司應將系爭房屋交付確定，於樂揚公司將系爭房屋交付時，上開系爭房屋之附屬共同使用部分、基地之應有部分即隨之交付，無另為諭知點交之必要，原法院此部分駁回甲○○之請求，理由或有不同，但結果並無異致，仍應予維持，甲○○之上訴意旨，指摘原法院此部分之判決不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。

五、本院查：

(一)依兩造所簽訂土地預定買賣契約書第二條及房屋預定買賣契約書第二條約定，系爭土地、房屋買賣價款各為二百二十六萬五千元，合計四百五十三萬元，甲○○已給付部分價款四百四十一萬元，尚餘十二萬元迄未給付之事實，為兩造所不爭執。甲○○自有給付十二萬元之義務。

(二)又甲○○承購前揭房屋，與樂揚公司所簽訂之房屋預定買賣契約書，約定面積為二五．七六坪，依法登記產權之面積誤差在百分之一以內時，互不增減買賣總價款，若誤差在百分之一以上時，應就誤差部分依房屋預定買買契約買賣每坪單價計算，相互補貼價款。經查樂揚公司將系爭房屋移轉所有權於甲○○，登記面積為二七．八二坪，扣除互不找補之百分之一後，登記產權面積較約定銷售之面積增加一．八０二四坪等事實，為兩造所不爭執，且有前揭房屋預定買賣契約書、建物登記謄本及計算表可證。而依房屋預定買賣契約書之約定，系爭房屋依面積二五．七六坪與價金一百七十九萬元（總價金二百二十六萬五千元扣除停車位買賣價金分配於房屋部分之價金四十七萬五千元）比例計算，每坪單價為六萬九千四百八十八元（元以下四捨五入）。甲○○就面積誤差增加，尚應補貼、給付樂揚公司十二萬五千二百四十五元（元以下四捨五入）。樂揚公司雖抗辯房屋每坪單價應以房屋面積二五．七六坪與房地總價金扣除停車位買賣價金亦即三百五十八萬元（房地買賣總價金四百五十三元減去停車位買賣價金九十五萬元為三百五十八萬元）比例計算，亦即每坪單價為十三萬八千九百元（百元以下捨去）云云，惟依上開房屋預定買賣契約書約定，房屋面積價差僅就房屋每坪單價相互找補，與土地價金無涉；此由系爭房屋、土地預定買賣契約書就房屋、土地之總價、面積誤差互為貼補，各為約定足資為證。且土地預定買賣契約書第一條約定，系爭土地應有部分之買賣，約定之銷售比例係以房屋面積佔建物總面積之持分比例為計算基準定之，而樂揚公司對於其移轉予甲○○之土地應有部分，係以房屋面積七九．一平方公尺佔總建物面積二一六六七．二九平方公尺之比例為準，則樂揚公司移轉登記予甲○○之土地應有部分與約定銷售之應有部分相同，並無增減，自不能以房、地總價款作為計算房屋面積誤差找補之基準。樂揚公司抗辯房屋面積誤差以每坪單價十三萬八千九百元為計算基準云云，尚屬無據。

(三)兩造所簽訂房屋預定買賣契約書第十條約定，系爭房屋供水供電設施及設備之裝置費用由甲○○與同棟建物其餘各戶平均負擔。而依樂揚公司所提出之水電費收據觀之，水費金額共計二百二十七萬九千四百八十五元，收據上並無記載用水度數，且以其金額之鉅，均足見該項費用應屬管線設施費用。另電費部分共計一百零一萬六千九百八十三元，其收據亦載明係線補費。則上兩項水電費用，顯屬供水、供電設施及設備之裝設費用，依上開契約書第十條約定，自應由甲○○與其餘住戶平均分擔。又系爭房屋所屬建物含原告在內共計二百六十三戶，此有甲○○所提建物登記謄本可稽，依此計算，甲○○自應負擔上開管線費用一萬二千五百三十四元。甲○○主張其未受交屋無需繳付水電費云云，顯有誤解，自不可採。

(四)依系爭土地預定買賣契約第六條約定土地增值稅，以簽約日即八十二年三月二十日之當期公告現值為準，簽約日後之增值稅由甲○○負擔。而樂揚公司所提出為甲○○不爭執之土地增值稅繳款書所載，樂揚公司已代為繳付簽約日後之系爭土地之土地增值稅一萬二千五百四十三元，此部分甲○○自應依約給付於樂揚公司。

(五)至於甲○○主張樂揚公司尚應退還系爭停車位買賣價款共計六十七萬五千元等語；經查系爭停車位買賣契約為一獨立之契約，有該契約在卷為憑，而該契約迄未經合法解除，樂揚公司未依約移轉停車位之土地應有部分，亦未點交停車位之分管部分等情，充其量樂揚公司應負給付遲延責任，甲○○尚難認有返還價金請求權，甲○○主張樂揚公司應負瑕疵擔保責任，而應退還價款，尚屬無據。

(六)綜合上述，甲○○依約尚應給付樂揚公司房屋土地買賣價金、房屋面積誤差找補款、水電設施裝置費、增值稅共計二十七萬零三百二十二元。惟樂揚公司尚應退還甲○○之工程變更減帳款一千九百七十四元，及代收款一萬八千一百四十七元之事實，為樂揚公司所不爭執，自應予以扣除，則甲○○於本件系爭房、地之買賣契約，尚應給付樂揚公司二十五萬零二百零一元。

六、甲○○向樂揚公司承購前揭系爭房地，除簽訂前揭買賣契約書外，民國八十五年七月二日又簽訂協議書，約定：「樂揚公司於房地通知交屋十日內，雙方就代收款、坪數追加減帳及合約規定之相關稅費、實際之稅費多退少補－－－」、「為確保甲○○之權益，甲○○可保留房地價金新台幣二十二萬元整，於交屋日起十日內辦理多退少補。」，樂揚公司於八十五年九月二十一日通知甲○○，約定於同月二十五日交屋，查樂揚公司以甲○○尚未清償前揭依協議書計算結果尚應給付之二十五萬零二百零一元，而拒絕交屋之事實，為樂陽公司所不爭執；惟查甲○○依前揭協議書之約定，於交屋後十日內始有與樂揚公司結算清償之義務，樂揚公司有先交屋之義務而拒絕交屋，自應負遲延責任。從而，甲○○主張樂揚公司應自八十六年十一月十六日起至交屋之日止，按月賠償相當於租金之損害，於法尚非無據，應予准許。甲○○主張其貸款購屋，每月須繳利息六千三百四十四元，因樂揚公司遲延交屋無法使用，以其應繳利息計算相當於租金之損害，尚稱相當。

七、惟查：樂揚公司於原法院為本件判決後，即依原判決於八十九年十二月十六日通知甲○○於同月二十一日交屋，甲○○於同月二十日函覆「預定九十年一月十五日後，再行商確日期為宜。」等語之事實，為甲○○所不爭執，且有存證信函影本為憑，樂揚公司於八十九年十二月二十一日即不負遲延責任，從而，甲○○請求自八十六年十一月十六日起至八十九年十二月二十一日止，按月賠償相當於租金六千三百四十四元，合計三十七個月又五天之租金損害額為二十三萬五千七百八十三元，於法尚非無據，應予准許；逾越上開範圍之請求，自屬無據，不應准許。按：二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第三百三十四條第一項前段定有明文。本件樂揚公司抗辯以甲○○尚應給付樂揚公司二十五萬零二百零一元，與甲○○主張樂揚公司應賠償其相當於租金之損害，均為金錢之給付，且均屆清償期，樂揚公司抗辯其得主張抵銷，於法尚無不合，應予准許；經核抵銷後，甲○○已無損害，原法院不及審究，於此範圍內為甲○○勝訴判決，非無可議，樂揚公司上訴意旨，指摘原法院此部分之判決不當，求予廢棄，非無理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。

八、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未經援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述之必要，併此敘明。

據上論結，本件甲○○之上訴為無理由，樂揚公司之上訴為有理由，爰判決如主文。

民事第六庭審判長法　官　吳　欲　君

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。