九十年度上易字第七八五號｜民事：返還所有物｜裁判日期：91 年 05 月 21 日

臺灣高等法院民事判決　九十年度上易字第七八五號上　訴　人　甲○○ 被　　　告　乙○○○ 訴訟代理人　黃滄榮右當事人間請求返還所有物事件，上訴人對於中華民國九十年十一月六日台灣台北地方法院九十年度訴字第四二六三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主　文原判決除駁回假執行聲請部分外廢棄。被上訴人應將陳世杰簽發，以第一銀行西門分行為付款人，發票日民國九十年五月十八日，票號ＳＡ0000000，面額新台幣捌拾伍萬元之支票壹紙返還上訴人。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事　實甲、上訴人方面：一、聲明： (一)原判決廢棄。 (二)被上訴人應將陳世杰簽發，以第一銀行西門分行為付款人，發票日民國（下同）九十年五月十八日，票號ＳＡ0000000，面額八十五萬元之支票（以下稱系爭支票）一紙返還上訴人。（撤回假執行聲請）。二、陳述： (一)上訴人之母陳邱阿桂於九十年五月十六日見到台北市○○區○○路三十號地下層房屋（以下稱系爭房屋）張貼告示出售，經電詢屋主即被上訴人之夫黃滄榮，其邀請陳邱阿桂至現場看屋，陳邱阿桂遂偕同友人何香仙前往，由黃滄榮出面接待。其時陳邱阿桂表示買屋目的是開店做生意，然系爭房屋門前所在大樓劃設之四個停車格，並停放汽車，無法作店鋪之用等語，黃滄榮即稱其負責處理停車位問題，並保證可與隔壁之統一超商（即同號地下一層）一樣營業，及提示台北市稅捐稽徵處北投分處書函，詐稱系爭房屋可供營業用途，而一再勸誘陳邱阿桂購買。嗣被上訴人與黃滄榮於同年月十七日至陳邱阿桂住處，再度勸誘其購買，陳邱阿桂遂代理上訴人與被上訴人洽談買賣事宜，被上訴人一再保證負責解決停車格問題，陳邱阿桂乃代理上訴人出具由田定光代書提供之「買方訂金收款憑證」（因被上訴人委託仲介公司出售系爭房屋之期間至同年月二十二日止，故憑證記載簽訂日同年月二十三日），交付系爭支票予被上訴人做為定金，並約定於同年月二十三日簽訂正式買賣契約。孰料被上訴人其後藉詞拒絕解決停車格問題，陳邱阿桂委託田定光於同年月十八日邀被上訴人至代書事務所協調，黃滄榮稱「空一個停車位已不容易，要空二個不可能」，表示其認知兩造曾提及理清停車位之問題，且被上訴人承諾空一個停車位出來。然陳邱阿桂要求解決停車位問題後，始提示系爭支票及正式訂立買賣契約，遭被上訴人拒絕，並於當日及同年月二十一日先後提示退票，上訴人遂於同年七月十三日委請高進福律師發函催告被上訴人儘速理清停車位問題後前來訂立買賣契約，被上訴人則於同年月十九日以存証信函否認曾承諾解決停車位問題及主張沒收定金，故上訴人依民法第二百五十四條規定，於二次催告無效後，解除系爭買賣預約，並依民法第二百五十九條第一款規定請求被上訴人返還系爭支票。 (二)依公寓大廈管理條例第七條規定，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。系爭房屋門前土地既屬全體區分所有權人共有、共用，自不得供作特定人專有之停車位使用。是被上訴人得請求大樓管理委員會塗銷停車格，回復為全體區分所有權人共用狀態，其未為之，顯有可歸責之事由。 (三)上訴人於起訴後調閱系爭房屋之建築改良物勘測成果表及登記簿謄本，發現主要用途係防空避難室及停車場、變電室，依台北市政府於八十四年頒布之「台北市政府營利事業登記登記建築物用途審查作業原則」第九點之(二)，不能作營業使用，故上訴人因被上訴人故意隱瞞事實及保證而陷於錯誤，爰以九十年十月十一日準備書狀之送達，依民法第九十二條規定撤銷預約買受之意思表示，並依不當得利法律關係請求被上訴人返還系爭支票。 (四)上開憑證係田定光所屬崇實房屋仲介公司代理出賣人向買受人收取定金時之收款憑證用紙，本件田定光非被上訴人之代理人，應由被上訴人於憑證上簽名收款，然被上訴人未簽名，故憑證僅證明上訴人交付系爭支票，非兩造買賣預約。 (五)按當事人由他方受有定金，依民法第二百四十八條規定視為成立之契約，究為本約或預約，應依其情事，解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為成立本約，最高法院七十年台上字第一四七四號判例可資參照。又按預約係約定將來訂立一定契約之契約，目的在約束雙方訂立本約，至買賣標的等實質事項可於訂立本約時議定，若無法議定，視為解除預約，無直接將預約內容視為本約之理。且當事人不逕訂立本約之主要理由係因法律上或事實上之事由，致訂立本約尚未臻成熟，故預約著重信任，如因情事變更，不能達預約之目的，預約失其效力。查兩造基於被上訴人承諾解決停車位問題及保證系爭房屋可營業使用之合意，約定於五月二十三日訂立買賣契約，然被上訴人於五月十八日拒絕解決，視為兩造解除預約或預約失其拘束力。 (六)上訴人目前居住自有之台北市○○街○段六四號二樓，無購買房屋居住之必要。又陳世杰在系爭房屋附近有房屋，但未居住該址。又上訴人未要求田定光向被上訴人收受所有權狀。 (七)被上訴人曾催告上訴人，並訴請上訴人給付票款（台灣台北地方法院簡易庭九十年度北簡字第一一六六五號），足見系爭預約之當事人為上訴人。 (八)買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致為其必要之點，惟買賣預約亦非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立，最高法院六十一年台上字第九六四號判例可資參照。又除標的物及價金外，尚約定買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為必要之點者，衡諸契約自由原則，應非法所不許，最高法院八十四年台上字第二二五九號判決、六十一年台上字第九六四號判例亦可參照。查兩造以系爭房屋可作營業店面為預約之必要之點，然被上訴人拒絕理清停車位，且系爭房屋不能作營業使用，足見預約之目的不能達到，上訴人依法解除，洵而有據。三、證據： (一)援用於原審提出之照片、買方訂金收款憑証、群高法律事務所九十年七月十三日高法字第０二三號、同年月二十四日高法字第０二四號函、掛號郵件收件回執、台北光武郵局第九０六號存證信函影本、建物勘測成果表、登記簿謄本、登記謄本、地籍圖謄本，並聲明証人何香仙、田定光。 (二)於本院提出照片、建物登記謄本、建物登記簿謄本、勘測成果表、台灣台北地方法院簡易庭九十年度北簡字第一一六六五號宣示判決筆錄、存證信函等影本。並聲請查詢系爭房屋是否可供營業使用。乙、被上訴人方面：一、聲明：駁回上訴。二、陳述： (一)九十年五月中旬陳邱阿桂前來查看系爭房屋，表示欲購買供上訴人居住。兩造洽談時，黃滄榮拿台北市稅捐稽徵處北投分處書函給陳邱阿桂，表示系爭房屋之前為佺佳宏有限公司（以下簡稱佺佳宏公司）登記營業，應可做營業用，惟被上訴人無進一步承諾。另陳邱阿桂提及門前車位，黃滄榮表示車位已劃設七、八年，隔壁便利商店以每月二千元向大樓承租，其無權利塗銷。嗣陳邱阿桂對系爭房屋現況表示滿意，於同年月十七日邀請被上訴人至其住處洽商買賣事宜，其女兒及兒子陳世杰亦在場。兩造協議二小時後，陳邱阿桂指定代書擬定契約，並由陳世杰簽發系爭支票交付被上訴人作為定金，依民法第二百四十八條規定，兩造即成立買賣契約。 (二)系爭房屋門前土地屬於大樓全體區分所有權人共有，多年來經大樓管理委員會劃設停車格供住戶輪流租用，上訴人之兄於系爭房屋隔壁棟同路二十四號置產多年，知之甚詳。且兩造洽談買賣期間未爭議停車位問題，並參考現場客觀條件後成立買賣契約，並於「買方訂金收款憑證」之附約條款特別註明「固定物現況交屋」，故停車格問題非買賣契約之內容。 (三)系爭契約第三條規定「買方不買或不依約付款，訂金由賣方沒收，若賣方不賣或違約，則應加倍還訂金」。上訴人未依約於九十年五月二十三日出面簽約，被上訴人乃於九十年六月七日以存證信函催告其履約未果，上訴人顯有可歸責之事由，故被上訴人於同年七月十八日以存證信函通知依民法第二百四十九條規定沒收定金。 (四)系爭房屋為地下層，有客觀條件之限制，是兩造依其客觀條件，議定每坪價金一十一萬餘元，遠低於二樓住家十八萬元行情，且上訴人之兄對使用情形知之甚詳，兩造簽約時並有上訴人委任之代書及陳邱阿桂之子女在場，是被上訴人無隱匿情事。況閱覽土地及建物謄本非契約成立要件。 (五)系爭契約之買受人為陳邱阿桂，指定登記予上訴人。又依系爭契約之附約條款第一項記載，買方為上訴人及陳邱阿桂。又佺佳宏公司從事貿易，曾在系爭房屋營業，遭法院拍賣，由被上訴人應買。三、證據：援用於原審提出之「買方訂金收款憑証」、土地及建物登記謄本、台北光華郵局第六００號存證信函、台北光武郵局第九０六號存證信函、台北市稅捐稽徵處北投分處八十九年十月二十五日北市稽北投乙字第八九九０四九八四００號書函、支票、簽收條、地籍圖等影本。丙、本院依職權傳訊證人田定光。理由一、上訴人主張：其母陳邱阿桂代理其於九十年五月十七日與被上訴人簽訂買受系爭房屋之預約，交付系爭支票予被上訴人做為定金，並約定於同年月二十三日簽訂買賣契約等語。被上訴人則以：系爭契約為買賣本約，且買受人為陳邱阿桂云云置辯。查： (一)上訴人之主張，有其於原審提出之「買方訂金收款憑證」，及被上訴人於原審提出之支票附卷可稽，被上訴人亦自認於九十年五月十七日訂立該憑證所示內容之契約，及收受系爭定金支票之事實。 (二)上開憑證前言記載「買方甲○○君訂購」字樣。又於憑證下方買方欄固顯示陳邱阿桂之簽名，然證人即當時在場代書田定光於本院證稱：甲○○不在場，我跟被上訴人說陳邱阿桂是他母親，給他代簽就好了等語。另上訴人於本院提出被上訴人於九十年六月二十日、七月十九日寄予上訴人之台北郵局三十二支局第六００號、台北光武郵局第九０六號存證信函，表明買受人為上訴人，陳邱阿桂為代理人。足見陳邱阿桂係以上訴人之代理人身分簽訂上開契約，並為被上訴人明知，其抗辯上訴人非契約當事人云云，應不足採。 (三)按契約有預約與本約之分，其因當事人由他方受有定金，依民法第二百四十八條規定，推定成立之契約，究為本約抑或預約，應依其情事解釋當事人之意思定之；又不動產之買賣，除標的物及價金外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，是買賣預約非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立，最高法院七十年度台上字第一四七四號判決、六十一年台上字第九六四號判例、八十年度台上字第一八八三號判決意旨可資參照。查上開憑證固載明兩造買賣之標的、不履約之效果及買賣價金支付方式，惟就一般不動產買賣，當事人通常約定瑕疵擔保、稅賦及費用之負擔、簽約金以後各期價金之支付期限，及出賣人移轉登記並交付不動產之期限等事項付之闕如，且其第二條載明：「雙方約定於民國九十年五月二十三日十時三十分駕臨本公司與賣方簽定不動產買賣契約」，顯見兩造之真意係成立將來訂立買賣契約（本約）之契約，而先以上開憑證擬定部分本約重要事項，作為將來訂立本約之張本，自應認該憑證屬於買賣契約之預約。三、上訴人主張：被上訴人故意隱瞞系爭房屋不能供營業使用之事實，詐欺其簽訂系爭預約，經其撤銷預約買受之意思表示，爰依不當得利法律關係，請求被上訴人返還系爭支票等語，雖為被上訴人否認。惟查： (一)上訴人主張：陳邱阿桂於九十年五月十六日循出售公告，偕同友人何香仙至系爭房屋查看時，陳邱阿桂表明購屋目的係開店做生意，經被上訴人之夫黃滄榮提示台北市稅捐稽徵處北投分處書函，稱可供營業用途，系爭契約簽訂後，上訴人調閱系爭房屋之建築改良物勘測成果表及登記簿謄本，發現主要用途為防空避難室及停車場，不能作營業使用等事實，業據上訴人提出建物勘測成果表、登記簿謄本、登記謄本為證。並有被上訴人於原審提出台北市稅捐稽徵處北投分處八十九年十月二十五日北市稽北投乙字第八九九０四九八四００號書函為憑。核與證人何香仙於原審證稱：我和陳邱阿桂看系爭房屋，陳邱阿桂問可否作生意，黃滄榮說房子全部可以作店面營業，作生意沒有問題等語，及證人田定光於本院證稱：陳邱阿桂有買店面投資、出租習慣，我曾為其辦理濟南路、漢口街之店面，其亦要求我們介紹好的店面；兩造簽約後，被上訴人先離去，我與陳邱阿桂下樓時，陳邱阿桂說買系爭房屋作生意，請我們找人來租等語相符。又台北市政府工務局以九十一年二月二十六日北市工建字第０九一五二四一三八００號函覆本院：「系爭建物領有六七使字第一０號使用執照，其地下層原核准用途為『防空避難室、停車場』，依建築法第七十三條規定『建築物非經領得變更使用執照，不得變更其使用』，及台北市政府營利事業登記建築物用途審查作業原則第九點規定略以『營業範圍不得佔用建築物附設之停車空間、防空避難設備、自用儲藏室及其他公共設施』，系爭房屋於領得變更使用執照前，僅得供原核准使用，尚不得辦理營利事業登記」。再查，上開書函固記載系爭房屋部分面積仍有佺佳宏公司泉源門市部之營業登記，然台北市商業管理處以九十一年四月三日北市商一字第０九一六一四四六五００號函覆本院：「依『營利事業登記規則』第三條規定，營利事業應於開始營業前，向該管稽徵機關申請『營業登記』，．．台北市稅捐稽徵處北投分處八十九年十月二十五日北市稽北投乙字第八九九０四九八四００號說明三，係揭示佺佳宏有限公司泉源門市部業依營利事業登記規則於本市○○區 ○○路三十號地下層辦理營業登記，而非營利事業登記」，是該書函不能證明系爭房屋可為營利事業登記，作合法營業之用，堪認上訴人上開主張為真正。 (二)按代理人之意思表示，因被詐欺致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之，民法第一百零五條前段定有明文，是本件上訴人是否被詐欺而為買受預約之意思表示，應以其代理人陳邱阿桂是否被詐欺決之。又按民法第九十二條第一項前段規定：因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。另最高法院三十三年上字第八八四號判例闡示：「民法第九十二條第一項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合」。經查：１、被上訴人抗辯上訴人之兄陳世杰為台北市○○區○○路二四號房屋之所有權人乙節，固經被上訴人於原審提出建物登記謄本為證，並為上訴人所是認，堪信為真正。然上訴人主張陳世杰未居住該處等語，為被上訴人所不爭執。被上訴人亦坦承該址非坐落系爭房屋所在公寓大廈等語。自無從推斷陳世杰明知系爭房屋之使用限制，進而認為陳邱阿桂於代理訂約前已知悉系爭房屋之用途為防空避難室、停車場，不能供營利事業登記之事實。２、系爭房屋雖屬地下層，然揆諸上開照片，系爭房屋因坐落坡地，外觀如一樓般面臨泉源路，自不得以一般地下層係坐落地平面以下建物之觀點，推論陳邱阿桂應明瞭其使用限制。再查被上訴人抗辯：兩造根據系爭房屋之使用限制，議定每坪價金一十一萬餘元，遠低於二樓住家十八萬元行情云云，為上訴人否認，被上訴人復未舉證以實其說，應不足憑採。３、建物之核准用途，為買受人衡量價款合理性之重要指標，並影響購入後使用、收益之範圍及方式，是其核准用途如不能契合買受人決定買受前，所表現在外之購屋意圖或目的，審酌民法第二百四十五條之一第一項第一款、第三款法理，本於誠實信用原則，出賣人應就該訂約有重要關係之事項據實以告，使買受人得以斟酌利弊得失，決定是否買受。出賣人如故意保持緘默，致買受人未能斟酌該影響購買意願之重要因素，而為買受之意思表示，揆諸前揭判例意旨，應認出賣人之緘默行為，係故意隱瞞買賣標的物之重要性質，而施用詐術，使買受人陷於錯誤為意思表示，買受人自得依民法第九十二條第一項規定撤銷其被詐欺所為之意思表示。經查，本件陳邱阿桂於看屋時明示購買之目的為營業使用，並詢及系爭房屋可否供合法營業用途，而系爭房屋之核准用途實不能達成該目的，足以影響陳邱阿桂代理上訴人為買受意思表示之意願，被上訴人自應本誠信，主動說明使用限制，以免陷陳邱阿桂於錯誤。又黃滄榮為被上訴人之夫，代理被上訴人向陳邱阿桂展示系爭房屋之現況，並提示上開台北市稅捐稽徵處北投分處回覆被上訴人之書函予陳邱阿桂，說明系爭房屋之使用情形，被上訴人於本件亦未爭執不知黃滄榮與陳邱阿桂磋商之過程，堪信被上訴人經由黃滄榮而獲悉上訴人購屋之目的及詢問事項。然被上訴人迄兩造簽訂系爭買賣預約時，未曾主動告知系爭房屋之核准用途，使陳邱阿桂在誤信系爭房屋可供營利事業登記，為合法營業用途之情形下，代理上訴人與被上訴人簽約，揆諸前揭說明，應認陳邱阿桂遭被上訴人詐欺而代理上訴人為買受預約之意思表示，上訴人主張以九十年十月十一日準備書狀之送達，撤銷該意思表示，並於嗣後送達被上訴人之書狀繕本中一再表明撤銷之意，應無不合。 (三)按民法第一百十四條第一項規定：法律行為經撤銷者，視為自始無效。第一百七十九條規定：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。查上訴人撤銷買受預約之意思表示，系爭預約自始無效，被上訴人基於系爭預約受領定金支票及抗辯沒收該支票之法律上原因均已不存在，致上訴人受有損害，上訴人依上開規定請求被上訴人返還系爭支票，為有理由，應予准許。四、綜上所述，原審駁回上訴人之請求，尚有未合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。兩造其餘攻擊、防禦方法及聲明之證據，於判決結果無礙，爰不一一論述。五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　五　　月　　二十一　日民事第二庭審判長法官　尤豐彥法官　魏麗娟法官　翁昭蓉右正本係照原本作成。不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　五　　月　　二十二　日書記官　吳美貞

臺灣高等法院九十年度上易字第七八五號

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