臺灣高等法院九十年度上更㈠字第四一號｜法律人

台灣高等法院民事判決　九十年度上更㈠字第四一號上　訴　人　甲○○ 訴訟代理人　何耀宗被　上訴人　陸泰開發股份有限公司法定代理人　廖昭富右當事人間請求給付分期買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十六年九月二十四日台灣台北地方法院八十五年度訴字第四一二九號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院判決如左：主文原判決關於駁回上訴人後開之訴部分，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。兩造間就坐落基隆市○○○段牛稠嶺小段七二、七三、七三－一、七三－四、七五－八、七五－一０、七五－一二、一七四－五、一七四－七、一七四－八、一七四－十三、一七四－十四、一七五等地號土地上之海洋大學世界工程Ｐ４棟第三樓房屋乙戶，面積約三三‧一六坪，及依上開房屋面積與該棟房屋總面積之比例折算土地之應有部分（該土地應有部分依地政機關核算登記之面積為準），及地下二層編號二五六之車位乙個，於八十二年三月十九日所簽訂總價合計新台幣肆佰拾柒萬元之買賣契約，其價金應予核減新台幣伍拾萬元。其餘上訴駁回。第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、先位聲明部分：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）九十九萬元及自八十五年十一月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二、三審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣上訴人願供擔保請准宣告假執行。二、備位聲明部分：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應就兩造間基隆市○○○段牛稠嶺小段七二、七三、七三－一、七三－四、七五－八、七五－一０、七五－一二、一七四－五、一七四－七、一七四－八、一七四－十三、一七四－十四、一七五等地號土地上之海洋大學世界工程Ｐ４棟第三樓房屋乙戶，面積約三三‧一六坪，及依上開房屋面積與該棟房屋總面積之比例折算土地之持份（該土地持份依地政機關核算登記之面積為準），及地下二層編號二五六之車位乙個，於八十二年三月十九日所簽訂之買賣契約書減價五十萬元出售予上訴人。㈢第一、二、三審訴訟費用均由被上訴人負擔。三、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠按「企業經營者應確保廣告內容之真實，針對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」消費者保護法第二十二條訂有明文。又「契約之一般條款未經記載於定型化契約中者，企業經營者應向消費者明示其內容‧‧‧‧」該法第十三條第一項前段亦有明文。本件係預售屋買賣，兩造簽約時並無實體可供上訴人參酌，僅有廣告平面圖及銷售員之解說，被上訴人既於廣告平面圖中將大門畫於長廊內，使成方正之格局，且未標明使用面積及公共面積以利銷售，銷售員又未特別解釋二者之定義，致上訴人誤認而與之訂約，被上訴人為求賣出此格局不方正之房屋，顯係施用詐術誆騙上訴人，上訴人自得依法撤銷系爭買賣契約；縱認被上訴人之行為未達詐欺之地步，然使用面積確有短少，即應減少價金或賠償損害。㈡依契約平面圖所示大門係在長廊內，因被上訴人將使用面積與公共面積分別載明，極易使買受人誤認使用面積即大門內之專有部分面積二九‧四一坪，大門外包括長廊部分則屬公共面積三‧七五坪合計總面積為三三‧一六坪。但依據建築平面圖可知系爭房地大門之內之專有部分面積為二三‧二坪，室內短少坪數高達六 ‧二一坪；而由於室內坪數短少嚴重，房間擺設雙人床後之空間極為狹小，非如廣告平面圖上之家具配置圖所示之寬敞舒適。四、證據：援用原審及發回前本院前審之立證方法。乙、被上訴人方面：一、聲明：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，被上訴人願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠系爭廣告圖僅為要約之引誘，並非契約之內容，且系爭契約於八十二年三月訂立，無消費者保護法之適用；又兩造於簽定書面契約後，已合意約定房屋之面積為三三‧一四坪，且依系爭合約書第二條約定，房屋面積之定義為：「包括室內、陽平臺、花臺、樓梯間、屋頂突出物以及全棟其他公共設施應分擔持份之面積。」兩造並無再約定室內面積之數量，則被上訴人實際交付之房屋面積既達三三‧ 九五坪，當無上訴人所指坪數不足之瑕疵。㈡上訴人曾以本件之事實對被上訴人當時之負責人廖昭一提出詐欺之刑事告訴，原獲不起訴處分，嗣上訴人再議後雖經台北地檢署提起公訴，經本院判決無罪確定，足證被上訴人確實沒有詐欺上訴人，其以受詐欺為由主張解除契約及減少價金，洵屬無據。㈢上訴人所爭執之長廊面積僅有一‧四四坪，且不論係上訴人所提出之廣告平面圖、建築平面圖或合約書上之平面圖，系爭長廊本即存在，且為上訴人專屬獨用，不因大門設於長廊內部或外部而有所不同。此再衡諸被上訴人實際交付之房屋面積仍較合約約定面積多出０‧九五坪即可得知。上訴人以大門位置之瑕疵主張解除契約顯失公平，依民法第三百五十九條之規定，至多僅能主張減少價金。㈣縱將系爭長廊面積一‧四四坪自使用面積部分扣除（系爭長廊仍為上訴人專屬使用，全部扣除亦非公平），其價金亦僅為九萬三千七百九十九元，而非上訴人所稱之五十萬元，上訴人於備位聲明主張減價五十萬元，為無理由。三、證據：除援用原審及發回前本院前審之立證方法外，補提中華民國建築商業同業公會聯合會函、最高法院八十七年台上字第三００七號及八十八年台上字第三０七一號判決、使用面積計算表影本各乙份為證。理由一、本件上訴人起訴主張：上訴人於坐落基隆市中正區○○○段牛稠嶺小段七二、七三、七三之一、七三之四、七五之八、七五之一○、七五之一二、一七四之五、一七四之七、一七四之八、一七四之一三、一七四之一四、一七五等地號土地上興建「海洋大學世界台北橫濱」大廈工程，明知該大廈Ｐ４棟之大門係位於走廊外，大門與客廳間有一狹長無法利用之走廊空間，而非方正之格局，其為達銷售之目的，竟出示大門位於走廊內，與客廳及餐廳外牆平行，未突出於走廊，格局方正，使用面積二九‧四一坪，公共面積三‧七五坪，合計三三‧一六坪之虛偽廣告平面圖與伊，致伊陷於錯誤，而於民國八十二年三月十九日與上訴人簽訂房屋、土地預定買賣合約書，買受該大廈Ｐ棟第三層編號二五六號之系爭房屋一戶，總價四百十七萬元，並已依約先付價款九十九萬元。嗣伊至現場察看系爭之房屋時，發現系爭房屋大門竟位於走廊外，大門與客廳間有一狹長之空間，而非方正之格局，並將原本屬於公共使用之走廊充作屋內使用面積，屋內坪數僅二十七坪餘，明顯不足，建築圖與廣告平面圖不符，始知上訴人以不實之廣告詐騙伊與之訂約，爰依民法第九十二條第一項規定撤銷系爭買賣房地契約，並請求上訴人返還已付價金之本息。另依雙方所簽訂之系爭房地預定買賣契約書，上訴人應交付與該契約書平面圖格局方正之房屋，惟因系爭房屋有上開瑕疵，該瑕疵又無法補正，並依民法第三百五十九條規定解除買賣契約，請求上訴人返還買賣價金及利息等情，爰先位聲明求為命上訴人給付九十九萬元本息之判決。又如認解除契約顯失公平時，因系爭房屋短少一‧四四坪共十五萬六千九百六十元，另伊已付價金九十九萬元，以銀行定存年息百分之七計算，二年為十三萬八千六百元，又因上訴人短少坪數無法交屋，致伊在外租屋，每月租金以一萬元計，二年共二十四萬元，以上共計五十三萬五千五百六十元，爰備位聲明請求減少買賣價金五十萬元。二、被上訴人則以：上訴人所購買之系爭房屋，依權狀所載，其面積為三三．九五坪，較契約書所約定之三三‧一六坪多出０‧九五坪；且依據廣告平面圖及合約附圖，比對結果，房屋主體均相符合，系爭契約既約定施工標準以主管機關核准之圖樣為標準，依圖施工，自無不合，且走廊面積僅係上訴人單獨使用，不因大門設於長廊內部或外部而有所不同，亦可列入使用面積；再被上訴人被訴詐欺罪之事，亦經判決無罪確定，被上訴人並無詐欺情事，系爭房屋顯無瑕疵；又縱認系爭房屋有大門置於長廊外部之瑕疵，但其已為上訴人所明知，被上訴人不負瑕疵擔保之責。再依其瑕疵情形，解除契約顯失公平，依民法第三百五十九條之規定，上訴人至多僅能主張減少價金九萬三千七百九十九元，上訴人於備位聲明請求減少價金五十萬元，為無理由等語，資為抗辯。三、上訴人主張伊與被上訴人於八十二年三月十九日就被上訴人於坐落基隆市○○○ 段牛稠嶺小段七二號等土地上所興建之海洋大學世界工程Ｐ４棟第三樓之系爭房屋一戶（含基地及地下停車位乙個）簽訂系爭買賣合約，於合約第一條、第二條約定房屋面積約為三三．一六坪，該面積包括室內、陽平台、花台、樓梯間、屋頂突出物以及全棟其他公共設施應分擔持分之面積，總價款為四百十七萬元，上訴人已繳交價款計九十九萬元之事實，業據提出房屋、土地預定買賣合約書及建物所有權狀為證，並為被上訴人所不爭執，堪信實在。再系爭買賣房屋建築完成後之主建物面積為八六．一九平方公尺（約合二六．０七坪），附屬建物陽台面積為九．二五平方公尺（約二．七九八坪），合計九五．四四平方公尺（約合二八．八七坪），共同使用部分面積為一四、二二九．五七平方公尺之十萬分之一一八，即一六．七九０八平方公尺，約五．０七九坪，以上合計約三三．九五坪等事實，另據被上訴人提出建物所有權狀一份，復為兩造所不爭執，此部分之事實，亦可認定。四、上訴人又主張兩造於訂約時，依被上訴人所出示之廣告平面圖及契約所附平面圖，系爭房屋為一方正之格局，並無凸出之長廊，由大門進入即客廳等，使用面積為二九．四一坪，公共面積三．七五坪，合計三三．一六坪，但於房屋建築完成後，系爭房屋為一凸出之格局，大門與客廳間有一長四公尺，寬一．二一公尺，合計約一．四四坪，而屋內面積僅二九．四一坪，屋內使用面積明顯不足；如再參照建築平面圖，室內專有部分僅為二三．二坪，短少面積更達六．二一坪等情，據提出廣告平面圖、契約所示平面圖及建築平面圖及傢俱配置圖各乙件（均影本）為證，然為被上訴人所否認，辯稱系爭房屋依所有權狀所載，總面積已三三．九五坪，且比對廣告平面圖及契約附圖，房屋主體格局均相符合，至長廊既供上訴人使用，自應列入使用面積等語。經查，依上訴人所提系爭房屋買賣合約第一條、第二條約定，房屋面積約三三．一六坪，其所稱房屋面積則包括室內、陽平台、花台、樓梯間、屋頂突出物以及全棟其他公共設施應分擔持分之面積，且上訴人所提該合約書在卷可按。而系爭房屋建築完成後，其建物面積為八六．一九平方公尺（約合二六．０七坪），附屬建物面積為九．二五平方公尺（約二．七九八坪），合計九五．四四平方公尺（約合二八．八七坪），共同使用部分面積為一四、二二九．五七平方公尺之十萬分之一一八，即一六．七九０八平方公尺，約五．０七九坪，以上合計約三三．九五坪，亦有被上訴人所提建物所有權狀一份可稽，並如前述，上訴人主張房屋坪數不足乙節，已非可遽信。五、再按八十三年一月十一日公布施行之消費者保護法第二十二條固規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容—即廣告之內容應成為契約內容之一部分，惟該法施行細則第四十二條則明定對於該法施行前已流通進入市場之商品或已提供之服務不適用之。是在消費者保護法施行前，房屋銷售廣告之效力，僅屬於要約之引誘，除該廣告內容經雙方合意成為契約內容之一部分，否則買賣契約仍應以該契約內容所載者為準，最高法院八十九年台上字第二八三號判決即同此見解。是本件兩造就系爭不動產之買賣契約係訂於消費者保護法施行前之八十二年三月十九日，依前開規定無該法之適用，是就系爭廣告圖究屬要約之引誘抑要約，是否已成為系爭買賣契約內容之一部分，固應綜合買賣雙方契約約定之過程與契約締結內容判斷之。惟縱認廣告平面圖屬兩造本件買賣契約之內容，但查依上訴人所提之廣告平面圖所示，其上固有記載「使用面積」、「公共面積」，但並無「室內面積」之記載，至其使用面積記載為二九．四一坪，公共面積記載為三．七五坪。另系爭合約第一條係約定「面積」約三三．一六坪，第二條約定房屋面積包括「室內、陽平台、花台、樓梯間、屋頂突出物以及全棟其他公共設施應分擔持分之面積」，系爭合約書均無「室內面積」之記載，有系爭合約書可按，即系爭合約既未就「室內面積」部分為如何之定義，自應探求雙方契約簽訂時之真意。而依系爭合約第二條既已明白就房屋面積予以定義，自無需另予推求。又按「使用面積」、「公共面積」及「室內面積」並無明確之定義，且亦有認，「所謂使用面積係指各住戶（區分所有權人）之專有部分面積（包括主建物與附屬建物）及區分所有建物共同使用部分面積（俗稱公共設施，以分擔之戶數別，又有大公、小公）。然使用面積與公共面積二者併列於廣告平面圖或合約時，則一般所謂使用面積，除住戶之專有部分外，尚包括當樓層其他住戶共有持分之共同使用面積，（例如當樓層住戶共有而共同使用之當層樓之電梯間、樓梯間、走廊、通道等面積，俗稱小公部分），而公共面積則係全棟各層戶共有而共同使用之面積（例如配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等面積，俗稱大公部分）」。即將小公部分列人使用面積範圍內，此有被上訴人所提中華民國建築投資商業公會全國聯合會八十三年十二月一日建投全聯字第一三八二號函影本在卷可按，最高法院八十七年台上字第三００七號、八十八年台上字第三七０一號判決均採同此見解，是上訴人主張廣告平面圖所載之「使用面積」即為「室內面積」，即非可採。至上訴人另提建築圖、傢俱配置圖並比對廣告平面圖，而主張系爭房屋之大門以內之屋內使用面積短少達六．二一坪乙節，經查廣告平面圖所載之使用面積，並不等同於屋內之使用面積，已如前述，且該計算方式未予合併小公部分，而單就屋內使用面積核算，依前說明，上訴人此部分之主張，尚非可採。被上訴人既已依約建築足額面積之買賣房屋，上訴人主張面積短少，伊係受詐欺而買賣，爰依民法第九十二條規定，撤銷系爭買賣，並求為返還已付價金，為無理由。六、上訴人另主張，依系爭廣告平面圖所示，上訴人所購買之系爭Ｐ４房屋為方正格局，大門外有一長廊，然被上訴人所建築完成之房屋係將大門設置於長廊外部，使上訴人對房屋使用效能減損，顯有瑕疵等情，業據提出廣告平面圖為證。經查依系爭房屋買賣預定合約書之附件㈡房屋平面位置圖所示（見第一審卷第二十頁），系爭Ｐ４房屋確為方正格局，大門置於長廊內部，系爭合約書第十七條亦約定：「‧‧‧本合約之附件是為本約之一部分與本約具同等效力，雙方均應共同遵守履行，如有任何一部份不履行時，視同違約。‧‧‧」，顯見被上訴人有興建並依約交付與附件㈡平面位置圖所示大門置於長廊內部分之房屋之義務。被上訴人雖辯稱系爭廣告平面圖因第三人新聯富公司繪圖錯誤，並舉兩造買賣契約書第六條：「房屋構造、規格、施工標準，係按基隆市政府工務局核准之設計圖， ‧‧‧並以工務局發給建築物使用執照為合格標準」之約定為辯，惟被上訴人既將系爭房地委由新聯富公司規劃銷售，新聯富公司所提供之廣告平面圖卻與系爭合約附件㈡之房屋平面位置圖相同為一方正格局，被上訴人所辯係新聯富公司錯繪，非可採信。而系爭合約既特別就房屋平面位置附有附圖，顯為契約雙方所特別重視而特為約定，其與契約第六條之工務部門核准設計圖之約定縱有未符，仍應以該約特附圖為據。至被上訴人雖其後已將該大門移至長廊內部，即如廣告平面圖所載位置，使系爭房屋成為方正格局，並提出現場照片為證（見第一審卷第一０五、第一二五頁至一二七頁，本院前審卷一０頁至一二八頁），但查縱認長廊部分原屬上訴人獨自為使用之範圍，而無損於所得支配使用之面積，但房屋格局方正，便於空間規劃與充份利用，為眾人週知之事。然系爭房屋在有凸出之長廊，然大門既已移至長廊內部，但依該長廊長寬比例及一．四四坪之面積，難以加以裝潢並充份規劃利用，是被上訴人所完成興建之系爭買賣房屋，其約定面積固未短少，但格局不符契約約定，自難謂無減少通常或約定效用之瑕疵，上訴人主張被上訴人應負瑕疵擔保之責，可堪採信。雖被上訴人另辯上訴人明知於興建之時大門已置於長廊外部之瑕疵，甚或得知後已為同意云云，但為上訴人所否認。但被上訴人所提公司內部文件縱認有記載上訴人曾求減額繳款或改買小坪數房屋等情狀，但其均難認上訴人於買賣契約成立之初即已知有前揭瑕疵之存在，被上訴人抗辯得依民法第三百五十五條第一項規定，不負瑕疵擔保之責，不可採信。七、惟本院審酌除此長廊而外，其餘格局尚屬方正，符合合約之約定（見上訴人於九十年五月十五日所提廣告平面圖與實際平面圖之對照圖），而該長廊面積係一．四四坪，占系爭房屋約定總面積三三．一六坪之比例不高，再以買賣價金為四百十七萬元，核算無法充份利用之長廊一．四四坪所值價（暫以上訴人主張為十五萬六千九百六十元，此尚不估算依合約第二條可容忍百分之一之誤差）所占比例有限，及該長廊亦僅上訴人獨自使用等情狀，認上訴人主張解除系爭買賣契約顯失公平，不應准許，惟其備位聲明，求為准予以減少價金，則無不合。八、上訴人復主張如認解除契約顯失公平時，因系爭房屋短少一‧四四坪共十五萬六千九百六十元，另伊已付價金九十九萬元，以銀行定存年息百分之七計算，二年為十三萬八千六百元。又因上訴人短少坪數無法交屋，致伊在外租屋，每月租金以一萬元計，二年共二十四萬元，以上共計五十三萬五千五百六十元，爰請求准予減少價金五十萬元，然被上訴人則認換算一．四四坪之價金，僅得減少九萬三千七百九十九元。經查兩造就長廊一．四四坪部分之單價因核算基準不同，固有十五萬六千九百六十元，及九萬三千七百九十九元之別，然上訴人請求計入已繳價金之利息支出與在外租房屋之花費等損失，與被上訴人單從長廊面積核算而未考量格局改變後規劃與利用上之主客觀損失，均失之以偏，難執為據。本院審酌該一．四四坪之長廊如依約定移入大門內之客餐廳，將使房屋之方正格局在為擴充，更便於房屋空間之充分利用與舒適性，其無論房屋之客觀價值主觀之舒適性，均無法單以面積價格予以衡量；及兩造既於準備程序中言及減少價金五十萬元為雙方和解之可接受之範圍（雖一方主張解約，而另一方主張契約不應解除其立論不同，見本院卷五十一頁）等情狀，認上訴人請求減少本件買賣價金五十萬元，核屬正當，應予准許。九、綜上所述，上訴人主張系爭買賣合約之簽訂係被上訴人詐欺所致，且被上訴人興建完成之系爭房屋，亦存在無法補正之瑕疵，乃依民法第九十二條第一項規定撤銷買賣契約，或依第三百五十九條規定解除買賣契約，而先位聲明請求被上訴人返還已付價金九十九萬元及法定利息，不應准許。原審駁回其訴核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。至上訴人求為減少本件買賣價金五十萬元，則無不合。原審疏未酌，予以駁回，尚有未合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院改判如主文第一、二項所示。至兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，無贅述必要，併予敘明。十、據上論結，本件上訴為一部分有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。中華民國九十年七月六日民事第七庭審判長法官張　耀　彩法官陳　玉　完法官王仁貴右正本係照原本作成。不得上訴。中華民國九十年七月九日書記官鄭兆璋

臺灣高等法院九十年度上更㈠字第四一號

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