臺灣高等法院九十年度重上字第一○一號

臺灣高等法院民事判決　九十年度重上字第一○一號

上訴人

甲○○民國

法定代理人

陳文喜

被上訴人

立益建設事業股份有限公司

法定代理人

蘇阿琳

被上訴人

萬慶隆建設股份有限公司

法定代理人

江錦城

右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十九日臺灣臺北地

方法院八十九年度重訴字第一七四○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

（一）本訴部分：

１、原判決廢棄。

２、被上訴人應共同給付上訴人新臺幣（下同）一千二百六十六萬九千八百九十八元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

３、願供擔保，請准宣告假執行。

（二）反訴部分：

１、原判決不利於上訴人部份廢棄。

２、右廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴及其假執行之聲請均駁回。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

（一）本件廣告圖文字部分並未記載含有地下室面積及所含地下室面積應為多少，觀之被上訴人於同一時期於中壢福德路、成章一街口興建之鴻福大街廣告圖文字部分C1、C2及C13至C18等均無記載地下室及地下室面積，則C1、C2及C1至C18等房屋標記之面積，即均為一樓面積，而C3及C5至C12等含有地下室面積，則其在廣告圖文字部分即標有地下室及地下室面積。

（二）本件房屋之成交價一坪為二十八萬五千六百多元，同時間同被上訴人於中壢福德路、成章一街口興建之鴻福大街一樓店面之價位每坪為三十萬元即可知悉，當時地下一層之價位每坪約為十一萬元許，且由鴻福大街租售報導中記載「一樓店：三十萬」、「店面與地下一層（每坪十一萬）單獨計算合併出售」等文義，可知一樓店面行情與地下室單價價差過高，若上訴人向被上訴人買受之房屋坪數合併計算，而含地下室面積亦應分別標記。

（三）退萬步言，按廣告圖B1F平面圖S1棟藍色部分之大小與S1棟一樓平面圖藍色部分之大小相較，即可知一樓之面積應大於該地下室之面積，以建物謄本總面積一四五．五四平方公尺（即四九．六四平方公尺加上九五．九平方公尺）計算之，則一樓面積應為八五．０七平方公尺，地下室面積為六０點四七平方公尺，被上訴人移轉登記予伊之一樓面積僅有四九．六四平方公尺，亦相差太遠。

（四）本件房屋權狀核發於民國八十五年五月二十五日，八十四年七月間權狀未核發根本無從知情登記面積為何，伊自無從就本案之瑕疵與被上訴人協商並達成協議。

三、證據：除援用第一審所提證據外，補提「鴻福大街」廣告圖、八十二年十一月租售報導、計算表、權狀建物各一份為證。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：

（一）本訴部分：

１、上訴駁回。

２、如受不利判決，願供擔保請准予免為假執行。

（二）反訴部分：

１、上訴駁回。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

（一）本件兩造合意買賣房屋範圍係包含地面一層及地下一層約計五七．四一坪，同一建案，店面戶共九戶均如此。兩造就系爭房屋僅約明包括地面一層與地下一層之面積為五七．四一坪，至就地面一層與地下一層之房屋各係若干及應按何比例則未予特別約明，上訴人以中壢鴻福大街房地之價格據以推論本件買賣面積，亦有誤會，二者因坐落之鄉鎮、區域開發、繁榮程度、建築構造等之不同，其建物價值亦不同，不得據為推論本件房屋面積是否包含地下室。

（二）上訴人於未繳清價金前即將系爭建物出租他人使用，並自八十五年三月起按期繳付建物管理費及停車位之車位管理費，至八十七年八月為止，時間長達二年餘，此有管委員之管理費查核收繳登記，所辯未使用系爭房屋一節，根本不實。

（三）兩造既已合意以另購車位之方式解決系爭房地之買賣糾紛，上訴人自不得再以坪數不足或其他理由主張解除系爭房地買賣契約。

三、證據：除援用第一審所提證據外，補提管理費查核收繳收據六份、照片四張為證，並聲請訊問證人鄭正忠。

理由

甲、本訴部分：

一、上訴人主張：伊於民國八十一年五月四日向被上訴人購買坐落桃園縣八德鄉○○○段一一三－三、一一四－一地號土地上之富麗前程S1棟一樓之預售房地一戶（以下稱系爭房屋），約定面積為五七．四一坪，嗣於八十四年十一月二十五日再行購買停車位三個，伊已給付房地價金一千二百五十萬元，並支出契稅、天然瓦斯裝設費、房屋稅及地價稅共計十六萬九千八百九十八元之費用，詎建築完成後，竟成含地面層及地下層之房屋，且地面層面積僅約地下層面積二分之一，約十五坪，較契約約定短少四二．四一坪，顯係重大瑕疵，經伊迭次催告被上訴人補正，未獲置理，伊乃於八十七年八月七日以存證信函向被上訴人聲明解除兩造間買賣契約等情，本於不當得利及解除契約回復原狀之法律關係，暨不完全給付及給付不能之損害賠償規定，求為命被上訴人給付一千二百六十六萬九千八百九十八元及自訴狀繕本送達翌日計付法定遲延利息之判決。

二、被上訴人則以：系爭房屋包含地面一層及地下一層部分，已繪明於銷售廣告海報，兩造合意買賣之房屋，係包含地面一層及地下一層共約五七．四一坪，就地面一層與地下一層之房屋面積應依如何比例分配，並未特別約定，不能認被上訴人應負瑕疵擔保責任，又兩造就系爭房屋面積增減情形，已有互相找補之特約，伊所移轉之系爭房屋面積合計約五七．三五六坪，與廣告圖所載之面積出入未超過一坪，應依該約定為增減給付之計算，上訴人不得驟然解約。又縱認系爭房屋具有瑕疵，惟上訴人迄八十七年八月間，始為解除契約之意思表示，顯已逾瑕疵擔保解除契約之期間，況兩造已合意由上訴人以低價八十萬元，向伊購買三個停車位之方式，解決系爭房地之買賣糾紛，上訴人不得再以坪數不足或其他理由主張瑕疵等語，資為抗辯。

三、查兩造於八十一年五月四日訂約，由上訴人向被上訴人購買系爭房屋一戶，面積約為五七．四一坪，嗣於八十四年十一月二十五日上訴人再行購買停車位三個，價金分別為房屋六百五十六萬元、土地九百八十四萬元及停車位八十萬元，上訴人已給付買賣價金計一千二百五十萬元，並另支出契稅十一萬一千五百八十元、天然瓦斯裝設費一萬八千三百零五元、房屋稅及地價稅四萬零十三元，系爭房屋完成後分為地面層及地下層，並於八十五年五月二十五日移轉登記予上訴人等事實，有房屋預定買賣契約書、土地買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、電匯回單、統一發票、地價稅稅額繳款書、契稅繳款書、房屋稅繳款書、監證費繳納通知書等件附卷為證，並為兩造所不爭，堪信為真實。

四、上訴人雖主張：兩造契約約定之房屋為「S1棟一樓房屋一戶」面積五七．四一坪，應為地面一層之單層建物面積，而非包含地面、地下各一層之雙層建物所合計之面積等語，惟已為被上訴人所否認。經查：

（一）兩造所訂系爭房屋買賣契約第一條固約定：「預定買賣標示．．S1棟一樓房屋一戶，房屋坪數約為五七．四一坪．．」，惟按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。本件依上訴人所提為兩造所不爭之廣告圖所示（參見本院外放證物），其上文字記載「S1使用面積四九．六○坪、公共面積七．八一坪，合計五七．四一坪」而圖面所繪「1F平面圖」及「B1F 平面圖」，均有編號S1之房屋，兩者位置相同，且均繪有樓梯，是從該圖面已可認識S1房屋實際包括地面一層及地下一層。上訴人雖主張：廣告圖上B1F平面圖雖標明為S1，應係指S1棟地下室，非S1棟一樓房屋地下室云云。然觀之該廣告圖之文字及圖面，標明S1之部分，僅有一樓及B1F，其餘樓層則以A1至A9棟、B1至B6棟為區分標示，並無「S1棟」之標示，上訴人此項抗辯並不足採。雖其另主張：被上訴人於同一時期興建之「鴻福大街」房屋含有地下室者，其廣告圖文字部分即標有地下室及地下室面積，以當時地下一層之價位每坪約為十一萬元，與一樓行情有相當價差，若伊買受之房屋包括地下室，面積亦應分別標記云云。惟房屋價格因坐落之地區、開發及繁榮程度、建築構造等因素之不同，價值亦有差異，尚不得以「鴻福大街」之價格為系爭房屋是否包括地面及地下一層之認定。

（二）次查，系爭房屋興建完成，於八十四年六月十四日辦理保存登記，有登記簿謄本在卷可按，被上訴人自八十四年七月起即通知上訴人交屋，經證人鄭正忠證述屬實。上訴人於同年七月九日由其母黃惠珍出面與上訴人協商，兩造同意每個停車位以原價之三分之一出售上訴人，並本於該協議，另於八十四年十一月二十五日簽訂停車位買賣契約書（參見原審卷第一二○至一二五頁）。上訴人雖稱，該項協議係針對被上訴人違反系爭房屋一樓右側空地可供停車之承諾所為，並不包括地面層面積不足之瑕疵，伊係於八十七年六、七月間經代書傳真權狀，始知該項瑕疵等語。但查，被上訴人已否認曾承諾系爭房屋一樓右側空地可供停車，上訴人並未舉證證明之，而與上訴人之母黃惠珍為協議之證人鄭正忠則到庭證稱：「．．八十四年本件房屋完工的時候通知客戶來辦交屋，對於系爭店面買主陳先生夫妻來辦理交屋時，表示一樓店面的前面有多了一根柱子，還有地下室有消防的風管在，他們認為與他們當初買房屋的想法不一樣，我們找來銷售人員與他們解釋，．．關於地下室消防風管部分因為是消防必要的，沒有辦法拿掉，而且我們向他們解釋有些在廣告圖是無法畫出來的。後來我們折衷的辦法是以較低的價格讓陳先生買車位，所以就簽了這份協議書。這是在我們通知對方交屋之後．．」「．．他們應當是有由其店面一樓樓梯下去看過地下室，因為地下室風管必須要從自己店面的樓梯才能下去看。上訴人既然知道地下室一樓風管的問題，我猜想他應當是有由其一樓樓梯下去看過地下室。」「我們是八十四年七月通知所有客戶交屋，協議書是當時上訴人才提出問題的，但是當時並沒有提到面積的問題，我們通知交屋也有請客戶看房屋，系爭店面隔壁也都是當時交屋的。」等語（參見本院卷第一二一、一二二頁），足證兩造於訂立上開協議書時，上訴人已經知悉系爭房屋包括地面層及地下層，如上訴人依約買受之房屋均為地面層而不包括地下層，上訴人當無於訂定協議時不予主張之理，是上訴人既未於簽訂上開協議時主張有此項瑕疵存在，亦足證兩造契約約定之房屋，確係包括地面層及地下層。

（三）又兩造買賣契約書第一條約定：「．．房屋坪數約為五七．四一坪，上開房屋坪數包括室內、陽台、騎樓、平台、雨庇、花台、露台、樓、電梯間、門廊、走道及其他公設施等之分攤在內，建物登記面積以地政機關之複丈面積為準．．如實際現況之面積與買賣面積有誤差時，雙方同意就其增減部份之面積乘以房地單價：〔（本約買賣總價款＋本約房屋應持分之基地買賣總價款）÷房屋買賣面積〕，相互找補。」本件被上訴人移轉登記予上訴人之房屋面積分別為①六六六建號，地面層：四九．六四平方公尺、地下層：九五．九平方公尺、陽台：一五．○一平方公尺、合計：一六○．五五平方公尺，約四八．五六六坪；②六七六建號，面積九五．一六平方公尺，應有部分一萬分之四八五；③六八一建號，面積二五八七．五四平方公尺應有部分十萬分之九四五；②③二建號合計二九．○六平方公尺，約八．七九坪，有建物登記簿謄本及所有權狀在卷可證（參見原審卷第一○九至一一九頁），總計為五七．三五六坪。雖與契約所載面積略有減少，惟未達一坪，仍在約定之誤差容許範圍內，應依上開約款為增減給付之計算，難認為瑕疵。

五、上訴人復主張：縱認上訴人購買之房屋坪數應含有地下層面積，則按廣告圖可知一樓之面積應大於地下室面積，即一樓面積應為八五．０七平方公尺，地下室面積為六０點四七平方公尺，而被上訴人移轉登記予伊之一樓面積僅有四九．六四平方公尺，亦有瑕疵云云。惟被上訴人對依契約約定，系爭房屋地面層面積應大於地下層面積一節已經否認，何況縱認上訴人之主張為真，依前述證人鄭正忠之證言，可知兩造於訂立前揭協議書時，上訴人已經知悉地下室存在消防風管之狀況，則其對地面層及地下層面積大小之情形，自無不知之理。上訴人斯時對系爭房屋之現狀既已知情，並就其當時主張一樓店面前有柱子及地下室消防風管等瑕疵，與被上訴人達成以較低價另購車位之協議，足認上訴人已知曉系爭房屋地下層面積大於地面層面積，其知情而不為爭執，縱屬瑕疵，亦應認已為承認。

六、綜上，系爭房屋包含地面層及地下層，非屬瑕疵，而上訴人對地下層面積大於地面層，已經承認，則其主張依瑕疵擔保、不完全給付規定於八十七年八月七日以存證信函解除兩造間買賣契約，即不合法。從而，其本於民法第一百七十九條、第二百五十九條第一款、第二款請求被上訴人共同返還已付買賣價金一千二百五十萬元，及依民法第二百二十六條、第二百二十七條、第三百五十三條規定，請求彼等共同賠償支出契稅、天然瓦斯裝設費、房屋稅及地價稅計十六萬九千八百九十八元，暨法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。

乙、反訴部分：

一、被上訴人主張：伊已於八十五年五月二十五日將系爭房地所有權移轉予上訴人，依兩造買賣契約第六條第一項第二款及土地買賣契約第三條第一項第二款約定，上訴人應於系爭房屋使用執照核發之日，以現金一次付清買賣價款，今上訴人尚積欠伊房地價金共計四百七十萬元等情，依上開契約約定求為命上訴人如數給付及自反訴起訴狀繕本送達翌日即八十九年十月三十一日起計付之法定遲延利息之判決。

二、上訴人則以：系爭房屋因存在如本訴部分所述之重大瑕疵，為不完全給付，經伊定期催告補正，被上訴人不為補正，伊本得行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金，況伊已解除兩造間之買賣契約，亦無給付價款之義務等語，資為抗辯。

三、按兩造依兩造買賣契約第六條第一項第二款及土地買賣契約第三條第一項第二款均約定，上訴人如不需辦理銀行貸款時，其應付之貸款金額，應於系爭房屋使用執照核發之日，以現金一次付清買賣價款。而依兩造間委辦房地貸款契約書第四條則約定，辦理貸款之相關證件及費用，應於通知交屋之日如數交予被上訴人，否則視為放棄貸款論。本件房地買賣價金尚有銀行貸款四百七十萬元未付，為上訴人所不爭，系爭房地並均已辦理移轉登記予上訴人，被上訴人自八十四年七月起即多次通知上訴人交屋，已如前述，上訴人未將辦理貸款之相關證件及費用交付被上訴人，依上開約定，應以放棄放棄貸款論，並一次以現金給付。至上訴人抗辯因系爭房屋有如本訴部分其所主張之瑕疵，得主張同時履行抗辯權及解除買賣契約云云，已於本訴部分認定上訴人不得主張瑕疵擔保責任或不完全給付，上訴人該等抗辯均屬無據。

四、從而，被上訴人本於買賣契約法律關係，反訴請求上訴人給付四百七十萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日即八十九年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人給付，並依聲請為假執行及免為假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，亦無理由，應予駁回。

丙、兩造其餘之攻擊防禦方法經本院審酌後，認與本判決之論斷不生影響，爰不一一論駁，併此敍明。

丁、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

臺灣高等法院民事第五庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。