臺灣高等法院九十年度重上字第三五號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度重上字第三五號

上訴人

丙○○

共同訴訟代理人

徐南城律師

被上訴人

嵊臏開發股份有限公司

法定代理人

王立煜

訴訟代理人

劉志忠律師

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年十月二十七日臺灣臺北

地方法院八十八年度重訴字第八０三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之請求駁回。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：

㈠韓佐中雖以兼上訴人代理人之身分，於民國八十六年五月三十日與被上訴人簽訂土地買賣契約書，實際並未經上訴人之委任，故上訴人對於簽約一事均不知悉，此乃因本件坐落於臺北市○○區○○段四小段第二五六地號土地長期遭長慶廟所占用，而與原地主周順良（即乙○○之先夫）、丙○○、甲○○發生爭訟，嗣達成協議由原地主將土地直接登記予韓佐中，原地主並已將相關過戶所需證件交給韓佐中，然韓佐中因故遲未辦理登記，是韓佐中認為系爭土地為其所有，任何處分行為不需通知上訴人（或周順良）乃理所當然，而被上訴人未要求韓佐中提出委任書，亦未依正常交易習慣將價金按出賣人持分比例開具支票各別提示，而直接將價金交付韓佐中，亦顯然知悉韓佐中未得到上訴人之委任。

㈡又本件土地原共有人周順良於八十四年一月十五日去世，其繼承人乙○○、周美玲、周建興、周麗秋、周麗雪、周建信遲至八十六年六月二十五日始辦理繼承登記，由繼承人之一乙○○單獨繼承周順良之應有部分，本件買賣契約簽訂時，周順良名義之應有部分仍屬於繼承人公同共有，韓佐中未經公同共有人同意，自任乙○○之代理人，簽訂買賣契約，其代理於法無效，上訴人於原審之訴訟代理人係由韓佐中所委聘之律師承辦，基於韓佐中之委任及立場而自認同意由韓佐中為代理人簽約，然此項自認仍無法彌補未得周順良其他繼承人同意。

㈢被上訴人於訂約時明知本件土地上有長慶廟存在，契約內又未載明韓佐中或上訴人將負責拆除地上物供貸款，而係約定以被上訴人為借款人、本件土地為擔保物向金融業貸款，足見其貸款係以現況貸款，並非拆除地上物後之土地辦理貸款，更未約定韓佐中或上訴人應配合辦理貸款手續，所謂「甲方應即以乙方為擔保物提供人以甲方為借款人提向金融業貸款」，乙方僅是單純抵押物提供人，提供後即無責任，至於能否取得貸款，係由甲方即被上訴人負完全責任。被上訴人承諾自負貸款責任，顯然因其係建築業對於建築融資土地貸款，銀行是否核貸知之甚詳，被上訴人自信可以貸得，被上訴人主張上訴人或韓佐中清楚提供土地向銀行辦理建築融資貸款作業之義務，應負舉證責任。

㈣被上訴人為知名度極高之建設開發公司，必然知悉訴訟程序費時，且未終結前，任何人均無法預知判決結果，草擬契約之代書陳清森雖曾加以提醒，被上訴人仍未為如果因土地有地上物無法貸到款應由韓佐中（含上訴人）負違約賠償責任或解除買賣契約等相關約定，足證被上訴人自信能夠解決因土地上有地上物貸款可能發生之困難。

㈤再依新光人壽公司函覆內容謂「擬供擔保土地上存有廟宇建築（長慶廟），且部分土地上有第三人之房舍，另該公司係新成立公司，尚無詳細財務資料可供研判其繳息能力，故逕予退件，並未正式受理」，由其內容所載退件之理由，其一係因有地上物，而此為被上訴人簽約時已經知悉者，其二為被上訴人無詳細財務資料可供研判其繳息能力，亦屬可歸責於被上訴人之事由。

三、證據：除引用原審立證方法外，並補提土地登記謄本、申請書、遺產分割協議書為證（均影本），及聲請訊問證人陳清森及聲請調臺北市古亭地政事務所八十六年收件中正㈠字第五八八五號登記案卷。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

㈠本件買賣契約書係由出賣人之一韓佐中兼上訴人之代理人，此為兩造於原審所不爭執之事實，而上訴人於原審之答辯狀及委託基礎法律事務所發函給被上訴人之律師函中亦均稱韓佐中以其本人及上訴人代理人名義出售本件土地予被上訴人等語，足見該契約確係上訴人同意由韓佐中代理簽約。

㈡訂約之後，周順良之應有部分由上訴人乙○○取得並移轉予韓佐中，上訴人乃據以請求被上訴人應付第二期款，足見訂約之時，周順良之繼承人已有合意將本件土地周順良之應有部分歸由上訴人乙○○單獨所有。

㈢再者，韓佐中既為上訴人之代理人，收取價款後與上訴人間如何處理，乃上訴人與韓佐中間之事，對於被上訴人已支付第一期價款之事實，以及本件買賣契約之合法有效，不生任何影響。

三、證據：除引用原審立證方法外，並聲請函詢臺灣土地銀行華江分行、匯通商業銀行股份有限公司敦南分行、新光人壽保險股份有限公司放款部、臺灣土地銀行土城分行經理胡敏夫、臺灣土地銀行東台北分行副理吳銘桹、保證責任基隆市第二信用合作社副總經理余怡慧、保誠證券投資信託股份有限公司張秀誼。

丙、本院依職權向臺灣臺北地方法院調閱八十四年度重訴字第六０號卷。

理由

一、本件被上訴人於原審起訴主張：其與韓佐中（已於起訴前死亡）及上訴人丙○○、乙○○、甲○○（均由韓佐中兼代理人）於八十六年五月三十日簽訂土地買賣契約書，買受該四人所有坐落台北市○○區○○段四小段第二五六號地號、所有權應有部分為三○○○○分之二七六二五之土地（訂約後分割增加二五六─一、二五六─二地號），其中乙○○（即周順良）、丙○○之應有部分各為三分之一、甲○○持分為三○○○○分之七五二五、韓佐中持分為三○○分之一，且被上訴人已經依契約書第二條之約定，付清第一次款一千一百五十萬元，由韓佐中收訖。又依照同條第二項及第三條第三項約定：「第二次付款三千四百八十萬元，俟乙方代理人取得周順良（即乙○○）之全部持分後，甲方（即被上訴人）應即以乙方（即上訴人）為擔保物提供人，以甲方為借款人提向金融業貸款新台幣柒仟陸佰捌拾萬元，俟銀行或代書通知得以撥款時，應於三日內雙方會同至銀行撥款，同時交付本款。」、「乙方應無條件配合甲方之貸款及建照之申請。」，惟本件土地上因遭第三人占用並建有寺廟乙座（迄今仍在），致被上訴人向銀行申辦貸款時均未能核貸，被上訴人雖曾二度以存證信函限期催告上訴人應速將違建拆除或另提供擔保物俾便辦理貸款，但上訴人迄未為之，乙○○更已將本件土地中所持有面積二百十八平方公尺之土地分售予韓佐中轉售予訴外人顏守謙，依契約第四條違約責任之約定，請求上訴人返還被上訴人已付價款一千一百五十萬元及同額之賠償金，合計為二千三百萬元（包含韓佐中部分），並依上訴人之應有部分比例分別計算，請求上訴人各給付如原判決附表所示之金額；被上訴人並以起訴狀為解除買賣契約之意思表示，復依民法第二百五十九條之規定，上訴人亦應返還被上訴人已付之價金等語。

二、上訴人則以：韓佐中並未獲上訴人委任簽約，亦未將買賣契約書或價款交付上訴人，上訴人並不知悉本件買賣契約。乙○○於本件契約訂定後，八十六年六月二十五日始就本件土地上周順良應有部分辦理繼承登記，是於買賣契約簽訂時，周順良名義之土地應有部分尚屬全體繼承人乙○○、周美玲、周建興、周麗秋、周麗雪、周建信公同共有，是韓佐中既未受乙○○之委任，更未得全體繼承人同意，其自任代理人所簽契約無效。況本件土地前因長期遭長慶廟占用滋生糾紛而有協議約定將土地直接登記予韓佐中，故韓佐中所為處分行為亦不需告知上訴人，被上訴人對此知之甚詳，才未依常情按出賣人應有部分比例分別開具支票繳付價金，亦未要求韓佐中提出委託書，而直接將價款交付韓佐中。又縱認本件買賣契約書為真正，韓佐中於八十六年七月四日取得乙○○所有之應有部分後，亦已依約定於同年九月間通知被上訴人，被上訴人依約本即應給付第二次款項，詎被上訴人並未給付，上訴人乃於八十七年十一月九日及十一月底二次發函，定期催告請求被上訴人依約履行，但被上訴人仍不給付，故上訴人及韓佐中乃依據本件買賣契約第四條前段之約定，於八十八年二月四日以律師函通知被上訴人解除契約，並沒收被上訴人已付之第一期價款。至第二條關於以本件土地辦理貸款之約定僅係分期付款時期之約定，並非給付第二期款之停止條件，況且被上訴人於簽約之前早已明白本件土地上有違章建築長慶廟之存在，且其為專業開發公司，對於貸款取得之程序知之甚稔，其主張因有違建存在而無法順利貸款，實不足採，且上訴人亦絕不可能同意以順利辦理取得貸款作為給付第二期款之停止條件，故上訴人上開解除契約係合法且有效等語，資為抗辯。

三、被上訴人主張其與韓佐中（已於起訴前死亡）及上訴人（均由韓佐中兼代理人）於八十六年五月三十日簽訂土地買賣契約書，買受該四人所有坐落台北市○○區○○段四小段第二五六號地號土地（訂約後分割增加二五六─一、二五六─二地號），所有權為應有部分三○○○○分之二七六二五，其中乙○○（即周順良）、丙○○之應有部分各為三分之一、甲○○持分為三○○○○分之七五二五、韓佐中持分為三○○分之一，且被上訴人已經依約定付清第一期價款一千一百五十萬元，由韓佐中收訖。韓佐中於八十六年七月四日取得上訴人乙○○之應有部分後，即於同年九月以郵政存證信函通知被上訴人應給付第二期款，被上訴人並未給付，而另以存證信函限期催告上訴人應速將土地上違建拆除或另提供擔保物俾便辦理貸款，但上訴人亦未為之，乙○○並將本件土地中所有面積二百十八平方公尺之土地分售予韓佐中轉售予顏守謙等事實，業據其提出土地買賣契約書、八十七年十一月十六日台北杭南郵局第十八號存證信函、八十八年一月二十八日台北杭南郵局第三五九號存證信函、台北市○○區○○段四小段第二五六地號土地登記謄本乙件、相片二張為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。

四、兩造爭點為㈠韓佐中是否有代理權，即上訴人是否為契約之當事人？㈡韓佐中未經周順良之全體繼承人同意，以繼承人之一乙○○代理人名義所簽定之契約是否有效？㈢本件契約書第二條關於被上訴人以本件土地辦理貸款是否為被上訴人給付第二期價款之停止條件？㈣上訴人乙○○事後出售土地予韓佐中轉出售予顏守謙，是否構成違約？經查：

㈠本件買賣契約書係韓佐中以兼上訴人代理人名義與被上訴人所簽，有該契約書影本附卷可稽（見原審卷第十頁），韓佐中雖未提出上訴人之委任書，然其於簽約當時有提出上訴人之所有權狀及印鑑證明，業據證人陳清森證述在卷（見本院卷一第九七頁），陳清森並證稱：「乙○○辦理繼承登記時我也見過他，我當然相信他有代理權，我曾經問過乙○○是否知道本件買賣契約，他表示知道」等語（見同上頁），則被上訴人主張韓佐中係有權代理即非無據。況且於本件起訴前，韓佐中及上訴人曾為解除本件買賣契約一事，共同委託基礎法律事務所胡盈州律師以律師函代契約解除之通知予被上訴人，有基礎法律事務所八十八年二月四日不僅親自收受原法院送達之各項文書及通知書，並與韓佐中之繼承人丁子玉（嗣因拋棄繼承經被上訴人於原審撤回該部分起訴）共同委任訴訟代理人到場答辯，亦有原法院卷所附之被告即上訴人之委任狀、送達證書與答辯狀可稽，其上開律師函及答辯狀均不否認由韓佐中代理與被上訴人簽約，並主張因被上訴人未繳付第二期款而解除契約為合法有效等語，則其直至本院始辯以韓佐中未提出上訴人之委任狀，本件契約並未獲上訴人實際委任，及律師函與原審訴訟代理人均是由韓佐中委託律師處理，故其於原審之自認不生效力等詞，顯為卸責之詞，不足採信，應認上訴人為本件契約之當事人無誤。

㈡八十六年五月三十日本件契約訂定時，乙○○出售之土地應有部分尚登記為被繼承人周順良名義，為周順良遺產之一部分，八十六年六月二十四日，繼承人乙○○、周美玲、周建興、周麗秋、周麗雪及周建信始為遺產分割之約定，由乙○○一人繼承該部分土地，並於翌日申辦繼承登記等情，為兩造所不爭執，且有土地登記謄本、至五二頁、第七六至八四頁），並經本院調取臺北市古亭地政事務所八十六年收件中正㈠字第五八八五號登記案卷後核閱無誤，是乙○○所出售之土地應有部分於簽約當時尚屬於周順良之全體繼承人公同共有。惟按買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他公同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束，最高法院七十一年台上字第五０五一號判例可資參照。因此，縱上訴人乙○○主張其未經全體繼承人之同意即由韓佐中任代理人出賣公同共有之遺產乙節屬實，然揆諸前開判例意旨，本件契約於乙○○與被上訴人間仍應有效，事後該部分土地既由乙○○繼承取得，雙方仍應受該契約之拘束，上訴人主張本件契約因韓佐中未經周順良之全體繼承人同意即任上訴人乙○○之代理人而訂立出售公同共有之遺產應為無效云云，尚非可採。

㈢依兩造買賣契約已明定第二條是關於「付款期限及移交不動產方法」之約定，其第二款約定：「第二次付款三千四百八十萬元，俟乙方代理人取得周順良（即乙○○）之全部持分後，甲方應即以乙方為擔保物提供人，以甲方為借款人提向金融業貸款新台幣柒仟陸佰捌拾萬元，俟銀行或代書通知得以撥款時，應於三日內雙方會同至銀行撥款，同時交付本款」，雖然條文內容中有「應於三日內雙方會同至銀行撥款，同時交付本款」之記載，契約第三條特約事項㈢亦有「乙方應無條件配合甲方之貸款及建照之申請」之約定，然遍觀契約全文，並無上訴人應配合拆除本件土地上建築物或於不能以本件土地貸款時，應提供其他擔保物品以供辦理貸款之約定，證人陳清森亦稱：「第三條第三款並未表示乙方必須提供其他土地來供貸款」（見本院卷一第九七頁），則上述「乙方應無條件配合甲方之貸款」之約定應只是上訴人應提供相關申請貸款所需之文件，尚無從進一步推論上訴人有拆除地上物或提供其他擔保物之責。

㈣證人陳清森另稱：「當時我有提到地上有建物是否能貸到款的問題，但雙方沒有表示意見」等語（見本院卷一第九六頁），益見兩造於簽約當時均明知本件土地上有建築物存在，陳清森又有向兩造提醒上述問題，雙方卻未將本件土地上建築物之處理問題明訂於契約上，倘上訴人有提供包括本件土地以外之擔保物供被上訴人辦理貸款以支付數千萬元買賣價金之義務，豈會不明訂於契約中。

㈤本件契約簽訂時，雙方均知土地上建有長慶廟，為兩造所不爭執，並經證人陳清森結證在卷（見本院卷一第九八頁）。被上訴人固主張簽約當時，韓佐中與本件土地占用人長慶廟因無權占有之糾紛正在訴訟中，且該訴訟第一審判決認長慶廟係無權占有，韓佐中表示勝算很大，所以契約雙方均認為沒有問題云云，惟訴訟過程耗費時日，判決未確定前，無人能確保訴訟之結果如何，又何時能確定，本件契約買賣總價高達八千八百三十萬元，數目非小，被上訴人身為一建設開發公司，衡情應不會單憑韓佐中一人口頭擔保，而相信韓佐中必可獲得終局勝訴判決，並取得無地上物之土地辦理貸款。

㈥從而，本件契約第二條第二款應僅係約定付款期限，被上訴人主張該約定是付款之停止條件，自非可採。則韓佐中於取得乙○○之應有部分後，八十六年九月通知被上訴人，被上訴人即負有給付第二期款之責，被上訴人以上訴人未拆除地上物或提供其他擔保物，致其無法向銀行貸款，因而主張上訴人違約，拒絕付款，即屬無據。上訴人依據本件契約第四條約定：「本契約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議」，於八十八年二月四日以律師函通知被上訴人解除契約，應已發生解約效力。乙○○嗣後將其應有部分出售予韓佐中，再由韓佐中連同本身原有之應有部分售予訴外人顏守謙，並於八十八年六月十日辦理分割登記，由顏守謙取得本件第二五六地號土地面積二百十八平方公尺，有土地登記謄本可稽（見原法院卷第一七四頁），自屬合法，不生違約問題。

五、綜上所述，契約第二條第二款僅約定付款期限，上訴人並無負責拆除地上物，或是提供其他擔保品以供被上訴人辦理貸款之義務，則被上訴人受定期催告後，仍不給付第二期款，即構成違約，上訴人為解除契約之意思表示，並無不合，乙○○嗣後出售其應有部分，亦不構成違約，被上訴人主張依買賣契約第四條後段，請求上訴人給付價款及同額損害金如原審判決附表所示金額，為無理由，不應准許，而其復以上訴人違約為由，主張解除買賣契約，請求返還價金，亦屬無據。其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。原審判命丙○○應給付被上訴人八百三十二萬五千七百九十二元及自起訴狀繕本送達翌日起即八十八年三月二十五日起至清償日止之法定遲延利息，乙○○應給付被上訴人八百三十二萬五千七百九十二元及法定遲延利息，甲○○應給付被上訴人六百二十六萬五千一百五十八元及法定遲延利息，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。

六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。

民事第七庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。