九十年度重上更㈠字第五號（返還買賣價金等） - 臺灣高等法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　九十年度重上更㈠字第五號上　訴　人　聯邦建設企業股份有限公司法定代理人　甲○○○ 被　上訴人　華美航運股份有限公司法定代理人　彭雲慶被　上訴人　壬○○ 被　上訴人　癸○○ 被　上訴人　己○○○徐丁○○徐上乙○○徐上庚○○徐上丙○○徐上辛○○徐上戊○○徐上右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月二十九日台灣板橋地方法院八十六年度重訴字第一八九號第一審判決，提起上訴，經最高法院發回更審，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：㈠除確定判決部分外，原判決不利於上訴人部分之廢棄。㈡右廢棄部分被上訴人在第一審之訴及其假行之聲請均駁回。㈢右廢棄部分發回更審前第一、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。二、陳述：除與原審及發回前第二、三審判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：㈠被上訴人華美公司提起本件訴訟有違重複起訴禁止之規定：１按訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，除法律別有規定外，當事人不得就該法律關係，更行起訴，故當事人所提起之新訴，如與前訴確定判決之內容相同，或正相反對，或可以代用者，仍屬同一事件。被上訴人華美航運股份有限公司（下稱華美公司）前於台灣板橋地方法院八十三年度訴字第二一一號及台灣高等法院八十四年度重上字第一二０號民事判決事件，係以民法第二百五十四條、第二百五十九條為請求權基礎，訴請上訴人聯邦建設企業股份有限公司（下稱聯邦公司）給付新台幣（下同）四百八十一萬五千元；上訴人甲○○○給付一千零九十三萬九千元暨均自八十二年六月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。與本件之當事人、訴訟標的、應受判決事項之聲明相同，上訴人華美公司違反重複起訴禁止，依法應予裁定駁回。２被上訴人華美公司所主張之備位聲明亦無民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款至第六款之情形，是其訴之追加顯不合法，上訴人不同意其追加。㈡華美公司請求之備位聲明關於遲延利息自八十三年九月十四日起算乙節，縱設兩造係於八十三年九月十四日合意解除買賣契約，惟因被上訴人華美公司不得以民法第二百五十九條請求回復原狀，其嗣再以民法第一百七十九條等規定，請求返還已繳價金，然此乃華美公司於發回更審後始提出訴之追加，於此之前華美公司皆未曾以不當得利返還請求權向上訴人請求返還已繳價金，於被上訴人華美公司未向上訴人等人催告前，上訴人不負遲延責任。華美公司請求之備位聲明關於遲延利息自八十三年九月十四日起算乙節乃屬違誤。㈢縱華美公司之起訴合法，上訴人與華美公司間之買賣契約，已於八十二年十月二十二日經上訴人發函解除並沒收已繳價金，且亦為被上訴人華美公司同意，被上訴人華美公司已無契約解除權可資行使，其請求返還價金亦無理由：１按上訴人於七十九年八月一日開工後，華美公司僅按約支付買賣價金至八十二年六月十日止，其後即未依約支付價金，上訴人即以存證信函催告履約，華美公司置而未理，上訴人乃於八十二年十月二十二日以台北郵局第八七七號、八七九號、八八二號存證信函，依兩造買賣契約約定，解除契約並沒入華美公司已繳款項。倘認上訴人行使解除權不合法，亦因被上訴人華美公司於八十七年八月二十一日庭訊時自認其同意上訴人之解除契約，即已合意解除契約。該契約既已解除，則華美公司嗣後則無契約之解除權，可資行使，其依民法第二百五十九條之規定，請求返還其已繳價金並支付違約金，顯無理由。２至被上訴人華美公司嗣後主張與上訴人間，並無意思表示合致或交錯要約合意解除本件契約云云。依前所述，其訴訟代理人於原審自認：『．．雖不合法，但我們也曾在該案審理中同意解除』，且被上訴人之訴訟代理人，乃熟諳法律之律師，若兩造因意思表示未合致或無交錯要約等情事而未予合意解除本件契約，則其於原審所陳述者，其意何在。故其主張並不合理。㈣被上訴人癸○○、壬○○及被上訴人己○○○、丁○○、乙○○、庚○○、丙○ ○、辛○○、戊○○之被繼承人徐上高（下稱被上訴人徐上高）三人未依約繳交買賣價金，業已為上訴人依約解除兩造間之房地買賣契約。渠等嗣以因上訴人遲延給付而解除上開契約，洵無理由：１依兩造間所簽立之土地預定買賣契約之約款，足見被上訴人癸○○、徐上高、壬 ○○應依約定繳交價金，渠等若經上訴人之通知及催告仍未按約繳款，上訴人自得逕予解除兩造間之買賣契約。今被上訴人癸○○、徐上高、壬○○分別自自備款第三期、第十期及開工款等即未予繳付，經上訴人分別去函催告被上訴人三人繳交價金，惟被上訴人均仍未繳納分文，嗣經上訴人分別於八十年三月二十一日、八十二年十月二十二日、七十九年十二月十八日解除與被上訴人癸○○、徐上高、壬○○間系爭房地買賣契約。上訴人並於解約函內載明，如有異議請於一星期內至公司洽詢，惟被上訴人等人均未予異議，尚且還表示同意，見前述被上訴人於庭訊自認等語。故被上訴人於歷審既不否認有催告之事，現又稱上訴人未予催告，實是強辯之詞。是依雙方間房屋買賣契約既因上訴人解除系爭買賣契約，被上訴人嗣再主張解除契約請求返還價金及違約金等，洵無理由。２被上訴人雖抗辯略稱：渠等暫停繳款係合法之同時履行抗辯云云。惟被上訴人於上訴人催告繳付價金時，均未主張同時履行抗辯。被上訴人就其已主張同時履行抗辯乙節，自應負舉證責任。且買受人得行使同時履行抗辯，依最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議，亦僅於下列二種情形：①買受人依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償。②依民法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，始得為之。本件被上訴人並無主張上述任何一種情形，被上訴人等三人就支付價金，自不得行使同時履行抗辯。準此被上訴人等三人拒繳價款，經上訴人催告又不按期繳款，上訴人自得依約解除雙方間買賣契約。３依兩造買賣契約書第二條所示，約明被上訴人未依約繳付價金，上訴人則不負遲延給付責任之免責條款。本件被上訴人癸○○、徐上高、壬○○因分別自應繳納第三期、第十期及開工款未依約繳交價款，上訴人縱有遲延完工之情事，依上開約款亦不負遲延責任。進而，上訴人自得依房屋買賣契約書第四、五條及土地買賣契約書第三、四、十一條之約定解除兩造間系爭房屋買賣契約，並沒收被上訴人三人所繳之所有價金。４必須當事人之一方遲延給付，他方始有定期催告履行之權利；如當事人之一方並未遲延給付，他方竟提前定期催告，自不生催告之效力。本件被上訴人主張上訴人依約應於七十九年五月三十一日以前開工，並於開工日起八百個工作天完工，同時以台北縣政府工務局發給之建築物（房屋）使用執照為合格標準，並以使用執照核發日期為完工期日。上訴人依約應於八十四年底左右，將系爭房地完工並申請使用執照，惟工程迄今仍未竣工。被上訴人於八十五年十二月卅日催告上訴人履行未果後，復於八十六年一月十七日以存證信函解除系爭房地預定買賣契約乙節。惟被上訴人於八十五年十二月三十日發函，係催告上訴人應於文到後七日內出示使用執照。然被上訴人上開所為之催告，乃未依債之本旨即依民法第三百四十八條規定之交付系爭買賣房地並使被上訴人取得該房地所有權之催告，顯非謂合法之催告。即取得使用執照之完工認定與交付買賣標的物乃屬二事。蓋取得使用執照並非表示可立即交屋，此由取得使用執照後尚需一段時日方能接通水、電，水、電工程完工後，方會通知被上訴人辦理交屋可知。並從買賣契約書第二條，知使用執照核發日期乃為完工期限，與上訴人所負給付義務即交付房地及移轉所有權顯不相同，故其催告顯不生效力。５上訴人是否構成給付遲延及何時始構成給付遲延，依原審向中央氣象局函詢新莊地區八十二年至八十五年降雨量資料表之資料，經扣除行政院人事行政局公佈之例假日、國定、民俗假日及全天降雨量逾（包含）一公厘，再剔除雨天與假日之重覆日數後，自八十二年四月二十六日起至十二月三十一日止之工作天為一三八天，八十三年、八十四年、八十五年分別為一八四天、一八六天、一八九天，八十六年若算至三月六日止為三十天，若算至九月三十日止為一二五天，總計自八十二年四月二十六日地面層地坪完成日起至八十六年九月三日止，工作天為八二二天。計至八十六年三月六日止，總共之工作天為七二七天（ 138+184+186+189+30=727），未逾契約約定，上訴人並無給付遲延之情形。足見該案已認被上訴人於八十六年三月六日發函催告上訴人出示使用執照時，其工作天祇有七二七天，尚未逾所約定八百個工作天，是時上訴人尚無遲延給付情形。㈤就被上訴人主張之陳述：１上訴人並未違反誠信原則或潔手原則，上訴人先後於七十九年十二月十八日、八十年三月二十一日、八十二年十月二十二日所為解除契約之意思表示，於法並無不合： ①不動產之買賣契約為債權契約，故祇要簽約時買賣雙方對買賣之標的物可得而確定並達成意思合致者，即可成立，並非以於買賣簽約時已有具體之不動產存在為必要。從而，縱尚未取得建築執照，亦非不得就預定之買賣內容成立買賣契約。倘後交付時有依債之本旨而為給付者，即與誠信原則無涉。又是否已依法取得建築執照，並非買賣契約成立必要之點，況本案之建造執照業於訂立買賣契約之同年（七十八年）十二月二十七日核發，若有任何瑕疵亦屬已補正，更不得再以此爭執。 ②訴外人吳建文乃係鴻邦建設企業有限公司職員，並非上訴人聯邦公司之職員，亦無任何僱傭關係存在，自無從對其行為指揮監督。況吳建文偽造建照執照只為順利取得電視等廣告播出，以符合播放廣告之行政業程序，並非以此作為對外銷售之賣點。而被上訴人等亦非因上訴人是否已取得建照而與上訴人締結契約，故不得據此即認上訴人有欺匿之行為。 ③按『因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。』民法第二百三十條定有明文。且依房屋買賣契約第二條第一項第四款所示上訴人就政府法令變更、天災地變或『不可抗力之因素而致延誤』或『不能施工』時，不負遲延交屋之責任。按『都市計劃法第十七條第二項但書規定：主要計畫發布已逾兩年以上而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照』。旨在對於主要計畫公布已逾兩年以上，因細部計畫未公布，致受不得建築使用及變更地形限制之都市計畫土地，在可指定建築線之情形下，得依有關建築法令之規定，申請指定建築線，核發建造執照，解除其限建，以符憲法保障人民自由使用財產之本旨。系爭地區曾應變更都市計畫需要依法實施禁建，惟七十七年八月十八日業已期滿。禁建期滿後，土地所有權人自得依法申請建築執照，地方主管建築機關不得以『勸導暫緩（停）建築』限制人民權益，若仍否准人民之建照申請，自係違憲違法行為。有監察院調查本件是否涉有違法核發建造執照之調查報告（見原審上證六）可稽。足見上訴人係依法取得本件建造執照。主管機關既依法核發建造執照予上訴人，上訴人即得依法興建，於無違反建築法或相關法令興建完成後，取得使用執照亦必然可期。倘上訴人明知建築機關將因細部計劃尚未通過而限制上訴人興建及取得使用執照，上訴人怎可能與被上訴人等承購戶約定八○○個工作天之完工期限，致無法如期取得使用執照而負擔每日以千分之一計算違約金之風險？此顯違常理。都市計劃之細部計劃不論通過與否，依監察院之調查報告及大法官會議第四○六號解釋意旨，均不能限制上訴人取得建造執照，更遑論限制上訴人取得使用執照。準此，細部計劃有否通過，系爭建築基地與細部計劃有否牴觸均不能影響上訴人取得使用執照，首應釐清。故依前述系爭基地坐落都市計劃之細部計劃是否通過及有無抵觸，既均不可視為上訴人無法取得使用執照之可歸責事由。且本件有非可歸責於上訴人之事由，即係因主管機關之違法（不當）處分或行政怠惰，致上訴人無法如期取得使用執照。上訴人自不負遲延責任。茲查本件自八十二年四月二十六日完成地坪日起算，扣除星期例假日、民俗假日、國定假日、雨天（上午下雨整天不計入，下午下雨則計工作天半天）、選舉日等，至被上訴人所主張之八十六年一月十七日解除契約止才六百多個工作天。再加上建管單位依建築法第七十條之規定自接到申請之日起應於十日內查驗完畢之天數，上訴人實際施工完成日均未超出八００個工作天，倘台北縣政府於八十四年五月二十六日上訴人申請使用執照時刻依法辦理，上訴人必能於約定期限內完工，並得依約辦理交屋。 ④台北縣政府自上訴人於八十四年五月二十六日申請使用執照以來，均未明確告知無法核發之原因，直至法院向台北縣政府函查未發使用執照之原因並傳喚使用執照承辦人員即證人陳合順到庭。證人陳合順雖到庭證稱：上訴人係分別於八十七年四月八日、八十七年五月二日、八十七年七月二十一日、八十七年八月十五日、八十七年十月二日申請使用執照並係因系爭建物各層勘驗手續未完成及涉有鄰損，故未核發使用執照等云云。惟證人所陳與事實顯有出入： ⑴關於申請使用執照時間：上訴人於八十四年五月二十六日即已向台北縣政府工務局申請核發使用執照在案，此有台北縣政府工務局以八十四年十月九日八四北工使字第一六八六號函通知上訴人補正申請資料可稽。且其亦自承係於八十七年始接辦本案，故於其接辦前之案件，伊恐有所不知，致其所證上訴人申請執照之日期，與事實不符。 ⑵關於各樓層勘驗之申報受理：自八十三年十一月十七日至八十四年一月四日止上訴人即已分別完成ＢＣ棟及Ａ棟頂樓結構之勘驗申請，並於八十四年五月二十六日提出核發使用執照之申請。殊料自八十四年迄今已逾四年之久，建管單位仍未派員勘驗。此有卷附台北縣政府工務局八十七北工建字第Ｋ三○一四號函所載內容可稽。而依建築法第七十條所示之主管機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照之規定，建管單位自應於接獲上訴人申請使用執照十日內派員理勘驗完成。惟建管單位未有法律之依據，擅立名目，不予核發使用執照，顯違反建築法第七十條及法律保留原則。 ⑤台北縣政府於無法律依據下屢屢指示工務單位勸阻上訴人興建系爭房屋，並指示『範圍內繼續勸導，內部作業上嚴格管制。繼續勸導不予發照。函請省都委員會說明迫切性，請儘速優先審核』從先後多次函聯邦建設暫停施工之函文可稽。是知縣府為阻止上訴人施工，竟屢以諸種不符法律程序之方式恫赫上訴人，最後更為拒絕勘驗之違法處分。然處分雖已經台灣省政府認其於法無據而撤銷原處分，但仍不依法辦理補辦勘驗手續，反亟思有何可以不發使用執照予上訴人之辦法，有台北縣政府本件建照執照卷宗內第八一二頁內前縣長尤清手諭、建管課於八十四年七月十二及十四日簽予使用課內容、八十四年九月二十四日工務局簽法制室內容為證。 ⑥又如系爭房屋施工中果發生鄰損並發生危害公共安全情事，仍需主管建築機關為勘驗，方可發現是否確有妨害公共安全，如有者，始可勒令停工，以建管單位對本件建物勘驗置之不理之態度，又如何於勘驗時發現危害公共安全情事？又建管單位對於上述承購戶林進隆等函詢內容，並無涉有鄰損不得核發使用執照之說，而今恣意以鄰損為由拒發使用執照，其行政顯已違反法令。即本件係主管機關因行政怠惰或以未尋得檔案為由，故意不辦理使用執照之核發，自屬不可歸責於上訴人，即上訴人依民法第二百三十之規定不負遲延責任。 ⑦至被上訴人主張以工務局使用課於八十七年七月簽興管課之內部稿簽：『本案經勘查結果，目前工程尚未完竣，使用執照當不予核發（使照核發當依建築法第七十、七一、七二規定辦理）』，更足以證台北縣政府並非惡意不發于使用執照，而是上訴人實際尚未完工，即未能於約定完工日前取得使用執照云云。惟查：上開簽稿係『八十四』年七月十四日所簽呈，並非被上訴人所稱係『八十七年』七月十四日，此其一也。其次，依原審計算本件工作天：八十二年四月二十六日至同年十一月可得工作之天數為一百三十六天、八十三年二百三十七天、八十四年二三三天，依此計算，即便至八十四年十二月三十一日工作天亦僅六百零六天，尚未逾八００個工作天，則該八十四年七月十四日所為之簽稿，斯時更尚未逾八００個工作天，自不足作為被上訴人逾期完工之證據。２被上訴人主張係因上訴人遭勸阻施工而拒繳價款云云，並無所據，上訴人既合法解約，被上訴人嗣再主張解約請求返還價金等，即無理由。三、證據：除援用第一審及發回前本院前審所提證據外，補提：筆錄、存證信函、新莊市多功能都市中心瓏山林發照及處理過程、台北縣政府建管課使用課工務局便簽、申請書、判決書等影本為證，並聲請調取八十三年重訴字第二一一號（本院八十四年重上字第一二０號）民事案卷。乙、被上訴人方面：一、聲明：㈠上訴駁回。添㈡更審前歷審訴訟費用由上訴人負擔。添㈢華美公司備位聲明： １請求判決上訴人聯邦公司應給付被上訴人華美公司四百八十一萬五千元，上訴人甲○○○應給付華美公司一千零九十三萬九千元及均自民國八十三年九月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。２更審前歷審訴訟費用由上訴人負擔。添二、陳述：除與原審及發回前第二、三審判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：㈠本件系爭建築工地，因都市計劃尚在草案規劃中之故，彼七十八年五月間之建照申請初未獲核發，本無法且不應對外推出銷售；詎上訴人聯邦公司竟任由該公司職員吳建文，於七十八年七月底，偽造台北縣工務局建照影本，向行政院新聞局申請播映廣告片，致該局誤發『聯邦瓏山林企業廣場』之准播執照予上訴人聯邦公司。其後，乃藉電視媒體及平面廣告海報，公然推出系爭建築案，故意大肆以欺瞞手段，進行銷售宣傳。被上訴人等即因誤信電視媒體廣告，始分於七十八年九月、十月、十一月間，與上訴人聯邦公司及甲○○○簽訂房地預定買賣契約。嗣後該偽造建照案敗露，由檢方偵辦，同時新聞局亦悉受騙，乃分別行文至省府建設廳及台北縣政府查證，為此縣府曾於七十八年十一月十七日函覆，指明該偽造之九七六號建照，其建築地點、起造人及建築師與真正之九七六建照均不相同，省建設廳則於七十八年十一月十八日亦函覆新聞局，副本則轉飭台北縣政府，直指本建築基地位於主要計劃草案範圍內，涉及都市計劃之法定程序及部分抵觸草案中之公共設施，已連續數次勸導暫緩建築在案，且尚未核發建照，並責令縣府應防止上訴人聯邦公司擅自以偽造之建照動工興建。 ㈡上訴人行使解除契約權，違反誠信原則於法不合：１按系爭買賣契約之標的為價值匪淺之不動產，故於訂約時，買賣雙方原應謹慎為之；而買方通常係一般不具有建築方面專業知識之社會大眾，故於交易時，消費者對於不動產買賣相關之資訊即有充分知悉及明瞭之必要，出賣人應根據誠信原則，負有對消費者詳為解說之義務，此乃為說明義務，從而，得以貫徹契約自由原則。就本案之預售屋買賣而言，因建築執照取得與否，足以影響消費者之購買意願，故若上訴人於推銷預售專案時尚未取得建築執照，則應將該工程尚無建照之狀態告知消費者，俾使其知悉購買風險之有無及大小，從而始能為合理正確之交易行為；然上訴人並未告知被上訴人及訴外之眾多消費者無照之事實，甚且以假建照之方式欺瞞之，該舉不僅未提供消費者足以影響契約成立之重要資訊，尚且使消費者承受該建照執照，取得通過核准與否之過大風險，此實為極不合理之風險分配，上訴人已違反誠信原則、潔手原則。２就房地預售買賣契約性質以觀，因其具有繼續性，在給付過程中，基於誠信原則，而發生告知、說明、保管、協力等各種附隨義務，以維護交易相對人之權益，故於履約過程中，若發生足以動搖締約基礎情事，建商須告知消費者該情事，俾使其有所因應以保障其權益，如行使同時履行抗辯權等，而非採取隱瞞之手段，由消費者承受該不可測之風險；然上訴人於該工程屢遭政府勸導停工時，卻未將此足以影響日後房地是否合法取得之事由告知被上訴人，而由被上訴人無辜承受將來無法取得合法房地之風險，此亦為極不合理之風險承擔。上訴人既違反誠信原則於先，實不能主張契約解除權於後。㈢上訴人已然遲延且係可歸責：１關於上訴人聯邦公司抗辯其遲延完工，係因台北縣政府陸續發函勸導停工及拒絕勘驗等情所致，故屬不可抗力，不可歸責於上訴人等語。惟台北縣政府雖自民國七十八年七月十一日起，即陸續發函聯邦公司及其承攬人福住建設股份有限公司停工，並拒絕受理工程勘驗之申報，福住公司提起訴願後，經台灣省政府撤銷原處分，台北縣政府迄未另為處分。而福住公司實際上並未因此而停工，至八十四年六月，系爭房屋一棟十八層、一棟二十二層均在施工興建中，上訴人亦稱台北縣政府公函僅係勸導，不具法律上拘束力，伊已完成瓏山林企業廣場大樓之結構體，各項設備工程亦陸續施工完成等語。另上訴人申請核發使用執照，因勘驗手續及其施工損及鄰房尚未依規定處理，故未獲核發等情。有台北縣政府工務局函可稽、並經證人陳合順證述無訛。則上訴人未能如期完成系爭房屋，取得使用執照，顯非係因台北縣政府函令停工或拒絕勘驗所致。按系爭土地預定買賣契約書第十一條約定，該契約與買賣契約書有不可分之並存關係，上訴人甲○○○同意對房屋起造人，依房屋預定買賣契約書所應履行之義務負連帶責任。系爭案件因聯邦公司無法如期完工，經被上訴人於八十五年十二月三十日，以存證信函催告後亦未履行，則被上訴人嗣後解除契約，自生契約解除之效力，故被上訴人主張返還買賣價金及法定遲延利息，自屬有理由。２上訴人於上訴理由㈡狀所提出之新證據（該狀上證二至上證七），更足以證明台北縣政府並非惡意不發于使用執照，而是上訴人實際尚未完工，始未能於約定完工日前取得使用執照。蓋以其所舉工務局使用課，於八十七年七月十四日簽與建管課之內部稿簽：本案經勘查結果，目前工程尚未完竣，使用執照當不予核發，使照核發當依建築法第七十、七一、七二條規定辦理，足資可證。至於上訴人一再指稱台北縣政府以損鄰事件拒不發使用執照，乃事後推卸之詞更不可採，蓋損鄰事件早於民國八十三年即已發生，其後，亦屢見不鮮。㈣被上訴人華美公司同意解除契約，並未發生與上訴人聯邦公司合意解除系爭買賣契約之效力，理由如下：１上訴人於八十二年十月二十二日，以存證信函向被上訴人華美公司為解除系爭買賣契約之意思表示，因違反誠信原則而為法院認定該解約於法不合，並已確定在案，即高院八十四年度重上字第一二○號判決；上訴人該解約之意思表示，乃為單獨行為，復並非與華美公司合意解除契約而為之要約意思表示，此點可參上訴人寄予華美公司之存證信函中，關於解約之措辭即可知上訴人意在片面行使解除權，而非立於與華美公司對等之地位而為要約之意思表示，故上訴人嗣後辯稱其片面解約之意思表示，實為合意解約之要約意思表示，則上訴人豈不違反禁反言原則？２系爭之意思表示，由於上訴人所為之解約意思表示，乃為單獨行為，自始即非有與華美公司立於對等地位締約之意思，亦無開放予華美公司承諾之意思，故縱使華美公司曾為上訴人解約不合法但也同意解除之表示，亦不構成交錯之要約；復華美公司於鈞院前審中所稱之同意解除，其真意乃在單獨行使其解除權，蓋因上訴人遲延完工，經華美公司限期催告後，上訴人仍不履行其債務，從而華美公司依法行使解除權，其性質仍為單獨行為，亦非有與上訴人成立解除契約之合意之意思，故雙方並未達成解約之合意。況交錯要約之建制目的，乃在便利契約成立，使交易活動得以迅速進行；就系爭案件而言，除解約與否之事項外，尚有已繳款項如何返還與違約金、損害賠償金如何處置之問題待處理，倘若雙方協商不成，則當事人是否仍有合意解除契約之意思，誠有疑義；況若一方原得依法單方行使解除權並請求損害賠償，或依約單方行使解除權並請求懲罰金者，則在雙方磋商合意解除契約事宜時，依社會常情判斷，必也談及賠償事宜之處理問題，否則互不熟識之當事人不至於憑空放棄損害賠償請求權，蓋依民法第二百六十條所謂解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，僅在規範單方行使解除權之情形，不能導出雙方合意解除契約時亦有此條文之適用，因此合意解除契約，除當事人另有約定外，否則僅能依不當得利之規定處理，並無損害賠償之問題。然於系爭案件中，被上訴人與上訴人並無有關賠償事宜之磋商，吾人不宜驟論當事人間，因交錯要約而已達成解除契約之合意，始能保障雙方自由締約之權利及其原本得據為請求之權利。３退一步言，如鈞院仍認上訴人先前於八十二年十月二十二日所為之解約意思表示，為解約合意之要約意思表示，被上訴人華美公司所稱同意解約之意思，為承諾之意思表示，成立解約合意者，亦因上訴人所為之要約意思表示因逾通常情形可期待承諾之到時期內，即已隔二年，其拘束力喪失而無法成立解約合意。㈤被上訴人癸○○、徐上高及壬○○等三人仍得行使契約法定解除權，理由如後：１上訴人解除契約違反誠信原則應認不生效力，且上訴人對於被上訴人癸○○及壬 ○○之解除契約，亦因未有上訴人主張之催告函及回執，故未合法催告，即自始未取得契約解除權。至於上訴人補提其對癸○○及壬○○之相關函件及回執，皆為解除意思表示之存證信函，非催告函。２被上訴人癸○○、壬○○、徐上高，各於七十八年九月六日、於七十八年十一月十九日、七十八年十一月二十一日，與上訴人訂約並繳交訂金與簽約金後，事隔年餘，上訴人始先後通知繳款；且各繳交期數不等之屋款後，得知上訴人非法無照搶建，及因都市計畫草案尚未完成，而被勸導暫停施工，仍無建築執照乙節，乃決意暫停繳交，待糾紛解決後始視情況續繳或解約，以確保自身權益；此舉乃合法權利之行使，亦為人之常情反應，非惡意之違約。遽上訴人竟於縣府多次勸導暫停施工之情形下，仍以癸○○、壬○○、徐上高給付遲延為由逕而片面解除契約，實有違誠信原則。３最高法院質疑鈞院前審（八十七年度重上字第六八號）卷第二四０頁被上訴人訴訟代理人所言『八十二年知道後才沒繳』，係僅指述被上訴人華美公司之情，並不及於其他被上訴人癸○○等三人，理由如下：第一、癸○○等三人實係各別陸續知悉系爭工地原無建照、涉及違法搶建，另涉土地都市計劃尚未完成等情事致工期延誤，為保障己身權益方始為暫行停繳之處置。況癸○○、徐上高於暫行停繳之前，亦曾試圖與聯邦公司以換屋方式與其投資興建之新莊地區另一工地- 台北新貴以資解決。凡此均足認定，被上訴人癸○○等三人實亦係出於為確保權益，乃被迫暫行停繳價金。第二、不論具狀或言詞之陳述，或法院相關文書例如開庭通知書，庭期表，判決書等，均以華美公司為首或以華美公司等稱之；按癸○ ○、壬○○及已故之徐上高，知悉系爭房地之興建，恐有違法疑雲之時間及緣由，與華美公司不盡相同，衡情不應有異口同聲表示，皆在八十二年知道之理；蓋如此自陷於己不利之陳述，一般人不致為之，況本件委由律師進行訴訟代理，當更不致如此陳述。４至於上訴人質疑第一審起訴狀上所載，被上訴人間八十五年因緣際會始知悉之事項，並認被上訴人並非於八十五年以前即知悉，進而否認証人所言並非事實，恐係意圖混淆，曲解事實。然蓋八十五彼年之前，若能取得該吳姓員工之刑事判決等罪証明確資料，豈有拖延時日，仍不處置之理。實則係礙於彼時僅有聽聞有關非法搶建及縣府勸導暫停施工之事，尚無實據乃無法據理力爭。故所謂八十五年間知悉之事項，是指係爭聯邦瓏山林企業廣場，確有偽造建照並遭刑事判決偽造文書確定之事實。５被上訴人癸○○、徐上高及壬○○，因知悉上訴人系爭工地原無建照，涉及違法搶建，另涉土地都市計劃尚未完成等情事，致工期延誤而拒繳價金應可適用或類推適用民法第二百六十四條規定行使同時履行抗辯權：依學說見解，系爭買賣標的物於危險移轉前，倘具有瑕疵，則買受人得行使同時履行抗辯權而拒絕支付償金，如此較符合當事人之利益狀態；本案中，該土地及預售房屋因事涉都市計劃變更，屢遭台北縣政府勸導停工，致日後該房地恐涉有合法與否之糾紛，此事態對一般消費者而言乃屬重大，不可謂非為重大之瑕疵；復雖彼時危險尚未移轉，然依學說及常理度之，被上訴人為求自身權益之確保而拒繳償金，應屬有據；況依公平原則，倘認被上訴人此時無法主張同時履行抗辯權而負有繼續支付價金之義務，則不啻要求被上訴人同時負擔日後不能合法取得房屋以及所支付之價金求償難彌之風險，相較於上訴人因被上訴人行使同時履行抗辯所負擔之風險，即無法如期取得價金之風險，顯屬過重，此乃極不公平之風險分配。實務上亦不乏有基於公平原則，而認可類推適用同時履行抗辯權之案例。６上訴人執最高法院七十七年第七次民事庭會議決議抗辯，應認無理由，蓋：本案所涉及之法律事實，與該決議所得適用之法律事實不同，該決議乃係處理出賣人為物之交付後，買受人發現其有瑕疵，得否行使同時履行抗辯權而拒絕交付價金之問題，並非處理物之交付前買受人得否主張同時履行抗辯之問題；因本案尚未達預售房屋、土地交付之程度，兩者基礎事實不同，故並非當然適用該決議。㈥上訴人之辯論意旨狀，遲至言詞辯論期日始行提出，且於言詞辯論時復提新攻擊防禦方法及新證據，被上訴人雖於該期日言詞陳述，主張上訴人本期日所提之所有新攻擊防禦方法，因未於適當時期提出，依民事訴訟法第一百九十六條駁回不予斟酌外，因其所提更上證三以佐證上訴人尚未遲延之事證，涉及本案勝敗之關鍵。並就上訴人應於何時完工此一爭點，既經雙方合意限縮爭點不予爭執，則今上訴人復行爭執依法應不予斟酌。本案買賣雙方之約定完工日應為八十五年十月七日無誤，故本案被上訴人之催告顯於被上訴人遲延後為合法之催告，是被上訴人等解除契約為有理由。㈦被上訴人華美公司前於台灣板橋地方法院八十三年度訴字第二一一號及台灣高等法院八十四年度重上字第一二０號民事判決事件，與本件先位、備位之訴並非同一事件。就⑴與先位部分而言，前訴係以上訴人既解除契約應負回復原狀之責為由，請求上訴人返還其所給付之價金；於本件因遲延給付事實乃發生於前訴之後，則被上訴人主張上訴人未依約定於契約所定之八百工作天完工並交付房地之違約事由，訴請上訴人返還價金與違約金，兩案之訴訟標的不同。且最高法院仍肯認此見解。故上訴人抗辯華美公司係重複起訴，乃屬誤會。⑵本件備位之訴，華美公司主張其同意與上訴人解除契約，並依民法第一百七十九條、第一百八十二條第二項之規定請求上訴人返還已繳價金。綜觀前訴與本訴備位之訴，就返還價金部分，法院於前訴審理時以舊法之見解，將華美公司於前訴審理中所追加之不當得利返還請求權（即本訴備位主張）視為訴之追加，將其所追加之訴駁回。今華美公司不當得利返還請求權之實體法上之權利，尚未受到訴訟程序之保障，故若認兩訴為同一之訴，則其實體法上之權利及無受到法院審理之可能，對其訴訟主體權之保障顯有不足。三、證據：除援用第一審及發回前本院前審所提證據外，補提：戶籍謄本、省建設廳函、委託書、偽造建照、准播證明、台北縣政府函、判決、發照處理過程等影本為證。並請求訊問證人賴根枝、王文正、楊劉文妹到庭作證。丙、本院依上訴人聲請調閱台灣板橋地方法院八十三年重訴字第二一一號（本院八十四年重上字第一二０號）民事案卷。理由一、本件被上訴人徐上高於八十九年九月十六日死亡，其繼承人己○○○、丁○○、乙○○、庚○○、丙○○、辛○○、戊○○聲明承受訴訟，有戶籍登記簿謄本可稽，核無不合，應予准許。二、被上訴人起訴主張：被上訴人華美航運股份有限公司（下稱華美公司）於民國七十八年十月三十一日，向上訴人聯邦建設股份有限公司（下稱聯邦公司）購買其所建坐落台北縣新莊市○○段頭前小段地號二二四之一三號等土地上之瓏山林企業廣場第Ｃ棟第十一樓第一、二、三、五號房屋及地下室第三層停車位第七、八、四十六號（下位），暨向上訴人甲○○○購買上開房屋基地應有部分，總價為新台幣（下同）六千七百五十三萬九千元，已支付一千五百七十五萬四千元；被上訴人壬○○於同年十一月十九日、二十二日購買同棟第十八樓第一號房屋，地下室第三層停車位第五號（上位），暨其基地應有部分，總價一千四百十三萬二千元，已支付一百四十八萬元；被上訴人徐上高於同年十一月二十一日購買同棟第十七樓第六、七、八號房屋暨其基地應有部分，總價四千六百七十四萬元，已支付一千零二萬二千元；被上訴人癸○○於同年九月六日購買同棟第五樓第五號房屋、地下室第三層第六十五號（上位）停車位，暨其基地應有部分，總價共一千八百九十一萬八千元，已支付三百二十四萬八千元。雙方簽訂之房屋預定買賣契約書第二條約定，上訴人應自地坪完成日起八百個工作天完工，並以台北縣政府工務局發給建築物使用執照為合格標準，以使用執照核發日期為完工日期；若逾期完工時，每逾一日聯邦公司應分別按已收價金千分之一計付違約金予伊，且該契約書第十八條及土地預定買賣契約書第十一條，亦約定上訴人須對彼此所應履行之義務負連帶責任。因聯邦公司未依限完工，經定期催告亦無效果，伊已依法解除買賣契約，依民法第二百五十九條之規定，伊得請求上訴人分別返還其受領之價金，伊並得依約請求上訴人連帶給付違約金等情，求為命聯邦公司、甲○ ○○各給付華美公司四百八十一萬五千元、一千零九十三萬九千元，壬○○十六萬元、一百三十二萬元，徐上高一百零二萬四千元、八百九十九萬八千元，癸○ ○十六萬元、三百零八萬八千元，及均自八十四年四月十四日起算之法定遲延利息；另上訴人應連帶給付華美公司五十萬五千五百七十五元、徐上高十萬七千五百二十元違約金之判決（第一審駁回華美公司、徐上高超過上開部分之違約金請求，未據彼等聲明不服）。三、上訴人則以：被上訴人華美公司前於台灣板橋地方法院八十三年度訴字第二一一號及本院八十四年度重上字第一二０號民事判決事件，與本件之當事人、訴訟標的、應受判決事項之聲明相同，違反重複起訴禁止，依法應予裁定駁回。而系爭房屋買賣契約書第二條所謂「地坪完成」，係指地面層之混凝土澆置完成，而「工作天」應扣除例假日、民俗國定假日、雨天等不得工作之日數及因不可歸責於承造人、起造人之原因而經主管機關勒令停工之日數，故自八十二年四月二十六日地坪完成起算，尚未逾雙方所約定之工作期日。縱認伊有遲延給付情形，然該項遲延純因台北縣政府拒絕伊工程勘驗之申請，遲遲不予核發系爭建物之使用執照所致，應屬不可歸責伊之事由。再華美公司與伊間之契約，業經兩造於本院八十四年度重上字第一二○號事件時合意解除，華美公司再主張解除契約，自非有據；另癸○○、徐上高、壬○○三人，則因未依約繳付價金，經伊催告後解除契約並沒收所繳之價金，彼等所為之請求，均無理由等語，資為抗辯。四、本件被上訴人主張兩造間關於系爭房地之買賣及被上訴人給付價金之情形（詳如原審判決附表一所示），而上訴人迄今未完工取得使用執照並交付房屋及土地等事實，業據被上訴人提出土地及房屋預定買賣契約書、停車位土地及停車位預定買賣契約書影本為證（見外放之證物），復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。又華美公司與上訴人間曾因上開買賣契約之行使發生爭議而訴訟，經本院以八十四年度重上字第一二○號審理後，認定上訴人行使契約解除權於法不合，而華美公司縱使同意上訴人解除契約，亦不得依據民法第二百五十九條訴請上訴人返還所給付之價金，而判決華美公司敗訴確定乙節，亦為兩造所不爭，並經本院調閱上開卷證審認無訛。雖上訴人抗辯華美公司業已同意解除雙方之契約，已非契約當事人，故無行使契約解除權之餘地云云，惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所明定。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意（最高法院八十六年度台上字第二七五六號判決參照）。被上訴人於八十三年九月十四日，於原法院八十三年度重訴字第二一一號，及本院八十四年度重上字第一二○號案件中，雖曾表示「同意被告解除契約」等語，但查其目的係在請求回復原狀返還價金，有原法院筆錄可稽（見本院卷㈡第九八頁），上訴人對被上訴人華美公司之請求既不同意，自無所謂合意可言。且上訴人該解約之意思表示，乃為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除（最高法院六十三年度台上字第一九八九號判例參照），是上訴人之抗辯，尚非有據；再上訴人抗辯華美公司違約而解除契約部分，既經本院以有違誠信原則而認定於法不合，並已確定在案，其並無華美公司違約之新事實及理由，仍於本案再行執詞主張華美公司違約，亦無足取。又被上訴人華美公司於前開案件，係以上訴人既解除契約應負回復原狀之責為由，請求上訴人返還其所給付之價金；於本案則主張上訴人未依約定，於契約所定之八百工作天完工並交付房地之違約事由，訴請上訴人返還價金與違約金，兩案之訴訟標的不同，上訴人主張華美公司係重複起訴，亦屬誤會。五、依民法第三百四十五條、第三百四十八條規定，不動產之買賣祇要簽約時買賣雙方對買賣之標的物可得而確定並達成意思合致即可成立，非必須於簽約時已有具體不動產之存在，故縱使出賣人於訂約時，尚未依建築法第二十八條規定取得建築執照，然祇要日後於約定之交屋日，出賣人可使買受人取得房地占有使用及產權移轉登記即可。本件上訴人於推出預售屋時雖尚未取得建築執照，然已於與被上訴人簽約後之同年十二月二十七日取得，被上訴人就此亦無爭議，被上訴人無法證明訴外人吳建文與上訴人間有僱傭關係存在，則吳建文之偽造建造執照行為不足以為上訴人詐欺之證據，則茍無證據證明，尚不足據以推定上訴人有詐欺之行為，被上訴人雖主張受上訴人之詐欺而訂約，然無法舉證證實，所為主張即無可採。 六、依兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書第二條約定：「本約房屋興建工程，預定自地坪完成日起八００個工作天完工，同時依台北縣政府工務局發給之建築物（房屋）使用執照為合格標準，並以使用執照核發日期為完工日期。．．」又，「但如有左列情形之一者，乙方不負遲延交屋之責任。」，是八○○個工作天，不只為完工期限，並且為交屋期限至明，而八００個工作天之起算，除被上訴人徐上高與上訴人聯邦公司所訂之房屋預定買賣契約書第二條末端，有以手寫方式加註「七十九年三十一日以前開工」外，契約內已明訂係以「地坪完成日」為準；而被上訴人徐上高並未同時在契約書上將「自地坪完成日起八００個工作天完工」刪改為「自開工日起八００個工作天完工」，顯見該項增註意見並無影響雙方以「地坪完成日」為計算工作天之起算日之約定。又「地坪完成」係何所指？經原審函詢台灣省土木技師公會結果，凡建築物每樓層之地面亦稱地坪，如無指明那一樓層，無論有無開挖地下室，概指地面層而言，至所謂完成，如無指明工程項目（如粉刷、貼磁磚等），應指混凝土澆置完成，亦有台灣省土木技師公會八十六年九月二十五日（八六）省土技字第三四三五號函在卷可按（見原審卷第二三六頁）。再本件房屋預定買賣契約書及停車位預定買賣契約書第二條所載，僅泛指自地坪完成日起八００個工作天完工，並未特別指明係指那一層樓之地坪完成，參酌台灣省土木技師公會前揭函釋意旨，本件系爭房屋之預定買賣契約書及停車位預定買賣契約書第二條所稱之「地坪完成」，應指「地面層」混凝土澆置完成而言。本件系爭房屋之地面層完成澆置混凝土之日期為八十二年四月二十六日，有兩造不爭之建造執照在卷可稽，是本件應自八十二年四月二十六日為起算工作日，計算上訴人就系爭房屋之完工及交屋日期有無遲延，至為顯然。上訴人辯稱，取得使用執照日期與交付買賣標的物乃屬二事云云，並無可取。七、關於工作天之計算，應斟酌工作內容、當地社會觀念、工人實際上得工作情形，大致上應扣除下雨天、例假日、民俗國定假日等，有內政部七十九年六月十五日台（七九）內營字第七九四六二二號函影本在卷可參（見原審卷第三三頁）；又其中所謂「下雨天」，依一般經驗法則，全天雨量未達０‧一ｍｍ者應不致於影響工程之進行，經原審向行政院人事行政局函詢八十二年至八十五年止之國定例假日資料，在扣除國定例假日及民俗假日後，八十二年四月二十六日至同年十二月三十一日，計有非假日二０五天，八十三年、八十四年、八十五年，計有非假日分別為二九一天、二九二天、二九三天，有行政院人事行政局八十六年八月二日八十六局考字第二五七五六號書函附之八十二年至八十五年之紀念日及節日假期處理一覽表、政府行政機關辦公日曆表可憑（見原審卷第一七六至一八七頁）；又原審亦向交通部中央氣象局函詢新莊地區在八十二年至八十五年之降雨量結果，全天降雨量逾０‧一ｍｍ（含０‧一ｍｍ）者，八十二年四月二十六日至同年十二月三十一日，計有八十二天，八十三年、八十四年、八十五年，分別計有八十三天、八十四天、八十五天，有交通部中央氣象局八十六年七月三十日中象參字第八六０三七三一號函附之新莊自動雨量站八十二年至八十五年逐日降雨量資料乙份足憑（見原審卷第一七二至一七五頁）；又依前開資料比對核計，扣除國定例假日、民俗假日及雨天之重複天數，八十二年四月二十六日至同年十二月三十一日，計有十三天，八十三年、八十四年、八十五年，分別有二十九天、二十五天、三十二天，八十二年四月二十六日至同年十二月三十一日可得工作之天數為一三六天〔二五０－（四五＋八二－一三）＝一三六〕，八十三年可得工作之天數為二三七天〔三六五－（七四＋八三－二九）＝二三七〕，八十四年可得工作之天數為二三三天〔三六五－（七三＋八四－二五）＝二三三〕，八十五年可得工作之天數為二四０天〔三六六－（七三＋八五－三二）＝二四０〕，共計為八四六天，顯已逾右開房屋預定買賣契約書及停車位預定買賣契約書第二條所載，自地坪完成日起八００個工作天之日數。上訴人辯稱，總計自八十二年四月二十六日地面層地坪完成日起，至八十六年九月三日止，工作天為八二二天。計至八十六年三月六日止，總共之工作天為七二七天，未逾契約約定，上訴人並無給付遲延之情形。被上訴人於八十六年三月六日發函催告上訴人出示使用執照時，其工作天祇有七二七天，尚未逾所約定八百個工作天云云，自無可採。八、上訴人辯稱台北縣政府自七十九年十一月十六日起，即陸續發函建議原起造人鴻邦建設公司 (八十年七月二十六日經核准變更為聯邦公司名義）及福住公司（承造興建本件工程之建設公司）停工，並拒絕受理工程勘驗之申報，福住公司提起訴願後，經台灣省政府撤銷原處分，而台北縣政府迄未另為處分等情，固據其提出台北縣政府七十九年十一月十六日七九北府工建字第三二九六０六號、台灣省政府八十三年五月二十一日八三府訴一字第一五一三四四訴願決定書為憑（見原審卷第二七四頁、本院卷第一○九、一一○頁）；然而福住公司實際上並未因此而停工，至八十四年六月十四日上訴人另案被訴返還價金事件審理中，經法官在八十四年六月至現場勘驗結果，系爭一棟十八層、一棟二十二層均在施工興建中，結構體大致完成，樓層板也已舖設；上訴人復一再辯稱：「台北縣政府七十九年十一月十六日七九北府工建字第三二九六０六號函僅係勸導措施，不具法律上之拘束力‧‧‧實則上訴人已完成瓏山林企業廣場大樓之結構體，各項設備工程亦陸續施工完成當中‧‧‧」等語（見本院八十四年度重上字第一二○號民事卷第四十七頁、第五十四頁）；上訴人雖提出申請書十三份證明其已完工並提出勘驗申請及使用執照之核發（見本院前審卷第一一八至一三○頁），然因勘驗手續及上訴人施工損及鄰房尚未依規定處理，故使用執造尚未核發等情，亦有台北縣政府工務局八十八年一月七日八七北府工建字第三○一四號函可稽，並經證人陳合順於本院審理時證述無訛（見本院前審卷第二○二、二○七頁），則上訴人未能如期完成系爭房屋取得使用執照，顯非因台北縣政府函令停工或拒絕勘驗所致。況且本件基地因座落變更新莊都市計劃草案範圍內，經台北縣政府函請上訴人聯邦公司及承造人福住公司暫停施工，惟該都市計劃尚未完成法定之程序，台北縣政府前開函令僅有勸導停工之效果，並無強制力，此為上訴人聯邦公司所明知，上訴人聯邦公司既為專業之建設公司，且業已預先銷售房屋，與承購戶明確約定「自地坪完成日起八○○個工作天完工，同時依台北縣政府工務局發給之建築物使用執照為合格標準，並以使用執照核發日期為完工日期」，則是否指示承造人配合暫停施工，停工是否影響完工及申領使用執照之期限，理應斟酌一切得失妥善辦理，並就可能發生之結果負責，尚無不可抗力或發生法令上障礙之情形，即難認其無可歸責之原因。又台北縣政府拒絕受理承造人福住公司之申報勘驗處分業經台灣省政府予以撤銷，有上開訴願決定書可參，而台北縣政府工務局就本件建築工程自准予開工至各層施工之勘驗係採報備制度，有該局八十六年四月二十二日八六北工建字第○一二一一號函為憑（見本院前審卷第二二五頁），是上訴人自開工伊始，即知系爭房屋之興建就必須勘驗部分工程之申報僅屬報備性質，未能如期完工及申領使用執照之事實為上訴人可得預見，故其主張未能如期完工係非可歸責之事由，洵屬無據，委無足採。九、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。又契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應加附自受領時起之利息償還之。民法第二百五十四條、第二百五十九條第二款分別定有明文。查兩造間所簽訂之土地預定買賣契約書第十一條約定，該契約與房屋預定買賣契約書有不可分之並存關係，乙方即上訴人甲○○○同意對房屋起造人依房屋預定買賣契約書所應履行之義務負連帶責任，另停車位土地預定買賣契約書第十一條亦有同樣之約定。是上訴人聯邦公司對房屋及停車位既無法如期完工，有如前述，對被上訴人之給付已構成給付遲延，則上訴人甲○○○亦應同負給付遲延責任。被上訴人已於八十五年十二月三十日以存證信函催告上訴人於文到後七日內出示使用執照已合法核發之證明文件，逾期將解除系爭房屋、土地（含停車位部分）之買賣契約，該函已於八十六年一月三日送達於上訴人，有存證信函及回執影本存卷可參；嗣後被上訴人再於八十六年一月十七日以存證信函通知上訴人，解除本件房屋、土地（停車位）之買賣契約，該函業已於八十六年一月二十日送達於上訴人，亦有存證信函及回執影本附卷可稽（見原審卷第八六至一二五頁），是本件買賣契約，於八十六年一月二十日即已解除。次查，依被上訴人所提出之土地、房屋預定買賣契約書影本及停車位土地、停車位預定買賣契約書，被上訴人所繳納之價金如原審判決附表二、三所示，且彼等最後一次繳款日期均在八十四年四月十四日前，從而，被上訴人訴請上訴人聯邦公司返還如原審判決附表二所示之價金、甲○○○返還如原審判決附表三所示之價金，及均自八十四年四月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。上訴人雖又以被上訴人癸○○、徐上高、壬○○三人因未依買賣契約繳款期限繳按期繳納價金，經上訴人限期催告仍未為之，上訴人業已解除買賣契約並沒入彼等所繳納之價金，故被上訴人癸○○、徐上高、壬○○三人解除契約訴請返還價金於法無據云云；惟，上訴人不爭執其於銷售系爭房地及兩造訂約時時，尚未取得建造執照，然其時訴外人吳建文卻持偽造之建造執照向新聞局申請電視廣告播映，致新聞局誤予准許，吳建文之舉或與上訴人無關，然被上訴人主張彼等係因電視廣播宣傳而知悉上訴人銷售系爭房地始前往觀看工地而簽約等情，依兩造簽約時期，並參照卷附吳建文之刑事判決內容，被上訴人主張上情應非子虛，堪予信實。而一般購屋百姓均屬經濟弱者，甚者累積一生積蓄，亦僅足購買房屋一棟安身者，比比皆是，實無力承受購屋所生之風險，再者，被上訴人事後知悉系爭土地因都市計劃尚未完成，恐日後無法取得合法產權，故於知悉經過情形後，為保障己身權益，分別拒絕繳納屋款等情，業據證人楊劉文妹、王文正、賴根枝於本院論述屬實（見本院卷㈡五九、六十頁）。雖證人楊劉文妹為壬○○之母親、王文正為徐上高之女婿，但購置不動產乃家族之大事，必其相關之親屬知之最詳，是其證言應足採取，上訴人抗辯證言不實在云云，即無可取。是上訴人既將系爭房地出售，且屬預售性質，於興建期間發生糾葛，理應向購屋者解釋令其知悉經過及處理情形，始為正的，其竟捨此而逕予催告繳款，甚者以拒絕繳款為由，解約沒入買受人所繳之價金，自與兩造買賣契約書第二十二條第八款約定「本契約雙方應本誠實信用原則，共同遵守」相違。何況，「於繼續性之買賣契約，買受人於收受出賣人所交付之標的物後，無正當理由而不給付價金者，出賣人以買受人已不足信賴，其有不能受對待給付之虞，為維護自身之利益而拒絕嗣後各筆貨物之交付者，衡諸誠實信用原則及民法不安抗辯權之立法意旨，自難謂為不當。」（最高法院八十七年度台上字第二二五九號判決參照），是故，本件買受人即被上訴人於交付各期款後，出賣人即上訴人有前揭不足信賴之事實，被上訴人有不能受對待給付之虞，為維護自身之利益而拒絕嗣後各筆期款之交付者，衡諸誠實信用原則及民法不安抗辯權之立法意旨，自難謂為不當。是則，上訴人所為契約解除權之行使於法不合，灼然可見。十、又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第二百六十條定有明文。又依系爭房屋、停車位預定買賣契約第二條約定：「．．．如乙方（即聯邦公司）逾期完工時，每逾一日按已收甲方（即買受人）價金千分之一計算違約金交付甲方．．．。」此係懲罰性違約金之約定。依民法第二百六十條法意，契約雖經解除，惟原依據契約所生之損害賠償請求權，並不失其存在；基於同一理由，在契約解除前所已發生之違約罰性質之違約金請求權，亦不因契約解除而失其存在〔最高法院六十二年十月三十日、六十二年度第三次民事庭會議決議（四）參照〕。查依系爭房屋、停車位預定買賣契約書第二條所載，兩造約定之完工日期為自地坪完成日起八００個工作天之日數，即應於八十五年十月七日完工，則自八十五年十月八日起上訴人即應負給付遲延責任；又兩造間之系爭買賣契約於八十六年一月二十日即已解除，則自八十五年十月八日起算至八十六年一月二十日止，上訴人聯邦公司遲延之日數計一０五天。依前開約定，以被上訴人房屋、停車位繳付價金之千分之一計算，被上訴人華美公司、徐上高，請求上訴人連帶給付如原審判決附表四所示之違約金之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則屬無據，不應准許，應予駁回。十一、綜上所述，被上訴人本於民法第二百五十四條、第二百五十九條第二款、第二百六十條規定及系爭房屋、停車位預定買賣契約第二條約定，請求上訴人聯邦公司給付如原審判決附表二所示之價金、上訴人甲○○○給付如原審判決附表三所示之價金，及均自八十四年四月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，及被上訴人華美公司、徐上高請求上訴人連帶給付如原審判決附表四所示之違約金，為有理由，應予准許，原審據此而為上訴人敗訴之判決，核無不當，上訴意旨執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。十二、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經審酌與本件判決結果不生影響，不再一一論述；再被上訴人華美公司備位聲明，亦無庸另為判決，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　十一　　月　　二十七　日臺灣高等法院民事第十一庭審判長法　官　吳　景　源法　官　滕允潔法　官　連　正　義右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　十一　　月　　二十九　日書記官　張　永　中附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院九十年度重上更㈠字第五號

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