九十一年度上字第四八六號｜民事：返還價金｜裁判日期：91 年 11 月 12 日

臺灣高等法院民事判決　九十一年度上字第四八六號上　訴　人　國棟建設股份有限公司法定代理人　劉明燿被　上訴人　甲○○ 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十一年四月二十五日臺灣臺北地方法院九十年度訴字第六一六六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠系爭買賣契約書第十條並未就「實際開工」一詞作任何定義，則解釋雙方買賣契約，應綜合判斷兩造簽約前、簽約後上訴人與其他承購戶之約定，以明兩造間買賣契約第十條就「實際開工」之約定究否屬特別約定，而與其他承購戶不同，或屬一定型化約定。查依上訴人與其他承購戶所簽訂之海神社區房地買賣契約即上證一第三十六條約定可知，本件兩造於八十九年十一月十日簽訂買賣契約前，上訴人即曾與其他承購戶就「實際開工」日期與被上訴人為相同之約定，此由兩造間買賣契約第十條約定係結合上訴人與其他承購戶所簽買賣契約第十條及第三十六條第㈠款之約定，且用語一致，僅編排方式略有不同，即可得知。上訴人不論於那一版本之契約，皆以定型化契約明定「實際開工」最遲不得逾九十年九月三十日，上訴人並未與任一承購戶就「實際開工」之真意作特別約定。㈡至上訴人與訴外人許小倩所簽買賣契約係簽訂於系爭買賣契約之後，為杜爭議，上訴人已將契約第十條延長六個月之實際開工期限予以刪除，蓋九十年九月三十日前上訴人早已有開工行為，毋須為延長之約定，故上訴人與訴外人許小倩所簽契約就「實際開工」是否有相同於被上訴人之約定與本件無涉。且證人許小倩已於本院證以其所簽係一般契約，並未特別約定，足證兩造間就「實際開工」定義確未特別約定，被上訴人若主張就「實際開工」兩造間有特別約定，應由被上訴人舉證以明。㈢上訴人就實際開工乙節，已提出其與訴外人笙銓實業有限公司之土方工程合約書、整地照片及工程進度證明為證，足證上訴人於簽約前早已有「實際開工」行為，縱於簽約後並未有關於主體建物施工行為，惟因兩造就此未特別約定，故上訴人僅需於九十年九月三十日前有「實際開工」行為，如整地等開工必要行為，即符契約第十條約定，而無違約情事，蓋依台灣省建築管理規則第二十六條明定：本法第五十四條所稱之開工，係指起造人會同承造人、監造人依本法規定向該主管建築機關申報開工，並在現地實施拆除原有房屋、「整地」、挖地、打椿、從事安全措施等工程。㈣按依「海神社區簽約戶已收款明細表」所載可知，其他十位承購戶均已依約支付開工款，獨被上訴人與訴外人劉立國拒依上訴人之通知繳付開工款，故被上訴人以未受通知繳納開工款而推論上訴人未有實際開工行為，委無可採。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：㈠房地買賣契約書影本三份、㈡承購戶繳款憑證影本乙份為證，並聲請訊問證人許小倩。乙、被上訴人方面：一、聲明：上訴駁回。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠被上訴人與上訴人簽訂買賣契約前，原本契約書第十條內容為：「．．．，本工程預計於九十年三月底前開工，自實際開工日起約壹仟伍佰個日曆天完成，乙方提前完工時，甲方絕無異議」，惟被上訴人為避免上訴人報准開工後遲不興建建物，乃合意將原契約約定「本工程預計於九十年三月底前開工」之內容修改為「本工程預計於九十年三月三十一日前實際開工，實際開工日最遲不得逾上開期限六個月，若逾最遲期限，甲乙方合意本件買賣契約逕行解除．．．」。足證兩造乃係將實際開工期限列為買賣契約重要內容，目的係為規範上訴人應於簽訂契約後至期限前實際從事主體建物施作行為，至上訴人於簽約前所為行為則非屬「實際開工」之範疇。另觀上訴人所提上證一契約書第三十六條之內容係以黏貼方式剪貼附於第二十四頁上，真實性令人質疑；而該條約定明顯不利於上訴人，若為定型化契約，上訴人豈可能擬定不利於已之合約，並就契約解除之重要條文漏列，而粗率地以剪貼方式完成上千萬元之買賣契約書，該契約書顯為臨訟制作，不足採信。若法院就契約書第十條「實際開工」之定義仍有疑義時，依消費者保護法第十一條第二項規定仍應為有利於被上訴人之解釋，本件上訴人於簽約前或曾為部分施工行為，惟非契約書第十條所指實際開工行為，且於簽約後亦無任何施工行為，上訴人顯違契約書第十條實際開工期限之約定，系爭買賣契約當然解除，上訴人負有返還買賣價金及利息之義務。㈡上訴人所提台灣省建築管理規則所提之開工，乃係立法者予以形式上之定義與規範，然本件雙方當事人於契約書第十條所約定條文之內容不是單純地「開工」，而係「實際開工」，且雙方簽訂契約係於上訴人報准開工後，如契約書第十條「實際開工」係指法規所指報請開工之「形式上開工」，兩造根本無需就「實際開工」及實際開工期限予以特別規定，足見契約書第十條之「實際開工」，與法規所指「開工」意義不同。㈢被上訴人已繳清訂金及簽約金之價款，依兩造契約規定上訴人於簽約後，如有實際開工行為，上訴人即得請求被上訴人給付開工款，惟本件上訴人於被上訴人繳清訂金及簽約金後，嗣後並未通知被上訴人繳納開工款，足證上訴人自認其就被上訴人所購買建物之工地並未實際開工。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：㈠契約書影本二份、㈡相片六紙為證。理由一、被上訴人起訴主張：伊於八十九年十一月十日向上訴人購買位於「海神社區」之：⑴坐落台北縣淡水鎮○○段九六六地號之Ｂ區土地及其地上Ｂ２棟第十二層住宅乙戶；⑵坐落同地段九七一地號之Ｃ區土地及其上建物；⑶地下室第Ｂ１層法定停車位二個（下稱系爭房地），約定買賣價金為三千萬元，伊已給付上訴人金額分別為一百二十八萬元及二百六十五萬元之支票各乙紙，總計三百九十三萬元之價金；依買賣契約書第十條約定，上訴人應在九十年三月三十一日前實際開工，實際開工日最遲不得逾上開期限六個月，若逾上開期限，兩造合意買賣契約逕行解除，上訴人應返還伊已付之價金並加計法定利息。依上揭契約約定可知，兩造就實際開工期限列為買賣契約重要內容，目的係為規範上訴人應於簽訂契約後至期限屆至前應實際從事主體建物施作行為。嗣契約第十條所定期限屆至後，上訴人仍未從事主體建物施作行為，經伊於九十年十月九日發函通知上訴人提出Ｂ、Ｃ區工地之開工證明文件說明開工情事，否則即為解除買賣契約之意思表示，上訴人仍置之不理。為此本於買賣契約第十條約定及民法第二百五十九條第一款、第二款規定，請求上訴人返還價金三百九十三萬元及自八十九年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。二、上訴人則以：伊與被上訴人所訂系爭契約為一定型化契約，與其他房地買受人就「實際開工」記載尚無二致，兩造間就「實際開工」定義並未特別約定，而所謂實際開工，依台灣省建築管理規則第二十六條規定包含整地等開工必要行為；伊業於八十八年八月十七日向台北縣政府工務局申報開工並經核准，在八十八年九月四日已完成工程進度百分之零點一，復於八十九年五月三十日委請笙銓實業有限公司做整地、鑑界、測量、放樣及拆除圍籬等行為，九十年三月三十日委請正仁工程有限公司為預壘排樁工程，而系爭Ｂ、Ｃ區工地則已於九十年九月三十日前開工整地，伊既於九十年九月三十日前已有「實際開工」行為，即符合契約第十條約定，被上訴人主張解除契約、請求返還價金，並無理由等語，資為抗辯。三、被上訴人主張伊於八十九年十一月十日向上訴人購買位於海神社區之⑴坐落台北縣淡水鎮○○段九六六地號Ｂ區土地及其地上Ｂ２棟第十二層住宅乙戶⑵坐落同前地段九七一地號Ｃ區土地及其地上建物⑶地下室第Ｂ１層法定停車位二個，兩造約定價金為三千萬元，伊已給付上訴人金額各為一百二十八萬元、二百六十五萬元之支票計三百九十三萬元之價金，經上訴人收受無訛等情，業據提出系爭房、地、停車位之地籍圖（原審卷第七頁）、平面圖（同上卷第八頁）、支票（同上卷第九頁），預定海神房屋及土地買賣契約書（同上卷第二頁至第二三頁）為證，並為上訴人所自認（同上卷第五一頁），自堪信為真實。四、被上訴人主張依上開買賣契約第十條約定，上訴人應在九十年三月三十一日前實際開工，最遲不得逾上開期限六個月，若逾上開期限，兩造合意買賣契約逕行解除，足見兩造就實際開工期限列為買賣契約之重要內容，以免契約成立後，上訴人遲不興建建物，使被上訴人權益受損，茲期限屆至後，上訴人仍未實際開工，被上訴人已催告上訴人提出開工證明未果，並已為解除該買賣契約之意思表示，買賣契約已不存在等情，上訴人則以前揭情詞置辯。經查：㈠按解釋書據之真意，應以當時事實及一切證據資料為斷，為最高法院十九年上字第二八號判例著有明文。要之，解釋書據不外探求當事人立約時之真意，而當事人之真意，除應綜觀書據之全文，並應斟酌雙方立約當時之情形，以當時之事實及其他一切證據資料為判斷之依據，不得拘泥於書據所用之辭句或截取書據中部分文字任意推論解釋，以免失真。查兩造於系爭買賣契約第十條「申請開工及取得使用執照期限」約定：「：：本工程預計於九十年三月三十一日前實際開工，實際開工日最遲不得逾上開期限六個月，若逾上開期限，甲（即被上訴人）乙（即上訴人）合意本件買賣契約逕行解除，甲方已繳之價款乙方應加計法定利息返還甲方，雙方則無異議。．．．」，此有上開買賣契約書在卷可考，並為上訴人所不爭執，自屬實在。兩造固以實際開工為買賣契約中之內容，惟何謂「實際開工」？其本義為何？兩造則未於該契約明定，則本件買賣契約中所載實際開工之真意自應就兩造訂約當時之事實及其他一切證據為其判斷之標準，殊無疑義。㈡上訴人八十九年十二月二十九日與訴外人許小倩就上開海神社區Ｂ區Ｂ３棟第十六樓訂立預定海神房屋及土地買賣契約書（同上卷第七六頁至第八一頁），該契約書第十條約定：「：：本工程預計於九十年三月底前開工，自實際開工日起約一千五百日曆天完工，乙方（即上訴人）提前完工時，甲方（即訴外人許小倩）絕無異議」，此與兩造所訂立系爭買賣契約書第十條之約定，顯有不同。上訴人復提出其與訴外人許立昇、林少文、胡陸雄三人之海神房、地買賣契約書（被上證一外放），上開三份買賣契約書第十條均約定：「：：本工程預計於九十年三月底前開工，自實際開工日起約壹仟伍佰個日曆天完成，乙方（即上訴人）完工時，甲方（即上開買受人）絕無異議：：」，就上開各契約書對照以觀，兩造對系爭契約書之約定，非採一般制式定型化契約，實乃加重上訴人逾期不實際開工延宕工程之責任，以使該契約逕行解除之風險，促上訴人實際開工義務之履行。又證人許小倩於本院證以：「我是在八十九年十二月底買了乙戶海神社區房子，有去現場看過，房子是預售屋，所簽契約是定型化契約，有約定半年以內開工，當時有開工儀式，工地有挖一挖，後來就沒有繼續做了，原因是上訴人公司房子賣不到四成，沒有貸款，就沒法繼續做，．．．上訴人雖有開支票返還我一半價金，但至目前為止我並沒有拿到錢，．．．契約上並沒有特別要求以開工或實際開工為特別約定．．．開挖是訂約後半年期限將到時，我沒有去現場，但之後有去去看過，現場祇有怪手挖兩下的樣子，就沒有挖了．．．」（本院卷第六九頁、七０頁），足見兩造訂立上開買賣契約時之情況，確與其他買受人訂約之情況不同，本件被上訴人非但將實際開工期間確定，並要求上訴人負擔遲延時即將解約之危險，上訴人未表異議，且以文字明載於該契約第十條，復與其他買受人之契約第十條約定明顯不同，則兩造有將實際開工期限列為系爭買賣契約重要之內容，應可確認。㈢上訴人固自陳其於八十八年八月十七日向台北縣政府工務局申報開工並經核准，迄八十八年九月四日已完成系爭海神社區工程百分之０．一，復於八十九年五月三十日委請笙銓實業有限公司（下稱笙銓公司）做整地、鑑界、測量、放樣及拆除圍籬等行為等語，並提出台北縣政府工務局八十七淡建字第九九三號建造執照（原審卷第五四頁），上訴人與笙銓公司所定工程合約書（同上卷第五八頁），上訴人報價單（同上卷第五九頁）、上訴人與正仁工程有限公司承攬工程合約書（同上卷第六０頁至第六三頁）為其佐證。惟上開上訴人與笙銓公司所定工程合約係簽定於八十九年五月三十日，當時系爭買賣契約尚未訂立，若笙銓公司所施作之整地、鑑界、測量、放樣、報價單等工程進度百分之０．一行為即屬實際開工，則被上訴人何需訂定系爭買賣契約第十條確定開工期限及遲延處罰之補充明文？被上訴人又何以執為保障自身權益並促上訴人興建房屋義務之履行？此豈兩造訂約之真意。至上訴人與正仁工程有限公司於九十年三月三十日所定承攬工程合約書，雖於兩造訂立系爭合約書之後，惟查海神社區房屋工程上訴人僅委笙銓公司施作工程即整地等達工程進度百分之０．一而已，此後即不再施作，除經證人許小情證述（本院卷第七０頁）無訛外，並為兩造所不爭執（見本院言詞辯論筆錄），且有現場相片（原審卷二四頁至第二六頁、第八六頁至第八八頁）在卷足稽，則上開工程進度百分之０．一之整地等施作尚不足認定有實際施工，該承攬工程合約書自不能為上訴人有利之論據。㈣兩造訂立系爭買賣契約時，海神社區工程已經由上訴人向主管機關申報開工，系爭房屋坐落基地僅為整地等施作，工程進度為百分之０．一，尚未達系爭建物主體之施作，若該百分之０．一工程度即為實際開工，則被上訴人殊無列「實際開工」為系爭契約重要內容之必要，亦無加重上訴人責任之實效，從而，兩造訂立「實際開工」之本意在督促系爭房屋之如期建竣，上述整地等行為尚非前揭「實際開工」之內容，殊甚灼然，而「實際開工」應係指建商實際上為興建系爭房屋之主體做具連續性、持續性之施作，此為兩造訂約真意之所在，應可確認。㈤按本法（建築法）第五十四條所稱之開工，係指起造人會同承造人、監造人依本法規定向主管機關申報開工，並在現地實施拆除原有房屋、整地、挖地、訂椿、從事安全措施等工程，為台灣省建築管理規則第二十六條所明文規定。查兩造訂立系爭買賣契約時，系爭房屋工地已實施整地、鑑界、測量、放樣及拆除圍籬等行為，此為兩造所不爭執，而被上訴人既要求上訴人補充系爭合約第十條之約定，藉以保障其買受人之權益，自非以該工地現狀為已足。且建築法第五十四條所稱之開工，除須向主管機關申報開工外，並在現地實施拆除原有房屋、整地、挖地、訂椿、從事安全措施等工程，則系爭工地僅有整地情形，其餘挖地、訂椿、其他安全措施等工程均付闕如，足見系爭工程現狀，尚與該法第五十四條所謂開工之本義不符。又上訴人自陳各機關對於「開工」之意義有諸多解釋，不一而足，爰不聲請機關鑑定該條文義云云（見本院言詞辯論筆錄），從而台灣省建築管理規則第二十六條所謂開工之意，尚不得執為系爭合約解釋內容之依據，仍應探求兩造訂約之真意，兩造對於「實際開工」之共識既闡述如前，上訴人以整地完成即屬實際開工，殊非妥適。五、民法第九十九條第二項規定，附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。又條件係當事人以將來客觀上不確定事實的成就或不成就，決定法律行為效力的發生或消滅之一種附款。所謂之解除條件即指，促使法律行為效力歸於消滅之條件，因此，法律行為（如契約）附有解除條件，則條件成就時，法律行為當然失其效力，無待於當事人解除權之行使。此與同法第二百五十八條第一項，係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形所為規定不同。兩造間買賣契約第十條所謂「甲乙方合意本件買賣契約逕行解除」之約定，究應解為契約所附之解除條件？抑為解除權保留之特約，亦即發生解除權所附之停止條件。如為前者，則於條件成就時，買賣契約當然消滅，除當事人有特別約定外，原則上不溯及既往；如為後者，則於條件成就時，僅當事人取得解除權，尚須經契約當事人表示解除契約之意思，契約始溯及的因解除權之行使而歸於消滅，兩者之法律效果截然不同。究以何者為是，應就契約條文所載內容作通盤之考察，並參酌兩造於訂立買賣契約當時之一切情狀予以探求。查依兩造在買賣契約第二十五條第一項約定，若上訴人有違約不賣等情事時，「甲方（即被上訴人）得催告乙方（即上訴人）限期改善，乙方逾期仍未進行改善者，甲方得『解除契約』：：：」等語，及第三項約定若原告未按期繳款者，「經乙方催告十日內仍未繳付者，視同甲方違約並自願放棄權利，屆時乙方不必催告甲方即得以解除契約：：：」等語，彼等在此部分約定，均係用「解除契約」之文字，是同一買賣契約在上訴人違反應實際開工之義務時或違約不賣等，及被上訴人未依約繳納價金時，既分別約定得「本件買賣契約逕行解除」、「解除契約」，所用文字顯不相同，法律上之效力亦復有異。次查兩造對於系爭買賣契約第十條約定「本件買賣契約，逕行解除」，乃附解除條件之約定乙節並不爭執，而上訴人復未於九十年九月三十日前為實際開工行為，亦經確認無訛，理由已如前述，則系爭買賣契約中之約定解除條件成就，該契約依民法第九十九條第二項規定，失其效力。本件買賣契約第十條既約定「：：：本工程預計於九十年三月三十一日前實際開工，實際開工日，至遲不得逾上開期限六個月，若逾最遲期限契約逕行解除，甲方（即被上訴人）已繳之價款，乙方（即上訴人）應加計法定利息返還甲方：：」，本件買賣契約既因上訴人未依約於九十年三月三十一日前實際動工，且逾六個月以上，迄今仍未完成「實際動工」，系爭買賣契約於九十年九月三十日失其效力，上訴人依約自該契約失效之翌日（即九十年十月一日）起即有返還已收受價金三百九十三萬元及其法定遲延利息之義務。六、綜上所述，被上訴人本於系爭買賣契約第十條之約定，請求上訴人給付三百九十三萬元及自上訴人應返還之翌日（九十年十月一日）起至清償日止，按年息百分之五計算利息，為有理由，自應准許。原審判命如數給付，並命供擔保為准、免假執行之宣告，於法並無不合，上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、兩造其餘攻防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌認尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。八、據上論據，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　十一　　月　　十二　　日台灣高等法院民事第十七庭審判長法　官鄭雅萍法　官呂太郎法　官許文章右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　十一　　月　　十八　　日書記官陳明俐附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院九十一年度上字第四八六號

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