臺灣高等法院九十一年度上易字第一０一二號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　九十一年度上易字第一０一二號

上訴人

恆泰開發股份有限公司

法定代理人

蔡孟穎

訴訟代理人

廖昭一

被上訴人

台北比佛利國家公園區公寓大廈管理委員會

法定代理人

巫秀玉

訴訟代理人

蔡瑞麟律師

複代理人

朱瑞陽律師

　　　　　　　　廖雅雯

右當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十一年八月三十日臺灣桃園地方

法院九十年度訴字第六七二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、本件被上訴人起訴主張：其為依法成立並向桃園縣政府核備之管理委員會，上訴人係臺北比佛利國家公園區公寓大廈（下稱前揭大廈）之住戶，門牌號碼為桃園縣楊梅鎮○○○街七十七號Ｂ２之一（下稱系爭建物），該址以鐵門密閉，並非開放式之停車位，亦非空戶，故每月應繳納每坪新臺幣（下同）三十五元之管理費，計三萬八千三百八十六元，惟自民國八十九年七月起至九十年三月止共九個月未繳管理費，合計積欠三十四萬五千四百七十四元，而區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文，上訴人積欠管理費已超過二個月，經被上訴人依法催告其給付，均置之不理，爰訴請上訴人如數給付，並自起訴狀繕本二十三萬零三百十六元及利息，駁回被上訴人其餘請求，被上訴人敗訴部分未據聲明不服，不在本院審理範圍內）。並聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：其係於八十九年十月九日自永泰祥開發股份有限公司（下稱永泰祥公司）取得系爭建物之所有權，用途為停車場及自用儲藏室，目前空置而未使用，前揭大廈地上共七層，地下共三層，地上七層為住家用，地下三層為供住戶停車用途之車位及自用儲藏室，與一般住戶有別，Ｂ１、Ｂ３每個車位每月收取清潔維修費二百元，經換算後相當於每坪僅收十五點一五元，上訴人所有之系爭建物內含十五個停車位及自用儲藏室，門戶獨立，不需加以管理，被上訴人亦從未就Ｂ２部分增派人手管理，並不適用住戶管理公約，不應以一般住戶用途收取管理費，縱令比照Ｂ１、Ｂ３車位予以收費，仍為不當，應按實際使用情形及管理狀況來衡量管理費之收取等語置辯。並聲明：㈠原判決關於不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

㈠被上訴人係依公寓大廈管理條例成立，並向桃園縣政府核備之管理委員會，業據其提出桃園縣政府八十七年十月十五日八七府工建字第二○四○三八號函及所檢附之公寓大廈管理組織報備證明為證（見原審卷第十八及十九頁）。前揭大廈係地上共七層，地下共三層，地上七層為住家用，地下三層為供住戶停車用途之車位及自用儲藏室，上訴人所有坐落臺北比佛利國家公園區公寓大廈Ｂ２之系爭建物之主要用途為停車場及自用儲藏室，有獨立之出入口，且依竣工圖所載，內含十五個法定停車位，其餘則為自用儲藏室，並以鐵門緊閉，上訴人於八十九年十月九日，自永泰祥公司取得系爭建物之所有權，系爭建物之用途為停車場及自用儲藏室，亦據其提出建物所有權狀、建物登記謄本、竣工圖、桃園縣楊梅地政事務所建物測量成果圖影本、現場照片附卷可稽（見原審卷第七十三、二五六、二

五九、二六○頁，本院卷第四十六、五十、五十九頁），堪信為真實。

㈡八十六年三月九日前揭社區區分所有權人大會所決議訂定之「國家公園社區住戶規約」第三條規定：「本規約效力所及範圍：本規約效力及於本社區全體區分所有權人及住戶。本社區之範圍如附件所載之基地、建築物及附屬設施。」、第十一條規定：「管委會經費來源㈠各區分所有權人繳交之管理費與公共基金，其繳費標準須經大會決議通過，所有區分所有權人均有繳交之義務。㈡公共設施之收費。㈢管理費、基金之利息收入。㈣其他收入。」、第十六條規定：「區分所有權人如將房屋出售或出租時，應將本規約告知新住戶，本規約對於新住戶仍具效力。」，及同年月日經該區分所有權人大會訂定，於八十六年六月一日第一次修訂之國家公園社區管理費收支辦法第二條規定：「本社區管理費依房屋權狀坪數計算（不包括車位坪數），每坪每月收取三十五元。」、第三條規定：「本社區地下Ｂ１Ｆ及Ｂ３Ｆ，每個車位每月收取地下室清潔維修費二百元，機車一百元，併入管理費計算。」、第五條規定：「空戶每月之管理費以非空戶之八折計算。此標準自八十六年七月起算，不溯及既往，已溢繳之管理費可扣抵下期管理費。」、第六條規定：「空戶之認定標準為『屋中未放置任何物品』，否則以非空戶論。空戶資格採所有權人自行誠實申報，管委會稽核方式。」，有國家公園社區區分所有權人大會開會通知、國家公園社區區分所有權人大會會議記錄、國家公園社區住戶規約、國家公園社區管理費收支辦法等影本附卷可稽（見原審卷第七十四至八十一頁），為兩造所不爭執，足信為實在。

四、被上訴人主張上訴人所有之系爭建物以鐵門密閉，並非開放式之停車位，亦非空戶，故每月應繳納每坪三十五元之管理費，計三萬八千三百八十六元，惟上訴人積欠管理費已超過二個月，經被上訴人依法催告其給付，均置之不理，爰訴請上訴人如數給付云云。上訴人則以其係於八十九年十月九日始取得系爭建物之所有權，用途為停車場及自用儲藏室，目前空置而未使用，而系爭建物內含十五個停車位及自用儲藏室，門戶獨立，不需加以管理，被上訴人亦從未就Ｂ２部分增派人手管理，並不適用住戶管理公約，不應以一般住戶用途收取管理費，縱令比照地下Ｂ１Ｆ、Ｂ３Ｆ車位予以收費，仍為不當，應按實際使用情形及管理狀況來衡量管理費之收取等語。經查：

㈠按依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。又按國家公園社區住戶規約第三條規定：「本規約效力所及範圍：本規約效力及於本社區全體區分所有權人及住戶。本社區之範圍如附件所載之基地、建築物及附屬設施。」、第十一條規定：「管委會經費來源㈠各區分所有權人繳交之管理費與公共基金，其繳費標準須經大會決議通過，所有區分所有權人均有繳交之義務。㈡公共設施之收費。㈢管理費、基金之利息收入。㈣其他收入。」、第十六條規定：「區分所有權人如將房屋出售或出租時，應將本規約告知新住戶，本規約對於新住戶仍具效力。」。上訴人於八十九年十月九日自永泰祥公司繼受取得系爭建物之所有權，依前揭規定，上訴人自應受國家公園社區住戶規約之拘束，而有繳交管理費之義務，上訴人稱其不適用住戶管理公約云云，洵不可採。

㈡次依前揭管理費收支辦法第二、三、五條規定，除空戶及地下Ｂ１Ｆ及Ｂ３Ｆ停車位有規定外，其餘之住戶管理費之收費標準均以每坪每月三十五元之管理費計算，又該辦法對於自用儲藏室部分收取管理費之標準未有特別規定，自應依該規定以每坪每月三十五元計收管理費。至其餘作為停車場使用之部分，依前開辦法第三條僅規定，地下Ｂ１Ｆ、Ｂ３Ｆ車位每個車位每月應收取地下室清潔維修費二百元，對於Ｂ２Ｆ之十五個停車位未有約定，惟同為停車位之用途，殊無作不同處理之理，是Ｂ２Ｆ之停車位亦應依相同標準收取清潔維修費，即每個停車位每月收取清潔維修費二百元，始符事理之平。而系爭建物作為自用儲藏室之面積，參諸前揭Ｂ２Ｆ之竣工圖、桃園縣楊梅地政事務所建物測量成果圖，應為八百二十七點七六坪，此部分之管理應按每坪＼每月收取三十五元之管理費。又十五個停車位，每個車位每月收取地下室清潔維修費二百元，是上訴人每月應繳納管理費及停車位清潔維修費共三萬一千九百七十二元（計算式：35×827.76＋200×15＝31,972）。上訴人雖抗辯系爭建物目前空置而未使用，係為空戶云云，惟不能舉證以明其實，亦不同意本院至現場履勘（見本院卷第五十五頁），其徒託空言，即無足取。

㈢再按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。上訴人於八十九年十月九日取得系爭建物之所有權後即未繳納管理費，為上訴人所不否認，而上訴人每月應繳納管理費三萬一千九百七十二元，業如前述，則被上訴人依上開規定請求上訴人給付八十九年十月至九十年三月計六個月之管理費十九萬一千八百三十二元（計算式：31,972×6＝191,832）及法定遲延利息，即屬有據，應予准許。

五、綜上所述，被上訴人本於公寓大廈管理條例第二十一條之規定，請求上訴人給付二十三萬零三百十六元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年五月二十九日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（被上訴人起訴請求上訴人給付三十四萬五千四百七十四元及法定利息，原判決僅命上訴人給付被上訴人二十三萬零三百十六元及利息，而駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，不在本院審理範圍內），於其中十九萬一千八百三十二元及法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。

民事第十五庭