臺灣高等法院九十一年度上更㈠字第一九六號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　九十一年度上更㈠字第一九六號

上訴人

甲 ○

訴訟代理人

陳明暉律師

複代理人

簡泰正律師

被上訴人

朝來建設股份有限公司

被上訴人

兼 右

法定代理人

乙○○

共同訴訟代理人

黃啟倫律師

複代理人

王雪娟律師

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於臺灣臺北地方法院中華民國八十八年十一

月二十九日八十八年度訴字第四○三三號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發

回更審，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面

一、聲明：如主文第一、二項所載，並聲明願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予以引外之外，補稱：

㈠本件被上訴人在銷售當時，於其銷售廣告之用語、圖示、照片及現場樣品屋等，已清楚顯示被上訴人對於系爭房屋係以可供規劃為夾層之特性為其銷售之重點。從而，上訴人信賴該廣告內容，並進而依據被上訴人所提供之訊息與其磋商並簽訂買賣契約，該廣告自已成為契約之一部分。

㈡又由第一審屢勘現場之結果，更可確定系爭建物自始即以將來可施作夾層作規劃、插座、浴廁等均配合將來夾層之施工及利用而設計即明瞭，並有現場照片可資參照，再就被上訴人於系爭建物興建期間所提供予上訴人之原始夾層水電配置圖，進一步得以證明被上訴人就系爭建物本即規劃作為將來施作夾層使用。

㈢由上訴人於原審所提出之證據可知，被上訴人於銷售系爭建物時，即不斷鼓吹該建物可被合法施作為夾層使用，在施工期間，為呼應被上訴人之產品具有可規劃為夾層之特性，被上訴人仍鉅細靡遺設計有關夾層內容所需設施之施工圖，並加以施作，足見系爭建物可被規劃為夾層使用乃本件契約之真正內涵。而本件被上訴人刻意隱瞞不得興建夾層之事實，其施用詐術導致上訴人陷於錯誤，並因而為給付，上訴人顯係因詐欺而為意思表示。而上訴人並已於知悉被詐欺起一年內之八十六年七月二十二日，以存證信函向被上訴人為撤銷之意思表示，是此意思表示既已經上訴人撤銷，則本於民法第一百七十九條之規定，被上訴人自應返還其所受一百八十二萬元之不當得利予上訴人。

㈣又因本件系爭建物有無法除去之瑕疵存在，則本於民法第三百五十四條物之瑕疵擔保及不完全給付類推給付不能之規定，上訴人亦得請求解除契約並返還價金。

三、證據：援用原審及本院前審之證據方法。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：

㈠上訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予以引外之外，補稱：

㈠本件上訴人因為投資股票虧損，而無法再為給付價款，在此期間，從未表示系爭房屋有何瑕疵存在，上訴人意圖毀約以卸責，乃假借他故，枉稱被上訴人有詐欺之情事。嗣本契約因上訴人未依約繳足價款，被上訴人已依合約第三條之規定，沒收已繳款項並解除契約。

㈡系爭契約書及建物銷售廣告中均無「夾層」之文字，更無「得合法施作夾層」之記載，可知「系爭建物得合法施作夾層」，非屬系爭契約之內容。由雙方所約定之契約書等資料觀之，從來均未曾將夾層之文字或面積記載於內、且上訴人於簽訂系爭契約後，即自行委請由設計公司就其所購買之系爭房屋為其所稱之夾層及水電配置設計圖，益足證「系爭建物得合法施作夾層」，非屬契約之內容。

㈢銷售廣告內容並非當然為契約內容之一部，此有最高法院九十一年度台上字第八九三號判決所揭。而由被上訴人當初之廣告文件僅記載「一層空間多層利用，挑高空間，可運用巧思，讓空間更有變化」等語，由此觀之，足證上訴人可明確知悉室內裝潢之多層利用，並非買賣之標的，且在一般交易觀念上，此廣告內容純屬建議，並非買賣契約之內容。至於消費者保護法第二十二條之規定，僅係行政機關為管制消費秩序之公平所為措施，至於企業經營者與第三人訂定之權利義務關係，仍應以當事人間之言詞或書面約定為其依歸，若吸引消費者前來觀賞之廣告，未經兩造進行磋商，更未達於意思表示合致，即逕謂廣告當然為契約內容之一部分，顯違民法第二百五十三條之基本精神。

㈣又被上訴人於現場搭設施作夾層之樣品屋，僅屬空間利用方法之展示參考，供購買者作其房屋裝潢設計之參考，且係建商為將來所建成屋之示範，其內之裝潢、

三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出最高法院九十一年度台上字第八九三號判決、建築技術規則、最高法院八十六年度台上字第二０一二號判決、上訴人各期應繳納金額、日期暨上訴人實際繳納金額、日期一覽表、中華民國郵政交寄大宗函件執據等以為證。

理由

一、本件上訴人於原審起訴主張伊於八十四年六月間向被上訴人購買其興建之「台北橋四米三」之房屋二戶及其坐落之土地應有部分。被上訴人於銷售當時，以挑高空間得做夾層設計吸引消費者，隱瞞「夾層為非法」之事實，並於發行之銷售廣告文宣上大肆宣傳，再配合其廣告上之圖示、照片及現場樣品屋，及其銷售廣告上所列每一戶室內隔局配置圖亦均以「上層」、「下層」設計上下並列等，均以夾層為其銷售之重點，致上訴人陷於錯誤以為該房屋得合法施作夾層而與被上訴人簽訂買賣契約，交付價款共計一百八十二萬元。至八十六年五、六月間，上訴人始知夾層係非法設計，爰基於民法第九十二條規定撤銷系爭買賣之意思表示，被上訴人應依不當得利之規定返還價款與上訴人；又因不能興建夾層，屬不能補正之瑕疵，爰依不完全給付及給付不能之規定，與民法第三百五十四條、第三百五十九條物之瑕疵擔保請求權之規定，以起訴狀繕本送達被上訴人作為解除本件買賣契約之意思表示通知，契約解除後，被上訴人並即應負回復原狀返還價款之義務。由於兩造簽訂之房屋、土地買賣契約書二者間有連帶關係，故被上訴人二人間對於上開各項責任，均應負連帶給付責任，為此求為判決命被上訴人連帶給付一百八十二萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息。（上訴人原審另依消費者保護法第五十一條之規定，追加請求被上訴人連帶給付八十八萬九千元之部分，經原審判決駁回上訴人之請求後，上訴人並未上訴，是此部分已經確定。）

二、被上訴人則以：本件兩造契約並未約定施作夾層，被上訴人亦從未表示系爭房地業已申請許可興建夾層，被上訴人出售系爭房屋完全依照主管機關核准之圖說及式，一種為「單層式隔間」，另一種為「複層式隔間」，惟此均交由客戶依自身之條件、需要考量後決定，究採何種裝潢非屬契約內容，被上訴人非以夾層做訴求，並無故意詐欺之情事。上訴人於買受房屋後，縱認為得施作夾層符合自身之需求，惟此一動機僅存於上訴人個人心中，非他人所能置問，自不得遽認被上訴人就此負有給付「得合法施作夾層或隔層」效用房屋之義務。系爭房屋因法令限制不得合法施作夾層或隔層，此當為上訴人所明知或可得而知，倘上訴人未為任何查詢而不知，亦有重大過失；況且上訴人並未證明欲施作夾層式裝潢始決意購買，亦未證明被上訴人就「系爭建物得合法施作夾層或隔層」曾故意為不實之陳述，從而上訴人主張被上訴人詐欺，殊無足採。而被上訴人尚未將系爭房屋交付上訴人，上訴人自不得主張被上訴人應負瑕疵擔保責任，並進而解除契約。況上訴人價款僅繳至第十四期，其後未再依約繳納，上訴人違約在先，並經被上訴人解除契約在案，上訴人事後始解除契約，顯屬無據等語，資為抗辯。

三、本件上訴人主張其於八十四年六月間向被上訴人朝來公司購買其興建之「台北橋四米三」編號Ａ１棟十二樓及Ｂ２棟十七樓之房屋，向被上訴人林孝榮購買上開房屋坐落之土地，總價款八百八十九萬元，上訴人於簽約後已繳納價款一百八十二萬元等事實，業據提出「房屋預定買賣契約書」、「土地預定買賣契約書」各一份（見原證一）為證，其形式真正為被上訴人所不爭。又當時被上訴人係以上訴人於原審所提出原證二之廣告為其宣傳，並於現場設置如原證五照片所示之樣品屋（見原審卷第三十三頁至第三十四頁），此均為被上訴人所不爭執，復有上訴人所提出前開廣告及樣品屋相片四幀在卷可資佐證，觀之樣品屋，顯為夾層屋之設計，上訴人主張自無非據。

四、本件被上訴人雖以前揭情詞置辯，惟查：

㈠按企業經營者，應確保廣告內容之真實，其對消費者所負義務，不得低於廣告之內容；又廣告的形式，係指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話、傳真、電子視訊、電子語音、電腦、或其他方法，可使不特定人知悉其宣傳內容之傳播，分別為消費者保護法第二十二條、消費者保護法施行細則第二十三條所明文規定。查上開廣告文宣上載有：「台北橋四米三買一層可以用二層，等於房價打對折，買一戶賺一戶」、「四米三創意二房」、「空間多一層，相對房價少一半」、「十一坪創意二房、十五坪創意三房、二十三坪創意三房」、「空間買一送一」、「用一間房價，可享受雙層空間」、「四米三就是雙胞胎的厝，套房變二房、二房變四房，一戶變二戶，二倍空間，大大好用。」等語（以上廣告用語均見原證二），而被上訴人之銷售廣告，其家具配置參考圖復均以「上層」、「下層」等語稱之（見原審卷第八十二頁），再由原審勘驗現場時，室內牆壁上下有關電源開關、插座、浴廁等均已配合將來夾層之施工及利用，有勘驗筆錄及照片可稽（見原審卷第一二九頁至第一三０頁、第一六九至第一七四頁），並對照被上訴人水電設計平面圖及現場樣品屋之照片（分見本院八十九年度上字第一三五號卷第八十九頁至第九十七頁及第四十頁至第四十七頁）等，可知被上訴人自始即確係以夾層屋為其售賣重點，此點已堪認定。

㈡被上訴人雖辯稱由兩造簽訂之「房屋預定買賣契約書」第一條第㈡項記載可知：上訴人買受之Ａ１棟十二樓及Ｂ２棟十七樓之房屋面積分別為一七‧三一坪及二一‧九五坪，房屋面積包括主建物面積、附屬建物面積（陽台、平台、花台、露台、雨庇）及共同使用部分（即公共設施應持分部分，即門廳、穿廊、公共樓電梯間、屋頂突出物、發電機室、機房、械室、配電室、泵浦室、水箱、蓄水池、垃圾收集室、管理中心‧‧‧），即已明確記載房屋之各項面積；再遍觀契約書內其他條款約定，及契約書之附件㈥房屋平面圖，僅有一層建物之設計，其上均無針對系爭房屋「得興建夾層」作任何記載或表示，足認兩造簽訂之契約書中並無「系爭建物得合法施作夾層」之約定云云。然查，被上訴人既於廣告、傢俱配置圖及水電設計圖，配合現場樣品屋表明其建造之系爭房屋，可為夾層使用，上訴人甚且因而與訴外人義晟裝潢工程公司訂約委託其為若干變更夾層之設計，有被上訴人提出該公司所設計之夾層樓板灌漿尺寸圖等圖說五紙為憑（見原審卷第一七六至第一八０頁），足證兩造買賣合意確有以系爭房屋可為樣品屋般之空間利用，充為契約內容之意甚明。被上訴人縱於買賣洽定後所提供之書面買賣契約書中未載入此部分之內容，該廣告之內容已成為契約之一部分。被上訴人以定型化契約中無此部分之記載，而認該廣告之內容非屬契約之一部云云，並不足採。

㈢又所謂「夾層」，根據當時建築技術規則建築設計施工編第一條第十五項之規定，係指「夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層」。因此，夾層，係指介於樓地板與天花板間之樓層，夾層面積之和，不得超過該層樓地板面積三分之一，否則視為另一樓層。若於建築物內欲興建夾層（夾層面積不得超過地板面積三分之一）時，依建築法第二十五條第一項、第三十條及第三十九條規定，必須於申請建造執照時，即向主管機關提出申請，經審查許可後始得為之，否則即應於「法定容積率」內依法申請辦理變更設計。以房屋買賣為例，雖出賣人告知買受人就夾層部分須由買受人於交屋後另行施工，惟因交屋後已取得使用執照之房屋性質上屬已竣工之建物，買受人欲就夾層部分施工，即屬於原建物增加面積增建行為，依法應請領建造執照，始可合法施作並擁有、使用該夾層空間，若買受人未依法請領建造執照情況下即行僱工興建夾層，依建築法第二十五條、第八十六條規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分。經查，本件系爭建物並不得興建夾層，此為兩造所不爭執，經行政院公平交易委員會經調查結果，亦認為因被上訴人於預售屋「臺北橋」廣告刊載夾層屋設計之彩色立面剖示圖片，及提供複層式隔間裝潢設計參考圖，並建議承購戶可依此圖於交屋後自行二次裝潢如廣告之圖示，而系爭建案建造執照並無申請夾層設計，承購戶不可能再以變更設計之方式申請補建夾層等，故被上訴人應立即停止此虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，此有行政院公平交易委員會八十六年二月二十九日公處字第二二九號處分在卷可資佐證（見原審卷第三十六頁至第三十八頁）。是系爭建物既經行政院公平交易委員會調查結果，確認承購戶不可能再以變更設計之方式申請補建夾層，則被上訴人建造之房屋既不可為夾層房屋之施作，即低於其廣告之內容，上訴人復因該廣告而購買系爭建物，足見本件上訴人購買系爭不得改建為夾層之建物，係因上訴人對建物之夾層設計為虛偽不實及引人錯誤而為意思表示，此點亦堪認定。

五、按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；又此項之撤銷，應於發見詐欺後，一年內為之，民法第九十二條第一項及第九十三條，分別定有明文。而「民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。」最高法院復著有十八年上字第三七一號判例可資參照。本件上訴人因相信被上訴人之廣告，而購買系爭建物，依前開所述消費者保護法第二十二條之規定，被上訴人所負之契約責任應及於該廣告之內容；且被上訴人為專業之建商，對各項建築法令知之甚詳，本於消費者保護法第二十二條之立法精神，企業經營者在其廣告上更應明確說明夾層在法律上之評價及依據，若違法施作，有遭受罰鍰、勒令停工或強制拆除處分之虞，其非但未如此表徵或表示，更以前揭所示廣告或樣品屋等表示可施作夾層，足見被上訴人確實以不實之事，使相信該廣告內容之上訴人陷於錯誤，並進而為買受系爭建物之意思表示，是上訴人係因為受詐欺而為意思表示，此點亦堪認定。又本件買賣契約雖係於八十四年六月間簽訂，惟上訴人主張八十六年間方見消費者與建商間就「夾層」訴訟，糾紛迄至八十七年二月間營建署開會討論僅將「隔層」定義為「貯物空間」等情，有上訴人提前出剪報三紙、台北地院八十六年重訴第四０五號判決一件可參兼以上訴人美藉華僑難謂其必熟知法令，此點被上訴人亦不爭執（見原審被證六、被證七號），是上訴人於八十六年七月二十二日以存證信函（見原證三）主張近日始知夾層係不合法，被期瞞而撤銷此被詐欺之意思表示，依民法第九十三條之規定，自屬合法。被上訴人雖另辯以因上訴人違約為按期繳款，經其於八十六年十月二十二日以存證信函限期催告上訴人繳納價金，並因上訴人未能依約給付價金而於八十六年十月二十八日解除契約云云。惟查，上訴人前已先於八十六年七月二十二日，以存證信函向被上訴人撤銷因被詐欺而為之意思表示，業如前述，是該契約既已於八十六年七月二十二日經上訴人撤銷而自始失其效力，被上訴人於八十六年十月二十二日以存證信函向上訴人為解除之意思表示，自不生效力，是被上訴人所辯並不足採。又上訴人雖於八十六年十月二十三日書立確認變更之文件而已，此觀該書面記載：本信為十月二十二日電話中．．．因應台端之要求，補足書面確認」等語可知，而上訴人則於八十六年十月二十二日（即同一日）以存證信函終止契約（見原審卷第二十、二十一頁），足見被上訴人亦未必有受拘束之意，上訴人主張尚屬可採。並非上訴人有放棄撤銷契約效力。

六、次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第一百七十九條定有明文。而「因履行契約而為給付後，該契約經撤銷者，給付之目的既歸消滅，給付受領人受此利益之法律上原因即已即已失其存在，依民法第一百七十九條之規定，自應返還其利益。」最高法院著有二十三年上字第一五二八號判例可資參照。本件兩造之契約既已經上訴人合法撤銷，是被上訴人原先因上訴人履行契約所受領之一百八十二萬元，本前揭說明，即屬不當得利，自應返還予上訴人。又被上訴人雖分別與上訴人訂立房屋、土地之買賣契約，然各該契約書第十一條均載明「土地、建物分別出售，但有連帶之權利與義務」等語。從而上訴人請求被上訴人連帶返還已繳納價金一百八十二萬元，及自八十六年十二月十二日起訴狀繕本送達之日起（見原審八十六年度訴字第四三三八號卷第八頁）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即有理由，應予准許。原審駁回其請求，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予以廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。又兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，並准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經逐一審核後，均與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

民事第十七庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。