九十一年度重上字第四七三號（不動產所有權移轉登記） - 臺灣高等法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　九十一年度重上字第四七三號上　訴　人　坡心商業股份有限公司法定代理人　徐迺煥訴訟代理人　陳福寧律師被　上訴人　甲○○ 訴訟代理人　王聰明律師右當事人間不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十一年九月二十七日臺灣臺北地方法院九十年度重訴字第一○四二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：壹、聲明：一、原判決廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴。二、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：一、系爭借貸協議書第五條約定：「乙方（即被上訴人）向忠冠建設開發股份有限公司）應於使用執照下來二個月內直接辦理產權移轉於乙方．．．」，可知，上訴人需將房屋及停車位過戶予被上訴人，係因被上訴人向訴外人忠冠公司購買房屋及停車位之故，而「購買」之事實，乃構成本件債權契約之內容。故買賣是否真實，涉及契約之效力及履行，乃原審置「購買」之事實不論，遽認上訴人應依借款協議書之內容履行，殊有未洽。二、訴外人陳憲崇代表忠冠公司，於八十四年五月二十九日與被上訴人簽訂系爭不動產買賣契約，惟忠冠公司之董事長於八十三年四月十二日已變更為蔡培煌，故陳憲崇無權代表忠冠公司與被上訴人簽定該不動產買賣契約，該契約應屬無效。三、被上訴人以上訴人在原審所提之證五同意書第三項載稱：「貴公司向甲○○先生借貸及賠償之債務、責任完全由本公司承受及負擔，負責清償。」，而其中所稱之債務，當然包含系爭協議書中第五條移轉產權，故而忠冠公司業已承認買賣契約，無權代理已治癒云云，然查該同意書僅係忠冠公司同意負責清償借貸及賠償債務，並未包括買賣契約，顯然忠冠公司並未承認有與甲○○買賣之事實，被上訴人稱忠冠公司已承認，殊屬誤會。四、民法第一百六十九條之表見代理，僅意定代理有其適用，若法定代理，則無適用餘地，最高法院七十九年台上字第０一二號著有判例。本件買賣契約之訂立，係忠冠公司與甲○○為之，忠冠公司與負責人間為法定代理之關係，並非意定代理，無適用表見代理之餘地。參、證據：除援用原審提出者外，補提公司抄錄、契約書等影本為證。乙、被上訴人方面：壹、聲明：一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：一、上訴人於原審提出之證五之同意書，係蔡培煌代表忠冠公司於八十七年十二月二十八日出具與上訴人坡心公司，且由陳憲崇充當見證人，而同意書第三項載稱：「貴公司向甲○○先生借貸及賠償之債務、責任完全由本公司承受及負擔，負責清償。」，而其中所稱之債務，當然包含系爭協議書中第五條移轉包括本件系爭六戶房屋之產權，足證縱然陳憲崇非忠冠公司之代表人，但簽約時之代表人蔡培煌亦已承認該買賣契約，故本件上訴人所稱陳憲崇無權代表，業已治癒。另被上訴人於原審提出之台北地方法院八十九年重訴字第三六二號、本院八十九年重上字第三八七號判決，係訴外人顏義音訴請上訴人坡心公司為不動產所有權移轉登記，忠冠公司且參加上訴人之訴訟，該判決中亦有與上述相同之論述，故上訴人所述，顯非可採。二、事實上，蔡培煌只是陳憲崇所邀出面掛名為忠冠公司負責人，但忠冠公司之業務，實際上仍由陳憲崇自己本人負責；且從掛名負責人蔡培煌之角度而言，其既係陳憲崇所找的人頭，並未真正執行公司之業務，即訴外人陳憲崇總攬忠冠公司經營業務，蔡培煌未任事而將公司印章及職權全委由陳憲崇行使，外觀上已經造成強大之表見事實，足使被上訴人及其他交易對象相信陳憲崇為有權代表。訴外人忠冠公司不可推諉表見代理責任，而該買賣契約依照民法第一百零三條第一項仍在被上訴人與忠冠公司間發生效力，上訴人之抗辯不可採。理由一、本件上訴人之原法定代理人為林樹賢，已於八十六年十一月十一日變更為徐迺煥，有上訴人坡心公司變更登記表可按（見本院卷第五八頁），茲據徐迺煥聲明承受訴訟，續行訴訟，核無不合，合先陳明。二、被上訴人主張：伊於八十四年五月二十九日向訴外人忠冠公司購買如原判決附表所示之建物上權後與忠冠公司合作興建，嗣上訴人於八十六年十二月三十日與伊簽訂借貸協議書，由伊借貸新台幣五千萬元，供上訴人完成上開建物後續工程及清償上訴人積欠台北市政府之地租，上訴人則同意在大樓興建完成後，於使用執照發給二個月內將系爭建物之所有權直接移轉登記予被上訴人，茲系爭建物業已完工，使用執照發給已逾二個月，上訴人屢經催告均未履行等情，爰依契約關係，求為判命上訴人應將系爭建物所有權移轉登記予伊所有等語。三、上訴人則以：伊為系爭建物之起造人，依法應先辦理所有權第一次登記，才能移轉系爭建物所有權予被上訴人，兩造簽訂之協議書卻約定以被上訴人名義為第一次所有權登記，顯係以不能給付為契約之標的，應屬無效，且上開約定，上訴人並未得到訴外人忠冠公司之授權或委任，此約定係屬無權處分，既未經忠冠公司之同意，亦屬無效，況被上訴人並未向忠冠公司購買房屋，即使有購屋之事實，但因忠冠公司遲延完工，上訴人已依法解除合建契約，並沒收建物，忠冠公司就系爭建物已無權利，上訴人亦無移轉系爭建物所有權予被上訴人之義務，又忠冠公司已書立同意書，承諾負責一切債務，另被上訴人尚積欠忠冠公司尾款一千五百六十六萬五千元，上訴人並以此為同時履行抗辯，及系爭房屋已被重複查封，上訴人已無法再為移轉登記等語資為抗辯。四、被上訴人主張伊於八十四年五月二十九日向訴外人忠冠公司購買系爭建物，該建物係上訴人向台北市政府承租土地，取得地上權後與忠冠公司合作興建，嗣上訴人於八十六年十二月三十日與伊簽訂借貸協議書，由伊借貸五千萬元，供上訴人完成上開建物之後續工程及清償上訴人積欠台北市政府之地租，上訴人則同意在大樓興建完成後，於使用執照發給二個月內將系爭建物之所有權直接移轉登記予被上訴人，茲系爭建物業已完工，使用執照於八十八年八月二十三日核准，已逾二月，系爭建物並於八十八年十一月二十九日登記為上訴人名義，惟上訴人迄未將系爭建物之所有權移轉登記予被上訴人等情，有被上訴人與忠冠公司簽訂之買賣契約書、兩造簽訂之借貸協議書影本、建物登記謄本（見本院卷第十頁至第二十一頁）及使用執照申請書影本（見原審卷第二百二十五頁、第二百二十六頁）等件為證，上訴人就此亦不爭執，堪信為真實。茲所應審究者為：㈠系爭借貸協議書是否有效？是否為無權處分？（二）上訴人得否援用忠冠公司與被上訴人間之爭執事項而拒絕被上訴人之請求？（三）系爭建物已遭查封，是否為給付不能？五、按民法第二百四十六條第一項前段固規定：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。」，惟此所謂不能之給付，依最高法院三十三年上字第二四八九號判例所示：「公同共有人中之一人，以公同共有物所有權之移轉為買賣契約之標的，並非所謂以不能之給付為契約標的，其移轉所有權之處分行為，雖因未經其他公同共有人之承認不能發生效力，而其關於買賣債權契約則非無效。」及最高法院七十一年台上字第一四七號判決所示：「出賣人以第三人所有之物為買賣標的物與買受人訂立之買賣契約，並非所謂以不能之給付為契約標的，即不得依民法第二百四十六條第一項前段規定認該買賣契約為無效。」，並不包括買賣他人所有之物之情形。查兩造簽訂之借貸協議書第五條約定「乙方冠建設開發股份有限公司購置坡心市場Ｂ棟三至八樓共二十戶）．．．甲方（即上訴人）應於使用執照下來二個月內直接辦理產權移轉於乙方。．．．」，核其內容係約定雙方應為一定內容之給付，依民法第一百九十九條第一項所示，其性質上屬於債權契約。又上開協議書第五條雙方既已定明上訴人應於使用執照下來二個月內直接辦理產權移轉於被上訴人，則依該條約定，可認被上訴人提供雙方約定資金完成興建之後，有直接請求上訴人於使用執照發下後二個月內移轉系爭原購建物所有權之權利，且此協議書在性質上屬債權契約已如前述，揆諸上開判例及判決所示，即便上訴人在締約當時就系爭建物無所有權，其約定仍屬有效，亦不生所謂流質契約無效之問題，是上訴人以簽訂借貸協議書時就系爭建物尚無所有權，該協議書係屬無效云云為辯，即不可採。上訴人另抗辯上開約定，上訴人並未得到訴外人忠冠公司之授權或委任，此約定係屬無權處分，既未經忠冠公司之同意，亦屬無效云云，惟查上訴人已於八十八年十一月二十九日取得系爭建物所有權，有建物登記謄本為憑，而依土地法之登記有絕對之效力，為土地法第四十三條所明定，系爭建物現既登記為上訴人所有，即不生無權處分之情事，亦無庸取得訴外人忠冠公司之授權，是上訴人前揭所辯，亦不足採信。六、次按債權契約以相對性為原則，亦即契約關係僅存於特定之債權人與債務人間，債權人與債務人間之權利義務應依契約關係而定，除兩造有合意之情形外，殊無許債務人以其對第三人之抗辯對抗債權人之請求。查，本件兩造於八十六年十二月三十一日簽訂借貸協議書已如前述，依該借貸協議書，兩造間已直接發生債之關係，被上訴人得依該協議書之內容直接對上訴人請求移轉系爭建物所有權，上訴人則負擔直接移轉系爭建物所有權予被上訴人之義務，是上訴人辯稱被上訴人未向忠冠公司購買系爭建物、忠冠公司就系爭建物並無權利、忠冠公司已承諾負責一切債務及援用忠冠公司對被上訴人之同時履行抗辯權云云，核其所辯或屬被上訴人與忠冠公司間權義之爭執，或屬上訴人與忠冠公司間義務之分擔及履行，均不能據以對抗被上訴人，易言之，均不影響被上訴人得依借貸協議書直接請求上訴人移轉系爭建物所有權之權利，是上訴人上開所辯，即不足採信。七、按假扣押債權人，於假扣押程序執行後，起訴請求債務人履行債務，其起訴之目的不外在取得終局之勝訴判決，以實現其權利，要屬合法行使訴訟權後之當然結果，蓋查封之效力僅在禁止債務人就特定財產為自由處分，並不排除法院之強制執行，是殊無因實施假扣押程序在前，即於本案判決中造成給付不能之結果。上訴人雖另辯稱系爭建物已受重複查封，無從辦理移轉登記云云。惟查，系爭建物固於八十八年十二月九日辦理假扣押登記在案，惟該假扣押之債權人即為本件被上訴人甲○○，此有卷附系爭建物登記謄本可考（見原審卷第十頁至第二十一頁），揆諸上開說明，該假扣押尚不能造成給付不能之結果，被上訴人訴請上訴人辦理移轉登記，於法並無不合。至系爭建物雖於八十九年三月二日，曾經台北市政府之請求辦理預告登記，惟此預告登記之內容為系爭建物所占用之基地於租期屆滿時即應交還不得主張補償或賠償，考此預告登記之目的，應為起造人承租台北市政府所有之土地興建系爭建物，台北市政府為免租期屆滿後發生爭執，以預告登記保障其權益，此並非查封登記，是上訴人前揭所辯重複查封造成給付不能云云，顯不足採。八、上訴人雖又辯稱上訴人需將系爭房屋過戶予被上訴人，係因被上訴人向訴外人忠冠公司購買房屋之故，而「購買」之事實，乃構成本件債權契約之內容，故該買賣契約是否真實，涉及契約之效力及履行，乃原審置「購買」之事實不論，遽認上訴人應依借款協議書之內容履行，殊有未洽，況忠冠公司之董事長於八十三年四月十二日已變更為蔡培煌，故陳憲崇無權代表忠冠公司與被上訴人簽定不動產買賣契約，是該契約亦屬無效云云。然查兩造約定由被上訴人借貸五千萬元予上訴人，供上訴人完成上開建物之後續工程及清償上訴人積欠台北市政府之地租，上訴人則同意在大樓興建完成後，於使用執照發給二個月內將系爭建物之所有權直接移轉登記予被上訴人，並無給付不能之情形，自屬有效之債權契約，不論被上訴人是否確有向訴外人忠冠公司購買系爭房屋，或陳憲崇代表忠冠公司簽訂該買賣契約是否為無權代理，均不影響上開借款協議之效力，故上訴人以上開理由拒絕將系爭房屋移轉登記予被上訴人，亦屬無據。九、綜上所述，本件被上訴人依據兩造所簽之借貸協議書內容，直接請求上訴人移轉系爭建物所有權，自屬可採，上訴人所辯均屬無據，從而，被上訴人依據借貸協議書之契約法律關係請求上訴人移轉系爭建物之所有權，即有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述，又上訴人請求傳訊陳憲崇到庭查明忠宗冠公司與被上訴人買賣系爭房屋是否真實，及陳憲崇代表忠冠公司所簽訂之買賣契約是否有效，均與本件之勝負無關，故無傳訊必要，均附此敘明。十一、據上論結，本件上訴為無理由，依法判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　五　　　月　　二十八　　日民事第三庭審判長法　官　張　宗　權法　官　蕭　艿　菁法　官　陳　永　昌右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　五　　　月　　二十九　　日書記官　劉美垣附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院九十一年度重上字第四七三號

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