臺灣高等法院九十二年度上易字第一二五二號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　九十二年度上易字第一二五二號

上訴人

芯園有限公司

法定代理人

徐明輝

訴訟代理人

賴政律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

賴芳玉律師

　　　　　　　　謝幸伶律師

右當事人間返還押租金等事件，上訴人對於中華民國九十二年十月十六日臺灣臺北地

方法院九十二年度訴字第一五四七號第一審判決提起上訴，本院於九十三年六月二十

九日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：被上訴人甲○○之父即訴外人魯振榮於民國（下同）八十八年十二月二十七日，就門牌號碼為台北市○○路廿一號一、二樓房屋（下稱系爭房屋），代理被上訴人與上訴人簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自八十九年一月十日起至九十二年一月九日止，每月租金新台幣（以下同）十六萬元，按月給付，保證金四十八萬元，上訴人並交付由訴外人徐何賞惠所簽發，面額均為十六萬元之支票共計三十六紙予被上訴人。嗣被上訴人於九十一年四月間，以系爭房屋坐落之大樓欲進行整修為由，要求上訴人搬離，上訴人為求所屬人員及貨品之安全，並期將來房屋整修完畢後得以繼續承租，同意提前搬離，於同年四月三十日將系爭房屋騰空交還被上訴人。詎被上訴人並未進行大樓整修，反將系爭房屋另行出租予他人。被上訴人既於九十一年四月要求上訴人提前搬離，兩造間就系爭房屋之租賃關係即已終止，被上訴人自無權請求上訴人繼續支付租金，然被上訴人竟仍將其前所交付之九十一年五月份租金支票提示，上訴人為免被退票，只得讓該支票兌現。嗣上訴人於九十一年五月十五日發函予訴外人魯振榮，請求被上訴人返還五月份租金及前開保證金，被上訴人均不予置理等情。爰依不當得利之法律關係請求被上訴人返還已受領之九十一年五月份租金十六萬元，並依租賃契約關係消滅後之回復原狀請求權，請求被上訴人返還保證金四十八萬元，及前揭九十一年六月份至十二月份租金支票七紙之判決等語（原審判命被上訴人應將上訴人所交付之以台灣省合作金庫西門支庫為付款人、發票人為徐何賞惠、面額均為十六萬元，支票號碼為ET0000000至ET0000000支票六張返還上訴人，並就該部分為准、免假執行之宣告，而駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分提起上訴。被上訴人就其敗訴部分則未聲明不服）。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人應返還上訴人六十四萬元，及自九十一年五月一日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被上訴人應將上訴人交付之台灣省合作金庫西門支庫為付款人，支票號碼為ET0000000之支票返還予上訴人。

二、被上訴人則以：上訴人未經被上訴人同意，擅於九十一年四月三十日遷離系爭房屋，停止營業，違反租賃契約之約定，依系爭租約第九條第二款約定，四十八萬元之保證金應作為懲罰性違約金，上訴人自無權請求返還。又被上訴人既違反系爭租約在先，自不因嗣後上訴人同意於九十一年六月終止租約，而補正上訴人先前違約之事實，被上訴人自得沒收四十八萬元保證金，並得請求九十一年六月份至八月份共計三個月之租金等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。

三、經查，兩造於八十八年十二月二十七日簽訂系爭租約，約定租賃期間自八十九年一月十日起，至九十二年一月九日止，每月租金十六萬元，按月給付，上訴人並預先交付由訴外人徐何賞惠簽發面額均為十六萬元之支票三十六紙及保證金四十八萬元予被上訴人。又上訴人於九十一年四月三十日搬離系爭房屋，而被上訴人業將上訴人所交付號碼為ET00000005之九十一年五月份租金支票提示兌領。上訴人並於九十一年五月十五日函知被上訴人終止系爭租約，及請求返還五月份之租金及四十八萬元保證金，被上訴人於九十一年六月二十四日覆函上訴人同意終止系爭租約等事實，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書影本、八十八年十二月二十七日臺灣臺北地方法院公證處（信）八十八年度公字第二五三一二六號公證書影本、台灣省合作金庫西門分庫為付款人，支票號碼為ET0000000至ET0000000號之支票影本七紙、九十一年五月十五日存證信函、九十一年六月二十四日台北市○○路二十四支郵局第三八一號存證信函及掛號郵件收件回執附卷可稽（見原審卷九─十一頁、十三─二十、三九─四二頁），堪信此部分為真實。

四、本件所應審究者為：上訴人是否未經被上訴人同意擅自遷離系爭房屋？系爭租約何時終止？被上訴人得否沒收保證金？上訴人是否未經被上訴人同意擅自遷離系爭房屋？系爭租約何時終止？

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又契約成立後，以繼續有效為常態事實，契約消滅或終止為變態事實，應由主張變態事實者，負舉證責任。

㈡上訴人主張被上訴人於九十一年四月間委由其父親魯振榮出面要求上訴人提前於同年四月三十日遷出系爭房屋，以便進行大樓整修工程，兩造間之系爭租約已於九十一年四月三十日合法終止云云，為被上訴人所否認，上訴人固舉證人簡淑敏、徐何賞蕙之證言為證。但查：

⑴證人即上訴人公司之受僱人簡淑敏雖證稱：魯振榮帶人來過系爭大樓二、三次，第一次魯先生來的時候說要做二十一號的電梯，要做整棟上去，二、三月來也說要做電梯，這邊要縮小，還有照相，在那邊比等語（見原審卷八十四頁至八十六頁），而被上訴人之父親魯振榮固不否認曾前往照相及量測，但否認出面要求上訴人提前於九十一年四月三十日遷出系爭房屋，是證人簡淑敏之證言至多僅能證明被上訴人父親魯振榮曾前往系爭房屋照相，無法為被上訴人要求上訴人於九十一年四月三十日搬離系爭房屋之證明。

⑵徐何賞惠雖到庭陳稱：系爭房屋係八層樓之建物，因無電梯，故三樓以上未出租，嗣被上訴人為裝設電梯及整修整棟房屋，要求上訴人提前返還系爭房屋，上訴人乃依被上訴人之要求，於九十一年四月三十日搬離系爭房屋云云（見本院卷三八─四四頁）。但查，徐何賞惠係上訴人公司法定代理人徐明輝之配偶，其所為之證言難免偏頗，況系爭房屋所坐落之整棟建物已有訴外人聯宇建設股份有限公司永久提供之電梯可使用，有公證協議書在卷可按（見原審卷五八─六○頁），故其證言，尚無足為兩造有協議於九十一年四月三十日終止租賃契約之證明。

⑶上訴人雖主張：如非被上訴人要求提前終止租約，上訴人無於租期將屆滿前半年解約云云。查，上訴人於八十九年五月一日另向被上訴人承租與系爭房屋（

一、二樓）同棟大樓之三樓，租期至九十年四月三十日止，上訴人於租期屆滿前二個月即九十年二月底終止租約，被上訴人並退還二個月之租金，為兩造所不爭執。而上訴人辯稱：此亦係因被上訴人為整修房屋而提前解約（終止租約之意），但為被上訴人所否認，況如係為整修房屋，何以三樓部分提前要求於九十年二月解約，而一、二樓之系爭房屋則事隔十個月後之九十一年四月才解約，顯與常情不符，故上訴人上開所稱，自不足採。

⑷按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求」（最高法院十七年上字第九一七號判例意旨參照），本件上訴人既無法舉證證明被上訴人要求兩造於九十一年四月三十日終止系爭租約，則上訴人主張系爭租約於九十一年四月三十日因兩造協議而終止，即不足採。

㈢按「乙方（即上訴人）若於租賃期間內終止本契約須於九十天前以書面通知甲方（即被上訴人），並經甲方書面同意後始得於本契約期間內終止契約，如乙方擅自遷離，停止營業時，本契約全部保證金，作為懲罰性違約金，乙方不得請求退還，如有損害由乙方負責賠償」，系爭租約第九條第二款定有明文。本件上訴人於九十一年四月三十日搬離系爭房屋，同年五月十五日以存證信函通知被上訴人，系爭租約已於九十一年四月三十日終止，被上訴人於九十一年六月二十四日函覆被上訴人，同意雙方終止系爭租約，惟以該存證信函送達上訴人之日起消滅租賃關係，上訴人於九十一年六月二十五日收受該存證信函等情，有存證信函二紙及掛號郵件收件回執在卷可按（見原審卷三九─四二頁）。是上訴人於九十一年四月三十日未經被上訴人同意擅自搬離系爭房屋，兩造間之系爭租約未合法終止，已如前述。嗣上訴人雖於九十一年五月十五日發函終止系爭租約，惟因未依系爭租約第九條第二款約定於九十天前以書面通知被上訴人，復未經被上訴人同意，故其發函終止租約，亦不生效力。但被上訴人嗣後既就上開函件已以書面同意上訴人自收受通知之日起終止系爭租約之意思表示，則系爭租約應於上訴人收受被上訴人同意函之日即九十一年六月二十五日合意終止，上訴人自無須再給付九十一年七月份以後之租金。從而，上訴人請求被上訴人返還九十一年七月份起之租金支票六張部分，自屬有據，應予准許。至上訴人既尚須給付被上訴人租約終止前之九十一年五月及六月份租金，業如上述，則其依不當得利請求權，請求被上訴人返還九十一年五月份已兌現之租金十六萬元，及票號ET0000000之九十一年六月份租金支票，均非有據，不應准許。被上訴人得否沒收保證金？按系爭租約第四條約定：「為保證本契約各條款之確實遵守與履行，乙方（即上訴人）應於簽訂本契約同時向甲方（即上訴人）繳清租賃保證金新台幣四十八萬元整。此項保證金，於本契約期滿不另續約，或經甲方同意終止本約，乙方遷出，並交還房屋，完全履行一切義務且無任何債務牽涉時，繳還原租賃契約後無息發還乙方。前項保證金乙方不得作為抵繳應付之租金及各項費用。」第九條第二款約定：「乙方若於租賃期間內終止本契約須於九十天前以書面通知甲方，並經甲方書面同意後始得於本契約期間內終止契約，如乙方擅自遷離，停止營業時，本契約全部保證金，作為懲罰性違約金，乙方不得請求退還，如有損害由乙方負責賠償。」經查，本件被上訴人於九十一年六月二十四日以存證信函通知上訴人同意終止系爭租賃契約，該存證信函係記載：「緣貴公司（上訴人）前於八十八年十二月二十七日向本人（被上訴人）承租座落台北市○○路二十一號一、二樓，租期為八十九年一月十日至九十二年一月九日止，惟　貴公司九十一年五月十五日來函終止租約，．．．．．，茲本人顧念雙方合作情誼，特以此書面表示同意，故貴我雙方業於本函送達台端之日起消滅租賃關係，．．．另貴公司於五月十五日來函中稱魯事長應允營業至四月三十日云云，恐有誤會，蓋經向其求證，伊表示自始未有上情，是本人未授權任何人代為終止租賃之意思表示」，有九十一年六月二十四日台北仁愛路二四支郵局第三八一號存證信函及掛號郵件收件回執為憑（見原審卷四○－四二頁），是依該函所載，被上訴人否認其同意於九十一年四月三十日終止系爭租約，並表示自上訴人收受存證信函之日（即九十一年六月二十五日）起終止租約，則被上訴人顯非因上訴人於九十日前以書面通知提前終止租約，而經其同意，而係被上訴人依系爭租約第四條規定終止系爭租約，自應依該條規定於上訴人遷出並交還系爭房屋時，將四十八萬元之保證金無息發還上訴人。被上訴人辯稱：應依系爭合約第九條規定沒收該保證金，以作為懲罰性違約金，即不足採。從而，上訴人請求被上訴人返還四十八萬元之保證金，自屬有據，應予准許。

五、綜上所述，上訴人本於系爭租約第四條之約定，請求被上訴人返還四十八萬元，及自租約終止之翌日即民國九十一年六月二十六日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決結果無涉，爰無一一論述之必要，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。

民事第五庭