臺灣高等法院九十二年度上易字第一九八號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　九十二年度上易字第一九八號

上訴人

恆記企業股份有限公司

法定代理人

紀江淑雅

訴訟代理人

溫光雄律師

被上訴人

胡弘才

　　　　　　　　羅榮華

右當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月二十七日臺灣

臺北地方法院九十年度訴字第四一六０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：求為判決：

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：地下一樓建物之起造人及所有權第一次登記權人均為鄭國富，且一樓住戶前院停車位及由前方進入被上訴人所有之地下一樓通路之棚架係建商一次施工完成，顯見系爭一樓建物前院法定空地由一樓住戶使用，而地下一樓住戶占用一樓八十年二月八日售予上訴人之前手連雪卿，而其仍保有地下一樓之所有權，顯見鄭國富係同意一樓前端法定空地加建平房建物一併作為一樓住戶使用範圍，而被上訴人等均係鄭國富之後手，自應受前手意思表示之拘束。又本件上訴人之管理使用一樓前、後院法定空地係承受前手之權利而來，已非對法定空地之分割、移轉或重複使用，被上訴人自難引為請求拆屋還地之依據，而實務上亦均認定法定空地得為特定區分所有權人「約定專用」。前後院之法定空地由上訴人專用，而被上訴人亦應受其前手鄭國富意思表示之拘束，顯見上訴人使用系爭前、後院已得全體公同共有人之同意，上訴人自有合法使用之依據。

三、證據：除援用第一審所提證據外，並補提約定專用同意書二份、系爭建物起造人名冊、工務局核准一樓設計圖、一七四五建號產權異動登記、一七四五建號地下一樓設計圖、剪報乙份、照片乙份、全棟建物所有權人建物登記謄本乙份、佑善國際開發有限公司公司變更登記事項卡（以上皆為影本）、一七四四及一七四五號建號建物登記簿謄本為證。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：求為判決：上訴駁回。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，並補陳：被上訴人對於使用同意書之真正並無意見，但我們並沒有同意上訴人使用系爭土地，況鄭國富並未同時擁有一樓及地下室之所有權，亦無任何契約規定前手之意思表示應由後手承受。上訴人不能違法使用法定空地，並不可以因住戶同意就可以違法作違建使用，況被上訴人所有之地下樓多年來飽受漏水、通風不良，而且地震後也有裂縫，我們曾促上訴人修補，上訴人均置之不理。又上訴人雖稱地下室佔用其所有權，然被上訴人等亦損失六十公分的採光罩使用空間，況地下室走道是地下室所有而非上訴人所有。

理由

一、被上訴人起訴主張坐落台北市○○段○○段○○○○號上之台北市仁愛御庭八層建物（含地下二層、地上六層），門牌號碼為臨沂街卅三巷卅號，其地下一樓為被上訴人所有，地上一樓之建物為上訴人所有，該基地被上訴人之應有部分共千分之一七九，上訴人之應有部分為千分之一三九；詎上訴人無權占有上述建物基地之法定空地即台北市○○段○○段○○○○號如原判決所附之附圖甲、乙、丙部分，面積共一一一平方公尺，顯受有不當得利，爰依民法第七百六十七條及第八百二十一條及不當得利之規定請求上訴人將如附圖甲、乙、丙部分面積共計一一一平方公尺返還與被上訴人胡弘才、羅榮華及其他共有人；並給付被上訴人羅榮華四十四萬七千八百五十元，給付被上訴人胡弘才二萬五千三百五十元，及自起訴狀繕本送達之日起至附圖甲、乙、丙部分面積拆除為止，每月各給付新台幣四千二百二十五元與被上訴人（被上訴人羅榮華逾新台幣三十一萬三千四百九十五元及被上訴人胡弘才逾一萬七千七百四十五元部分，原審判決駁回，未據提起上訴或附帶上訴，業已確定）。

二、上訴人則以：系爭仁愛御庭八層建物是建商鄭國富於七十九年時所興建，並登記其為地上一樓及地下室第一層之區分所有權人，嗣其改建系爭建物第一層並於法定空地之前院供一樓購屋人停車使用，而於後院法定空地興建平房一併加價出售予一樓購屋人，自屬明示其同意一樓購屋人使用一樓屋前、屋後之法定空地，上訴人即係輾轉買受一樓之所有權人，而被上訴人羅榮華亦係鄭國富之後手，於八十五年五月廿二日以買賣為原因取得地下室一樓之所有權，被上訴人胡弘才於八十九年七月十八日以買賣為原因再取得地下室一樓之二分之一所有權，則被上訴人等均應承受其前手鄭國富在前明示系爭法定空地由一樓管理使用之分管特約。再者，上訴人已取得用，上訴人自有合法使用之依據；被上訴人係以損害上訴人合法權利為唯一目的，其從中毫無利益，顯係權利濫用等語，資為抗辯。

三、兩造所不爭之事實：系爭之台北市仁愛御庭八層建物（含地下二層、地上六層）於七十九年六月廿六日建築完成，其中台北市○○段卅三巷卅號地下一樓建物為被上訴人所有，台北市○○段卅三巷卅號一樓之建物為上訴人所有，其一樓之空地（台北市○○段○○段○○○○號如原判決附圖甲、乙、丙）部分屬法定空地，由建商於其蓋上有停車位、廚房、浴廁等，現則由上訴人占有使用，上訴人土地應有部分合計千分之一七九，被上訴人土地應有部分為千分之一三九，有土地及建物謄本影本在卷可稽，復經原審法院現場勘驗屬實，並經台北市建成地政事務所土地製有複丈成果圖在卷可稽。

四、本件爭點：上訴人占用如原判決附圖所示甲、乙、丙部分之法定空地，是否經全體區分所有權人同意由一樓所有人分管、或約定由一樓所有人專用？本件被上訴人有無權利濫用？以下分述之：管理之。」按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院八十九年上字第五八五號判決）。本件上訴人提出系爭大樓二樓至六樓所有權人之同意書，載明同意系爭法定空地由一樓所有權人繼續管理使用等語，但該同意書僅二樓至六樓之所有權人協議，並無地下室所有權人即被上訴人之同意，顯非「全體」共有人共同協議之分管契約，自無拘束被上訴人之效力。又上訴人於原審提出被證四系爭大樓於八十三年六月一日制定之住戶公約第二條記載：「非經全體住戶同意不得將本棟建築物改變原狀或增建、改建」，並抗辯由該公約足見全体住戶已同意系爭建築物當時之占有使用現況云云，惟上訴人所提住戶公約，為一空白公約（參原審卷四六頁），並無住戶之簽名或蓋章，自無法證明全体住戶確實同意以現狀分管；另上訴人於原審提出被證五之該大廈委員會組織章程，抗辯其中第十四條第三項第四款訂有管理委員會職責包括「屋頂、陽台、各樓層走道或其他公共場所，有無搭蓋立約以後非經全體住戶同意之改建或架設其他物件之糾查」可見立約之前已存在之改建或增建為全体住戶同意，非管委會糾查之範圍云云，然而該管委會組織章程，上訴人自承是為應公寓大廈管理條例施行後始著手制訂者，正擬向主管機關核備（其九十年十一月二十六日答辯狀，原審第四四頁），可見該組織章程尚未合法生效，況且依該章程第十四條訂明管理委員會得糾查之職責僅限於立約以後之糾查，顯見立約之前管理委員會尚未成立，無法為糾查，而成立之後，對之前存在之改建，縱使糾查，並無法律上之效力，則該條未訂定對之前之改建為糾查，並不足以證明是全體區分所有權人同意之前的改建或增建，或有同意分管或約定專用，故由上述章程第十四條之約定尚難認上訴人有權使用該等法定空地。上字第一０六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明。」本件上訴人以系爭一樓法定空地上之停車位、廚房、浴廁等是建商即原始所有權人鄭國富所興建，而後輾轉出售給上訴人，地下室一樓亦是建商鄭國富輾轉出售給被上訴人，則鄭國富自不可能不同意法定空地是給一樓住戶占有使用，被上訴人既鄭國富輾轉之後手，自應承受鄭國富曾明示法定空地給一樓住戶使用之意思云云，作為本件曾經原所有權人之協議分管之論據，惟查本件經證人即介紹上訴人購買系爭一樓之仲介段廷瑞於原審證稱：「當時並沒有分管契約．．．，以當時八十四年的買賣方式會以現況，並沒有提到分管契約的問題，被告（即上訴人）也沒有提到分管契約的問題．．．屋主並未交付或提示有任何正式的分管契約」（見原審第三十三至三十五頁），可見在上訴人買受系爭房屋時，並無提到分管契約的問題，原屋主亦未出示任何分管契約之事，本件已難認原所有權人間有分管契約之存在，況縱使前手所有權人間有協議分管，但依上述大法官會議解釋，原所有權人間之協議分管，對於應有部分之受讓人唯有於其知悉分管契約，或可得而知之情形下，受讓人始受分管契約之拘束，本件被上訴人否認前手間分管協議，其主張不知有分管契約，則應由上訴人舉證證明被上訴知悉有分管契約之事實，惟上訴人僅以被上訴人在購買時理應察看系爭房屋環境，豈有不知一樓前後法定空地之使用情形云云，為其論據，然被上訴人察看系爭房屋之情形，仍予以購買，至多只是被上訴人知悉房屋現狀，知悉房屋現狀並不表示知悉房屋所有權人間有分管契約，此由上訴人自己於購買其房屋之時均未曾提到分管契約之情形，可見其自身都未曾意識分管契約之問題，則其主張被上訴人看過房屋現狀即是知悉有分管協議云云，顯是推斷之詞，而未盡舉證之責，其主張並不足採。，不以訂立書面為要件，以明示或默示之意思表示成立亦無不可，是倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。」然查該判決係地上建築房屋延續達百年之久而無異議之情形，本件情形與之有間，尚難相提併論。，其目的在於使建築物有適當空間，以供採光、通風、維護生活起居環境，上訴人將法定空地作為停車位、廚房、浴廁使用，加重原建物設計之載重，影響原建物之結構，被上訴人本於共有人之地位為全體共有人之利益，排除法定空地之被占用，維護居住品質，乃符合公共利益，並無權利濫用之可言，上訴人之抗辯並不足採。綜上所述，如原審判決附圖所示甲、乙、丙部分之法定空地，上訴人並未舉證業經台北市○○段○○段○○○○號土地全體共有人（即臨沂街卅三巷卅號大廈之全體區分所有權人）同意由上訴人分管或專用，亦未證明前手間有協議分管或專用，而為被上訴人所明知或可得而知，則該共有土地應由共有人共同管理，上訴人將如原判決附圖所示甲、乙、丙部分作為專有使用，即屬無權占有，從而，被上訴人依民法第七百六十七條及第八百二十一條規定請求上訴人應將坐落台北市○○段二小段一四八地號之土地，一樓如原判決附圖甲、乙、丙部分面積共計一一一平方公尺返還與被上訴人胡弘才、羅榮華及其他共有人，於法並無不合。原審此部分為上訴人敗訴之判決，並無不當，此部分之上訴無理由，應予駁回。

五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條亦有明文。本件上訴人占用法定空地作為自己之停車位、浴廁、廚房使用，已超越其權利範圍，其所受之超過利益，為民法第一百七十九條之不當得利。該利益之原形無從返還，依民法第一百八十條規定，自應返還其價額，而該價額即相當於租金。依土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息百分之十為限。同法第一百零五條規定第九十七條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是以基地之租金，以不超過土地申報地價百分之十為限。經查本件系爭房屋坐落於台北市○○街卅三巷內，鄰近幸安市場，附近並有新生南路一段、濟南路二段、仁愛路二段、金山南路一段，相當繁榮，有被上訴人提出之太平洋房屋物件個案調查表影本在卷可稽。經原法院審酌其坐落位置、經濟繁榮程度，認其相當於租金之價額以土地申報價額之百分之七為適當。上訴人占用如原判決附圖所示甲、乙、丙部分面積為一一一平方公尺，申報地價為每平方公尺五萬一千零四十元，被上訴人應有部分千分之一七九，依此計算，上訴人每月應給付被上訴人之不當得利為五千九百十五元，故羅榮華請求八十五年五月至八十九年十二月間之不當得利為五十三個月（其中八十九年七月至十二月與胡弘才共有，以三個月計），計卅一萬三千四百九十五元，胡弘才請求八十九年七月至十二月（因與羅榮華共有，以三個月計），計一萬七千七百四十五元，計卅一萬三千四百九十五元，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年一月九日起至原判決附圖甲、乙、丙部分面積返還被上訴人為止，每月各給付被上訴人胡弘才、羅榮華二千九百五十七元五角部分，於法亦無不合。原審在此範圍判命上訴人如數給付，而駁回被上訴人其餘之訴，核無不當，上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，亦無理由，應予駁回。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

民事第六庭