臺灣高等法院九十二年度上更㈠字第九八號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　九十二年度上更㈠字第九八號

上訴人

中原電機工業股份有限公司

上訴人

亨龍企業有限公司

右二人共同

法定代理人　薛廖春梅

上　訴　人　丙○○

右三人共同

訴訟代理人　周承武律師

被　上訴人　乙○○

甲○○

右二人共同

訴訟代理人　黃正淮律師

右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十八年七月二十七日臺灣士林

地方法院八十七年度訴字第五一五號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更

審，本院於九十二年九月二十三日言詞辯論終結，判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

㈠原判決關於上訴人後開第二、三項部分廢棄。

㈡被上訴人應將坐落台北縣八里鄉○○○段下罟子小段三四七、三四七之一、三四七之二、三四七之三號土地上廠房，如一審判決附圖所示Ａ部分，面積○．七一五公頃及同所三四七之一、三四七之二號土地上廠房，如原判決附圖所示Ｂ部分，面積○．○一五○公頃，予以騰空，返還上訴人中原電機工業股份有限公司及亨龍企業有限公司。

㈢被上訴人應將坐落台北縣八里鄉○○○段下罟子小段三四七、三四七之一、三四七之二、三四七之三號土地內，如一審判決附圖所示Ｃ部分，面積○．○七二一公頃之建築物拆除，並連同其基地及聲明第二項所示廠房Ａ、Ｂ之土地，面積○．○八六五公頃，返還上訴人丙○○及其他共有人全體。

㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

㈠因陳喜雄未付清價款，中原電機工業股份有限公司（下稱中原公司）及亨龍企業有限公司（下稱亨龍公司）乃於民國（下同）七十一年七月十四日以三重郵局第一二九號存證信函及七十一年八月十九日同郵局第三四九號存證信函，分別催告陳喜雄給付價金，後因其違約故解除買賣契約。而陳喜雄六十三年至七十三年間之戶籍謄本內即載明其開存證信函及回執上所載之地址相同，即足證明陳喜雄已合法收受上訴人之解約催告，而生解除契約之效力。

㈡系爭農地買賣契約訂有「辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方（被上訴人）自定，乙方絕不異議」，惟並未約定指定登記於任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，仍屬以不能之給付為標的，依民法第二百四十六條第一項之規定，其契約無效。

㈢土地法第三十四條之一第一項但書規定：「但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，此項但書之規定，必須人數「逾」三分之二者，始可不計其人數，然查丙○○之土地應有部分為十二分之八，正好三分之二，尚未逾三分之二，則依同條第一項規定，必須共有人數過半數及其應有部分合計過半數之同意出售土地始合法，本件原出售未得其他共有人之同意，依上述法條規定，本件買賣契約亦屬無效。

㈣上訴人只出賣系爭三四七之一及三四七之三號土地，面積五百十坪範圍內之土地，不及其他，此觀買賣契約書自明。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴，如受不利之判決並願供擔保免為假執行之宣告。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

㈠上訴人於六十九年間將附圖Ａ、Ｂ所示部分之廠房出賣與陳喜雄，七十六年由陳喜雄將該廠房讓與被上訴人。而中原公司於七十七年復將上開廠房之基地及附屬地共約五百十坪售予被上訴人，若上訴人與陳喜雄解約，廠房即已回復上訴人所有，則為何中原公司七十七年時僅出賣基地而未與廠房一併出售與被上訴人？

㈡陳喜雄出賣廠房與被上訴人時，早為上訴人所明知且不反對。嗣上訴人以每坪新台幣（下同）六千元之價額出賣基地與被上訴人，迨十數年後，眼見土地價值暴漲，復反稱「該讓與行為，因買受人無自耕能力，買賣契約無效」或「該讓與行為因未得其他共有人之同意，即不生效」，而妄指被上訴人無權占有，實有違誠信原則。

㈢附圖Ｃ部分乃買賣當時被上訴人堆放材料半成品之處所，屬買賣契約書中「基地之附屬空地」部分，故被上訴人所買得之土地，除該廠房基地外，尚包括附屬空地即廠房右側（系爭土地之南方）及後方（系爭土地之西方）。且ＡＢＣ部分合計面積約為四百八十一坪，亦正合乎買賣契約所指之五百十坪範圍。

㈣按土地法第卅條第一項前段所謂「私有農地所有權之移轉」及第二項「違反前項規定者，『其所有權之移轉』無效」，均指物權行為，而非債權行為，因此，約定出賣私有農地予無自耕能力之買受人，該農地買賣契約仍為有效。如私有農地之買賣契約，買受人無自耕能力，惟同時約定應移轉登記與買受人所指定有自耕能力者，為法律所不禁止，其契約非自始無效。

㈤系爭土地為丙○○與其他共有人所共有，並分管多年（該廠房基地所坐落之部分即在其分管範疇內），是中原公司於獲丙○○授權後，縱未得其他共有人之同意出賣上開土地，該買賣契約仍非無效。

理由

一、上訴人起訴主張：坐落台北縣八里鄉○○○段下罟子小段三四七、三四七之一、三四七之二、三四七之三地號上如附圖複丈成果圖所示Ａ、Ｂ部分之廠房，即門牌號碼台北縣八里鄉下罟村五十九之二號，為中原公司及亨龍公司所有，於六十九年八月二十二日出賣予訴外人陳喜雄，因其未付清價款，中原公司及亨龍公司乃於七十一年八月十九日以存證信函解除買賣契約。嗣中原公司於七十七年二月十六日將同上小段第三四七之一及三四七之三地號土地，於五百一十坪範圍內，以每坪按六千元出售予被上訴人，其上之廠房，則由被上訴人於七十七年間另向已無任何權利之陳喜雄購買。因三四七之一號及三四七之三號土地均屬農地，而被上訴人無自耕能力，屬以不能之給付為標的，依民法第二百四十六條第一項之規定，其契約為無效。且中原公司亦未經全體共有人之同意即行出售上開土地，則中原公司與被上訴人間之土地買賣契約，亦屬無效。被上訴人又在原廠房之右側後方陸續擴建如附圖所示Ｃ部份，此部份非買賣契約之範圍，為被上訴人無權占有，為此請求如上訴聲明（原審判命被上訴人應將如附圖所示Ｄ部分鐵架造建築物拆除，將土地返還亨龍公司，此部份被上訴人未上訴已先確定，上訴人則就其敗訴部分提起上訴；又上訴人原請求騰空部分不明確，本件發回更審後已經上訴人表明係系爭建物即廠房部分）。

二、被上訴人則以：伊於七十六年向陳喜雄購入系爭廠房後，為求廠房及基地使用之完整性，嗣於七十七年二月十六日向由薛景祥（丙○○之父）代表之中原公司購買廠房所坐落之基地及附屬空地，即如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分土地，因當時未實際鑑界廠房基地之地號，故僅記載所知之同上小段三四七之一、三四七之三地號二筆土地持分以為代表，非僅購買該二筆土地土地，是伊於系爭廠房右側後方陸續擴建，非無權占有土地。又該買賣契約第六條約定產權登記名義人由伊自定，中原公司不得異議，故伊如依約指定登記予有自耕能力之人，買賣契約自不得謂為無效。中原公司經授權出賣其應有部分，無違反民法第八百十九條之規定。再中原公司、亨龍公司與陳喜雄間就系爭廠房所簽訂之買賣契約，因解約之存證信函未送達，而不生解約效力，蓋若有解約之情事，上訴人理會阻止伊向陳喜雄購買系爭廠房，於出售該廠房坐落之基地時，亦會一併要求伊購買系爭廠房，故陳喜雄出賣廠房與被上訴人時，早為上訴人所明知且不反對。上訴人出賣基地與被上訴人十數年後，眼見土地價值暴漲，復反稱買賣契約無效，而妄指被上訴人無權占有，實有違誠信原則等語，資為抗辯。

三、經查，坐落台北縣八里鄉○○○段下罟子小段三四七、三四七之一、三四七之二、三四七之三地號土地，係中原公司於六十二年五月十五日向訴外人張撮、張德旺、張木火、張卻所購，七十七年四月十六日登記為丙○○所有，應有部分十二分之八，均為農牧用地。前開地號土地內如附圖所示Ａ、Ｂ部分為鋼筋水泥結構及磚壁鐵架造之系爭廠房，Ｃ部分則為鐵架造之廠房，均未為建物所有權登記。中原公司及亨龍公司於六十九年八月二十二日將系爭廠房出賣予陳喜雄，嗣再由陳喜雄轉賣予被上訴人。七十七年二月十六日中原公司復將同上小段三四七之一、三四七之三地號內，五百十坪範圍內，即下罟村下罟子路五十九之二號房屋基地及附屬地（不包括廠房），以每坪按六千元之價額出售被上訴人等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本四十五紙、勘驗筆錄一紙、台北縣淡水地政事務所土地複丈成果圖一紙、不動產買賣契約書影本三件可證（見原審一卷第九、

一五、一七頁、原審二卷第五九、六六、一一四、一五一頁），堪信為真實。

四、關於系爭土地買賣部分：

㈠按民法第二百四十六條規定「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」又土地法雖八十九年一月二十六日經總統公佈修正廢止第三十條之規定，然本件買賣契約訂立於七十七年二月十六日，在土地法第三十條修正之前，基於法律不溯既往之原則，仍應適用訂約時合法有效之規定。按修正前土地法第三十條第一項規定「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。」「違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」本件七十七年二月十六日上訴人中原公司將系爭台北縣八里鄉○○○段下罟子小段三四七之一、三四七之三地號內，五百十坪範圍內，即下罟村下罟子路五十九之二號房屋基地及附屬空地 (不包括廠房) ，以每坪按六千元之價額出售被上訴人，因系爭三四七之一土地其地目為旱，三四七之三土地其地目為田，依台北縣八里鄉公所九十二年八月八日北縣八建字第一三四六二號函，系爭三四七之一、三四七之二、三四七之三土地為非都巿土地，為山坡地保育區之農牧用地，有該鄉公所函（見本院卷第六九頁）及土地謄本三紙（見原審卷第十七頁起）可按，三四七土地亦同。故系爭二筆買賣標的之土地均屬農地，而被上訴人二人均無自耕能力，且土地亦未從事農耕，為被上訴人所不爭執，依法上訴人中原公司與被上訴人間訂立之不動產買賣契約書（見原審卷一第一五頁原證四），自始無效。

㈡次按「關於農地之買賣，倘承買人係無自耕能力人，而約定得由承買人指定登記於第三人時，必須明白約定指定登記於任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，始能認非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，其契約方屬有效。兩造買賣契約第八條僅約明：『關於不動產權利名義人得由乙方自由選擇之』，並未約定指定登記於任何有自耕能力之第三人或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，依前揭說明，系爭土地買賣即不能認非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，其契約自始無效」。有最高法院八十五年台上字第四○號判決可參。本件上訴人中原公司與被上訴人間訂立之不動產買賣契約書第三條、第六條固約定「該土地現仍屬農地，無法分割，雙方應以持份移轉登記」「辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方（被上訴人）自定，乙方（指上訴人中原公司）絕不異議」，並無買賣之農地於變更為非農地後再為移轉之約定，或具體約定登記與有自耕能力之第三人，揆諸首揭說明，該買賣契約應屬無效。因此為法律之規定，無所謂行使債權履行債務未依誠信方法，被上訴人稱上訴人無誠信云云，與法不合，並非可採。

㈢被上訴人又抗辯稱本件土地買賣縱然物權移轉無效，但買賣之債權契約為有效云云。按「約定出售私有農地於無自耕能力之人者，其所訂之農地買賣契約（債權契約），尚不能認係違反強制規定，依民法第七十一條前段規定應屬無效」，惟按「買賣契約所約定之給付，既為移轉私有農地之所有權於無自耕能力之人，屬於違反強制規定之行為，即屬法律上之給付不能，亦即客觀的給付不能（自始不能），依民法第二百四十六條第一項規定以不能給付為契約標的者，其契約為無效。因之此項約定出售私有農地於無自耕能力之人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，其契約應屬無效」（最高法院六十五年第九次民庭庭推總價決議（二）參照）。是本件買賣契約雖非違反強制規定而無效，但上訴人中原公司將土地出賣與無自耕能力之被上訴人，即屬以法律上不能給付之客體為標的，依民法第二百四十六條第一項之規定，其契約仍應屬無效，被上訴人上揭所辯亦非可採。

㈣又按民法第八百十九條第二項規定「共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意」，是共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處分，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力（最高法院五十五年台上字第三二六七號判例參照）。又土地法第三十四條之一第一項規定「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，此項但書之規定，必須人數「逾」三分之二者，始可不計其人數。查系爭土地除丙○○外另有共有人張東清、張東華、張火明、李蕃薯、張俊雄等人，而丙○○之應有部分只有十二分之八，正好三分之二，尚未逾三分之二，則依同條第一項規定，必須共有人數過半數及其應有部分合計過半數之同意出售土地始合法。查上訴人中原公司雖經上訴人丙○○之同意，於七十七年二月十六日將系爭土地出賣與被上訴人，惟丙○○之土地應有部分為十二分之八，正好三分之二，尚未逾三分之二，則依同條第一項規定，必須共有人數過半數及其應有部分合計過半數之同意出售土地始合法，本件僅丙○○一人同意中原公司出售，未得其他共有人之同意，依上述法條規定，本件買賣契約亦屬無效。

五、關於廠房部分：

㈠查坐落台北縣八里鄉○○○段下罟子小段三四七、三四七之一、三四七之二、三四七之三地號上之廠房，即門牌台北縣八里鄉下罟村五十九之二號，約五百坪之建物，為上訴人中原公司及亨龍公司所有，前於六十九年八月廿二日出賣與訴外人陳喜雄，此有不動產買賣契約書（見原審卷一第九頁原證一）可按，後因陳喜雄未付清價款，中原公司及亨龍公司乃於七十一年七月十四日以三重郵局第一二九號存證信函及七十一年八月十九日同郵局第三四九號存證信函分別催告陳喜雄給付價金及後因違約而解除買賣契約，而由上訴人收回系爭廠房之所有權，此有存證信函二件（見原審卷一第十一頁起原證二、三）可按，及郵局回執（見原審卷二第一三六頁原證十五）可按。

㈡被上訴人雖爭執郵局之回執上陳喜雄之印章之真正，否認陳武雄曾收受該存證信函。經查依據十一年即及回執上所載之地址相同，依郵局投遞存證信函之作業，其送交存證信函上所載之地址，蓋用陳喜雄之印章，即可推定為陳喜雄親自收受無誤，而存證信函依法投遞生送達之效力，此為常態，如被上訴人否認陳喜雄之收受則為變態，應由被上訴人負舉證之責，被上訴人未能舉證，應認陳喜雄已合法收受上訴人之解約催告，而生解除契約之效力。

㈢因上訴人與陳喜雄之買賣契約已合法解除，陳喜雄已為無權占有，被上訴人現使用之廠房如原判決附圖（Ａ）（Ｂ）所示部分，合計面積○．○八六五公頃，既為上訴人中原公司及亨龍公司所有，被上訴人係向無權利之第三人陳喜雄購買，即不得享有所有權而為無權占有，上訴人中原公司及亨龍公司自得本於民法第七百六十七條之規定請求返還。

㈣又按最高法院六十二年台上字第一○四五號判例固稱：出買人解除已經履行之買賣契約，仍不得本於所有權向第三人主張權利。然該判例係指動產（機器）之買賣而言，與本件之不動產買賣性質上不同；且判例所指係出賣人與買受人間之契約仍存在，買受人復將標的物交第三人占有而言，倘出賣人與買受人之契約業經合法解除後，買受人始出賣與第三人，該第三人即屬無權占有，如本件上訴人解除買賣契約後，被上訴人才向陳喜雄購買系爭廠房，本件與前揭判例所稱顯不相同，上訴人自仍得請求被上訴人返還。

㈤又上訴人另引用最高法院四十八年台上字第一八一二號及五十年台上字第一二三六號判例，主張「買受人已取得違章建築之占有者，得拒絕原始建築人本於所有權之返還請求」，惟按判例要旨中，均無所謂「買受人已取得違章建築之占有者，得拒絕原始建築人本於所有權之返還請求」文字，判例意旨主要在敘明合法出賣違章建築後，不得再以違章建築不得登記又主張所有權為原始取得而訴請確認，要與本件係上訴人主張解除與被上訴人前手陳喜雄之買賣契約而向被上訴人請求返還系爭廠房無涉。

六、關於如附圖土地複丈成果圖（Ｃ）部分面積○．○七二一公頃部分：被上訴人雖抗辯其所購系爭Ａ、Ｂ、Ｃ部分之土地，合計一五八六平方公尺，約四七九．七坪，在契約所定之五百十坪範圍內，否認上訴人主張出賣之土地僅限於三四七之一及三四七之三號土地，而主張尚包括三四七及三四七之二號土地在內云云。惟查七十七年二月十六日上訴人中原公司雖將土地出賣與被上訴人，但不包括土地上之房屋，此觀二造訂立之買賣契約第三條載明「八里鄉○○○段下罟子小段及三四七之一、三四七之三地號內，五百十坪範圍內（下罟村下罟子路五九之二號房屋基地及附屬空地)如超出五百一十坪者，每坪按六千元正計算。」自明。買賣契約書第三條明白約定買賣範圍為三四七之一、三四七之三地號土地，而系爭三四七之一地號土地面積為一○○○平方公尺，三四七之三地號土地面積為一七七二平方公尺，分別有土地謄本可稽，合計為二七七二平方公尺，而上訴人丙○○之應有部分各為十二分之八，計為一八四八平方公尺，換算為五五九．○二坪，符合契約所載超逾五百一十坪之內容。因丙○○就各地號之土地，持分僅為十二分之八，如以被上訴人主張之Ａ、Ｂ、Ｃ建物所座落部分土地，合計四七九．七坪，仍須換算丙○○應有部份十分之八之面積，經計算為三一九．八坪（479.7×8/12 =319.8），不足五百十坪，與契約所載不符，故被上訴人主張為不足採。況原契約既歸於無效，被上訴人依據契約所為使用系爭附圖土地複丈成果圖（Ｃ）部分面積○．○七二一公頃部分亦失其依據，從而被上訴人在原有廠房之右側後方陸續擴建，如附圖（Ｃ）部分，計面積○．○七二一公頃，係無權占有上訴人丙○○及其他共有人之土地。又丙○○在台灣板橋地方法院檢察署八十三年偵字第一九七號稱三四七之一及三四七之三地號僅作擔保之用云云，因丙○○非出賣人，陳述不如不動產買賣契約所載之文義為準，並予敘明。

七、綜上所述，上訴人主張為可採，被上訴人抗辯為無可取。從而上訴人主張依民法第七百六十七條之規定，請求㈠被上訴人應將坐落台北縣八里鄉○○○段下罟子小段三四七、三四七之一、三四七之二、三四七之三號土地上廠房，如附圖所示Ａ部分，面積○．七一五公頃及同所三四七之一、三四七之二號土地上廠房，如附圖所示Ｂ部分，面積○．○一五○公頃，予以騰空，返還上訴人中原電機公司及亨龍公司。㈡被上訴人應將坐落台北縣八里鄉○○○段下罟子小段三四七、三四七之一、三四七之二、三四七之三號土地內，如附圖所示Ｃ部分，面積○．○七二一公頃之建築物拆除，並連同其基地及前項所示廠房Ａ、Ｂ之土地，面積○．○八六五公頃，返還上訴人丙○○及其他共有人全體。均為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第

二、三項所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

八、兩造其餘之攻擊、防禦方法與判決結果無涉，爰不一一論述，併此敍明。

九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第八十五條第二項、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣高等法院民事第二庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。