臺灣高等法院92年度上更㈡字第24號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　92年度上更㈡字第24號

上訴人

甲○○( 原名陳森林 )

兼訴訟代理人

乙○○

被上訴人

幸助建設股份有限公司

法定代理人

李振暉

被上訴人

丙○○

訴訟代理人

霍新亞

　　　　　　　趙宋賢

　　　　　　　蘇弘志律師

　　　　　　　陳俊斌律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國86年12月13日臺灣臺北地方法院86年度訴字第2494號第一審判決提起上訴，經最高法院第2次發回更審，本院於中華民國94年1月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按法人至清算終結止，在清算之必要範團內，視為存續，民法第40條第2項定有明文。又依公司法第331條第1項、第4項規定，股份有限公司於清算完結時，清算人應於15日內，造具清算期內收支表、損益表，連同各項簿冊，送經監察人審查，並提請股東會承認，於股東會承認後15日內向法院聲報。惟向法院所為之聲報，僅屬備案性質，法院所為准予備查之處分，並無實體確定公司清算事務是否完結之效力，故公司是否清算完結，法人人格是否消滅，應視其實際上已否清算終結而定。而所謂清算終結，係指清算人就清算程序中應為之清算事務，實質全部辦理完竣而言，倘尚有未辦完之事務，則該公司就了結該項未辦完事務之範圍內，自仍應認尚未清算終結，而有權利能力。查本件訴訟於民國 (下同)86年7月8日繫屬於原法院，嗣被上訴人幸助建設股份有限公司（下稱幸助公司）於87年9月11 日申請解散，並於90年7月8日向台灣板橋地方法院（下稱板橋地院）聲報清算完結，經板橋地院於90年8月13日准予備查，此有經濟部87年9月17經（087）商字第087128396號函附卷為憑（見本院卷第62頁），並經本院調閱板橋地院90 年度司字第136號卷查明屬實。惟被上訴人幸助公司既未將本件損害賠償事件列入清算範圍，則依上開說明，被上訴人幸助公司就本件訴訟應認仍有當事人能力，合先敘明。

二、被上訴人幸助公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列事由，爰依上訴人之聲請，准由其一造辯論而為判決。

三、上訴人主張：被上訴人於82年間在台北縣八里鄉○○里○段○○○段150-6、151-1、152-4、152-5、154、154-6、156地號等7筆土地（下稱150-6號等7筆土地）上合建「巴里島社區」，上訴人於82年8月19日與被上訴人幸助公司簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約），與被上訴人丙○○簽定土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），買受其中Ａ區第8棟第5層房屋（下稱系爭房屋）及其坐落土地之應有部分，上訴人並已依約給付房屋價金新台幣（下同）2,174,000元，土地價金2,656,000元。依系爭土地買賣契約第13條、房屋買賣契約第20條及廣告平面圖所示，「巴里島社區」建築規劃僅Ａ、Ｂ、Ｃ三區，詎上訴人於85 年間交屋遷入後，始發現鄰地151-4地號土地併入「巴里島社區」後，被上訴人除將Ａ、Ｂ、Ｃ三區增建為16層建物外，另擅自增建10層樓之Ｄ區建物，並對外銷售，顯有違反民法第819條第2項、第818條規定及系爭土地買賣契約第10條約定。另因Ｄ區建物所有人亦可持分Ａ、Ｂ、Ｃ區之土地，致上訴人之土地持分減少，並多負擔土地增值稅以及其他稅捐，且因被上訴人以水泥牆將Ｄ區與Ａ、Ｂ、Ｃ區隔離，使Ａ、Ｂ、Ｃ區住○○○○路可通，又因防火巷被堵，致上訴人之生命財產飽受威脅，上訴人於85年4月間第1次社區住戶大會即向被上訴人提出質詢，然迄未獲解決，爰依系爭房屋買賣契約第17條第2款、系爭土地買賣契約第11條第2款及第12條之約定，請求判命被上訴人連帶賠償上訴人各新台幣（下同）2,000,000元及法定遲延利息等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，經發回前本院判決駁回其上訴，上訴人復提起第三審上訴，經最高法院將發回前本院判決廢棄，並發回本院審理。上訴人於本院聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應連帶給付上訴人各2,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。

四、被上訴人則以：依系爭房屋買賣契約第5條第2款約定，被上訴人有合理變更建築之權利，契約內並未明白限制被上訴人不得興建Ｄ區大樓，上訴人未就增購鄰地151-4地號土地支出額外價金，卻要求享受增購土地之利益，有違誠信。被上訴人併入151-4地號土地後，將Ａ、Ｂ、Ｃ三區增建為15 、16層以及興建Ｄ區建物，係基於土地物權之權能，非基於上訴人之同意。又被上訴人交付之房屋並無瑕疵，移轉之土地應有部分亦無短少，惟為杜絕爭議，被上訴人同意依上訴人主張土地短少面積予以補正，然遭上訴人拒絕，是本件上訴人請求被上訴人賠償其損害，顯無理由等語，資為抗辯。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對於上訴人之上訴則聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。

五、查被上訴人原擬於150-6號等7筆土地上合建「巴里島社區」，上訴人於82年8月19日與被上訴人幸助公司簽訂系爭房屋買賣契約，與被上訴人丙○○簽訂系爭土地買賣契約，買受系爭房屋及其坐落基地應有部分，上訴人並已依約給付房屋價金2,174,000元及土地價金2,656,000元。被上訴人於該社區原規劃建築Ａ、Ｂ、Ｃ三區大樓（Ａ、Ｂ區大樓為14層，Ｃ區大樓為15層），共計336戶。嗣被上訴人將鄰地151-4地號土地與150-6號等7筆土地合併為154地號土地後，被上訴人幸助公司即變更建築設計，除將Ａ、Ｂ、Ｃ三區均增建為16層（共計376戶）外，並於151-4地號土地上興建Ｄ區大樓（10層樓，共20戶）對外銷售，上開四區大樓均於84年7月15日竣工，被上訴人幸助公司並於84年12月18日將系爭房屋移轉登記與上訴人，被上訴人丙○○於84年9月18日將系爭房屋坐落土地之應有部分移轉登記與上訴人，並於85年3月7日交屋，而上訴人自85年4月間起即多次向被上訴人反應系爭房屋產權問題等情，為兩造所不爭執（見本院卷第208頁），並有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、廣告平面圖、存證信函（外放證物）、交屋證明書、文件領回收條、鑰匙收條、建物登記簿謄本、土地登記簿謄本、竣工圖、使用執照、建造執照、建物所有權狀、土地所有權狀等件附卷為證（見原審卷第26至35、51、57、58頁，本院87年度上字第180號卷第48至51頁），堪信為真正。

六、本件兩造之爭點厥為：被上訴人於併入151-4地號土地後，得否於該土地上興建Ｄ區建物？茲析述如下：

㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準。又探求當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。

㈡依系爭土地買賣契約第10條約定：「本契約土地如與鄰地（小八里坌段舊城小段151-4地號）合併為完整街廓時，甲方（即上訴人）同意變更增建為15、16層。且有關房屋所持分之土地則依現有建築基地與上開地號土地之面積總和計算分配之」；又依系爭房屋買賣契約第6條約定：「本契約房屋預定興建地上14、15層，倘本建築基地地主（丙○○）與鄰地（小八里坌段舊城小段151-4地號）合併時，甲方同意乙方（即被上訴人幸助公司）可辦理建照執照變更手續，並增建為地上15、16層」。則觀其契約全文，本諸誠信原則，及自買賣房地之主要目的及經濟價值作全般之觀察，應認上訴人依系爭買賣契約所同意者，係於被上訴人將151-4地號土地與150-6號等7筆土地合併後，被上訴人得以規劃完整街廓，而變更Ａ、Ｂ、Ｃ三區大樓為15、16層，使被上訴人獲有增建1、2層房屋得以出售之利益，惟被上訴人應將151- 4地號土地與150-6號等7筆土地合併後之面積總和，作為Ａ、Ｂ、Ｃ三區房屋承買人應受分配基地應有部分之計算基準。準此，被上訴人自不得再於151-4地號土地上興建Ｄ區大樓，是被上訴人以系爭買賣契約並未限制被上訴人於151-4地號土地上興建房屋，亦未約定被上訴人應提供151-4地號土地供上訴人使用為由，而主張有權於151-4地號土地上興建Ｄ區房屋云云，顯與系爭買賣契約上開約定有違，而不足採。

㈢系爭房屋買賣契約第5條第2款固約定：「如因法令變更及配合基地、外觀、結構、公共設施工程及其他之考量，而無法按原定設計規劃時，乙方 (即被上訴人幸助公司）得依法逕行辦理變更，並為法令許可之處理，而不另行通知甲方（即上訴人），甲方亦不得提出異議，如房屋面積有所變動依本約第一條規定辦理」。惟查，依兩造上開約定，被上訴人於將151-4地號土地與150-6號等7筆土地合併後，僅得將Ａ、Ｂ、Ｃ三區大樓增建為15、16層，而無權於151-4地號土地上另興建房屋，而被上訴人逕於151-4地號土地上興建Ｄ區房屋，既非基於法令變更，亦無為配合房屋基地、外觀、結構、公共設施工程及其他因素，而無法按原定設計規劃建築之情事，核與上述系爭房屋買賣契約第5條第2款所定情事不符，是被上訴人尚不能執上開約定主張其得逕行變更設計，而於151-4地號土地上興建Ｄ區房屋。

㈣被上訴人又主張依系爭土地買賣契約第10條約定，所謂「有關房屋」係指合併後8筆土地上有關房屋（包括Ｄ區房屋在內）而言，是被上訴人據此計算上訴人應受分配土地持分，並無違誤等語。惟查，系爭土地買賣契約第1條約定：「㈠台北縣八里鄉○○里○段○○○段150-6、151-1、152-4、152-5、154、154-6、156地號上7筆土地（基地如有分割、合併以分割、合併後地號為準），甲方所訂購幸助建設股份有限公司興建編號Ａ區第捌棟第伍層房屋壹戶，所佔該基地應有之持分土地，其持分正確面積依地政機關登載為準」，是兩造訂立系爭買賣契約時，尚未確定系爭房屋所占基地面積若干。而對照上開系爭土地買賣契約第10條約定，應認第10條係就150-6號等7筆土地與151- 4地號土地合併，並將Ａ、Ｂ、Ｃ三區大樓增建為15、16層後，系爭房屋所占基地面積如何計算所為約定，而為第1條之補充約定，是所稱「有關房屋」並不包括被上訴人增建之Ｄ區房屋在內，是被上訴人執此主張其已依約計算上訴人應受分配土地持分，並無違約情事云云，亦不足採。

㈤被上訴人又主張納入鄰地151-4地號土地成完整街廓，乃有利於上訴人之房屋價值，而上訴人就納入151-4地號土地並未支出額外負擔，其要求被上訴人不得於該土地上興建房屋，顯有違誠信原則等語。惟查，上訴人除依系爭買賣契約所定價金付款外，就151-4地號土地並未額外支付費用之事實，為上訴人所自認（見本院88年度上更㈠字第391號卷第16頁反面），惟兩造既約定於被上訴人納入151-4地號土地成完整街廓後，上訴人同意被上訴人得將Ａ、Ｂ、Ｃ三區房屋增建為15、16層，則被上訴人固因購買151-4地號土地而增加費用支出，惟亦因可增建房屋出售而獲取利益，反之，上訴人則以因房屋增建所遭受之不利益而獲取使用151-4地號土地之利益，衡情尚屬合理。是被上訴人指上訴人未就納入151-4地號土地支出額外費用，而欲享受增購土地之利益，有違常情及誠信原則云云，並不足採。

㈥綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約之約定，於併入151-4地號土地後，尚無權逕於該土地上興建Ｄ區建物。

七、依系爭土地買賣契約第12條第1款及系爭房屋買賣契約第18條第1款分別約定：「如乙方（即被上訴人）違反本契約，不能交付時，乙方除按照甲方（即上訴人）已繳付價款退還甲方外，並應另付甲方前開已繳款金額作為違約金及損害賠償」。則依上開約定，應認於被上訴人違反系爭買賣契約而不能交付時，不論其係全部不能交付或部分不能交付，上訴人均得依此約定請求違約金及損害賠償，始符公平。經查：

㈠依系爭房屋買賣契約第1條約定，系爭房屋約定面積合計約38.05坪（即125.7851㎡），其中包含私有面積約27.25坪、梯間面積約5.09坪、公共面積約5.71坪（見本院卷第156、157頁）。而依系爭房屋所有權狀及登記簿謄本所載，系爭房屋登記主建物面積為77.13㎡，附屬建物面積為陽台10.89㎡、花台2.19㎡，大公持分面積為18.79㎡，小公持分面積為16.84㎡，合計系爭房屋登記總面積為125.84㎡（見本院卷第159至163頁），是系爭房屋登記面積較之約定面積並無短少，上訴人主張被上訴人交付之系爭房屋面積短少12.8㎡云云，並不足採。

㈡被上訴人依約不得於151-4地號土地上另行建築房屋，已於前述，則被上訴人於該土地上增建Ｄ區10層房屋，致上訴人應受分配土地持分減少（詳如後述），且無法使用該部分土地，而被上訴人丙○○亦不能交付無建築物存在之151-4地號土地予上訴人，是被上訴人丙○○就此部分顯有不能交付情事，故上訴人就此部分請求被上訴人丙○○依上開約定給付違約金及損害賠償，洵屬有據。被上訴人丙○○雖主張其願就上訴人所主張之土地短少面積移轉登記予上訴人以為補正，惟經上訴人以無實益為由拒絕。經查，被上訴人丙○○縱能將土地持分短少部分移轉登記予上訴人以為補正，然其並不能交付無建物之151-4地號土地供上訴人使用，以為完全給付，是被上訴人尚不能執此主張其違約情事得以補正，而認上訴人請求賠償為無理由。

㈢查150-6號等7筆土地與151-4地號土地合併後改編為154地號，面積為4,326㎡，而上訴人就上開土地受移轉登記持分面積為13.8432㎡（4326×16/10000×2＝13.8432）等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷為憑（見本院卷第204、205頁），堪信為真正。又被上訴人主張「巴里島社區」全部規劃96位車位，所占土地持分合計為256/10000，而購買平面車位者，其受分配土地持分較未購買車位者多4/10000，購買機械車位者所受分配土地持分較未購買車位者多2/10000，亦據提出車位土地持分分配表、土地登記謄本為證（見本院卷第138至141頁）。又上訴人自陳經其向淡水地政事務所登記科查詢結果，有關建物基地之持分係由建商自行分配後申請登記，地政機關並不審查應分擔基地持分之分配等語（見本院卷第149頁反面），是被上訴人就合併後之154號土地，將其中256/10000部分由購買車位者分配取得，其中9744/10000部分由購買房屋者分配取得，於法尚無不合。

㈣依內政部預售屋買賣契約書範本所載，有關房地出售面積認定標準，就土地面積部分，其應有權利範圍以地政機關核發建物測量成果圖之主建物面積與區分所有全部主建物總面積比例持分，此有該契約書範本在卷可稽（見本院88年度上更㈠字第391號卷第135頁，本院卷第132頁），是被上訴人主張上訴人應受分配土地持分應依系爭房屋主建物面積與全部區分所有主建物總面積比例計算，洵屬有據。則如前所述，被上訴人於併入151-4號土地後，得將Ａ、Ｂ、Ｃ三區增建為16層房屋，是上訴人就系爭房屋應受分配土地持分即應以合併後之154號土地面積9744/10000，按系爭房屋主建物面積與Ａ、Ｂ、Ｃ三區增建後所有房屋（16層）主建物總面積之比例計算。又查，被上訴人主張合併後之154地號土地上，Ａ、Ｂ、Ｃ三區房屋增建至16層之主建物總面積為

23110.61㎡之事實，業據提出上開房屋坪數表、建物登記謄本（見本院卷第63至118頁），並有建築改良物登記簿（證物外放）在卷可稽，堪信為真正。則依上開計算方式計算，系爭房屋主建物面積為77.13㎡，其應受分配土地持分面積為14.0681㎡（77.13÷23110.61×9744÷10000×4326＝

14.0681，小數點以下第5位四捨五入），而上訴人實際受登記土地持分面積為13.8432㎡，是被上訴人丙○○就應交付上訴人之土地短少0.2249㎡。〔倘依上訴人之主張，其應受分配土地持分應以建物總面積計算，則Ａ、Ｂ、Ｃ三區房屋總面積為38505.59㎡－參見本院卷第219頁，而系爭房屋總面積為125.7851㎡，依上開計算方式計算，上訴人應受分配土地持分為31.8306/10000（125.7851÷38505.59×9744/10000＝31.8306/10000，小數點以下第5位四捨五入），較之上開依房屋主建物面積比例計算之應受分配土地持分32.5199/10000（77.13÷23110.61×9744 /10000＝

32.5199/10000，小數點以下第5位四捨五入）為少，附此說明。〕又查，系爭土地部分價金為2,656,000元，而上訴人應受分配土地面積為14.0681㎡，實際登記面積為13.8432㎡，短少0.2249㎡，依比例計算，上訴人就土地短少所受價金損失為42,460元（0000000÷14.0681×0.2249＝42460，小數點以下四捨五入）。

㈤依卷附竣工圖所示（見本院卷第250頁），系爭房屋所在「巴里島社區」Ａ區建物與被上訴人所增建Ｄ區建物之間，尚有Ｃ區建物，而Ａ區與Ｃ區建物間尚有私設道路，且前臨25米計劃道路（中華路），右臨8米計劃道路，衡情尚難認有因Ｄ區建物之興建致造成Ａ區住戶消防逃生困難之情事。是上訴人據以主張因此受有損害云云，尚難採信。

㈥按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。查被上訴人違反系爭契約約定，於併入151-4號土地後，擅自於該土地上興建Ｄ區建物，不僅使上訴人應受分配土地持分減少，且因社區住戶增加，導致公共安全及住居環境品質維護不易，同時造成住戶休閒空間減少，致上訴人受有損害，而本院原囑託台北市不動產估價師公會鑑定上訴人因此所受損害數額，惟據該公會陳報其鑑定費用須200,000元（見本院卷第286頁），而上訴人陳明因費用過高無力繳納，被上訴人丙○○亦表明不願代繳（見本院卷第303頁），則依上述情節，堪認上訴人已證明其受有損害，而該數額之證明顯有重大困難，是本院自得依上開規定酌定其損害額。又查，上訴人共有系爭房地，應有部分各二分之一，此為兩造所不爭執，並有上開房屋及土地登記謄本可稽，爰斟酌上訴人因土地持分面積短少所受價金損失42,460元及上述因無法使用151-4地號土地所遭受之不利益程度等一切情狀，應認上訴人所受損害數額總共各為250,000 元。

㈦依系爭房屋買賣契約第17條第2款約定：「甲方（即上訴人）與丙○○簽訂之『土地預定買賣契約書』和本契約有不可分之併存關係，甲方同意依『土地預定買賣契約書』所應履行之義務一併負責任。甲方亦同意如違反『土地預定買賣契約書』之約定，視同亦違反本契約之約定，甲方喪失『土地預定買賣契約書』之權利時，視同甲方亦喪失本契約之權利」；又系爭土地買賣契約第11條第2款亦約定：「甲方（即上訴人）另與幸助建設股份有限公司簽訂之『房屋預定買賣契約書』和本契約有不可分之併存關係，甲方同意如違反『房屋預定買賣契約書』之約定，視同亦違反本契約之約定。甲方喪失『房屋預定買賣契約書』之權利時，視同甲方亦喪失本契約之權利」。則依上開約定意旨，應解釋為：兩造就系爭房地之買賣雖分別簽訂土地買賣契約及房屋買賣契約，惟該二契約具有不可分之併存關係，如上訴人違反其中一契約時，對另一契約之對造當事人負同一責任；反之，如被上訴人丙○○與幸助公司其中一人違反契約時，另一人對於上訴人亦應負同一責任，始符公平。故被上訴人主張上開約定僅係規範上訴人對被上訴人應負之責任，而未及被上訴人應負之責任云云，並不足採。本件被上訴人丙○○就土地部分違約而無法為完全給付，已於前述，則依上開說明，上訴人請求被上訴人連帶賠償上訴人各250,000元，自屬有據，應予准許。

八、綜上所述，上訴人請求被上訴人連帶給付上訴人各250,000元及自起訴狀繕本送達翌日即86年7月26日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。又兩造均陳明願供擔保分別聲請宣告假執行及免為假執行，惟被上訴人敗訴部分之訴訟標的金額未逾1,500,000元，不得上訴第三審，是就此部分無宣告假執行之必要；至於上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，亦不應准許。原審就上開應予准許部分為上訴人敗訴之判決，上訴人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許；至於上開不應准許部分，上訴人猶指摘原判決為不當，併求予廢棄改判，即為無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，故上訴人聲請本院履勘「巴里島社區」，以證明上訴人確因被上訴人增建Ｄ區大樓受有損害之事實，本院認無必要，爰不予履勘。又兩造其餘攻擊防禦方法核與本件訴訟結果無涉，亦不予逐一論述，均併此敘明。

十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第463條、第385條第1項前段、第79條、第85條第2項，判決如主文。

民事第四庭審判長法　官 張劍男

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。