臺灣高等法院九十二年度上字第一○六三號

臺灣高等法院民事判決　九十二年度上字第一○六三號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

郭令立律師

被上訴人

丙○○

訴訟代理人

程才芳律師

被上訴人

新陽房屋仲介有限公司

法定代理人

劉新賢

被上訴人

乙○○

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十二年九月十日臺灣臺北地方

法院九十二年度訴字第一三八五號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十三年六

月十五日言詞辯論終結，判決如左：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：伊於民國（下同）九十一年三月十二日經被上訴人新陽房屋仲介有限公司（下稱新陽公司）之主任即被上訴人乙○○之仲介，向被上訴人丙○○，購買門牌號碼臺北市○○區○○路一段九九號六樓第一零一號地下二樓第五十、五十一號停車位及其應有部分土地，價金為新台幣（下同）二千一百九十萬元。伊付清全部價金，並給付被上訴人新陽公司仲介費十七萬元。而兩造買賣之停車位係指平面圖用印之第五十號、五十一號所示之車位。詎伊卻因第五十一號車位之使用經臺灣臺北地方法院檢察署傳訊，經伊調閱台北市政府工務局之建物設計圖說，竟發現所謂第五十一號車位所在位置非停車位，即第五十一號車位根本不存在，被上訴人丙○○、新陽公司、乙○○等竟向伊矇稱為第五十一號車位而出售予伊；被上訴人丙○○使伊以為購買之停車位有第五十、五十一號兩個停車位，自應對伊負瑕疵擔保之責；而被上訴人新陽公司、乙○○未查明其銷售內容與事實不符，竟仍仲介使伊受損害，依不動產經紀業管理條例第二十一條、第二十六條第二項亦應對伊負損害賠償之責；而被上訴人新陽公司為不動產經紀業，亦應就其經紀人員之行為對伊負連帶賠償責任，又第五十、五十一號停車位僅有部分為合法車位，部分為非合法車位。因兩造於締約過程有提及兩部車位計四百萬元，兩百萬元即為瑕疵減少價值。為此，求為判決被上訴人丙○○或被上訴人新陽公司及被上訴人乙○○應給付伊二百萬元，並自起訴狀送達之翌日起，按年息百分之五計算之利息，其中命被上訴人新陽公司及被上訴人乙○○給付部分，應負連帶之責。被上訴人新陽公司及乙○○雖受伊委託且收取仲介費用，竟與被上訴人丙○○一同誤導伊，致伊買受具有瑕疵停車位之損失，依民法第五百七十一條、第五百六十七條第一項前段、第二項、第二百二十七條規定，除應賠償伊所受前述損失外，自亦不得向伊請求報酬，而應返還伊給付之仲介費十七萬元。為此，求為判命被上訴人新陽公司給付伊十七萬元及自起訴狀繕本送達翌日起，加付法定遲延利息等語。

二、被上訴人丙○○則以：系爭買賣合約所約定之停車位為Ｂ２五十號停車位（大車位），而非上訴人所指用印之第五十、五十一號所示之車位。伊已依系爭買賣契約之約定，交付約定之Ｂ２五十號停車位予上訴人。又上訴人買受停車位前，曾至現場實際查看買賣標的物後方簽訂系爭買賣契約，且伊所出賣之停車位亦係以現況交付，伊出賣之停車位並無瑕疵之情形，自不應負瑕疵擔保之責任等語，資為抗辯。被上訴人新陽公司則以：系爭買賣契約成立前，上訴人曾至大樓多方求證、包括從前及現在使用情況，還包括是否繳交兩個停車位之保管費，伊並告知出售之車位前曾發生訴外人王建次與被上訴人丙○○之紛爭。否認以四百萬元計算兩個車位之價格等語，資為抗辯。被上訴人乙○○除與被上訴人新陽公司採相同說詞外，復以：上訴人所買受之停車位確實為原證二雙方用印之處。系爭買賣合約上出售之停車位係第五十號停車位，且當初言明車位只有一個。之前與上訴人有至總幹事處求證過，且有與上訴人配偶至現場確認可以停兩部車、買賣前有與上訴人至現場勘驗，且係現況點交，上訴人應該知道車位產權問題等語，資為抗辯。

三、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴。上訴人全部聲明不服，求為判決㈠原判決廢棄；㈡被上訴人丙○○或被上訴人新陽公司及被上訴人乙○○應給付上訴人二百萬元，即自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈢被上訴人新陽公司及被上訴人乙○○就前項所命被上訴人新陽公司及被上訴人乙○○給付本息部分，應相互負連帶之責；㈣被上訴人新陽公司應給付上訴人壹拾柒萬元，即自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人等均聲明求為判決如主文所示。

四、本件兩造不爭執事項：

㈠上訴人於九十一年三月十二日經被上訴人新陽公司主任即被上訴人乙○○仲介，向被上訴人丙○○購買系爭不動產及停車位及其應有部分土地，雙方並簽具不動產買賣契約書，其中第一條就停車位部分訂明如建築改良物標示備註欄所示（即Ｂ２，五十號停車位），契約第十四條特別約定事項二載明「車位的平面圖詳如附件」。但上訴人與被上訴人丙○○簽約時於竣工圖上用印為第五十、五十一號車位。

㈡上訴人依約繳納買賣價金，並給付被上訴人新陽公司仲介費十七萬元。

㈢被上訴人丙○○出售前及現在上訴人均繳交二停車位之管理費予管理委員會。

五、被上訴人既分別以前詞置辯，故本件之主要爭點在於被上訴人丙○○所出售之Ｂ２五十號停車位是否含括車位平面圖所示第五十、五十一號車位部分？有無上訴人所稱之權利瑕疵及物之瑕疵？被上訴人新陽公司、乙○○是否應該負擔不動產經紀條例之損害賠償責任？被上訴人新陽公司應否退還仲介費十七萬元？現就本件之爭點分述如下：

㈠爭點一：被上訴人丙○○所出售之Ｂ２五十號停車位是否含括車位平面圖示第五

十、五十一號車位部分？

⑴依上訴人與被上訴人丙○○簽訂之系爭不動產買賣契約書第一條買賣不動產標示之約定，本件被上訴人出售予上訴人之停車位係台北市○○區○○路一段一○一號地下二樓權利範圍四十九分之一，另備註欄亦記載「即地下二樓五十號停車位」，有卷附不動產買賣契約書可憑（見原審卷第一二頁），且依系爭不動產買賣契約後附之房地產標的現況說明書第２項內容「請說明法定停車位、屋頂平台或地下室等約定使用或習慣使用方式」就此部分之備註說明為「Ｂ２層ＮＯ：號車位壹個。」，有卷附房地產標的現況說明書可稽（見原審卷第一六頁）。足見，被上訴人丙○○依約出售予上訴人之停車位為台北市○○區○○路一段一○一號地下二樓五十號停車位一個。

⑵上訴人雖以前開買賣契約第十四條第二項約定「車位平面圖詳如附件」，而該附件所標示車位係編號為五十、五十一號，並由上訴人與被上訴人丙○○於其中用印，故認定上訴人所買受者為兩個車位。然查，系爭合約後附之車位平面圖，乃係「仁愛首都廣場大廈管理委員會」之車位實際使用情形之平面圖，此由前開平面圖尚包括地下室規劃之樓梯、電梯間等均繪製於該圖可知（見原審卷第一八頁），充其量僅係表示被上訴人依約交付予上訴人之停車位可停放兩部汽車，且原審及本院至現場履勘時，系爭停車位現場亦無編號五十一號之停車位，自不容上訴人據以主張系爭買賣合約約定之停車位為第五十號及第五十一號兩個停車位，否則，兩造為何在系爭買賣合約本文中有關買賣不動產標示部分及房地產標的現況說明書中均僅記載為Ｂ２五十號車位壹個。是兩造間之不動產買賣契約書停車位之標的物，應僅為Ｂ２五十號車位壹個。上訴人主張系爭買賣合約約定之停車位為五十、五十一號兩個車位云云，自無可採。

⑶本件依據原審向台北市政府工務局建築管理處（下稱北市建管處）調取本件建物之使用執照中所附之工程圖說，本件系爭停車位及相鄰編號四十九號之停車位，於前開北市建管處所提供之使用執照上係相當於編號四十一、四十二之位置，故並未規劃為三個車位，且依據此部分圖示關於四十一、四十二號車位面積大小應係相同（見原審卷第九七頁夾頁部分）。然此部分於原審及本院至現場勘驗時，發現系爭四十九號、五十號車位大小不同有顯著之差異。另依被上訴人所提出建築公司於申報完工時所附之竣工圖所示，就系爭停車位於依該竣工圖當時確實係劃分為三個停車位，分別編號為四十九、五十號及五十一號（見原審卷第三六頁夾頁部分）。被上訴人稱惟因每個停車位之寬度僅約二百二十八公分，停車甚為不便，故該大樓所屬之「仁愛首都廣場大廈管理委員會」即將該區劃分為寬度較小之四十九號停車位及寬度較寬（約四百一十公分）之編號五十號停車位。此部分恰與訴外人王建次所寄發予被上訴人丙○○及訴外人仁愛首都廣場大廈管理委員會主任委員之存證信函所附之現場車位情形：即編號四十九、五十號共計可使用寬度約六百八十公分，現今情況為四十九號使用部分寬度約二百七十公分，五十號使用部分寬度則為四百二十公分（見原審卷第一六四頁）等情相符，足見五十號車位之面積既明顯大於其他車位。且經原審至現場勘驗時，發現系爭五十號車位經移動後，仍可停下一部休旅車及一部自小客車，此有勘驗筆錄附卷可稽（見原審卷第一二○頁）。又被上訴人丙○○於出賣系爭停車位予上訴人前每月均繳納二部車之車位管理費，此有被告丙○○所提出車位管理費收據在卷可稽（見原審卷第三七頁）。又依據管委會九十一年十一月間之現任主任委員李春生於原法院檢察署九十一年偵字第一四四八八號竊佔案中到庭稱「四十九、五十號車位本來就是這樣，車位大小不一很正常的，四十九號車位是250X600是符合規定，在年代委員有開會通過：不影響車輛進出，並徵得隔壁車位的同意，一個車位可以停二台車」（見原審卷第一七六頁）。足見，本件被上訴人丙○○原先自行使用而後出售並交付予上訴人之系爭停車位確實為可供停放二部汽車之五十號停車位，而非僅可停放汽車乙部。

㈡爭點二：被上訴人所交付之停車位是否有權利瑕疵情形？

⑴上訴人主張：訴外人王建次曾對被上訴人提出刑事竊佔告訴，並以存證信函致大樓管委會表明若無法提供將四十九號和五十號停車位劃成一大一小之憑據，其將採取具體措施排除對其四十九號車位之侵權行為，是被上訴人所交付之系爭停車位自有權利瑕疵之情形。

⑵惟查，訴外人王建次對被上訴人提出刑事竊佔告訴，業經原法院檢察署九十一年度偵字第一四四八八號不起訴處分確定（見本院卷第七七－七八頁），亦即被上訴人出賣之系爭車位並無竊佔第四十九號車位之產權糾紛，上訴人自不得以訴外人王建次曾對被上訴人提出刑事竊佔告訴即主張被上訴人所出賣之系爭車位有權利瑕疵之情形。再者，上訴人以王建次曾寄發存證信函（見原審卷第一五○－一五六頁）表示欲採取具體措施制止五十號車位之違規，主張系爭車位有權利瑕疵之情形云云，惟上開王建次所寄發之存證信函日期為九十一年三月十二日，係在其提起刑事竊佔告訴之前（查王建次是在九十一年四月十二日提起刑事竊佔告訴，見原審卷第一四七頁）而王建次在刑事竊佔告訴經原法院檢察署做成不起訴處分後，即未再就系爭車位提起任何訴訟或為任何請求，既然王建次並未對上訴人就系爭車位主張任何權利，上訴人即不得以該存證信函認被上訴人出賣之系爭車位有權利瑕疵之情形。

⑶次查，本件被上訴人與上訴人所成立者為物之買賣契約，並非權利買賣，而物之買賣中並無所謂權利存在之擔保，因為只要有所有物存在，則自無所有權不存在之問題，只是所有權之歸屬或所有權應否受限制等問題，亦即僅涉及權利完整與否，倘所有權根本不存在，則應屬買賣契約是否因此無效，並非構成權利瑕疵擔保之問題。上訴人主張：被上訴人所交付之停車位有權利瑕疵之情形云云，亦不足採。

㈢爭點三：被上訴人所交付之系爭停車位是否構成物之瑕疵：

⑴上訴人主張：依臺北市政府工務局之竣工圖說（見原審卷第一○一頁），系爭買賣合約車位平面圖兩造蓋有印章之五十、五十一號車位部分，僅有編號四二之車位乙個而已，足見並無被上訴人所稱可停放二部車之一個大車位之設計，顯然系爭停車位不具備通常之效用及契約預定之效用，自屬物之瑕疵云云。

⑵惟查：系爭買賣契約後附之車位平面圖（見原審卷第一八頁）並非上訴人所主張上開台北市政府工務局之竣工圖面（見原審卷第一０一頁），否則為何上開竣工圖面之車位編號為四一、四二號而非四九、五十號停車位，足見該竣工圖面並非系爭買賣契約之一部分，上訴人自不得依上開工務局之竣工圖說說主張其權利。再者，兩造間所簽訂之買賣契約，業已明文約定買受之系爭車位僅為Ｂ２五十號停車位壹個，且權利範圍係四十九分之一，而被上訴人業巳依約交付權利範圍四十九分之一之產權予被上訴人，故被上訴人所交付系爭停車位之產權自無物之瑕疵之情形，是本件上訴人以依竣工圖之內容，主張系爭停車位有不具備通常效用之瑕疵云云，自非可採。

⑶次查：系爭停車位實際上確實可停放兩部車，符合系爭買賣契約後附平面圖之內容，而無物之瑕疵之情形，此由勘驗筆錄之記載：「被上訴人則駕駛裕隆Sentra汽車，與休旅車併排停靠，雖有停在系爭五十號停車格內，但由駕駛座旁車門下車較有困難。」（見原審卷第一八三頁），即足證之（按上開汽車其中一台為較大型之休旅車，足見系爭停車位如停放一般自用小客車，自可輕鬆停放兩台，且無下車較有困難之情形），是本件系爭五十號停車位客觀上可以停放二部汽車，自屬無疑，再者，由被上訴人於出賣系爭停車位予上訴人前每月均繳納二部車之車位管理費即一千六百元，有收據在卷可憑（見原審卷第三七頁），且依上訴人於九十一年十一月十二日因原法院檢察署九十一年偵字第一四四八八號王建次對被上訴人提出竊佔案中之證述：「（問）你是五十號車主？（答）對。我買時就可以停二部車，我也繳二車位的錢。（問）妳是買二個車位還是一個車位？（答）我是買現狀。車位是四百萬元，前車主就是賣我這樣。」，有上開筆錄在卷可稽（見原審卷第一七六頁），益證系爭停車位確實有可停放兩部車之空間，且該事實於上訴人買受系爭停車位前，業經其至現場察視而有充分知悉之瞭解（亦即上訴人於系爭房地及停車位買賣契約成立時，即已知悉用印竣工圖上五十、五十一號停車位，實際上規劃唯一較大之五十號停車位，而可停放兩部車），故系爭停車位為一個大車位之空間可停放兩部汽車，與系爭買賣契約之約定及後附平面圖之內容相符，自無物之瑕疵之情形，上訴人主張系爭買賣合約所附之平面圖有

五十、五十一號兩個車位，但實際並無五十一號停車位之存在，被上訴人出賣之停車位有物之瑕疵云云，顯非可採。

⑷末查：本件上訴人買受系爭停車位前，因訴外人王建次（即編號四十九號停車位之所有人）以被上訴人停放二部汽車，會妨礙其四十九號停車位之進出，而向被上訴人提出異議，甚至向警察機關檢舉被上訴人涉嫌侵佔，被上訴人為避免困擾，乃與房屋仲介之承辦人員乙○○商量暫停仲介出售事宜，嗣乙○○告知上訴人此事實後，上訴人向乙○○表示王建次之主張應無根據，為求慎重起見，上訴人曾向該大樓所屬之「仁愛首都廣場大廈管理委員會」詢問被上訴人所出售之系爭停車位是否可停放二部汽車，而該管委會表示確實可停放二部汽車，上訴人始予購買，而上訴人亦自承其於買受系爭車位前曾至現場察視，該車位可以停放兩部車，且其係以現況買受，是退步言之，縱本件被上訴人所出售並交付予上訴人之停車位有瑕疵（按事實上被上訴人業已依約交付系爭停車位予被上訴人，並無瑕疵給付之情形），惟因上訴人於購買前業已知悉系爭停車位之現況，依民法第三百五十五條第一項之規定：「買受人於契約成立時，如其物有前條第一項所稱之瑕疵，出賣人不負擔保之責。」，上訴人自不得依民法第三百五十四條第一項之規定，主張被上訴人應負瑕疵擔保之責。

㈣爭點四：被上訴人新陽公司、乙○○是否應該負擔不動產經紀條例之損害賠償責任部分及上訴人得否請求被上訴人新陽公司返還其已交付之報酬：

⒈本件上訴人係主張被上訴人新陽公司、乙○○未查明其銷售內容與事宜不符，仍予仲介使上訴人受損害，依據不動產經紀業管理條例第二十一條、同法第二十六條第二項規定主張應對上訴人負擔損害賠償責任。然查：本件上訴人係以停車位之現狀買受系爭停車位，故出賣人即被上訴人丙○○自無庸負擔瑕疵擔保責任已如前述，且被上訴人新陽公司、乙○○有向上訴人告知被上訴人丙○○與訴外人王建次之糾紛，故被上訴人新陽公司所仲介出售之標的並無與事實不符之處，本件上訴人憑其專業判斷決定買受系爭建物、車位及其土地應有部分，自難認定被上訴人新陽公司、乙○○有因故意或過失致上訴人受有損害。

⒉被上訴人新陽公司仲介被上訴人丙○○及上訴人簽訂本件買賣契約，依約自得向上訴人請求報酬。又系爭停車位並無上訴人所稱之瑕疵情形，故上訴人主張依據民法第五百七十一條、五百六十七條第一項前段，第二項及同法第二百二十七條請求被上訴人新陽公司返還其已給付十七萬元之仲介費用，即屬無據。

六、綜上，被上訴人丙○○既已依系爭不動產買賣契約之約定，交付約定之停車位予上訴人，又本件上訴人買受系爭停車位前，曾至現場實際查看買賣標的物後方簽訂系爭買賣契約，且被上訴人所出賣之系爭停車位亦係以現況交付，自無上訴人所主張系爭停車位有瑕疵之情形。而被上訴人新陽公司、乙○○亦無有因故意或過失致上訴人受有損害。從而，上訴人請求被上訴人丙○○或被上訴人新陽公司及被上訴人乙○○應給付二百萬元及利息，另被上訴人新陽公司應返還仲介費用十七萬元及利息，即屬無據，不應准許。原審就上訴人上開請求，為敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與本件判決結果不生任何影響，茲不贅述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

民事第四庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。