臺灣高等法院九十二年度上字第一七七號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度上字第一七七號

上訴人

康和建設實業股份有限公司

法定代理人

曾宏昌

訴訟代理人

陳國雄律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

孫立虹律師

右當事人間，因不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月二

十六日臺灣臺北地方法院九十一年度訴字第五一二九號第一審判決，提起上訴，本院

判決如左：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國八十七年三月十八日向上訴人以新臺幣 (以下同)七百一十八萬元，預購上訴人於台北縣淡水鎮○○段三一八－一、三一九、三二○、三二二－二、三二七、三二八－三、三三六－一、三二八、三三九、三四○－一、－三、四二六－一、－二、四二七、四二八－一等地號土地上興建「紅樹林」編號C5棟三樓房、地乙戶、地下層機械式第一五七號停車位乙位 (以下稱系爭房地)，而與上訴人簽訂「不動產預定買賣契約書」 (以下稱系爭契約)，上訴人依約已於九十年三月完工，同年六月四日將被上訴人所承購如原判決附表所示系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人，而被上訴人僅依約繳付二百零九萬元後，即停止支付餘款，屢經上訴人催繳，未獲置理，上訴人乃於九十一年一月三十一日以律師函為解除系爭契約之意思表示，被上訴人已於同年二月四日收受，同月十日發生解除契約之效力，並以被上訴人已繳付二百零九萬元之價款，充當違約金予以沒收；為此，基於民法第一百七十九條、第二百五十九條之規定、及系爭契約之約定，求為命被上訴人應將系爭房地所有權返還移轉登記予上訴人之判決。並聲明 (一)原判決不利於上訴人之部分廢棄。(二)被上訴人應將系爭房地返還登記予上訴人。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、被上訴人則以：上訴人將被上訴人所繳付之價款二百零九萬元，悉數充當違約金予以沒收，顯屬過高，應以價金總價百分之十，方為相當，從而上訴人尚應返還一百三十七萬二千元予被上訴人，於上訴人返還一百三十七萬二千元前，被上訴人自得拒絕上訴人之請求等語，資為抗辯。並聲明：(一)上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。

三、上訴人主張被上訴人於民國八十七年三月十八日向上訴人以七百一十八萬元，預購上訴人於台北縣淡水鎮○○段三一八－一、三一九、三二○、三二二－二、三

二七、三二八－三、三三六－一、三二八、三三九、三四○－一、－三、四二六－一、－二、四二七、四二八－一等地號土地上興建「紅樹林」之系爭房地，而與上訴人簽訂系爭契約，上訴人依約已於九十年三月完工，同年六月四日將被上訴人所承購如原判決附表所示系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人，而被上訴人僅依約繳付二百零九萬元後，即停止支付餘款，屢經上訴人催繳，迄未繳付，上訴人乃於九十一年一月三十一日以律師函為解除系爭契約之意思表示，被上訴人已於同年二月四日收受，同月十日發生解除契約之效力，並以被上訴人已繳付二百零九萬元之價款，充當違約金予以沒收等事實，為被上訴人所不爭執，且有上訴人提出、被上訴人不爭執真正之系爭契約影本、土地、建物登記謄本、律師函影本、掛號郵件回執影本 (原審卷第一三頁至第四六頁) 等在卷為憑；上訴人主張之上開事實，應堪信為真實。

四、按：契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。民法第二百五十九條第一款定有明文。又：被上訴人 (即甲方)未依限繳付各期價款時，．．．逾期十五日經上訴人 (即乙方)催告仍未一次繳全部繳清者，則視為被上訴人違約，上訴人得不經催告逕行解除系爭契約，．．．產權如已移轉登記為被上訴人名義時，被上訴人應無條件將該房屋產權移轉返還登記予上訴人或上訴人指定之登記名義人．．．其返還登記所需之費用由被上訴人負擔，系爭契約第四條第三款有明文約定。本件被上訴人以總價七百一十八萬元向上人預購系爭房地，除已依約繳付二百零九萬元，餘款五百零九萬元迄未繳付，經上訴人於九十一年一月十日以九一瑞國字第○一○七號函催告，限被上訴人於文到五日內商議繳款事宜，被上訴人同月十六日前收受，未予置理，上訴人又於同月三十一日以九一瑞國字第○一二四號再函催，限於文到五日內商議繳款事宜，逾期即解除系爭契約，不另為解除之意思表示，被上訴人於同年二月四日收受，仍未予置理等事實，為被上訴人所不爭執，且有催告函、掛號郵件回執影本各二件在卷為憑。上訴人解除系爭契約，於法尚無不合，依前揭法條規定、系爭契約之約定，其請求被上訴人應將系爭房地返還移轉登記予上訴人，自屬有據，應予准許。

五、當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二百六十四條至第二百六十七條之規定。民法第二百六十一條定有明文。而同法第二百六十四條第一項規定：因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。本件被上訴人以上訴人解除系爭契約，依前揭民法第二百五十九條第一款之規定，對於被上訴人負有返還所繳價款二百零九萬元之義務，於上訴人返還被上訴人價款前，依民法第二百六十四條之規定，被上訴人得拒絕返還移轉登記系爭房地等語，資為抗辯；上訴人則主張被上訴人違約，依系爭契約第四條第三款：「被上訴人未依限繳付各期價款時，．．．逾期十五日經上訴人催告仍未一次全部繳清者，則視為被上訴人違約，上訴人得不經催告逕行解除系爭契約，被上訴人並應賠償上訴人房地總價款百分之二十計算之金額，作為上訴人因銷售本案房地所發生之費用損失及被上訴人違約之懲罰性違約金，．．．」之約定，被上訴人所繳二百零九萬元之部分價款，已為上訴人所沒收，非得再行使同時履行抗辯權等語；經查：

(一)約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又：違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。亦有最高法院四十九年度臺上字第八○七號、五十一年度台上字第一九號分別著有判例意旨可資參照。本件上訴人與被上訴人間所簽訂系爭契約，固有「．．．，被上訴人並應賠償上訴人房地總價款百分之二十計算之金額，作為上訴人因銷售本案房地所發生之費用損失及被上訴人違約之懲罰性違約金，．．．」之約定，惟其違約金含有「賠償損害額之預定」及「懲罰性」之性質，其約定是否過高，依前揭法條規定、判例意旨，法院自得依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，予以酌定，合先敘明。

(二)本件上訴人係以營建房屋出售營利為其業務，而銷售房屋須支出行銷廣告之費用，為眾所週知之事實，而依上訴人提出其與訴外人富星廣告股份有限公司、聖星實業股份有限公司間之廣告業務企劃合約書，約定按成交總金額百分之五為廣告業務企劃銷售費用，上訴人並已為支出業據提出廣告業務企劃合約書 (原審卷第六七至第七五頁)、及統一發票 (本院卷第二七至第三一頁)影本在卷 (原審卷第六七至第七五頁) 為憑，上訴人因被上訴人違約受有行銷廣告費三十五萬九千元之損害。

(三)上訴人依約已於九十年六月四日將被上訴人所預購之系爭房地所有權，移轉登記予被上訴人，已如前述，因被上訴人違約不履行給付價款五百一十九萬元之義務，致上訴人受有利息之損害，以自上訴人移轉所權予被上訴人之九十年六月四日起，按週年利率百分之五計算至上訴人解除契約發生效力之九十一年二月十日止，共計八個月又六日之利息損害十七萬七千二百二十五元。上訴人主張受有一年六個月三十八萬一千七百五十元之利息損害，尚非可採。

(四)約定之違約金是否過高，固應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，自屬不在斟酌之列。原審就違約金是否過高，審酌契約解除後之目前房地產銷售價格及銷售難易等情，認定被上訴人沒收上訴人繳交之價金充作違約金，並無過高情事，自有未當。有最高法院八十五年度台上字第二五三二號裁判意旨可資參照。本件上訴人主張因被上訴人違約為上訴人解除系爭契約，致上訴人於系爭契約解除，尚須另行出售而負擔行銷廣告費、及房地跌價之損害，而請求跌價之損失、再銷售佣金之損失，惟查違約金之約定為確保當事人履行契約本旨，而房地之跌價、再銷售佣金之損害，尚難認係不履行契約所生之損害，依前揭最高法院裁判意旨，非上訴人所得請求之損害，其為是項主張，自非可採。

(五)本件上訴人係以營建房屋出售營利為其業務，營建業出售營建之房屋將有一定比例之利潤，為眾所週知之事實，被上訴人如依約履行其買受人給付價金之義務，上訴人將獲一定比例之利潤，應毋庸置疑；本院以被上訴人於八十七年三月十八日預購系爭房屋，依其承購土地登記面積為一三．四五平方公尺、房屋登記面積五六．八二平方公尺 (不含共同使用部分) 、停車位登記面積二七．四二平方公尺，(詳原判決附表所示)，土地每平方公尺為二十六萬六千餘元，房屋、停車位每平方公尺為四萬二千餘元，參酌訴外人許嫺嫺於九十一年十一月一日與上訴人所簽訂之房地買賣契約書 (原審卷第七六頁至第八二頁) 內容，土地每平方公尺為十八萬餘元，房屋、停車位每平方公尺為三萬餘元，上訴人土地部分每平方公尺減少約八萬元之利潤，房屋、停車位每平方公尺減少一萬餘元之利潤。本件上訴人因被上訴人不履行契約給付價款義務，致上訴人受有減少利潤即受有履行利益之損害，至為明確。

(六)本院參酌被上訴人以內政部台內 (八九) 地字第八九七○一三號公告修訂預售屋買賣契約書範本，有賣方沒收房地總價最高不得超過百分之十五之約定 (本院卷被上訴人民事言詞辯論意旨狀第三頁)，及被上訴人簽訂系爭契約時，與上訴人將違約金以買賣總價百分之二十計算之約定，綜合前述上訴人所受行銷廣告、利息及履行利益之損害，認本件之違約金，上訴人主張依系爭契約之約定，尚嫌過高，依前揭民法第二百五十二條規定、最高法院判例意旨，宜以酌減為買賣總價百分之十五計算，方為相當。

(七)從而，上訴人因被上訴人違約不履行契約給付價金之義務，所得沒收被上訴人之違約金即為一百零七萬七千元 (即0000000x15/100=0000000) 。查被上訴人已繳付價金二百零九萬元，逾越所得沒收違約金之部分即一百零一萬三千元(0000000-0000000=0000000)，上訴人依前揭民法第二百五十九條第一款之規定，自有返還被上訴人之義務，又依同法第二百六十一條、第二百六十四條規定，被上訴人於上訴人返還一百零一萬三千元之前，自得拒絕上訴人返還移轉登記系爭房地予上訴人，被上訴人行使同時履行抗辯權，於法尚非無據，應予准許。

六、綜合上述，原法院就上訴人因被上訴人不履行契約所受之損害，僅衡量上訴人之利息損害，未衡量上訴人行銷廣告、履行利益之損害，而將違約金酌減為總價金百分之十即七十一萬八千元，而諭命上訴人應給付被上訴人一百三十七萬二千元，難謂已達衡平原則及懲罰性違約金之目的，其超過一百零一萬三千元部分之判決，容有未恰，上訴意旨指摘此部分之判決不當，求予廢棄，非無理由，應由本院予以廢棄，更為判決如主文第一項所示。原法院於命上訴人應給付被上訴人一百零一萬三千元之範圍內，准許被上訴人同時履行抗辯權之行使，經核無違誤；上訴意旨，指摘原法院此部分之判決不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。

據上論結，本件上訴為一部有理由、一部為無理由，爰判決如主文。

民事第十二庭