臺灣高等法院九十二年度上字第三０五號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度上字第三０五號

上訴人

華健醫藥生技股份有限公司

法定代理人

白俊男

訴訟代理人

李克欣律師

訴訟代理人

魏早炳律師

訴訟代理人

魏翠亭律師

被上訴人

德泰科技股份有限公司

法定代理人

曹德風

訴訟代理人

林思銘律師

複代理人

劉雅萍律師

右當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月二十七日臺灣新竹地

方法院九十一年度訴字第五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：上訴人前於民國（下同）九十年一月間承租被上訴人所有座落新竹市科學工業園區○○路六號七樓全部（含公共區域）之自建廠房，以為研發辦公室之用。嗣因故廢棄舊約、更立新約，自九十年四月一日起租，其中除明白標示租賃標的物為「˙˙˙新安路六號七樓全部總計四五一．八坪（含公共區域）」外，並具體約定：「本租約若有未盡事宜，悉依科學園區土地租賃及建築物租售管理辦法，及民法相關法令之有關規定辦理。」、「本合約需符合科學園區管理局規定」，惟雙方權義關係所據之系爭新約迄至上訴人去函表明租約無效或終止租約之表示前，均未據科學園區管理局依法核定，上訴人依約自得主張契約不生合法效力。退步言之，縱認非自始無效，惟查兩造系爭「廠房租賃契約書」既未經科學園區管理局依法核定，核諸兩造前開約定，被上訴人即未依債務本旨履行契約義務，上訴人依法自得解除（終止）租約甚明。上訴人除於兩造協商過程中迭向被上訴人表明終止契約之意思表示，且於九十年十月二十五日去函被上訴人明確表達契約無效暨解除（終止）契約之意思表示，並據被上訴人公司於同年月二十七日收受在案，則被上訴人自無由請求系爭合約之租金、押租金。次查兩造上開「廠房租賃契約書」中明定上訴人承租之契約目的為「供做研發辦公室」使用，租賃標的物復據雙方明確約定為新竹科園區○○路六號「七樓全部計四五一．八坪（含公共區域）」，則依其契約目的、用語及總計坪數計，被上訴人依債務本旨所應交付予上訴人使用之標的，顯然含括系爭辦公大樓之公共設施區域及竟另就其已交付上訴人使用之「公共設施部分」，嗣後再行出租予上訴人，顯以不能之給付為契約之標的，被上訴人就該「公共設施授權使用契約書」部分顯無從再行依約給付。則被上訴人就該公共設施授權使用契約書部分，自得請求被上訴人返還所有保證金及已付、預付之租金。爰本於契約解除或終止之法律關係，求為命被上訴人給付上訴人新台幣（下同）二百九十五萬四千七百七十二元及自九十年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算利息，及被上訴人應返還如原判決附表所示之支票五張予上訴人之判決。（原判決駁回上訴人之訴，上訴人就此上訴）上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分被上訴人應給付上訴人二百九十五萬四千七百七十二元及自九十年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被上訴人應返還如原判決附表所載之支票五張予上訴人。㈣前二項請准供擔保宣告假執行。㈤第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、被上訴人則以：上訴人向被上訴人承租座落新竹市科學工業園區○○路六號七樓廠房，租期原係自九十年二月十六日起至九十二年二月十五日止，因上訴人要求被上訴人能讓其有充分之緩衝期，故又延自九十年四月一日起算租期，僅係租約始期往後起算，並無另訂新約。又被上訴人因將廠房出租於上訴人，已於九十年三月徵得科學園區管理局同意，以每坪八百元出租上訴人，所以被上訴人出租面積四五一．八坪，以每坪八百元計，每月租金為三十六萬一千四百四十元，此數額完全符合科學園區管理局之規定。本件期限變更後之租約，實毋庸再送科學園區管理局核定，且已成立生效，上訴人自不得主張解除。況租賃期限並非租賃契約成立之要件，縱本件租約期限變更，亦不影響租約之成立。且被上訴人已將租賃物交付上訴人使用，二造間之租約已成立生效，則租約自無從解除。再依科學工業園區土地租賃及建築物售管理辦法第十六條規定：「˙˙˙其租金標準及售價由管理局核定之。」可知須核定之標的限於轉租時之「租金」，且亦非強制規定，而本件租約既仍有效且已送核定，縱期間變更，亦非須經科學園區管理局核定之項目，自無再送核定之必要。又查「科學工業園區土地租貸及建築物租售管理辦法」已於九十年四月十二日廢止，而本件租賃期限之變更，係於同年四月十六日點交租賃物及移交鑰匙時用印變更，縱鈞院認本件租約已重新簽立，且有送核定之必要，則該法令亦已廢止，自無從據此法令送核定。再被上訴人就系爭租賃物本領有使用執照，且若無使用執照，科學園區管理局根本不可能同意轉租，上訴人未經查證即稱被上訴人無使用執照，並要求終止或解除租約云云，實無理由。另查，因被上訴人對系爭園區○○路六號建物之公共設施部分，確享有專有使用權，建物內之相關公共設備如門禁保全、清潔、水電、消防設備等，均由被上訴人依法所購置，並聘請相關人員維護。二造亦均知悉此係排除於租賃契約外，是前述廠房租賃契約書第四條始約定「租賃廠地之租金不含第八條相關部分設備使用費」，且二造亦另於租賃契約第八條及公共設施授權使用契約書另約明此部分之內容，而被上訴人於上訴人承租時亦已告知，上訴人始同意簽立系爭授權使用書。且系爭「公共設施授權使用契約書」依科學工業園區設置管理條例第十六條之規定，僅規範「廠房」租售及「員工宿舍」出租時，其價金及租金須送核定，而公共設施授權使用契約書內容，根本毋庸經科學園區管理局核定。是本件被上訴人就前開公共設備，確有專屬使用權，上訴人顯有誤認，並應自負舉證責任。綜上，被上訴人均已依約將廠房及公共設施等租賃標的物交付上訴人使用六個月以上迄今，被上訴人並無履約不能之情狀。是倘本件上訴人欲提前解約，自應遵循兩造契約書第三條約定：除本約另有約定外，如任一方擬於租期屆滿前退租，應於六個月前，以書面通知他方，並付相當於六個月租金予他方，作為違約賠償金，未遷出前上訴人仍應照付租金等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢願供擔保宣告免為假執行。

三、上訴人主張：兩造於九十年一月十九日訂有廠房租貸契約書，由被上訴人將坐落新竹市科學工業園區○○路六號七樓全部計四五一．八坪出租予上訴人作為研發辦公室之用，租期原自九十年二月十六日起至九十二年二月十五日止二年，嗣又變更租期自九十年四月一日起至九十三年三月三十一日止，為期三年；兩造另於九十年二月十日訂立公共設施授權使用契約書，協議由被上訴人將坐落新竹科學工業園區新安六號屬被上訴人之約定專用公共設施授權乙方使用，租期自九十年二月十六日起至九十二年二月十五日止，嗣變更租期自九十年四月一日起至九十三年三月三十一日止，為期三年，上訴人並已分別交付前揭契約押租金一百零八萬四千三百二十元及五十四萬二千一百六十元及如附表所示之支票予被上訴人，有上訴人提出之廠房租貸契約書及公共設施授權使用契約書各一份附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。本件兩造間所爭執之事項，在於：⑴系爭廠房租賃契約及公共設施授權使用契約何時生效？是否有以「符合科學園區管理局相關規定」為特別生效要件？⑵本件租期變更是否已廢止原租約另立新約？⑶變更租期後之租約，是否須送管理局核定？⑷科學工業園區設置管理條例第十六條第二項科學工業園區土地租賃及建築物管理辦法（簡稱管理辦法）第十六條所指之售價及租金標準須報管理局核定之規定，為強制規定或訓示規定？⑸公共設施授權使用書得使用之範圍，是否與租約同？是否須送管理局核定？茲析述如下。

四、經查：

(一)、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」、「稱租貸者，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約」，民法第一百五十三條第一項、第四百二十一條第一項定有明文。又「使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約定支付租金，即生效力。」（最高法院十九年上字第三四三號判例參照）。查兩造所簽訂之系爭廠房租賃契約書及公共設施授權使用契約書，遍觀全文，並未就契約生效要件為特別約定，且系爭廠房租貸契約書第十三條：附則明定「一、雙方之租賃關係自雙方簽訂本租約之日起生效。」，另系爭公共設施授權使用契約書第十三條：附則亦載明「一、雙方之授權關係自雙方簽訂本約之日起生效。」等語，均已明定系爭廠房租貸契約及公共設施授權使用契約分別自九十年一月十九日及同年二月十日簽約日起即成立生效甚明，至系爭廠房租貸契約及公共設施授權使用契約第十三條第二項、第十四條雖載有「本租約若有未盡事宜，悉依科學園區土地租賃及建築物租售管理辦法，及民法第相關法令之有關規定辦理。惟如其與本約條款之規定有抵觸者，應優先適用本約之條款」、「本合約需符合科學園區管理局規定」等語，惟觀此文義，無非欲使出租人之一方即德泰科技股份有限公司於出租系爭自建廠房及約定專用公共設施時，合於科學工業園區管理局相關規定而已，尚難謂兩造以符合科學園區管理局相關規定為系爭合約生效之停止條件。

(二)、且查科學園區設置管理條例第十六條第二項、科學工業園區土地租賃及建築物租售管理辦法（該辦法業於九十年四月十二日廢止）第十六條雖有「園區內之廠房及社區內之員工宿舍，得由園區內設立之機構請准自建或由管理局或分局興建租售。前項廠房以租售與園區內設立之機構，員工宿舍以租與園區從業人員為限。其售價及租金標準，由投資興建人擬定報請管理局核定。」、「園區內之私有廠房及其有關建築物經管理局徵購後轉租或轉租時，其租金標準及售價由管理局核定之。」之規定，然對未經核定而轉租廠房者，前開條例並無任何處罰規定，而科學工業園區土地租賃及建築物租售管理辦法亦僅於第十三條規定「：：其為租用建築物或租用土地建築，未經管理局同意擅將建築物轉租他人者，並應加付相當二倍建築物或土地租金之違約金：：」而已，尚難認係強制規定，縱被上訴人未將系爭契約送請核定，亦不影響系爭契約之效力，是上訴人主張租金標準如未符上開法令標準，而未經科學園區管理局核定之系爭契約，係屬因違反強制規定而無效，應無理由。

五、上訴人又主張兩造「廠房租賃契約書」及「公共設施授權使用契約書」迄未送科學園區管理局依法核定，依前開契約書第十四條約定，被上訴人未依債務本旨履行契約義務，上訴人乃於民國九十年十月二十五日去函被上訴人為解除契約之意思表示，自得請求系爭合約之租金、押租金云云。惟查：

(一)、被上訴人於系爭「廠房租賃契約書」成立後，業將租約送科學工業園區管理局核定，此有上訴人所不爭執之科學工業園區管理局九十年三月十二日（九０）園建字第００四五五一─０三號函附卷可稽。上訴人雖主張系爭「廠房租賃契約書」嗣因故廢棄舊約、更立新約，更自九十年四月一日起租，應再送科學工業園區管理局核定云云，惟兩造於系爭「廠房租賃契約書」及「公共設施授權使用契約書」成立後，雖合意將租賃期間由原訂之九十年二月十六日起至九十二年二月十五日止變更為自九十年四月一日起至九十三年三月三十一日止，惟其餘租貸標的、租金均未變動，且訂約日期亦照舊，揆諸兩造真意，應係合意變更契約內容而已，顯非廢棄舊約，另立新約甚明。況需核定之標的限於轉租時之「租金」，而本件租約既仍有效且已送核定，則縱期間變更，然租金並無變動，依前揭法令規定，此並非須經科學園區管理局核定之項目，自無再送核定之必要，且此亦不悖於該法令之立法目的甚明。

(二)、又查廢止前之科學工業園區土地租賃及建築物租售管理辦法第十六條係規定「園區內之私有廠房及其有關建築物經管理局徵購後轉租或轉租時，其租金標準及售價由管理局核定之。」，是若非廠房或建築物之租貸，自不受該條規範之限制。查系爭「公共設施授權使用契約書」租貸標的為坐落新竹市科學工業園區○○路六號屬被上訴人之約定專用公共設施，並非廠房或建物租貸，自無須

(三)、況查「科學工業園區土地租貸及建築物租售管理辦法」已於九十年四月十二日廢止，而本件租賃期限之變更，係於同年四月十六日點交租賃物及移交鑰匙時用印變更，縱認本件租約係重新簽立，且有送核定之必要 (僅係假設)，則該法令亦已廢止，自無從據此已廢止之法令送核定。此為法令之變更，為不可歸責被上訴人之事由，應認被上訴人因此已免給付義務，毋庸再送核定。

(四)、再退一步言之，縱認兩造變更期間之「廠房租賃契約書」及「公共設施授權使用契約書」需送科學園區管理局核定 (僅係假設)，惟前開科學工業園區設置管理條例第十六條第二項及科學工業園區土地租賃及建築物租售管理辦法第十六條所指之售價及租金標準須報管理局核定之規定，並非強制規定已如前述，而系爭租約業已成立生效，此由租約第十三條第一項載明二造之租賃關係自簽訂本租約之日起生效，且上訴人亦已使用租賃物及給付租金，即可得證。是本件租約須送管理局核定之約定，至多僅能認為係系爭契約之附隨義務而已，本件租約被上訴人早送管理局核定，已盡附隨義務。縱被上訴人未送核定，僅係債務不履行。若上訴人欲據此終止租約，因兩造租約及民法租賃法令，均無可據此終止之明文，則上訴人自應依給付遲延規定先行催告。且園區管理局僅得審查「租金及售價」，而本件為租期延後，縱須再送核定，則管理局實不可能不准，且此又非不能補正，惟上訴人未催告履行，即逕稱本件租約已解除或終止，顯不合法，並非可採。

六、上訴人又主張系爭「公共設施授權使用契約書」係就「廠房租賃契約書」中已出租並交付上訴人使用之新竹科園區○○路六號七樓辦公大樓之「公共設施部分」，重覆出租予上訴人，係以不能之給付為契約標的，應屬無效云云。惟為被上訴人所否認，辯稱因系爭建物內多項設備均為被上訴人出資購置及維護，非管理局處理，被上訴人始就約定專用部分、前開設備另與上訴人簽約，依契約自由原則自無不可等語。經查：

(一)、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，固為民法第二百四十六條第一項前段所明定，惟查其所謂不能之給付，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，即客觀之不能，且係自始之不能給付而言，其為自始客觀不能者，法律行為當然無效，當事人於行為當時知其無效或可得而知者，依民法第一百十三條規定，應負回復原狀或損害賠償之責任；其為自始主觀、嗣後客觀或嗣後主觀不能者，則生債務不履行之問題，債權人得依民法第二百二十六條規定，請求債務人賠償損害，或於解除契約後依民法第二百五十九條及第二百六十條規定，請求回復原狀及賠償損害，二者之法律效果並不相同（最高法院七十九年度台上字第二一四七號判決參照）。本件上訴人以「被上訴人另就其已交付上訴人使用之公共設施部分，再行出租予上訴人，係以不能之給付為契約標的」，依民法第二百四十六條之規定，主張契約無效，然依其主張之事實，系爭公共二百四十六條規定之自始客觀不能有間，上訴人執此主張契約無效，即非可採。

(二)、又查兩造「公共設施授權使用契約書」第一條約明使用標的為「新竹市科學工業園區○○路六號屬甲方之約定專用公共設施」，此與兩造「廠房租賃契約書」租約標的為「新竹市科學工業園區○○路六號七樓全部」有別。參以兩造廠房租賃契約書第四條約定「租賃廠地之租金不含第八條相關部分設備使用費」，且兩造亦另於租賃契約第八條及公共設施授權使用契約書另約明此部分之內容，，足見被上訴人辯稱：因被上訴人對系爭園區○○路六號建物之公共設施部分，確享有專有使用權，建物內之相關公共設備如門禁保全、清潔、水電、消防設備等，均由被上訴人依法所購置，並聘請相關人員維護。兩造亦均知悉此係排除於租賃契約外，而被上訴人於上訴人承租時亦已告知，上訴人始同意簽立系爭授權使用書。另「水電空調設備授權使用契約書」之範圍並不含消防費（包括大型冷氣及水電裝置）。因系爭建物內多項設備均為被上訴人出資購置及維護，非管理局處理，被上訴人始就約定專用部分、前開設備另與上訴人簽約，依契約自由原則自無不可等語，應可採信。

(三)、另證人即被上訴人公司副董事長林朝武到庭證稱：「（公共設施授權使用契約書中約定專用公共設施是指何部分？）主要是指一樓卸貨平台，為公用設施的一部分，還有一樓大廳、七樓一個獨立陽台、八樓一個專用房間」、「（這些部分為何需獨立訂約？）因為這些部分是我們投資專用的，不包括在廠房租賃的範圍內，是經過數次討論商量所訂約的」；證人羅順華即被上訴人公司管理部經理證稱：「（當初為何要簽兩份契約？）因為要報管理局的只要廠房面積及租金兩個項目，其他為我們投資部分，跟管理局無關，所以分兩份契約」、「（兩造當時是否對公共設施部分意思合致？）是，上訴人已使用七個月應該清楚」等語，均證稱系爭兩份契約標的並不相同；且系爭「公共設施授權使用契約書」於九十年二月十日簽訂，使用期間自九十年四月一日起，則距上訴人起訴時（九十年十二月二十一日）已長達八個月之久，而上訴人並不爭執其已給付七個月份之使用費，果被上訴人為重覆出租，何以此期間均未見上訴人爭執而仍按月甘付租金？至上訴人雖又辯稱系爭授權使用書與租約之標的相同，因被上訴人為規避相關規定始簽立二份契約云云，惟為被上訴人所否認，而上訴人對此有利於己之事實迄未能舉證證明，自不足採。是上訴人主張系爭「公共設施授權使用契約書」無效並請求被上訴人返還所有保證金及已付、預付之租金，應無理由。

七、又查上訴人於九十二年一月二十九日提起上訴時並未提出上訴聲明及理由，經本院裁定命於十日內補正上訴理由狀，上訴人並未依限補正，再經本院依民事訴訟法第四百四十四條之一第三項規定，請上訴人於五日內以書狀說明其何以逾期未提出之理由，上訴人仍置之不理，浩費相當長之時間，自上訴人聲明上訴迄本院準備程序長達約五個月，上訴人始終未提出任何書狀及證據供本院審酌，依同法條第四項規定，本院得準用同法第四百四十七條之規定，或於判決時依全辯論意旨斟酌之。嗣後本院定期進行準備程序，上訴人雖委任律師到庭並提出上訴理由狀，然遍閱全狀，僅就其於一審之主張陳述重覆主張，並未具體指出原判決有何違法不當之處，顯難認上訴有理由。至於上訴人雖於上訴理由狀中，主張縱認兩造租約有效存續，惟至遲至九十一年九月二十三日止，兩造系爭租約亦已消滅無疑，則被上訴人扣領上訴人依前開契約所交付之一百六十二萬六千四百八十元之押租金即無所據，應請返還云云。(此為與訴訟標的不同之新主張)惟查依兩造變更後之租期，自九十年四月一日起至九十三年三月三十一日止，為期三年，迄未期滿，上訴人執此上訴，亦非可採。

八、綜上所述，系爭「廠房租賃契約書」及「公共設施授權使用契約書」既已成立生效，則被上訴人收受上訴人交付之租金及押租金自有法律上原因，上訴人復未能舉證證明系爭契約無效或已合法終止契約，則其依民法第一百七十九條、第二百五十九條、第二百六十三條規定請求被上訴人給付二百九十五萬四千七百七十二元及自九十年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息及如附表所示之支票，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。

十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

民事第十庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。