九十二年度上字第四五九號（返還租賃房屋等） - 臺灣高等法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　九十二年度上字第四五九號上　訴　人　甲○○ 訴訟代理人　李在琦律師被　上訴人　國際保全股份有限公司法定代理人　李駿（即李雲光）訴訟代理人　吳發隆律師複　代理人　己○○ 前列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國九十二年三月二十日臺灣臺北地方法院九十一年度訴字第三一三○號第一審判決提起上訴，本院於九十四年十二月二十七日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決第一項關於命上訴人給付超過新臺幣柒拾捌萬陸仟貳佰捌拾捌元，及自民國九十一年六月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之六，餘由上訴人負擔。事實及理由一、本件被上訴人主張：其於民國八十九年九月二十七日將門牌號碼為台北市○○街十一號二樓房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，約定租賃期間自八十九年九月二十日起至九十三年九月十九止共四年，每月租金新台幣（下同）十萬元，於每月五日以前繳付，保證金五十萬元（惟上訴人並未繳付保證金予被上訴人），兩造簽訂房屋租賃契約書，並經法院公證（下稱系爭公證租約）。詎上訴人自八十九年十一月二十日起即未依約繳付租金，迭經被上訴人催告，仍置之不理，上訴人更擅將系爭房屋轉租予原審共同被告李在琦使用，又侵占被上訴人提供予其無償使用之傢俱及辦公用品，甚且轉賣予他人，被上訴人自得依民法第四百四十條第一項、第四百四十三條第一項第二項之規定，以本件起訴狀繕本之送達，終止兩造間之租賃關係，並依系爭公證租約之租金給付請求權，請求上訴人給付自八十九年十一月二十日起至九十一年五月二十日止，計十八個月，每月租金十萬元，共一百八十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年六月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；依民法第四百七十條借用物返還請求權、民法第七百六十七條所有物返還請求權及民法第一百八十四條侵權行為損害賠償請求權，請求上訴人及原審共同被告李在琦返還傢俱，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年六月十三日起至清償日止，按月給付被上訴人三萬元；依系爭公證租約第六條第二項違約金給付請求權及民法第一百八十四條相當於租金之侵權行為損害賠償請求權，請求上訴人及原審共同被告李在琦應自起訴狀繕本送達翌日即九十一年六月十三日起至九十一年十二月三十一日止，按月給付被上訴人違約金十萬元、侵權行為損害賠償十萬元，計二十萬元。又兩造於系爭公證租約簽訂前素不相識，並無債權債務關係存在，被上訴人原本預定將系爭房屋出租予訴外人丁○○，因丁○○遭法院通緝，無法協同被上訴人辦理租約之公證手續，丁○○始委由上訴人代為出名簽訂系爭公證租約，而上訴人所稱「副約」內關於P.S.之記載，早經被上訴人於原法院檢察署九十一年度偵字第八七三一號案件中陳明係屬偽造，至被上訴人之法定代理人李駿與訴外人丙○○間之消費借貸關係，業經協議以出租停車位收取租金之方式達成和解而消滅，與本件租賃關係毫無關涉等情（原審判命上訴人給付被上訴人租金一百八十萬元及自九十一年六月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自九十一年六月十三日起至同年八月二十七日止之違約金二十五萬元，並駁回被上訴人其餘之訴及該部分假執行之聲請，上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人敗訴部分，未據其聲明不服，是未上訴部分不在本院審理範圍）。並聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：被上訴人積欠訴外人丙○○二百十一萬元，連同利息已超過二百五十萬元，因上訴人與丙○○係好友，丙○○遂與上訴人合作，而被上訴人前亦向上訴人借款，故至八十九年九月間被上訴人所積欠之本息已達四百五十萬元，被上訴人乃於八十九年四月二十日簽發票號0000000 號、面額四百五十萬元之本票予上訴人，並主動要求將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自八十九年九月二十日至九十三年九月十九日，共四年，以被上訴人之欠款四百五十萬元抵付房租，兩造除訂有系爭公證租約外，並於八十九年九月二十日簽訂副約一份，載明「P.S.甲方（指被上訴人）因欠乙方（指上訴人）新台幣肆佰伍拾萬元正，以四年房租及伍拾萬元押金抵扣，不足部分乙方再給付新台幣捌拾萬元正」，上訴人於簽約後即將上開本票正本返還予被上訴人。惟系爭房屋於九十年一月二十日遭原法院查封，嗣由訴外人高泰山、林韋伶拍定，上訴人則於九十二年五月間因法院點交而被迫遷離等語置辯。並聲明：㈠原判決關於判命上訴人給付及假執行之宣告暨命負擔訴訟費用部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、本院依職權調閱原法院檢察署九十一年度偵字第八七三一號偵查卷。四、被上訴人主張其與上訴人就系爭房屋簽訂房屋租賃契約，約定租賃期間自八十九年九月二十日起至九十三年九月十九日止，共四年，每月租金十萬元，於每月五日以前繳付，保證金五十萬元，經兩造於八十九年九月二十七日在原法院公證處作成公證書，惟上訴人並未繳付保證金予被上訴人等情，並提出公證書及所附之房屋租賃契約、建物所有權狀、承諾書等影本為證（見原審卷第一一頁、第一五五頁、第一五七頁），為上訴人所不爭執，堪信為真實。五、被上訴人主張上訴人自八十九年十一月二十日起即未依約繳付租金，迭經被上訴人催告，仍置之不理，被上訴人自得依民法第四百四十條第一項之規定，以本件起訴狀繕本之送達，終止兩造間之租賃關係，並依系爭公證租約之租金及違約金給付請求權，請求上訴人給付自八十九年十一月二十日起至九十一年五月二十日止之租金一百八十萬元及法定遲延利息，暨違約金二十五萬元等語。上訴人則以前詞置辯。經查：㈠上訴人辯稱兩造於八十九年九月二十日簽訂副約一份，載明「P.S.甲方（指被上訴人）因欠乙方（指上訴人）新台幣肆佰伍拾萬元正，以四年房租及伍拾萬元押金抵扣，不足部分乙方再給付新台幣捌拾萬元正」，故未積欠租金云云，並提出房屋租賃契約書原本一件為證（見本院證物袋），上訴人雖稱其上之簽名為真正，惟否認有關P.S.之記載。依證人即見證人乙○○於本院到庭證稱：「確實有這個租約，當時至少有兩份雙方各有一份」、「據我所知李雲光和甲○○沒有債務關係，我知道李雲光欠甲○○朋友孫小姐的錢，有欠幾百萬元，實際數字不知道，簽房屋租約時孫小姐並沒有在場，之前幾個月甲○○都有付房租，並沒有扣抵，當時我作見證時是不是有P.S.部分我不記得，但如果有更改或增添應該雙方會蓋章才對。‧‧‧認為應該以法院公證的契約書為主，並沒有印象當時有爭議P.S.這部分的事」（見本院卷第一宗第一七一及一七二頁）、「‧‧‧簽訂租約時我是見證人，但租約後面當初簽訂時有無寫P.S.這兩行字我記不得了，但是因為李雲光沒有欠甲○○的錢，所以我認為應該沒有P.S.這兩行字才對」（見本院卷第一宗第一九九頁）等語，固不足憑認上開P.S.之記載是否兩造締約時之合意附註，惟觀上訴人與被上訴人之法定代理人李駿於八十九年九月二十六日所簽訂之承諾書記載：「甲方甲○○租賃乙方國際保全股份有限公司，座落於台北市○○街十一號二樓房舍，‧‧‧甲方甲○○先生於租賃乙方所有之房舍期間，每月租金新台幣壹拾萬元，應於每月五日前交付乙方，概與租約所訂之借貸關係無關」等語（見原審卷第一五七頁），及上訴人於原法院檢察署陳稱：「（檢察官問：為何簽承諾書？）李雲光倒閉時要求我們幫他還債，以租金去還」、「（問：第二點所述：概與租約所訂之借貸關係無關，何意？）即每個月我們拿出十萬元之租金交給乙○○去還債」等語（見偵查卷第一四七頁訊問筆錄），可見不論上開八十九年九月二十日副約所載P.S.部分是否真正，八十九年九月二十六日之承諾書已經兩造合意本件租約與借貸無關，上訴人應於每月五日前交付十萬元租金。況兩造於八十九年九月二十七日所為之系爭公證租亦無關於以欠款抵扣租金之約定，上訴人所辯以所欠債務抵扣租金，並未積欠租金一節，即無足取。㈡上訴人復辯稱被上訴人係以支票及股票來抵債，雖然股票是訴外人丙○○的，但因公司倒閉所以無法更改姓名，股票是丙○○讓給上訴人，被上訴人欠丙○○的錢還不出來就用公司股票抵債，因為公司股票不值錢，所以丙○○又把債權讓給上訴人云云，並提出支票及退票理由單原本各九紙（票面金額共二百五十九萬元）、面額一千股股份十萬元之被上訴人公司股票原本二十張為證。被上訴人則以上開九紙支票及二十張股票均為丙○○所有，丙○○已就其中到期日為八十九年九月四日、票號為QF0000000至QF0000000之六紙支票起訴請求清償票款，嗣並與被上訴人達成以停車位租金抵償債務且返還該六紙支票之協議，況上開九紙支票均已罹於時效，即不得據以主張權利等語，業經提出民事起訴狀、租賃契約書等影本為證（見原審卷第二一五至二一九頁）。查上訴人於原法院檢察署陳稱：「（檢察官問：是誰欠你四百五十萬元？）是李雲光欠丙○○的，其中有二百五十九萬支票，其他是國際保全的股票」（見偵查卷第一一五頁背面、第一一六頁），足認上訴人所提上開九紙支票及二十張股票均為丙○○所有，上訴人既未能就丙○○有為債權讓與之行為舉證以實其說，其執之主張其對被上訴人有四百五十萬元之債權，殊屬無據。㈢被上訴人主張其法定代理人李駿與訴外人丙○○間之消費借貸關係，業經協議以出租停車位收取租金之方式達成和解而消滅，與本件租賃關係毫無關涉云云。查被上訴人所提被上訴人與丙○○於八十九年九月二十一日所簽訂之租賃契約書係載明：「立合約書人─國際保全股份有限公司（下稱甲方）與丙○○小姐（下稱乙方），雙方就租賃事宜，訂定本契約書，條件如下：甲方原積欠乙方新台幣（下同）二百一十一萬元之債務，甲方以所有座落台北市○○街一一號Ｂ２之九個停車位，每個停車位，每月租金三千元之代價出租給乙方自己使用或轉租他人使用。租期為捌年。捌年租期屆至，甲方積欠之債務同時抵銷。租期起算日為八十九年十月一日。‧‧‧乙方應於立約及辦理公証之日起三日內將剩餘之一百七十萬元之債權憑証交付給甲方。‧‧‧」（見原審卷第二一八頁），經李駿於原法院檢察署陳稱：「丙○○是公司股東，要求退股，公司有規定不能退，他要我抵債一百七十萬元，我以地下室停車位九個供用四年抵一百七十萬元，因有算重利，他只要我還本金一百七十萬元，‧‧‧」（見偵查卷第一一六頁），丙○○則陳稱：「契約中四個停車位有些是他們在用，尚有糾紛」（見偵查卷第一二四頁），顯見被上訴人與丙○○就債務之清償尚有爭議，被上訴人主張消費借貸關係業經協議以出租停車位收取租金之方式達成和解而消滅云云，並不可採。而被上訴人與丙○○於八十九年十二月一日復簽訂協議書載明：「立協議書人甲方丙○○乙方李雲光所代表之國際保全（股）公司、國際公寓大廈管理維護有限公司，雙方為解決乙方所積欠甲方之債務，同意條件如左：乙方願意開立商業本票計拾壹張面額新台幣貳佰伍拾玖萬元整。‧‧‧乙方應自民國九十年三月起每月一日付于甲方新台幣參萬元整至債務清償為止，清償部份甲方不得主張第一條本票之權利。自即日起乙方所積欠甲方之債務，不得再向乙方求償，甲方求償之標的物為台北市○○街十一號二樓之全部及地下室九個停車位」等語（見偵查卷第五五頁），復證人即見證人乙○○於本院到庭證稱：「‧‧‧後來李雲光與孫小姐達成協議，從甲○○的房租中每個月給孫小姐三萬元」（見本院卷第一宗第一七二頁），丙○○亦證稱：「乙○○說因為李雲光欠太多了，所以房租要平分三分之一，房租一個月十萬元，其中甲○○每次拿四萬元，剩下六萬元由我和乙○○各拿三萬元，乙○○部分由我轉給他」（見本院卷第一宗第一九二頁），則被上訴人與丙○○間確有以系爭房屋之租金每月三萬元抵償債務之合意，堪以認定。㈣被上訴人主張其只委託乙○○出租系爭房屋，並沒有授權乙○○收取房租云云。惟查被上訴人之法定代理人李駿於九十一年二月四日在台北市政府警察局松山分局接受詢問時陳稱：「自租給甲○○迄今我未曾收過租金，一直都是由乙○○代我處理」、「我從事保全業務後才與時任天下保全公司總經理之乙○○認識，發現他係我陸軍官校學長，才開始交往，八十九年九月公司財務發生困難，我才請他替我處理一些事情」（見偵查卷第九頁），並據其於原法院檢察署提出被上訴人於八十九年九月十日為委任乙○○所出具之授權書載明：「委任之標的物：台北市○○區○○街十一號二樓房屋權利範圍之全部。‧‧‧委任之權限：受任人得代理委任人就前開委任之標的物，全權行使簽訂租約，代為收取押、租金及其相關事宜。‧‧‧授權期限：自中華民國八十九年九月十日至九十三年十月三十一日止」（見偵查卷第八九頁），足徵乙○○係受被上訴人所委任而收取系爭房屋之租金，被上訴人上開所稱，並不可採。㈤據證人乙○○於原法院檢察署陳稱：「甲○○第一次開了五張票，自八十九年十月到九十年二月，其他就是甲○○每月匯三萬元到我戶頭，‧‧‧」（見偵查卷第一四四頁），上訴人亦陳稱：「沒有（付租金給李雲光），我付給乙○○，前面開了五張每張十萬元之支票，後來以轉帳方式」（見偵查卷第一四七頁），而丙○○於本院到庭證稱：「甲○○每月給我三萬元，這是李雲光欠我的錢，給了一年多，李雲光也有欠乙○○的錢，我幫甲○○把房租其中三萬元轉給乙○○，也是轉了一年多，因為甲○○人在屏東，所以要我幫忙轉給乙○○」（見本院卷第一宗第一九一頁），乙○○則證稱：「三萬元都是直接匯入我的帳戶台北區中小企業銀行天母分行，活儲帳號0000000000000，存摺內打勾的地方就是，九十年十二月之前都有匯三萬元，九十年八月以前都是給現金，大約有三、四次，九十一年一月後都是委託戊○○小姐收這些錢，我就不清楚了」（見本院卷第二宗第九頁），並提出存摺原本、影本各一件（影本見本院卷第二宗第一一及一二頁），經本院當庭核閱該存摺原本於九十年八月十七日、九十年九月十四日、九十年十月十五日、九十年十一月十五日、九十年十二月十二日均有匯入三萬元之紀錄，又據上訴人於原法院檢察署提出被上訴人於九十年十二月十一日為委任戊○○所出具之委任書記載：「房屋標示：台北市○○街11號2F及2F-1。授權事項：茲就委任事宜訂立本契約其條件如下：第一條、經國際保全股份有限公司及國際公寓大廈管理維護有限公司股東會議決定，完全委託本公司股東代表暨董事顧問戊○○女士全權處理，台北市○○街11號2F及2F-1房屋租借、買賣、法院拍賣點交等所有事宜。‧‧‧第三條、本公司將房屋出租於甲○○先生暨轉租北大幼稚園，每月租金收取及支付公司積欠債務清查償還事宜，皆由戊○○女士代表負責處理」等語（見偵查卷第二五頁），是戊○○即有代被上訴人收取系爭房屋租金之權限，而戊○○所出具之租金收據係載明：「茲收到座落延吉街一一號二樓、１月份租金新台幣壹拾壹萬肆仟元正無誤。扣押租金新台幣貳萬元正、扣租賃稅肆萬元正、扣水電費分攤一半貳佰捌拾捌元正，實收新台幣伍萬參仟柒佰壹拾貳元正」（見偵查卷第一二頁），惟該收據所記載予以扣除之費用，乃上訴人與北大幼稚園間租賃契約所生費用，均與系爭租賃契約無涉，又未經兩造約定得用以扣抵系爭租賃租金，自難抵付系爭租賃契約租金，則戊○○所收取之租金額為五萬三千七百十二元。從而，堪認上訴人就八十九年九月二十日至九十年二月十九日之租金係以面額為十萬元之支票五紙繳付予乙○○代收，自九十年二月二十日至九十一年十二月間則以現金或匯款方式每月交付乙○○三萬元，而九十一年一月份乃由戊○○代為收取五萬三千七百十二元，其後上訴人始未給付租金，被上訴人主張上訴人自八十九年十一月二十日起即未依約繳付租金云云，洵不足取。㈥按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第四百四十條第一、二項定有明文。又依系爭公證租約約定：「第六條違約處罰：⒈乙方（指上訴人）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩期以上，經甲方（指被上訴人）催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約。⒉乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」。查上訴人就八十九年九月二十日至九十年二月十九日之租金雖以面額為十萬元之支票五紙繳付予乙○○，惟九十年二月二十日至九十一年十二月間，除被上訴人與丙○○合意以系爭房屋租金每月三萬元抵償債務之部份外，上訴人僅以現金或匯款方式每月交付乙○○三萬元，每月尚欠四萬元之租金，而九十一年一月份之租金戊○○僅代為收取五萬三千七百十二元，尚不足四萬六千二百八十八元。被上訴人主張嗣後上訴人即未再給付租金，經被上訴人多次限期催告上訴人給付未果一節，復為上訴人所不爭執，則被上訴人以起訴狀繕本之送達為終止系爭公證租約意思表示之通知，即無不合，而上訴人於九十一年六月十二日收受起訴狀繕本之送達，兩造間之租賃關係即為終止，是被上訴人依系爭公證契約之法律關係，請求上訴人給付自九十年二月二十日至九十一年一月十九日每月四萬元、九十一年一月二十日至九十一年二月十九日四萬六千二百八十八元、九十一年二月二十日至九十一年五月十九日每月十萬元之租金，計七十八萬六千二百八十八元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年六月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬有據。又系爭房屋於九十一年八月二十七日經原法院執行處發給拍定人權利移轉證書，被上訴人已無使用收益權能，有原法院執行處八十九年度民執亥字第二八○○五號強制執行事件之查封筆錄、原法院執行處九十一年八月二十七日北院錦八十九執亥字第二八○○五號函等影本足憑（見原審卷第二○三至二○六頁），復為兩造所不爭執，是被上訴人請求上訴人給付自終止租約後即九十一年六月十三日起至九十一年八月二十七日止，計二個半月，按房租一倍計算之違約金二十五萬元，亦屬正當。六、綜上所述，被上訴人基於系爭公證租約之法律關係，請求上訴人給付租金七十八萬六千二百八十八元，及自九十一年六月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨違約金二十五萬元，洵屬正當，應予准許。逾此所為請求，則非有據，不應予准許。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。中　　華　　民　　國　九十五　年　一　月　十日民事第十三庭審判長法官劉靜嫻法官李錦美法官陳昆煇正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　95　　年　　1 　　月　　11　　日書記官李佳樺

臺灣高等法院九十二年度上字第四五九號

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