臺灣高等法院九十二年度上字第四八號

臺灣高等法院民事判決　九十二年度上字第四八號

上訴人

康和建設實業股份有限公司

法定代理人

曾宏昌

訴訟代理人

陳國雄律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

許晏賓律師

右當事人間返還價金等事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月二十一日台灣台北

地方法院九十一年度重訴字第三七九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

壹、聲明：

(一)、原判決不利於上訴人部分廢棄。

(二)、右廢棄部分，被上訴人第一審之訴及其假執行聲請均駁回。

(三)、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：

一、上訴人因被上訴人違約所生之損害金額，詳列如下：(１)、已付銷售費用：6480萬×5.5/100=0000000元，此有廣告業務企劃合約書第八條規定：甲方同意按成交總金額 (底價)於銷售率七成以下時以百分之五．五(含稅)，銷售率七成以上時以百分之六付給乙、丙方做為廣告業務企劃銷售費用及收據影本可稽。

(２)、未收款之利息損失：00000000(00000000-00000000)×5/100×3/12=647140元（自九十年五月廿一日移轉所有權登記日起至九十年八月廿六日解除契約日止)(３)、營建管理費用：00000000×〔117.21坪 (買受面積)/8076.63坪 (總銷售面積）〕=646721元。

(４)、跌價損失：220465萬/坪 (上證三：九十一年九月十一日買賣契約書及建物謄本：房屋面積41.73坪，總價九百二十萬)×117.21坪=00000000元00000000-00000000=00000000元00000000×1/2=00000000元(５)、重行銷售預估費用：00000000×5.5/100=0000000元以上合計：二千六百四十八萬零二百七十元

二、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二五二條固有明文規定，惟在判斷違約金是否過高時，除應審酌契約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，尤其不能將契約自由原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估，破壞契約雙方於意思合致時之主觀平衡，甚至給予惡意違反契約者討價還價、套利之空間，故於適用民法第二百五十二條酌減違約金時，應力求「契約自由」與「契約正義」兩者間之調和，並避免過度壓縮「契約自由」之空間，職是，兩造當初於締約時既已合意約定任一方有前揭第十八條規定之違約事由時，均得請求他方給付以房地價額之百分之二十作為懲罰性違約金額，而被上訴人係因可歸責於己之事由遭上訴人解除系爭買賣契約，此亦為原審所判定之事實，故上訴人依前揭契約第十八條之規定，除得沒收總價款之百分之二十以作懲罰性違約金外，尚得請求因被上訴人違約所生債務不履行之損害，故上訴人以被上訴人已支付之價款全數沒收充作違約金及損害賠償，尚無違約金過高之情事。添

三、退萬步言，縱本院審認兩造約定百分之二十之違約金過高，然依民法第二六０條規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」原審逕依之財政部核備營利事業所得額標準及同業利潤標準，其僅指上訴人因被上訴人債務不履行之所失利益，尚未包含所受損害，承此，本院就本件違約金之認定標準，除應審酌上訴人所失利益外，尚應將上訴人所受之損害列入，方符法制。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：

(一)、請求駁回上訴人之上訴。

(二)、第二審訴訟費用由上訴人負擔。

二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：

(一)、約定之違約金額過高者，法院得減至相當數額，民法第二百五十二條訂有明文。而當事人間就系爭房屋之買賣約定買賣總價百分之二十之違約金，則其金額為新台幣00000000元之百分之二十即新台幣00000000元，如此鉅額賠償實顯失公平，有違法律之誠實信用原則，此「相當數額」為法院裁量權限，法院本可依經驗法則並參酌社會通念、自由心証為之。今原審法院參酌內政部於九十年度所編印預售買賣契約書範本中關於違約之處罰，而裁量以十二％系爭房地總價額為違約金，其金額雖仍達新台幣七百七十七萬六千元之鉅，但被上訴人基於尊重法院裁量權，認原審所為之審酌尚符社會正義，並無不妥之處。

(二)、姑不論上訴人提供之買賣契約第十八條關於解約、違約之處罰規定有違消費者保護法第十二條「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者無效(第一項)。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者．．．」之規定，對被上訴人顯失公平之事。退而言之，上訴人所稱之受有估計二千六百四十八萬零二百七十元之損害賠償額多有灌水不實之情況，茲明述如下：(１)、已付銷售費用，上訴人雖提出其與富星廣告股份有限公司、聖星實業股份有限公司之廣告業務企劃合約書，然其文書是否真正實有疑問，況其所提出之發票日期多有非在其合約銷售期限者，且該費用乃上訴人應支付之營業成本，豈能謂為損失？

(２)、未收利息損失中，上訴人已收取費用為新台幣00000000元，而非新台幣00000000元，且利息需債務人陷於給付遲延方可請求，上訴人移轉所有權日並非被上訴人應給付買賣價金而陷於給付遲延之日。

(３)、上訴人所提出之營建管理費用不知所指為何，為何為其損失？退而言之，該營建管理費用乃係上訴人之營業成本，亦不得謂為損失。

(４)、上訴人所述跌價損失不知如何計算？未明列其市價依據。又所謂跌價損失為履行利益，今上訴人既欲解除契約，可知契約之存在對其已無任何利益，應回歸未有契約之原狀，而僅能請求固有利益，上訴人既欲取回，系爭房屋所有權又不願承擔房價起伏之風險，利益分配不該如此不均。

(５)、所謂重新銷售預估費用，不知如何預估？既未有單據，未為支出，自不能謂為損害。

(四)、民法第二百五十二條之規定旨在調和契約當事人間不因實力差距而使弱勢之一方受有不利益並達契約正義之目的，本件上訴人為專業買賣不動產公司，其所出具之契約為定型化契約，就違約金之部分加重消費者之責任，有違公平正義，原審予以酌減，是為適當，應駁回上訴人之上訴，以維公平正義。

理由

一、被上訴人主張：訴外人丹賓公司於八十七年間向上訴人承購系爭房地，並依約給付價金一千二百三十二萬元，加上七十萬八千八百零元之雜費，合計一千三百零二萬八千八百零九元，嗣丹賓公司於八十九年十二月十八日將系爭房地買賣契約之權利義務讓與被上訴人。惟上訴人於系爭房地交屋前因其本身財務週轉失靈，致系爭房地面臨被拍賣之危險，經被上訴人二次去函通知上訴人排除此狀況，要求其應於交屋前將所有建築融資及抵押權塗銷理清，然上訴人未予置理，被上訴人為自身保障權益，於九十年八月三十日通知上訴人解除前揭買賣契約，兩造之買賣契約既已解除，依民法第二百五十九條第一項第二款規定，上訴人即應返還被上訴人所繳交之買賣價金及自受領時起之利息。另依民法第二百六十條規定及買賣契約第十七條約定，被上訴人並自得向上訴人請求二百萬元之違約金，爰求為判命上訴人給付被上訴人一千五百零二萬八千八百零九元，並加付遲延利息。退步言之，倘認被上訴人解除契約不合法，則上訴人沒收被上訴人所繳之買賣價金一千三百零二萬八千八百零九元亦顯屬過高，依民法第二百五十二條之規定得請求酌減，並依不當得利之法律關係求為判命上訴人返還超收之違約金等語。(原審判命上訴人應給付被上訴人五百二十五萬二千八百零九元並加付法定利息，而駁回其餘之請求，被上訴人對於敗訴部分未聲明上訴，此部分已告確定。)。

二、上訴人則以：被上訴人及其前手丹賓公司自八十七年簽約迄今，尚有五千三百三十六萬元之價金未付，且未依約完成對保手續以核撥貸款交予上訴人，上訴人尚不負交屋及塗銷抵押權登記之義務，故被上訴人解除買賣契約為不合法，而被上訴人未配合履行辦理銀行貸款之對保義務，上訴人乃於九十年八月十七日以九○瑞國字第○八一○號函限期催告被上訴人履約，逾期即逕行解除契約，惟被上訴人收受上開函件後仍未置理，依買賣契約第四條第三項約定，及民法第二百五十四條規定，系爭買賣契約已然解除，上訴人並依約沒收被上訴人已繳之買賣價金充作違約金，被上訴人自不得再請求上訴人返還所繳價金。而被上訴人因可歸責於己之違約事由致上訴人受有損害合計為二千六百四十八萬零二百七十元，已超出被上訴人繳納之價款一千三百零二萬八千八百零九元，上訴人將其所繳價款全部沒收充作違約金，並無違約金過高之情事等語置辯。

三、查被上訴人主張因上訴人未於催告期限內將所有建築融資及抵押權塗銷理清，被上訴人已於九十年八月三十日通知解除前揭買賣契約，上訴人應返還繳納之價金，並賠償違約金二百萬元，為原審所不採，而被上訴人未依遵循上訴人之催告，於期限內履行貸款對保手續及按期繳付買賣價金，上訴人依買賣契約之約定於九十年八月十七日以九○瑞國字第○八一○號律師函為解除契約之意思表示，即屬正當。而被上訴人未於五日之催告期限內履行前揭義務，則系爭買賣契約即應於催告期限屆滿之翌日即九十年八月二十六日合法解除等情，業經原判決理由敘述綦詳。被上訴人於本審就系爭買賣契約業經上訴人於九十年八月二十六日合法解除乙節亦不加爭執，故本院就此不再贅述，茲所應審究者厥為上訴人沒收被上訴人所繳之價金一千三百零二萬八千八百零九元充作違約金是否過高及應否酌減？

四、被上訴人主張系爭買賣契約縱經上訴人於九十年八月二十六日合法解除，然上訴人沒收被上訴人所繳之買賣價金一千三百零二萬八千八百零九元充作違約金顯屬過高，應依民法第二百五十二條規定酌減，並依不當得利之法律關係判令上訴人返還超收之違約金等語。被上訴人則辯稱依前揭契約第十八條之規定，除沒收總價款之百分之二十以作懲罰性違約金外，尚得請求因被上訴人違約所生債務不履行之損害，而上訴人因被上訴人違約，計受有已付銷售費用、未收款之遲延利息、營建管理費用、跌價損失、重行銷售預估費用等項目之損失共二千六百四十八萬零二百七十元，已逾被上訴人所繳價金一千三百零二萬八千七百四十六元，故上訴人將被上訴人已繳納之價款全數沒收充作違約金及損害賠償，並無違約金過高之情事等語。

五、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，違約金除當事人間另有訂定外，視為不履行而生之賠償總額，民法第二百五十條定有明文。查本件買賣契約買賣契約第四條第三項：「一、：：倘甲方有減少價金之要求，或違約不買，或未按乙方通知日期交齊一定文件、用印、繳費或配合辦理貸款對保、產權保全及交屋手續，或違反本約其他規定者，經乙方定期催告仍不補正、辦理或改善者，乙方除得為解除契約之意思表示，並沒收本約買賣總價百分之二十計算之金額作為懲罰性違約金外，如因之另致各項稅費增加（包括因而產生之遲延利息、罰鍰）或發生其他損害時，甲方應負補足及賠償之責」，核其違約金之性質，應屬懲罰性之違約金。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，民法第二百五十二條亦定有明文。而違約金是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害，即可享受之預期利益及積極損害而為審酌（參照最高法院四十九年台上字第八○七號判例要旨）。又此項違約金之約定，不因契約之解除而隨同消滅（參照最高法院八十六年度台上字第一０八四號判決、最高法院八十四年度台上字第九七八號判決要旨）。經查，被上訴人購買系爭房地二戶之總價為六千四百八十萬元，其中銀行貸款為五千一百八十四萬元，占總價款百分之八十，可見上訴人以系爭房地得申貸高額款項，減少購屋者須支付高額自備款之壓力，藉以吸引預購戶，乃本件預售屋房地買賣契約之重要特色，而被上訴人已依約繳納價金一千二百三十二萬元，加上七十萬八千八百零九元之雜費，合計一千三百零二萬八千八百零九元，雖伊未依約完成向銀行貸款之對保手續，致遭上訴人解約沒收上開款項充作違約金，但其沒收比例占總價金百分之二十，且占自備款之比例高達百分之百，衡情顯屬過高。又上訴人所經營之系爭房屋出售業務，核屬中華民國稅務行業標準分類之房屋興建投資業，而財政部核備營利事業所得額標準及同業利潤標準所示房地買賣業之純利率，乃依一般同業之收入支出成本作為考量，並已涵蓋同業客觀事實、社會經濟情況在內，自得作為本件核減違約金之標準。依財政部核備營利事業所得額標準及同業利潤標準所示房地買賣業之純利率，八十七、八十九及九十年度分別為百分之十四、十二、九（參本院九十年度訴字第四八九八號民事判決及卷附八十九、九十年年度營利事業各業同業利潤所得額標準表），兩造就此標準亦不爭執，而上訴人於沒收被上訴人所繳之價金時，系爭房地已全部完工，被上訴人係繳交一千三百零二萬八千八百零九元後方違約未再續繳，上訴人自八十七年起至被上訴人起訴時，可無息運用已收之價金而受有利益，本院審酌上訴人可預期之前開利潤及所受之利益，參以國內房地產價格普遍低迷之客觀情況，認被上訴人所繳交之自備款一千三百零二萬八千八百零九元如悉遭上訴人沒收作為違約金，殊非衡平，認為本件違約金以買價總價百分之十二即七百七十七萬六千元 (00000000×0.12 =0000000)為合理公允。從而，上訴人沒收被上訴人之逾此金額即五百二十五萬二千八百零九元部分，自屬不當得利，應予返還。上訴人雖稱：上訴人因被上訴人違約，計受有已付銷售費用、未收款之遲延利息、營建管理費用、跌價損失、重行銷售預估費用等項目之損失共二千六百四十八萬零二百七十元，已逾被上訴人所繳價金一千三百零二萬八千七百四十六元，故上訴人將被上訴人已繳納之價款全數沒收充作違約金及損害賠償，並無違約金過高之情事等語。惟查民法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他原因已發生之賠償請求權不因解除權之行使而受妨礙，故因契約消滅所生之損害並不包括在內，因此該所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言 (最高法院五十五台上字第二七二七判例參照）。經查上訴人上開所稱重行銷售預估費用二百十四萬二千七百六十一元及跌價損失一千九百四十七萬）九千六百四十八元，均係因契約解除後所生之損害，非被上訴人債務不履行所直接發生之損害，不在民法第二百六十條損害賠償之範圍，法院於依法酌減違約金時，不應將此列入斟酌，至於上訴人另請求已支付銷售費用三百五十六萬四千元、營建管理費用六十四萬六千七百二十一元部分，原屬房屋之建築成本，財政部於核定營建業事業所得額標準及純利率時，已將該部分之支出列為建築成本，如謂該部分之支出可作為上訴人損害之依據，則上訴人即有重複請求之嫌。另上訴人請求自移轉系爭房地所有權予被上訴人之日起算之遲延利息損失部分，因利息需債務人陷於給付遲延方可請求，而上訴人移轉所有權之日並非被上訴人即應付清全部買賣價金，故上訴人自移轉系爭房地所有權之日起計算遲延利息，亦屬無據。

六、綜上，上訴人得沒收之違約金應核減為七百七十七萬六千元，從而被上訴人請求上訴人給付一千五百零二萬八千八百零九元及遲延利息，在五百二十五萬二千八百零九元及其遲延利息範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請，分別為准、免假執行之宣告，於法並無違誤，上訴意旨略謂被上訴人已繳納之一千三百零二萬八千八百零九元之買賣價金應全部沒收作為違約金，不得請求返還云云，指摘原審就此部分所為之判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，爰依法判決如主文。

民事第三庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。