臺灣高等法院九十二年度上字第七六號

臺灣高等法院民事判決　　　　　九十二年度上字第七六號

上訴人

即附帶被上訴人

丙○○

訴訟代理人

陳雲惠律師

被上訴人

甲○○

被上訴人

即附帶上訴人

僑新企業股份有限公司

即附帶上訴人

特別代 理 人 季文忠

被上訴人

即附帶上訴人

乙○○

即附帶上訴人

丁○○

右　五　人共同

訴　訟　代理人　仰秀美

右當事人間返還土地等事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月十九日臺灣板橋地

方法院八十八年度訴字第六四七號第一審判決提起上訴，被上訴人僑新企業股份有限

公司、乙○○、戊○○、丁○○等四人並為附帶上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人即附帶被上訴人方面：

一、聲明：

㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。

㈣附帶上訴駁回。

㈥附帶上訴費用由附帶上訴人負擔

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳：

㈠上訴部分：

⒈系爭Ｃ部分為上訴人出資購買部分，故上訴人占有使用系爭Ｃ部分，為有權占有，並非無權占有：

⑴依上訴人與被上訴人僑新企業股份有限公司（下簡稱僑新公司）訂立之合約書記載，上訴人購入之房地共計三七．七四坪，包括陽台及公共設施等，且雙方之買賣契約上所附之附圖亦明地劃出該安全梯樓梯間為買賣範圍內，並將該部分面積列入買賣坪數內，且無安全鐵門之設置。復參照合約書之附圖所示之隔局，安全梯樓梯間（系爭Ｃ部分包含其內）並未獨立於上訴人家門外，為買賣範圍；相較於其他電梯間尚有門的設置，安全梯樓梯間並無任何門的設置，故縱賣方未依約將此部分登記於上訴人名下，亦難謂上訴人為無權占有，或謂上訴人有不當得利之情。

⑵上訴人購入之坪數為三七．七四坪，登記坪數為三一．四六坪（包括騎樓亦登記在內），實際上短少六．二八坪；相較於其他同為一樓的住戶購入廿一．八八坪，登記為二○．二六七坪（短少一．一六一二五坪），若以同樣的比例換算，即上訴人購入面積為其他一樓住戶之一．七二五倍，上訴人至多應負擔二．七八坪，與六．二八坪，尚有三．五坪面積之差距。而該三．五坪面積之所以有出入，即在於樓梯間三．一坪及牆壁原設計凹型，實際完工卻為平坦的牆壁約○．四坪。由此可證，上訴人確實出資購買系爭Ｃ部分，依理依法該部分本應登記於上訴人名下。

⑶依本棟大廈送審之設計圖，亦可知安全梯樓梯間本來設計為⑧部分，屬於「其他」部分，此可參諸設計圖上之⑧部分，其面積為2,308×4.135＝9.96平方公尺，約三．○一二九坪，恰與安全梯樓梯間三．一坪相符。而梯及公共設施，適證⑧部分實與公共設施有不同之區隔。易言之，安全梯樓梯間並非如原審所認定當然為公共設施。

⑷原審認為系爭Ｃ部分位於之安全梯樓梯間，乃各樓層住戶於災害發生時，因無法搭乘電梯，須改以樓梯緊急逃生時所設置之空間，逕而認定其為公共設施而屬於全體住戶共有云云，並不符合事實。蓋參照竣工圖所示，除了系爭Ｃ部分所位之安全梯樓梯間外，大廈電梯對面尚有設置另一座直通樓梯走道（明梯），共設置二座樓梯。不管是大廈電梯、該直通樓梯或管理員位置均位於過圳街七巷十一號建物內，該建物才屬於公共設施，而系爭Ｃ部分所屬之樓梯間並不包含在內。又各樓層住戶於災害發生，若無法搭乘電梯時，可利用電梯對面的直接樓梯，直接到達地面層；反而是系爭Ｃ部分所位之安全梯樓梯間之出入口，因為必須經由上訴人的客廳出入，而上訴人之客廳部分尚有鐵捲門之設置（依原核准圖說之設置），一旦發生災害時，根本不利於緊急逃生。該項設計不當疏失之認定，見諸臺灣臺北地方法院板橋分院檢察署七十三年偵字第八四九○號不起訴處分書所載內容：「顯見此為建設公司設計之疏失」，惟部分大廈住戶不明究理，多次向主管機關檢舉上訴人危害公共安全云云，故臺北縣消防局重陽消防分隊及工務局於八十八年九月十六日共同前往上訴人的住家即三重巿過圳街七巷九號一樓會勘，查明上訴人是否有違規使用之情，經主管機關現場會勘並查明真相，上訴人根本沒有任何違規使用，此有臺北縣政府工務局八八北工使字第Ｃ九九三八號函可稽，且據該函所示：「『該址室內』設有樓梯間、甲種防火門及鐵捲門各乙座，且該甲種防火門可往避難方向開啟，與原核准圖說尚無不符」。是以原核准圖說或主管機關之認定而言，上訴人之房屋「室內」確實設有樓梯間，並非如原審逕行推定屬於公共設施，而認為屬於全體共有人所共有。

⒉依臺北縣三重巿三重埔段過圳小段二一一之一地號土地其上建物即僑新大廈Ｅ棟建物複丈申請書之記載，過圳街七巷九號建物：第一層建物面積一○七平方公尺，該面積已包括安全梯樓梯間（含系爭Ｃ部分），試以竣工圖所計算之面積，說明如后：

⑴安全樓梯間設計的位置為⑧部分，屬於「其他部分」，設計圖上面積為9.96平方公尺，約三．○一二九坪，與實際上本件樓梯間的面積三．一坪相符。

⑵上訴人為了解第一層面積一○七平方公尺、騎樓面積三○．二二平方公尺數據之形成，先以竣工圖所附之設計圖，模擬計算複丈申請書所載面積如下：騎樓設計圖上一樓騎樓面積為3.64×29.065＝105.80。Ｅ棟五號至十五號等奇數建物，共有六個單位，惟九號的寬度佔二個平面寬度，因此，在計算九號建號騎樓面積時，是以七個單位計算，九號佔二個單位，計算式如后：105.8÷7×2＝30.22；⑵店舖：①5.05×8.63＝43.58、②123.375×5.05＝62.49，由三個建物平均106.07÷3＝35.36、⑨4.315×5.08＝21.92，計：35.36＋21.92＝57.28；⑶停車場：⑥12.375×7.2＝89.1，由三個建物（五、七、九號）平均：89.1÷3＝29.7；⑷其他：③3.935×5.05＝19.87，比對竣工圖，九號建物僅佔一半，19.87÷2＝9.94，⑧2.308×4.315＝9.96（即系爭樓梯間），計：9.94＋9.96＝19.9。⑵＋⑶＋⑷共計：57.28＋29.7 ＋19.9＝106.88，與本件申請書所載107平方公尺相符。是以，由上開申請書所列之面積及計算，可知當時申請人於申請複丈時，已將系爭樓梯間即⑧部分計算並列入過圳街七巷九號上訴人房屋面積內。

⒊復依複丈申請人原申請將所有的公共設施編列為門牌十一號，適證安全梯樓梯間（含系爭Ｃ部分）並不包括在門牌十一號及公共設施在內：

⑴安全梯樓梯間與門牌十一號間有牆壁完全隔絕，根本無法相通，與十一號實難視為同一建號之建物，與原先編列為十一號等公共設施，並非一致或相同。

⑵再者，安全梯樓梯間之樓梯僅有九號建物（即上訴人之住家）往二樓逃生之功能，一樓的五號、七號、十一號至十五號甚至地下室完全無法利用；若自二樓往一樓，僅能通往上訴人之住家（即原已設置的鐵捲門），無從達到避難之目的。是以，該座樓梯或安全樓梯間於性質上或構造上，屬九號建物逃生之用，非屬共同部分。

⒋被上訴人指稱複丈申請書與複丈結果，前者面積一○七平方公尺，與後者一○四平方公尺，幾無二致云云，核與事實不符：

⑴複丈申請書第一層面積為一○七平方公尺，複丈結果基層（第一層）面積卻是七六平方公尺，相差足足高達三十一平方公尺，何來被上訴人所稱之幾無二致﹖

⑵被上訴人指複丈申請書第一層面積一○七平方尺係指總面積而言，實乃故意曲解。蓋複丈申請書分別出現「第一層」、「騎樓」，與複丈成果圖之「基層」、「騎樓」二者，應為相同之涵意及範圍，斷無可能前者「第一層」是指包含騎樓在內的總面積而言，而後者的「基層」卻是不包含騎樓在內的面積。複丈申請書所載第一層面積本來就不包含騎樓面積在內，參諸過圳街七巷五號之複丈申請書記載（其他七號、十三號及十五號一樓建物均同）：第一層為五三．九四平方公尺，騎樓為一五．一一平方公尺，而複丈成果圖記載：基層為五三平方公尺，騎樓為一四平方公尺，合計六四平方公尺，適證複丈申請書所載「第一層」面積與騎樓面積本為分別計算，所有一樓的騎樓面積本來即不包括在第一層面積之內，理之至明。準此，複丈申請書與複丈結果二者就第一層面積二者差距甚大。

⒌被上訴人質疑第一層面積加上騎樓面積之總面積一三七．二二平方公尺（換算約為四一．五一坪），遠逾契約購買坪數三七．七四坪云云。對此，上訴人說明如后：複丈申請書計算之方式的確有部分錯誤，如：一樓主要有五個建物（五、七、九、十三及十五號，十一號為公共設施），店舖計算理應除以五，而非除以三。準此，店舖面積應再減少一四．一七平方公尺，即複丈申請書第一層面積應為九二．七一平方公尺，始為正確；而第一層面積加上騎樓面積三○．二二平方公尺，共計一二二．九三平方公尺（換算約為三七．一九坪），此部分之錯誤加以更正，即更可證明上訴人丙○○購買之坪數三七．七四坪，與申請複丈時的面積的確相當，確實已將系爭Ｃ部分涵蓋在系爭九號房屋內。復參酌其他一樓住戶（五、七、十三及十五號）之複丈申請書上所載第一層面積為五三．九四平方公尺，其計算式為：店舖、停車場：①5.05×8.63＝43.58，②123.375×5.05＝62.49，⑥12.375×7.2＝89.1，⑦8.63×7.2＝62.14【（43.58＋62.48＋89.1＋62.14）÷5＝51.46】，其他：③3.935×5.05＝19.87；19.87÷2÷4＝2.48（所餘一半由其他四戶均分）共計：五三．九四平方公尺，與申請書上所載相符，是以，所有一樓房屋均係將①、②的店舖面積一併計入再平均計算。

⒍被上訴人雖主張共同出入、休憩交誼區域，如走廊、門廳、通道、昇降機間等應以共用部分記之，且依據公寓大廈管理條例第七條第二項規定，亦不得約定專用部分云云。惟查僑新大廈係在公寓大廈管理條例施行前即取得建造執照，該管理條例第四十三條規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制」。再依據臺北縣三重地政事務所九十二年五月二日北縣重地測字第○九二○○一二五八九號函說明第二項：「所謂之安全樓梯間，雖有共同使用性質，因法律不溯及既往，如需補辦該部分建物第一次測量及登記時，依據八十四年六月廿八日公布之公寓大廈管理條例第四十三條第二項、土地登記規則第七十九條第一項第一款、地籍測量實施規則第二七九條第一項第一款（原建物測量辦法第廿六條第一項）規定，應經全體起造人協議同意可登記為某區分所有權人單獨所有」，是安全樓梯間仍能登記於單獨所有。

⒎被上訴人又主張：訴外人魏濤於板橋地檢署七十二年度偵字第八四九號竊佔案件偵查中證稱當初買賣時即言明出口之通道是大樓之公共設施並未賣給上訴人，更遑論該安全梯樓間云云。惟查訴外人魏濤於七十二年度偵字第八四號竊佔案件之陳述，未獲檢察官採信，且本案安全梯出口通道（即系爭Ｄ部分）屬於上訴人所有亦告確定，是訴外人魏濤於另案之該項陳述與事實並不相符，更遑論遽引為本案之證據。

⒏臺北縣政府北府工使字第０九二０二四七九四三號覆函說明二：「現場並無發現安全門設置鐵捲門之情事」，與臺北縣政府八十八年十月十六日八八北使工字第Ｃ九九三八號函說明三：「經現場會勘該址室內設有樓梯間、甲種防火門及鐵捲門各乙座」，二者實有明顯差異。而現場的確設置鐵捲門，上開覆函對於事實之認定，明顯錯誤。縱認系爭Ｃ部分未登記於上訴人名下，不具物權對世效力，惟被上訴人僑新公司為實際出賣人，應受上開買賣合約書之拘束；換言之，對於被上訴人僑新公司而言，上訴人使用系爭Ｃ部分，並非無權占有，且有正當權源，故被上訴人僑新公司無從向上訴人主張無權占有或不當得利。

⒐被上訴人未因上訴人使用系爭Ｃ部分而受有損害，上訴人未受有利益：

⑴系爭Ｃ部分係位於安全梯樓梯間的樓梯下方處，安全梯樓梯間之出口位於上訴人屋內，平日無人可使用或利用，甚至於逃難時，若利用安全梯樓梯間向外逃生，亦不會經過系爭Ｃ部分，該處是一個封閉無獨立出入口的部分，並無單獨出租之可能性，要難有被上訴人主張「相當於租金」之不當得利。

⑵依社會通念，系爭Ｃ部分根本無法作為出租之標的，並無相當於租金之利益問題，若被上訴人根本無法就系爭Ｃ部分獲得租金之利益，又何來損失之可能？

⑶上訴人在該處設置廁所，並未附鎖，並未限制或排除他人使用，被上訴人不因此受有損害，上訴人亦未因此受有利益。

⑷上訴人於八十六年五月七日已自行僱工將系爭Ｃ部分之衛浴設備一一拆除，加上八十五年四月二十日起，大廈住戶惡意在安全樓梯間棄置垃圾、餿水，以致上訴人無從使用系爭Ｃ部分，根本未受到任何利益。

⒑退步縱認上訴人應負返還不當得利之義務，原審准予依據土地價額之年息百分之八計算法定租金亦過高，且其計算式亦不正確：

⑴原審固然以地理位置、交通狀況等因素作為考量，惟參諸國有土地非公用土地之租金率訂為百分之三至百分之五間，以在臺北巿中正區的房舍為例，其交通更為便利，地理位置更為優越，法院判定之租金率仍是百分之五，系爭Ｃ部分的租金率以百分之八計算，不盡合理。況且，系爭Ｃ部分沒有獨立出入口，且位於樓梯的下方，高度受限，無從利用或出租。

⑵系爭Ｃ部分占有面積二．二平方公尺，原審於計算不當得利時，直接乘以各該年度之申報地價，再乘以年息百分之八，計算出歷年之租金後，再按被上訴人之土地持分計算，作為上訴人應返還各被上訴人之不當得利。惟上開計算應適用於占用一般土地，而不適用於公寓大廈。以本棟建物為例，其基地面積為八一四平方公尺，其上建物登記總面積為三三一七平方公尺，尚有包含系爭Ｃ部分在內之其他部分並未登記，因此，其上建物總面積應為三三一九．二平方公尺以上（3317＋2.2＝3319.2）。而系爭Ｃ部分面積雖為二．二平方公尺，其占用土地面積應為○．五四平方公尺（2.2×814÷3319.2＝0.54）。即原審計算之附表二正確的計算方式為：14256×0.54×0.08×0.21＝129：：Ａ；14256×0.54×0.08×3＝1848：：Ｂ；15536×0.54×0.08×9/12＝503：：Ｃ；Ａ＋Ｂ＋Ｃ＝129＋1848＋503＝2480。僑新公司：2480×681/3317＝509、乙○○：2480×93/3317＝70、戊○○：2480×98/3317＝73、丁○○：2480×98/3317＝73、甲○○：2480×101/3317＝76。

㈡附帶上訴部分：

⒈與附帶被上訴人訂立系爭土地契約書及預訂房屋委建合約書之形式觀之，房屋之出售人為僑新大廈（負責人柯香玲），土地之出售人為附帶上訴人僑新公司。惟事實上，房地之出售人俱為附帶上訴人僑新公司，有以下事實可證：

⑴系爭大廈房地實為上訴人僑新公司所投資興建，除其來函所坦承之事實外，復徵諸該大廈一樓電梯旁立有僑新公司之基石可證。因僑新公司之營業範圍未包括建設、出售房屋等事宜，再加上建商為逃漏稅捐而利用個人名義建屋出售，除可免營利事業登記，並免課營業稅及營利事業所得稅等種種利益，是僑新公司縱然未公司名義對外出售房屋，而改以訴外人柯香玲為契約名義人，惟僑新公司均無從解免為系爭房地之實際出售人。

⑵訴外人柯香玲亦曾表示對於出售房屋之細節並未參與，該屋是魏濤負責出售，此可參諸臺灣臺北地方法院板橋分院檢察署七十三年偵字第八四九○號⒒訊問筆錄及該案件檢察官，亦認定證人魏濤為原出售人，而魏濤先生正是僑新公司之經理，其妻蔡柏卿亦為僑新公司之董事之一，是附帶上訴人僑新公司為系爭大廈房地實際之出售者，理之至明。

⑶準此，雖土地與建物二份合約之出賣人雖為不同之名義，實質上，不論土地或建物，均由附帶上訴人僑新公司出售；而僑新公司在土地及建物二份契約上之內容，均為實質當事人，要難認為僅受土地買賣契約之約束而已。附帶上訴人現將土地與建物二份契約拆開，故意僅就土地契約部分獨立解釋，表示土地部分並未經土地所有權人同意約定使用云云，顯不足採。

⒉次查土地買賣契約第二條明文規定：「本約與委建合約一並生效，本約為委建合約之附約，單獨不能生效」。是以，除了明示其作為附屬委建合約之附約，顯已承認接受主契約之規範外，亦可證明土地及建物二份契約密不可性，其出售人均為僑新公司。退步縱認系爭大廈之土地出賣人與建物出賣人不同，惟土地買賣契約之性質，附屬於建物契約，則土地買賣契約之當事人亦受主契約之拘束，即預訂房屋委建合約書第四條：「本戶房屋前後空地除實需要作為公共使用外，其餘供一樓居住人管理使用」規定之拘束，斷無附帶上訴人將土地及建物契約拆作二部分而辯稱：「土地部分並無空地使用之約定」云云。再附帶上訴人僑新公司縱非建物之出賣人，對於委建合約書（建物買賣契約）亦難推諉事前毫不知情。附帶上訴人僑新公司既明知土地管理使用之歸屬問題，又將土地契約作為建物契約之附約，自可解為同意該項約定，自應受拘束；就法律文件書面而言，係各住戶向僑新公司購買土地，再委託僑新大廈柯香玲興建，則買受人均為土地及建物之所有權人，所有權並無分屬不同人之情況，自無附帶上訴人所稱「土地買賣契約並無有關空地使用之約定」之情。

⒊附帶上訴人戊○○、丁○○、乙○○（下稱附帶上訴人戊○○等三人）主張：渠等根本不知屋後空地之歸屬，因此不知有無分管協議，亦不知分管實際範圍為何，故不應受前手之拘束云云，並不足採：

⑴附帶上訴人戊○○等三人雖非第一手購入房屋，惟購入時，屋後空地已為附帶被上訴人管理使用之狀況，參諸以往房屋買賣慣例，一樓房屋通常較其他樓層貴，主要在於一樓有前後空地之管理使用權限，是附帶被上訴人使用屋後空地為有管理使用權限，應為附帶上訴人所明知，縱非明知，亦為「可得而知」之情況。

⑵附帶上訴人戊○○等三人雖主張購入時，不清楚屋後空地是不是屬於共有，當然不知有無分管協議云云，惟屬推諉之辭。按土地、建物買賣契約均有記載土地為共有，顯屬知悉或可得而知之情況，附帶上訴人何來主張不知？若附帶上訴人購入時，根本不知購入該共有土地，就該部分土地毫無出資，益足證明附帶上訴人就屋後空地部分遭占有使用，並未受到損害可言。

三、證據：除援用原審所提證據外，補提：

㈠預訂房屋委建合約書；

㈡附圖一件；

㈢計算表一件；

㈣計算附表及複丈成果圖；

㈤三重地政事務所便箋一件；

㈥竣工圖；

㈦設計圖；

㈧臺北地方法院板橋分院檢察署檢察官七十三年偵字第八四九○號不起訴處分書一份；

㈨臺北縣政府工務局八八北工使字第Ｃ九九三八號函；

㈩相片二幀；相片四幀；建物複丈申請書（九號）一件；設計圖一張；竣工圖；建物複丈申請書及複丈成果圖（五號）一件；照片一幀及簡圖；照片一幀及簡圖；照片一幀及簡圖；照片二幀及簡圖；照片一幀及簡圖；照片二幀及簡圖；照片一幀及簡圖；照片二幀及簡圖；照片二幀及簡圖；僑新公司之函文；相片一幀；被上訴人僑新公司變更登記事項卡一件；臺灣臺北地方法院板橋分院檢察署七十三年偵字第八四九○號⒒訊問筆錄；土地買賣契約等為證；並聲請向臺北縣三重地政事務所函調臺北縣三重市○○○段過圳小段二一一之一地號土地其上建物即僑新大廈Ｅ棟第一次測量資料；及向臺北縣政府工務局函詢有關Ｃ部分之性質、所有權屬等事宜；另聲請傳訊證人曾惠美代書。

乙、被上訴人甲○○及另被上訴人（即附帶上訴人）僑新企業股份有公司、乙○○、戊○○、丁○○等四人方面：

一、聲明：

㈠上訴駁回。

㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。

㈢原判決關於駁回後開附帶上訴人之訴部分暨命附帶上訴人負擔訴訟費用部分均廢棄。

㈣附帶被上訴人應將坐落臺北縣三重市○○○段過圳小段二一一之一地號土地如附圖所示Ａ部分面積六．六九平方公尺上之地上建物拆除，並將該土地返還附帶上訴人及其他共有人全體。

㈤附帶被上訴人應給付附帶上訴人僑新公司新臺幣（下同）四萬九千二百七十三元，及自民國（下同）八十八年五月十一日起至返還前揭第四項之土地之日止按月給付附帶上訴人僑新公司一百四十二元。

㈥附帶被上訴人應各給付附帶上訴人戊○○、丁○○七千零九十一元，及自八十八年五月十一日起至返還前揭第四項之土地之日止按月各給付附帶上訴人戊○○、丁○○二十元。

㈦附帶被上訴人應給付附帶上訴人乙○○六千七百二十九元，及自八十八年五月十一日起至返還前揭第四項之土地之日止按月給付附帶上訴人乙○○十九元。

㈧第一審命附帶上訴人負擔之訴訟費用及第二審關於附帶上訴之訴訟費用均由附帶被上訴人負擔。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳：

㈠上訴部分：

⒈系爭Ｃ部分為系爭大樓之安全梯之安全梯間之一部，為該大樓之共用部分，其所有權屬系爭大樓全部區分所有權人所共有，上訴人並無正當使用權，其任意占用系爭Ｃ部分，即為無權占用，而應負不當得利返還之義務：

⑴按安全梯，乃係供大樓各樓層住戶於災害發生時，因無法搭乘電梯，須改以樓梯緊急逃生時所設置之空間，其性質上為大樓之共用部分之一。查共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等，應以共用部分登記之，建物所有權第一次登記法令補充規定第十一之四條規定甚明；又公寓大廈共用部分為連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區○○巷道、防火巷弄者，不得約定為約定專用部分，公寓大廈管理條例第七條第二款定有明文。顯見安全梯間性質上為公寓大樓之共用部分之一，而非專有部分。

⑵次按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第七百九十九條定有明文。本件系爭Ｃ部分所在之安全梯間，並未辦理建物所有權登記，職是該安全梯間之所有權歸屬，依上開規定，應為系爭大樓全部區分所有權人所共有。

⑶上訴人雖援引臺北縣政府工務局八八北工使字第Ｃ九九三八號函，主張：系爭Ｃ部分安全樓梯間為其所有云云。惟查前揭臺北縣政府工務局書函之「該址室內設有樓梯間」，係指系爭大樓之樓梯間，而非指上訴人所有之過圳街七巷九號之樓梯間，業經臺北縣政府八十九年八月十八日八九北府工使字第三一四八七四號函予以澄清在原審卷內可稽。

⑷同一公寓大樓之各區分所有建築物所分攤之公設比，並非全然一致。依系爭大樓之平面圖所示，系爭大樓之各區分所有建築物所分攤之公共設施比率亦各有不同。例如：上訴人所援以為計算基礎之一樓Ｅ３、Ｅ２，其公異，上訴人以此二戶之合計面積推算登記面積之計算方式，即失之無據，洵無可採。

⑸上訴人在系爭Ｃ部分構築水泥浴廁，業經鈞院八十四年度上易字第五三一四號刑事判決判處竊佔罪確定在案，上訴人猶振振有辭謂其係善意有權使用云云，要無理由。

⑹上訴人主張：自八十五年四月二十日起，系爭大樓住戶即不時在安全梯間棄置垃圾、餿水，致樓梯間產生惡臭，其已無從使用占用系爭Ｃ部分云云，與事實不符，不足採信。上訴人所稱其已於八十六年五月七日自行僱工將衛浴設備一一拆除等語，被上訴人不知其是否為真正，縱令屬實，上訴人所構築之水泥隔間依然存在，系爭Ｃ部分仍在上訴人占用中，上訴人依此主張其無返還義務云云，亦無可取。

⒉上訴人主張系爭Ｃ部分安全梯間係在其買賣範圍內，為其單獨所有云云，並非實在：

⑴上訴人雖援引上證一及上證二之買賣合約及附圖等，主張系爭Ｃ部分安全梯間之全部係在其買賣範圍之內云云，惟觀諸上開買賣合約及附圖，其上並無載明出賣人有將該安全梯間之所有權全部列為買賣範圍之一，上訴人上開主張，自屬無據。

⑵依訴外人魏濤於板橋地檢署七十二年度偵字第八四九號竊佔案件偵查中曾證稱：當初買賣時即言明出口之通道是大樓之公共設施並非賣給他等語，該安全梯出口通道並未賣給上訴人，更遑論是該安全梯樓梯間，顯見上訴人前開主張，並非實在。

⑶查安全樓梯，係供居住於大樓二樓以上之住戶於災變時發生電梯無法使用時緊急避難逃生之用，地面層之住戶並無使用安全樓梯之必要性，此觀同一大樓之其他地面層之區分所有建物均無安全樓梯之設置可明。再「安全門之開啟方向為避難方向」，此有臺北縣政府九十二年四月十日北府工使字第○九二○二四七九四三號函在卷可稽，依系爭安全樓梯間之一樓出口方向所設置之安全門方式，其係由安全樓梯間往外開啟，顯見其設計之避難方向係由安全樓梯間內往外逃生之用。上訴人主張系爭安全樓梯間於性質上、構造上為系爭九號建物逃生之用云云，殆無可取。

⑷依系爭九號房屋之建物複丈申請書所示，其建物面積係記載為第一層一○七平方公尺、騎樓三○．二二平方公尺及停車場一七．八二平方公尺。嗣經地政機關複丈結果，系爭九號房屋之面為基層七六平方公尺、騎樓二八平方公尺，合計為一○四平方公尺，且依複丈結果圖所示，系爭安全樓梯間並不在該屋範圍之內。經比對前揭建物複丈申請書、複丈結果，渠二者之面積主要差異為騎樓部分相差二．二二平方公尺，而扣除騎樓部分外，其餘部分幾無二致，相差尚不及一平方公尺（107-30.22=76.78；104-28=76）；顯見，渠二者之範圍應為相同。而依複丈結果所示，系爭安全樓梯間並不在該屋範圍之內，足見該建物複丈申請書亦未將系爭安全樓梯間含括於該屋範圍之內。

⑸至於上訴人於九十二年四月十八日民事陳述意見狀，及九十二年五月三十日民事準備書㈠狀中有關複丈申請書面積之計算方式，上訴人業已自承係其依竣工圖所載之各項數據（上訴人所引用者，實際上係依設計圖之數據，而非竣工圖之數據）所自行推算云云，已無可憑採。查被上訴人並非複丈申請書之申請人，亦不知複丈申請書之各項數據係如何計算而得之？惟就上訴人於前開民事陳述意見狀中有關複丈申請書面積之計算方式，被上訴人提出質疑後，上訴人於前開民事準備書㈠狀亦自認有誤，並另提出其他一樓住戶有關複丈申請書面積之計算方式；然而於上開計算式中，有關其他③部分之計算方式，經比對上證七之竣工圖，該部分之右側係上訴人所有之房屋之一部，左側則為電梯間，且該二者之面積明顯有大小之分，上訴人將該部分之面積先除二之計算方式，即難謂正確；又該部分左側之電梯間為共用部分之設施，此部分若係由一樓之住戶共同分攤，何以上訴人所有之該戶無需分攤，而僅由其他四戶均分？顯見上開計算方式亦係上訴人所任意拚湊而成，亦無可採。

⑹系爭大樓之起造人柯香玲於系爭九號房屋提出申請建物複丈時，已明確表明未將系爭安全樓梯間含括於該屋範圍之內，故本件並無土地登記規則第七十九條第一項第一款所規定「無法認定申請人之權利範圍及位置」之情事。

㈡附帶上訴部分：

⒈系爭Ａ、Ｂ部分係系爭土地之部分，並非建物，如有就系爭土地（包括系爭Ａ、Ｂ部分）為分管之約定者，應由土地權利人即附帶上訴人僑新公司為之，始屬正當。附帶被上訴人提出之預訂房屋委建合約書第四條雖載有「本戶房屋前後空地除實際需要作為公共使用外，其餘供一樓居住人管理使用」等語，惟上開房屋買賣契約之賣方係訴外人柯香玲；至於附帶上訴人僑新公司雖有就土地部分另與附帶被上訴人訂立土地買賣契約，然於此土地買賣契約並無有關空地使用之約定。職是，附帶被上訴人所提出之房屋買賣契約中之空地使用條款，得否認係就有關系爭土地使用之約定？已非無疑，原審未遑詳究，即遽認附帶被上訴人有使用系爭Ａ、Ｂ部分之權源云云，已有未洽。

⒉附帶上訴人僑新公司與附帶被上訴人所訂立之土地買賣契約，固有約定「本約與委建合約一並生效，本約為委建合約之附約，單獨不能生效」云云，惟此僅指該土地買賣契約在效力上係依附於委建合約而言；然而上開土地買賣契約並非有關房屋買賣之委建合約之一部，應不失為一獨立之契約，附帶被上訴人主張附帶上訴人僑新公司亦應受有關房屋委建合約之契約條款之拘束云云，洵屬無據。

⒊按事業之投資者未必即為該事業之經營者，投資事業者如未參與經營事業，則因經營該事業所生之契約上之法律關係，基於契約之相對性，投資事業者自應不受其拘束，理之甚明。查附帶上訴人僑新公司之原法定代理人王宇欽其個人雖有投資興建系爭大樓，惟並未參與有關房屋買賣之事宜，有關系爭九號房屋係由魏濤與附帶被上訴人接洽買賣事宜，並由訴外人柯香玲與附帶被上訴人訂立買賣契約，此為附帶被上訴人所是認。附帶被上訴人徒憑訴外人柯香玲、魏濤等人與僑新公司有所關聯，即臆指附帶上訴人僑新公司為該房屋之實際出售人，並進而謂附帶上訴人僑新公司亦應受房屋買賣契約條款之拘束云云，自無可採。

⒋原審參酌司法院大法官會議解釋第三四九號解釋，而認區分所有建物之受讓人已知悉分管契約存在者，固應受其拘束，於不知悉分管契約之存在時，倘有可得而知其存在之情形，亦應受其拘束云云，固非無見。惟查所謂不知悉分管契約之存在時，倘有可得而知其存在之情形，亦應受其拘束中之「有可得而知其存在之情形」，係指「有可得而知分管契約存在（而非僅有占有使用存在）之情形」而言。第查占有使用土地者，有正當權源者固有之，然無正當權源者亦有之；且於有正當權源占用土地者，或係本於所有權而為占有使用，或係依租賃、借貸等法律關係而為占有使用，或係依共有物之分管特約而為占有使用等，權源不一。職是之故，僅憑占有使用土地情形存在之外觀，已不足以據為辯識占用者是否具有占有使用之正當權源之依據。更遑論可得而知悉占用者依本於何種權源而為占有使用。再購屋者之心態、購屋之情狀本非同一，就本件附帶被上訴人而言，其於原審時即曾稱其購買此屋係於短短數日內倉促所為之決定云云。原審謂購屋乃屬審慎考慮之重大情事，購屋者對於所欲購買之不動產現狀，週遭環境，自是經過相當之觀察及評估云云，已失之無據；原審復逕依此而推附帶上訴人戊○○、丁○○、乙○○等對於附帶被上訴人於其屋後空地搭建廚房及花園，隔絕他人進入之明顯使用情形，並非不可得而知之云云，亦有未恰。縱若附帶上訴人戊○○、丁○○、乙○○等對於附帶被上訴人使用其屋後空地之情形，並非不可得而知之，然僅憑有可得而知附帶被上訴人使用其屋後空地之情形存在，附帶上訴人戊○○、丁○○、乙○○等何以非有可得而知附帶被上訴人是否為有權之占有使用？更遑論何以有可得而知附帶被上訴人係依其所主張之空地使用約地而為占有使用之情形存在。原審未予詳究，遽認附帶上訴人戊○○、丁○○、乙○○等均非屬善意之受讓第三人云云，顯有違誤。

⒌復依坐落於系爭土地之僑新大廈Ｅ棟建築執照案卷內之面積計算表所示，該棟大廈之建蔽率並未將如附圖所示之防火巷外之保留地之面積併入計算，且依一樓建築平面圖所示，僑新大廈Ｅ棟坐落基地含法定空地亦僅至防火巷處；職是，附帶被上訴人所主張其係本於房屋買賣契約之屋後空地使用特約條款而為占有使用其屋後空地云云，至多亦應僅及於其屋後至防火巷間之法定空地處；再退而言，按所謂屋後空地，應係僅指屋後直線沿伸所及之空地而言。觀諸附帶被上訴人所占用之系爭Ｂ部分，或有占用防火巷外之保留地，或有占用之部分空地並非在其屋後直線沿伸所及之範圍之內（即如附圖所示Ｂ部分內之斜線部分），故附帶被上訴人之占有使用系爭Ｂ部分顯已逾越其所主張之得以占有使用之範圍。

⒍按所有物之管理使用，係指不變更物之本質而為管理使用者而言。附帶被上訴人所提出之預訂房屋委建合約書第四條記載：「本戶房屋前後空地除實際需要作為公共使用外，其餘供一樓居住人管理使用」等語，依此文義解釋，應僅將空地之管理使用權約定由一樓住戶行使而已，一樓之住戶雖對於空地有管理使用權，惟亦僅止於管理使用而已，自不得逾越管理使用之範圍，而有變更空地之本質、原狀之行為。職是，附帶被上訴人擅自於系爭Ａ部分之法定空地上構築廚房，顯亦已逾越其所主張之得以管理使用之範疇，並已妨害其他共有人之權利。

⒎據上所述，附帶被上訴人係無權占用系爭Ａ、Ｂ部分，附帶上訴人爰請求附帶被上訴人拆除其無權占用之Ａ部分，並將該土地返還附帶上訴人及其他共有人全體；又附帶被上訴人無權占用前揭附帶上訴人共有之系爭土地之系爭Ａ、Ｂ部分，受有相當於租金之不當得利，並致使附帶上訴人受有不能使用被占用部分之損害，附帶上訴人爰依不當得利法律關係，請求附帶被上訴人各自起訴起前五年，及自起訴狀繕本送達附帶被上訴人翌日起算至返還系爭Ａ部分土地之日止，返還相當於租金之財產上利益（計算方式如附帶被上訴人於九十二年二月二十一日提出之附表所示）。

三、證據：除援用原審所提證據外，補提：

㈠臺灣板橋地方法院八十四年度易字第二二七六號刑事判決；

㈡面積計算表一件；

㈢一樓建築平面圖；

㈣建物複丈申請書；

㈤複丈結果一件；

㈥建物所有權第一次登記法令補充規定節文一件；

㈦臺北縣政府八十九年八月十八日八九北府工使字第三一四八七四號函等件為證。

理由

一、被上訴人甲○○及另被上訴人（即附帶上訴人）僑新公司、乙○○、戊○○及丁○○等四人起訴主張：緣坐落臺北縣三重市○○○段過圳小段二一一之一地號土地（下稱系爭土地）係兩造及其他共有人所共有，被上訴人僑新公司、乙○○、戊○○、丁○○、甲○○之應有部分分別為三三一七分之六八一、九三、九八、九八及一○一，上訴人未經渠等同意，竟無權占用系爭土地上如原判決附圖所示：⑴Ａ部分（面積六點六九平方公尺）；⑵Ｂ部分（面積五五點三九平方公尺），充為花園、廚房使用，其中Ｂ部分業經管理委員會於八十六年六月十五日收回，惟Ａ部分為上訴人占用至今；⑶另原判決附圖Ｃ部分（面積二點二平方公尺）為坐落系爭土地上臺北縣三重市○○街七巷五號至十五號僑新大廈Ｅ棟之安全樓梯間，為系爭大樓各區分所有權人所共有，上訴人於八十一年間無權占用建築水泥浴廁，迄至八十七年三月三十日始經臺北縣政府工務局強制拆除；⑷又系爭大樓之安全梯出口通道即原判決附圖Ｄ部分（面積七點五八平方公尺）為公共施設，不在上訴人買受範圍之內，現竟登記為上訴人所有之建物即門牌臺北縣三重市○○街七巷九號基層面積七六平方公尺之一部分，上訴人並經常將該安全梯之出入口封死、上鎖，或堵塞出口通道，影響公共安全。爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條等規定，請求判令：㈠上訴人拆除Ａ部分地上物，並將占用之土地返還渠等及其他人共有人全體。㈡上訴人無權占用Ａ、Ｂ、Ｃ部分，受有相當於租金之不當得利，並致使渠等受有不能使用之損害，爰依不當得利法則請求上訴人給付渠等各自起訴前五年，及自原審起訴狀繕本送達上訴人翌日起算至返還之日止相當於租金之財產上利益，即上訴人依序應給付被上訴人僑新公司五萬一千八百一十二元，被上訴人甲○○七千六百八十四元，被上訴人戊○○、丁○○七千四百五十六元，被上訴人乙○○七千零七十六元；暨各自八十八年五月十一日起至返還系爭Ａ部分土地之日止，按月給付被上訴人僑新公司一百四十二元，被上訴人二十一元，被上訴人戊○○、丁○○二十元，被上訴人乙○○十九元。

㈢請求上訴人將其所有上開建物基層面積七六平方公尺，向臺北縣三重市地政事務所辦理變更登記為基層面積六八、四二平方公尺，並將Ｄ部分返還渠等及其他共有人全體等情。上訴人（即附帶被上訴人）則以：㈠原判決附圖Ａ、Ｂ部分，係伊所購臺北縣三重市○○街七巷九號一樓房地之屋後空地，屬於伊與出賣人簽訂預訂房屋委建合約書第四條約定：「本戶房屋前後空地除實際需要作為公共使用外，其餘供一樓地時所簽訂房屋委建合約書之約定，故基於上開伊與賣方、賣方與所有承買人於契約上之共同約定，並非無權占用；被上訴人乙○○、戊○○、丁○○、甲○○雖非系爭大樓之區分所有建物第一次登記所有權人，惟伊使用屋後空地多年，衡諸常情，被上訴人乙○○、戊○○、丁○○、甲○○對於伊於其屋後空地搭建廚房及花園，隔絕他人進入之明顯使用情形，屬可得而知，依大法官會議釋字第三四九號解釋之說明，被上訴人乙○○、戊○○、丁○○、甲○○非屬善意之受讓第三人，應受伊與系爭大樓之原始區分所有權人間所為上開約定專用權之拘束。伊於公寓大廈管理條例施行前之六十七年十一月二十一日，即與系爭大樓之原始出賣人即原建築商簽訂預訂房屋委建合約書取得系爭Ａ、Ｂ部分之約定專用權，伊使用自不因嗣後系爭大樓住戶另定規約而受影響。㈡就系爭Ｃ部分：伊雖未取得該部分之約定專用權，惟依其房地之買賣契約書附圖、竣工圖、複丈成果圖已劃出該安全梯樓梯間為買賣範圍內，且伊購入房地共計三七．七四坪，包括陽台及公共設施等，但僅受登記所有權三一．四六坪（包括騎樓），少了六．二八坪，可見該安全樓梯間應屬伊買賣範圍，故伊基於買賣契約使用Ｃ部分，並建築浴廁，有其正當合法性。況被上訴人並非安全梯樓梯間之所有權或共有人，自無法主張返還相當於不當得利之租金。系爭Ｃ部分是位於安全樓梯間樓梯底下，平日無人使用，且伊在該處設置廁所後未附鎖，被上訴人或其他人均得使用，被上訴人並未受有任何損害。且系爭Ｃ部分自八十五年四月二十日起，即因系爭大樓住戶惡意在安全樓梯間棄置垃圾、餿水而無法使用，伊所受利益早已不存在，依民法第一百八十二條第一項規定，自毋庸負擔返還亦無償還價額之必要。㈢系爭Ｄ部分建物面積，為伊購買一樓店舖之一部分，並非登記公共設施，被上訴人無請求伊將系爭Ｄ部分之建物面積辦理變更登記及返還予全體區分所有人共有之權利。退步縱認系爭Ｄ部分不在伊買受房屋之範圍，系爭Ｄ部分自六十九年二月四日即登記於伊名下，被上訴人之請求權已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。

二、原審就Ａ、Ｂ、Ｄ部分，駁回被上訴人之請求；就Ｃ部分，判命上訴人應給付不當得利予被上訴人僑新公司二千零七十四元，被上訴人乙○○二百八十三元、被上訴人戊○○二百九十九元、被上訴人丁○○二百九十九元、被上訴人甲○○三百零八元，並駁回被上訴人之其餘請求。上訴人就其敗訴部分（即Ｃ部分應給付不當得利）提起上訴；被上訴人僑新公司、乙○○、戊○○、丁○○就原審駁回之Ａ、Ｂ部分提起附帶上訴，惟未就Ｄ部分聲明不服。

三、經查：兩造均係臺北縣三重市○○街七巷五號至十五號「僑新大樓」Ｅ棟之住戶，均為Ｅ棟大樓（建物）之區分所有權人，因而為該大樓坐落之基地即同市○○○段過圳小段二一一之一地號土地之共有人（就上開土地之應有部分，上訴人為三三一七分之一０四，被上訴人僑新公司為三三一七分之六八一，被上訴人乙○○為三三一七分之九三，被上訴人戊○○及丁○○均為三三一七分之九八，被上訴人甲○○為三三一七分之一０一）；又上訴人占用Ｅ棟大樓之一樓屋後空地，即在如原判決附圖Ａ部分（面積六‧六九平方公尺）、Ｂ部分（面積五五．三九平方公尺）所示之土地上分別興建廚房、花園使用，Ａ部分由上訴人占用迄今，Ｂ部分則於八十六年六月十五日經大樓管理委員會收回；另上訴人於八十一年四月間即占用系爭Ｅ棟建物一樓之安全樓梯間（即原判決附圖Ｃ部分所示，面積二．二平方公尺），建築水泥浴廁一間，至八十七年三月三十日經臺北縣政府工務局強制拆除等事實，業據被上訴人於原審提出複丈成果圖、附圖、土地登記簿謄本多紙、廚房照片二幀、安全樓梯間之水泥浴廁照片多幀等件為證（原審卷㈠十一至二二、二五頁，本院卷第七十、七一頁），並為上訴人所不爭執，應堪信為真實。

四、上訴部分（即原判決附圖Ｃ部分）：上訴人辯稱：原判決附圖Ｃ部分所在之安全樓梯間，屬於伊購入之一樓建物範圍內，並將該部分面積列入買賣坪數內，伊已出資購買Ｃ部分之建物，並非無權占有，亦無不當得利云云。經查：

㈠僑新大樓Ｅ棟為一棟七層樓之建築物，經臺北縣政府工務局核發六十七使字第二六八二號使用執照，核准用途：一樓為店鋪、停車場，二樓以上為集合住宅，依建築技術規則建築技術施工篇第九十五條第一項第三款規定，上開建築物應自各該層設置二座以上之直通樓梯通達避難層或地面，有使用執照及臺北縣政府八十九年一月二十一日八九北府工使字第二０五三一號函足參（原審卷㈠第二五七、二七九頁）。原判決附圖Ｃ部分，即為Ｅ棟大樓之安全樓梯間，係以牆壁區隔於各樓層區分所有建物之外，安全樓梯間設置之目的，在於供各樓層住戶於災害發生時，因無法搭乘電梯而須改以樓梯緊急逃生時所設置之空間，係因應大樓建築物之特性為達避難目的而當然存在，有共同使用之性質，故屬於此棟大樓之樓梯間，而非門牌臺北縣三重市○○街七巷九號一樓之樓梯間等情，亦有臺北縣三重地政事務所九十二年五月二日北縣重地測字第０九二００一二五八九號函、臺北縣政府八十九年八月十八日以八九北府工使第三一四八七四號函可憑（本院卷第一五四頁，原審卷㈡第十二頁）。而系爭Ｃ部分之安全樓梯間，並未登記為系爭大樓之任何特定區分所有人之專有部分，亦為兩造所不爭執，則依其上述共同使用之特質，依民法第七百九十九條規定，應屬系爭Ｅ棟大樓之共同部分，在未就該部分建物補辦第一次測量及另編建號單獨登記前，應推定為各區分所有人所（分別）共有，即除有約定專用權之情形外，應由各區分所有人按應有部分之比例，共同使用系爭Ｃ部分所在之安全樓梯間。

㈡上訴人雖以：伊向被上訴人僑新公司購買房地之買賣契約書附圖、系爭房屋之竣工圖、複丈成果圖，均已將安全樓梯間之Ｃ部分劃入買賣範圍內；伊購入之房屋面積三七．七四坪，惟登記之建物所有權僅三一．四六坪（包括騎樓），減少六．二八坪，益知安全樓梯間屬於伊之房屋範圍云云置辯。

⒈查上訴人所有之門牌臺北縣三重市○○街七巷九號一樓建物，不論係竣工圖，或嗣後經臺北縣三重地政事務所複丈結果，均不包括Ｃ部分所在之安全樓梯間在內，此有竣工圖（一樓平面圖）及臺北縣三重地政事務所之複丈成果圖在卷可供比對（原審卷㈠第四四、一四九頁）。雖上訴人執詞主張：伊與柯香玲（即僑新大廈負責人）簽訂之「預訂房屋委建合約書」附圖（原審卷第七七頁）已將Ｃ部分亦劃入上訴人所購買九號一樓房屋範圍內；另依Ｅ棟建物之複丈申請書記載，過圳街七巷九號一樓之建物面積一○七平方公尺，亦包括Ｃ部分之安全梯樓梯間在內，有上訴人自行擬算之面積表可參等節。惟按不動產物權，依法律行為而取得者，非經登記不生效力，民法第七百五十八條規定甚明。房屋於建築完竣後，經主管機關至現場會勘核與竣工圖所繪相符，並據以核發使用執照，則房屋建築完竣後之面積自應以竣工圖及使用執照圖說為準，其後並據以辦理建物所有權登記。本件依竣工圖及複丈成果圖之比對可知：Ｃ部分所在之安全樓梯間自非屬上訴人購入之過圳街九號一樓房屋之範圍，已如上述，至於上訴人主張：代書就系爭Ｅ棟大樓建物申請為第一次測量時，係將Ｃ部分所在之安全樓梯間劃入一樓建物面積內，惟地政事務所竟未將Ｃ部分劃入其內一節，不問是否屬實，就上訴人所有之一樓建物面積均應以登記為準，申請時之資料在此並無供參酌之餘地。另上訴人向柯香玲（即僑新大廈負責人）購得之九號一樓房屋面積若有不足，要屬上訴人與建物出賣人間之債權糾紛，尚不得執此買賣契約據以主張Ｃ部分建物為其所有，尤不得據以對抗非契約當事人之系爭大樓其他區分所有人。

⒉又查位於上訴人一樓建物後方之安全樓梯間，於每一樓層均有一出口，旨在供之用，雖安全樓梯間一樓之出口位在上訴人之一樓室內，並以一安全門（鐵門，即甲種防火門）將上訴人之住宅與安全樓梯間區隔，業經檢察官於上訴人之竊佔案件中履勘屬實（見本院八十四年度上易字第五三一四號刑事判決所載，原審卷㈠第二七頁），依系爭建物之竣工圖及使用執照觀察，上訴人無法將安全門鎖住，惟自安全樓梯間則可任意開啟安全門（防火門），以通達避難層或地面，系爭一樓室內之安全門可往避難方向開啟，與原核准圖說相符，並符合安全門設置之避難目的，有臺北縣政府八十九年一月二十一日八九北付工使字第二０五三一號函、臺北縣工務局八十八年十月十六日八八北工使字第Ｃ九九三八號函、臺北縣政府九十二年四月十日北府工使字第０九二０二四七九四三號函覆明確（原審卷㈠第二五七、二二八頁，本院卷第一五０頁）。故上訴人仍有Ｃ部分所在之安全樓梯間出入口，不利於逃生，無從達到避難目的，故Ｃ部分非屬共同使用部分之質疑，亦非可採。

⒊上訴人占用Ｃ部分建築水泥浴廁一間，供己使用之上開行為，業經本院以八十四年度上易字第五三一四號刑事判決，以其犯竊佔罪，判處有期徒刑四月，緩刑三年確定在案，亦有刑事判決足資參考（原審卷㈠第二六至二九頁）。

⒋承上說明，Ｃ部分所在之安全樓梯間，有供Ｅ棟大樓全體住戶共同使用之性質，應屬共同部分，依民法第七百九十九條規定，推定為全體區分所有人共有，上訴人除證明其對此部分有約定專用權，取得占用之正當權源外，究難以其與原始出賣人間所訂買賣契約之個別約定對抗非屬契約當事人之全體區分所有人。上訴人所辯各節，均非足採。

㈢查各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共人有全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利；如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人自得本於所有權，請求除去其妨害或請求向全共有人返還其占有部分，其逾越應有部分為使用收益，所受超過之利益，即為不當得利，最高法院六十二年台上字第一八０三號判例要旨、八十三年度台上字第五四一號、八十四年臺上字第二八０八號判決要旨可資參照。查上訴人自八十一年四月間起，即占用系爭Ｅ棟大樓Ｃ部分所在之安全樓梯間建物（面積二．二平方公尺），建築水泥浴廁一間供己使用，迄至八十七年三月三十日始經台北縣政府工務局強制拆除，已如前述，上訴人所有一樓建物面積為一０四平方公尺，有建物登記簿謄本足考（原審卷㈠第四五頁）；而系爭僑新大廈Ｅ棟之總樓地板面積為三五八一．一四平方公尺，亦有被上訴人提出之Ｅ棟大樓區分所有標的基本資料表可參（原審卷㈠第一六八頁），即上訴人區分所有建物之比例為百分之二．九（104/3581.14=0.029），上訴人占用Ｃ部分二．二平方公尺之共同使用部分，顯已逾其區分所有建物之比例，則上訴人超過其區分所有比例之部分，係侵害其他包括被上訴人在內之共有人之使用收益權能，並依社會通念獲得相當於租金之利益，最高法院六十一年台上字第一六七五號判例意旨參照，堪可認定。雖上訴人以：Ｃ部分係位於安全樓梯間之樓梯下方處，出口位於伊之屋內，平日無人可利用，伊設置浴廁並未上鎖，並未限制或排除他人使用，且依社會通念根本無法作為出租標的，被上訴人根本無法就Ｃ部分獲得租金利益，何來損失；另Ｃ部分於八十五年四月二十日起即遭其他且伊嗣於八十六年五月七日自行僱工將Ｃ部分浴廁間之衛浴設備拆除，故伊自八十五年四月二十日至八十七年三月三十日止毫無受益等節置辯。惟查Ｃ部分屬僑新大樓Ｅ棟全體住戶共同使用，故包括兩造在內之住戶均得按應有部分比例就Ｃ部分行使使用收益之權能，上訴人將共同使用部分設置浴廁間以供一己便利，縱未限制或排除他人使用，上訴人亦當然獲得使用收益之利益，否則何需支出費用金思考始得具體化，並非Ｃ部分必於現實上可供出租，被上訴人始有使用收益權能之損失，故現實生活上Ｃ部分究竟是否出租或可供出租，均非的論。至於上訴人提出之照片二幀（本院卷第六九頁），欲證明垃圾遭其他住戶置放於樓梯間及樓梯間下方出口處，此為被上訴人所否認，且本件審究之重點在於上訴人占用Ｃ部分設置浴廁，上訴人提出之照片亦不足以證明其未再占用Ｃ部分之浴廁間；另上訴人提出之照片二幀（本院卷第七十頁），已據被上訴人爭執，該照片亦無法看出上訴人已將Ｃ部分水泥浴廁拆除之情，若上訴人所述已將Ｃ部分浴廁間拆除為可採者，則臺北縣政府焉有再於八十七年三月三十日前往拆除之必要？是上訴人上開所辯各節，均非可採。

㈣上訴人另以：伊占用Ｃ部分，係基於買賣契約應有之權利，被上訴人僑新公司為實際出賣人，自應受買賣契約書之拘束，基於債權相對性，上訴人占用Ｃ部分，對於被上訴人僑新公司而言並非無權占有，被上訴人僑新公司不得向上訴人主張不當得利云云置辯。查上訴人爭執者，係伊與柯香玲（即僑新大廈負責人）簽訂之預訂房屋委建合約書約定購買三七．七四坪之一樓房屋，附圖並將Ｃ部分劃入一樓建物面積內，惟縱令上訴人主張系爭一樓就Ｃ部分有坪數不足之情為可採，要僅係上訴人得對房屋出賣人柯香玲主張之事項，是否得據以對土地出賣人即被上訴人僑新公司主張，已有疑問。況且，上訴人占用Ｃ部分興建水泥浴廁間，已逾其區分所有之比例，因而侵害包括被上訴人在內之Ｅ棟其他住戶對於Ｃ部分之使用收益權能，此乃其他共有人之物權遭受侵害，是被上訴人僑新公司自亦得對上訴人請求返還上訴人所受相當於租金之利益，故上訴人所辯，自非足取。

㈤依上所云，被上訴人依不當得利之法律關係，訴請上訴人給付自八十三年四月十六日起至強制拆除之八十七年三月三十日期間占用系爭Ｃ部分所受相當於租金之利益，有其依據。又建築基地之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，所謂土地及其建築物之總價額，關於土地價額指法定地價，建築物價額，則指該管縣市地政機關估定之價額，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人在公告申報地價期間內自行申報之地價，未自行申報地價者以公告地價百分之八十為其申報地價，土地法第九十七條第一項、第一百零五條、第一百四十八條、土地施行法第二十五條、平均地權條例第十六條分別定有明文，此即法定最高限額之租金。查上訴人占用Ｃ部分所在之安全樓梯間，係占用系爭大樓內共同使用部分之建物，有照片二幀可稽（本院卷第七十、七一頁）；而系爭僑新大廈Ｅ棟之總樓地板面積為三五八一．一四平方公尺，亦有被上訴人提出之Ｅ棟大樓區分所有標的基本資料表可參（原審卷㈠第一六八頁）；再依系爭土地之面積八一四平方公尺計算，則Ｃ部分建物坐落之基地面積僅為０．五平方公尺（2.2x814x1/3581.14=0.5）。又系爭土地於八十年七月一日之申報地價為一萬四千二百五十六元，八十三年七月日之申報地價為一萬四千二百五十六元，八十六年七月之申報地價為一萬五千五百三十六元，亦有台北縣三重地政事務所函二件足參（原審卷㈡第一六九、二０九頁）。而關於建築物價額，依法雖應依該管縣市地政機關估定之價額為依據，惟目前縣市地政機關尚未辦理估價，且被上訴人於原審已陳明：僅依土地之價額據為計算返還相當租金之利益（原審卷㈡第二一四頁），顯較上揭法定租金標準為低，核無不可。參諸系爭僑新大廈Ｅ棟大樓，鄰近於台北縣三重市○○路、過圳街、重安街之交接處，附近並有臺北縣警察局三重分局、縣立醫院及三重國中，商店林立，交通便利，有被上訴人提出、上訴人未爭執之地理位置圖可考（原審卷㈡第一六七、一六八頁），因認：被上訴人主張系爭Ｃ部分之租金以土地申報價額年息百分之八計算，尚屬允當。是故，被上訴人請求上訴人給付占用Ｃ部分相當於租金之不當得利，再按被上訴人就系爭土地之應有部分比例，計算得出上訴人應返還之利益金額如附表一所示（計算式詳如附表二所示）；被上訴人逾上開數額之請求，為無理由，不應准許。

五、附帶上訴部分（即原判決附圖Ａ、Ｂ部分）：附帶上訴人主張：附帶被上訴人自八十三年四月間占用系爭大樓之一樓屋後空地，如原判決附圖Ａ、Ｂ部分，分別供作廚房、花園使用，附帶被上訴人占用Ａ部分迄今，Ｂ部分已經大樓管理委員會於八十六年六月十五日收回，附帶被上訴人應將Ａ部分拆除還地予渠等及其他共有人，就Ｂ部分返還自八十三年四月十六日起算之不當得利等情；均為附帶被上訴人所爭執。經查：

㈠按區分所有建築物之出賣人（尤其是原建築商），如保留屋頂或庭院之專用權，分別附隨於一樓或頂樓出賣時，區分所有人於買受其他區分所有部分，若於買賣契約中已有此項條之約定，固可視為已承認頂樓或一樓之專用權，倘區分所有人明知有此情形而買受，縱未約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人受其拘束（學者謝在全著．民法物權論．上冊第二四０頁至第二四一頁可資參照）。又因區分所有建物之共有部分，性質上屬於分別共有，是區分所有人間保留專用權之約定或默示承認，即相類於共有物之分管約定，雖不動產以登記為公示方法而以之作為權利取得、喪失、變更之要件，以保護善意第三人，惟如其事實為第三人明知或可得而知，縱屬債權契約性質之分管約定，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力，司法院大法官會議解釋第三四九號解釋：「最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不援用」亦揭櫫上開原則明確，職是受讓人已知悉分管契約存在者，固應受其拘束，於不知悉分管契約之存在時，倘有可得而知其存在之情形，亦應受其拘束。

㈡依民法第七百九十九條前段規定，數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，是以區分所有之建築物，可分為區分所有人之專有部分與區分所有人之共有部分，而上開法條所定，區分所有建築物及附屬物之共同部分，即為專有部分以外之建築物其他部分。查Ａ、Ｂ部分土地為系爭大樓之一樓屋後空地，未經登記為特定區分所有人之專有部分，此為兩造所不爭執，揆諸前開說明，系爭Ａ、Ｂ部分應屬全體區分所有人共有之共同部分，應由附帶被上訴人就其已取得該部分之約定專用權負舉證責任。

㈢附帶被上訴人辯陳：原判決附圖Ａ、Ｂ部分，均係伊購入之台北縣三重過圳街七巷九號一樓房地之屋後空地，依其與出賣人簽訂「預訂房屋委建合約書」第四條約定：「本戶房屋前後空地除實際需要作為公共使用外，其餘供一樓居住人管理使用」之房屋後空地範圍，此約定亦為當時其他區分所有權人購買房地時所簽訂房屋委建合約書之約定等情，業據提出其於六十七年十一月二十一日與出賣人柯香玲（即僑新大廈負責人）簽訂之「預訂房屋委建合約書」及另一買主高尚賢與柯香玲簽訂之合約書節本各一件為證（原審卷㈠第七三至七八頁）。審閱該二件合約書之內容，可知：該契約書乃台北縣三重市○○街一號七層樓公寓Ｅ棟之定型化房屋契約書，均於第四條印就：「本戶房屋前後空地除實際需要作為公共使用外，其餘供一樓居住人管理使用，柒樓屋頂平台除供作水櫃及電視天線等公共，得供全體住戶避難使用」等語，足見此約定為系爭大樓建商即原始出賣人於出售各區分所有建物時與買戶所簽訂之定型化條款，是附帶被上訴人抗辯：系爭大樓之原始出賣人以定型化契約約定一樓屋後空地由一樓居住人約定專用權等語，應堪採信。

㈣又查附帶被上訴人於七十三年九月十六日以前，即已占用系爭大樓之一樓屋後空地Ｂ部分（面積五五．三九平方公尺）充作花園，業經本院刑事庭於八十四年度上易字第五三一四號刑事判決中認定明確（原審卷㈠第二八頁）。另附帶被上訴人於搬入系爭大樓一樓居住後，於六十八年間即在屋後空地搭建廚房使用，惟該廚房已於八十五年九月六日經臺北縣政府拆除完畢，附帶被上訴人旋於八十五年九月十六日再鳩工在屋後空地搭建面積六．六九平方公尺（即原判決附圖Ａ部分）之廚房供己使用等情，業據附帶被上訴人於另件刑事案件中陳述明確（見本院八十七年度上訴字第四六五一號刑事判決第二一頁，原審卷㈠第四十頁反面），惟該刑事判決以附帶被上訴人於占用Ａ部分土地後，雖原有建物拆除後另予改建，僅係占有狀態之繼續，故附帶被上訴人占用Ａ部分土地供己使用之時間，仍應自最初之時間─即七十三年九月十六日以前起算（原審卷㈠第四一頁）。次查本件附帶上訴人僑新公司於六十九年三月十九日於系爭大樓為區分所有建物為第一次登記時，即為地下室之所有權人，有建物登記簿謄本可憑（原審卷㈠第九八頁），應屬前揭系爭大樓原始出賣人印就定型化條款約定一樓屋後空地專用權之當事人，應受上開此約定之拘束。至於其餘附帶上訴人乙○○、戊○○、甲○○及丁○○等四人雖非系爭大樓為區分所有建物為第一次登記之所有權人（乙○○於七十八年六月五日移轉取得，戊○○於七十一年九月二十九日移轉取得，甲○○於七十五年七月九日移轉取得，丁○○於七十七年一月二十八日移轉取得），有建物登記簿謄本足考（原審卷㈠第一００至一０三頁），衡諸常情，購屋係經過審慎考慮之重大情事，購屋者對於欲購買之不動產現狀、週遭環境，均經相當之觀察及評估，附帶上訴人乙○○等四人對於附帶被上訴人在一樓屋後空地搭建花園及廚房，隔絕他人進入使用之明顯情形，可以詢問包括建物第一次登記之所有權人即附帶上訴人僑新公司在內之其他住戶，而得知專用權約定存在之情，惟附帶上訴人乙○○等四人未為，坐視附帶被上訴人占用，應非屬不可得而知之情形，則依前開大法官會議釋字第三四九號解釋之說明，附帶上訴人乙○○等四人非屬善意之受讓第三人，仍應受附帶被上訴人與系爭大樓建物第一次登記之區分所有權人間所為約定專用權約定之拘束。故附帶上訴人乙○○等四人所辯：渠等並非可得而知，屬善意之受讓第三人云云，尚非可採。

㈤附帶上訴人另指陳：Ａ、Ｂ部分為系爭大樓坐落基地之部分，應由系爭土地之權利人即附帶上訴人僑新公司與附帶被上訴人為分管之約定，始屬正當；附帶被上訴人提出之「預訂房屋委建合約書」第四條雖有專用權之約定，惟該房屋買賣契約之出賣人為訴外人柯香玲，而附帶上訴人僑新公司與附帶被上訴人間簽訂之土地買賣契約，並無有關空地使用之約定，自難認附帶被上訴人有使用Ａ、Ｂ部分土地之正當權源等語。查附帶被上訴人與附帶上訴人僑新公司簽訂之土地買賣契約中（原審卷㈠第一四０頁），雖無有關一樓屋後空地由附帶被上訴人有專用權之約定條款，但附帶被上訴人與柯香玲簽訂之房屋買賣契約書第四條有一樓屋後空地由附帶被上訴人管理使用之特約，已如上述，惟鑑於系爭房屋之買賣及土地二份契約有不可分之關係，且土地買賣契約為房屋買賣契約之附約，此觀土地買賣契約書第二條後段明訂：「同時本約與委建合約一並生效，本約為委建合約之附約，單獨不能生效」等語自明，是房屋買賣契約書中有一樓屋後空地有專用權之特約，雖未於土地買賣契約中為相同規定，惟基於土地買賣契約為房屋買賣契約之附約性質，則附帶上訴人僑新公司仍應受房屋買賣契約專用權特約條款之拘束，始符公允。

㈥附帶上訴人另提出另由系爭大樓住戶於八十五年間訂立之僑新Ｅ棟大廈規約（原審卷㈠第一六二至一六五頁），主張系爭Ａ、Ｂ部分並未經住戶約定為上訴人之「約定專用部分」云云。惟查公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日始經總統公布，並於八十四年六月三十日生效，依法律不溯及既往原則，在該條例生效前，已依分管之約定而取得共有物上特定部分之管理使用權者，不受影響，此參公寓大廈管理條例第四十三條：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，固應依本條例規定成立管理組織。惟前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制」規定自明。本件上訴人既係於公寓大廈管理條例施行前之六十七年十一月二十一日，即與系爭大樓之原始出賣人即原建築商簽訂預訂房屋委建合約書取得系爭Ａ、Ｂ部分之約定專用權，其使用權不因嗣後系爭大樓住戶另定有規約而受影響。

㈦附帶上訴人雖又指摘：系爭僑新大廈Ｅ棟大樓之坐落基地，包含法定空地亦僅至防火巷之處，則附帶被上訴主張其特約專用條款而占有使用屋後空地，至多亦僅及於屋後至防火巷之法定空地，惟附帶被上訴人占用之Ｂ部分，已逾越上開其主張得以占有使用之範圍云云。惟查系爭僑新大廈Ｅ棟坐落之基地為臺北縣三重市○○○段過圳小段二一一─一地號土地，基地上供建築之面積為五七四．八二平方公尺，騎樓一一六．一二平方公尺，並有保留地一二一．二二平方公尺之情，此有附帶上訴人提出之區分所有標的基本資料表載述明確（原審卷㈠第一六八頁）。而附帶被上訴人依房屋買賣契約書有一樓屋後空地之專用權，則系爭大廈坐落之基地一樓前後，不論是法定空地抑保留地，附帶被上訴人依上開約定條款均有專用權，故附帶上訴人上開指摘，委無足取。

㈧依上所陳，附帶被上訴人已與建物之原始區分所有權人約定有一樓屋後空地之專用權，建物坐落之基地所有權人即附帶上訴人僑新公司亦應受該約定專用權之拘束；另附帶上訴人乙○○等四人對該專用權之約定並非不可得而知，非屬善意之受讓人，亦應受上開約定專用權之拘束。是附帶被上訴人占用一樓屋後空地之Ａ、Ｂ部分，有正當權源。故附帶上訴人訴請附帶被上訴人拆除Ａ部分之地上物、返還土地及給付Ａ、Ｂ部分之不當得利等節，洵非正當，不應准許。

六、綜上所述，被上訴人依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定及不當得利之法關係，請求上訴人拆除Ａ部分地上物、返還土地及占用Ａ、Ｂ、Ｃ部分之不當得利等節，於被上訴人請求上訴人給付Ｃ部分（即如本判決附表一所示金額）之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則非正當，應予駁回。原判決就上訴人應給付如附表一所示之金額，為上訴人敗訴之判決並依職權宣告假執行，洵無不合，上訴人仍予指摘，為無理由；惟原審就不應准許之部分，為上訴人敗訴之判決及依職權宣告假執行，尚有未洽，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於被上訴人請求上訴人拆除Ａ部分建物、返還土地及給付Ａ、Ｂ部分之不當得利等節，原審為被上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，認事用法均妥適，被上訴人就此部分仍提起附帶上訴，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件上訴人聲請傳訊為系爭Ｅ棟大樓申請為第一次測量及複丈之曾惠美代書，以資證明申請時建物面積如何計算之事宜（本院卷第一六七頁），惟不動產之面積以登記為準，自無傳訊上開證人明瞭申請測量時如何計算之必要。又兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於本院判決基礎之事實並無影響，爰不一一論述。

八、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。

民事第四庭

~F0~T40┌────────────────────────────────────┐│ 附表一： 上訴人應給付予被上訴人 金 額（新臺幣） │├────────────────────────────────────┤│ 僑新企業股份有限公司 肆佰柒拾壹元 │├────────────────────────────────────┤│ 乙 ○ ○ 陸拾肆元 │├────────────────────────────────────┤│ 戊 ○ ○ 陸拾捌元 │├────────────────────────────────────┤│ 丁 ○ ○ 陸拾捌元 │├────────────────────────────────────┤│ 甲 ○ ○ 柒拾元 │└────────────────────────────────────┘┌────────────────────────────────────┐│ 附表二： │├────────────────────────────────────┤│ Ｃ部分：（占用系爭土地面積０．五平方公尺） ││ （小數點以下四捨五入） │├────────────────────────────────────┤│⑴83.4.16至83.6.30計5/24年 ││ 14256*0.5*0.08（年息）*5/24＝119 ---Ａ ││⑵83.7.1至86.6.30計3年（申報地價每平方公尺14256元） ││ 14256*0.5*0.08（年息）*3＝1711---Ｂ ││⑶86.7.01至87.3.30計9/12年（申報地價為每平方公尺15536元） ││ 15536*0.5*0.08（年息）*9/12＝466 ---Ｃ ││ │├────────────────────────────────────┤│ Ａ+Ｂ+Ｃ＝119+1711+466=2296 │├────────────────────────────────────┤│ 僑新企業股份有限公司：681/3317* 2296＝ 471 ││ 乙○○：93/3317* 2296＝ 64 ││ 戊○○、丁○○（各）：98/3317* 2296＝ 68 ││ 甲○○：101/3317* 2296＝ 70 │└────────────────────────────────────┘