臺灣高等法院九十二年度上字第七七七號｜法律人

臺灣高等法院民事判決　　　　　　九十二年度上字第七七七號上　訴　人　甲○○ 被上訴　人　佳懿建設股份有限公司法定代理人　池旺融訴訟代理人　謝家健律師複代理　人　毛英富律師被上訴　人　新幹線實業股份有限公司法定代理人　吳毓秋訴訟代理人　于國維右當事人間確認債權不存在等事件，上訴人對於中華民國九十二年六月二十五日臺灣臺北地方法院九十年度訴字第五四九三號第一審判決提起上訴，經本院於九十三年六月三十日言詞辯論終結，判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴主張：伊於八十二年三月二十二日向被上訴人佳懿建設股份有限公司（下稱佳懿公司）購買「東帝士淘金廣場」二樓Ｄ九號房屋（門牌號碼後編為：新莊市○○街十五號二樓之七），於八十六年十一月交屋時，伊發現非如廣告上所載之「商場」，係登記為「辦公室」，又無獨立之水電錶，公設比例過高，伊購買十二坪，實際可使用之面積經現場履勘後僅剩三．六七坪，無獨立之浴廁等瑕疵；另系爭房屋規劃的通道也遭被上訴人佳懿公司出租給湯姆龍，而被阻斷成無通道可行，被上訴人佳懿公司亦未約撥付一千萬元之管理基金等情。伊於發現上開情況時，即向被上訴人佳懿公司主張解約，然依被上訴人佳懿公司建議，有其餘房屋可供伊更換，且系爭房屋係為商場，可由訴外人東勵實業股份有限公司（下稱東勵公司）來經營商場，與東勵公司簽訂租約保證獲利云云，詎訴外人東勵公司於第二年開始就違約停業，並停止支付其他所有權人租金，致該房屋根本無法供作商場使用，閒置迄今。爰依民法第二百二十七條第一項不完全給付之債務不履行損害賠償請求權，民法第三百五十四條、第三百六十條被上訴人佳懿公司應負物之瑕疵擔保責任而請求不履行之損害賠償；及依公平交易法第三十一條、第二十一條第四項規定，廣告商即被上訴人新幹線實業股份有限公司（下稱新幹線公司）應與廣告主被上訴人佳懿公司負連帶賠償責任，請求判令：被上訴人應連帶給付伊一百三十萬元，及自原審起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等情。被上訴人佳懿公司則以：系爭買賣契約第一條即約定上訴人所買受者係「辦公室」一戶，另於第十二條之使用限制條款載明系爭房屋依建築執照核准其使用用途為「辦公室」，而「辦公室」文字特別以橡皮章加以蓋記，顏色為藍色，較之契約書之黑色字體醒目、而字型亦較大，用以提醒買受人，依契約之文義以觀，上訴人係買受辦公室無疑；系爭廣告文宣所示，「東帝士淘金廣場」建築案除商場店面外，尚有辦公室、展示空間以及休閒娛樂設施，與使用執照相符，並無廣告不實之處，且廣告僅屬要約之引誘；系爭房屋於交屋同時即由上訴人與訴外人東勵公司簽訂更換區位授權書交由東勵公司經營量販店賣場，其後東勵公司經營不善再轉租予訴外人亞洲和圖公司招租經營，至九十年九月十七日遭逢納莉颱風致一樓以下悉遭淹沒，公共機電設施全損、廠商退出，被上訴人目前以保險金修繕中尚未完成，可證上訴人明知所購房屋用途，並與其他區分所有權人合意共同委由東勵公司整體規劃合併經營，並非不能使用。系爭房屋業經現場履勘，有磚牆隔間、有玻璃門、現場電燈有電、可以通行至一樓、電梯亦可使用，非如上訴人所指無電、無隔間、無通道不能使用之情形；又因商場辦公室公共空間及設施較一般住宅多，且為保留專用之停車場所致，並無面積不足或不能使用之瑕疵情事。上訴人另主張依公平交易法第三十一條、第二十一條第四項規定請求被上訴人連帶賠償，為依同法第三十三條規定其請求權自知有行為及賠償義務人時起二年不行使而消滅，系爭契約於八十二年三月二十二日簽訂，並於八十六年移轉交付，上訴人果因有廣告不實致生損害，亦已罹於時效等語，資為抗辯。被上訴人新幹線公司辯稱：伊係依據業主即被上訴人佳懿公司告知之內容製作廣告，伊無從預知標的物係供商場或辦公室使用，更無法知悉標的物以後無法供作商場使用，則上訴人所謂廣告不實係何所指云云。二、原審駁回上訴人之全部請求，上訴人提起上訴，以：㈠系爭房屋之廣告書面、電視廣告、現場樣品屋、營運計劃書、及現場銷售人員之說明，均以斗大篇幅表示為「淘金廣場」，其中更有對商場經營方式、前途之宣傳及投資報酬率之計算。在在均表明其出售予上訴人的商品正是商場；㈡系爭房屋於出售時，依買賣契約內容係可供作商場使用；㈢伊於八十九年間經由刑事訴訟中始確認被上訴人佳懿公司主張之內容與銷售時之廣告，隨即提出民事訴訟，並無逾請求權之時效期間；㈣被上訴人佳懿公司迄未將伊購得之房屋鑰匙交付，亦未將公共設施交付管理委員會，更未依契約第十五條第十項約定提撥一千萬元作為商場經營管理基金；㈤納莉颱風時並未淹水至系爭大樓之二樓，惟二樓亦空無一人使用等為由，縮減聲明請求判令：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄；㈡被上訴人應連帶給付伊七十萬元，及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等情，核與民事訴訟法四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項第三款規定相符。被上訴人佳懿公司則以：㈠上訴人及其他承買人共同委託訴外人東勵公司共同經營統一招攬承租及更換區位，依「自營業戶更換區位授權書」指示伊逕將房屋交付第三人東勵公司，視同交付，系爭房屋之利益及危險自交付起由上訴人承擔，故其後上訴人與第三人東勵公司間之事項，或因納莉颱風淹水所致公用設備損壞不能使用，俱與伊無涉；㈡系爭房屋經原審現場履勘、並無不能使用之瑕疵情事。㈢系爭「東帝士淘金廣場」建築案之廣告文宣，所附圖片固有商場店面，惟廣告文宣文字部分則說明「東帝士淘金廣場」建築案屬於「多功能辦公休閒購物中心」表明為：「四千五百坪多功能連續空間，集購物、食品、文教、辦公、展示、休閒諸多功能於一身」，與使用執照相符，並無廣告不實之情；㈣依系爭房屋買賣契約書中第一條：「買賣標的物如下：⒈房屋部分：乙方將其所有坐落台北縣新莊市○○段四○、四一、四三、四四等地號內土地上興建之本大廈貳樓，編號Ｄ９辦公室壹戶」、第十二條：「本案土地位於都市計劃使用分區之住宅區，本案房屋依建築執照核准其使用用途為辦公室，甲方應於法定範圍內為經營使用，若有違反，願自負責任」等語，可知上訴人與伊買賣之標的物為辦公室建物等為由，求為判決駁回上訴。被上訴人新幹線公司則以：伊係於八十二年接受被上訴人佳懿公司委託設計廣告，根據被上訴人佳懿公司授權範圍製作廣告內容，當時公平交易法尚未實施，且系爭房屋尚在預售階段，而本件糾紛發生在點交系爭房屋之後，與其廣告內容無關為由，求為判決駁回上訴。三、經查：上訴人於八十二年三月二十二日與被上訴人佳懿公司訂立「房屋土地買賣契約書」，約定由上訴人向被上訴人佳懿公司購買其在台北縣新莊市○○段四０、四一、四三、四四等地號土地上興建之「東帝士淘金廣場」二樓Ｄ九號房屋一戶，總價款一百七十萬元；前開建築推案之廣告銷售文宣為被上訴人新幹線公司所製作；上訴人已如數繳交總價款，其所購買之二樓Ｄ九號房屋（其後門牌編為臺北縣新莊市○○街十五號二樓之七）已經被上訴人佳懿公司於八十六年十一月交屋；交屋後，上訴人將其所購得之二樓Ｄ九號房屋與訴外人東勵公司簽訂「自營業戶更換區位授權書」，授權東勵公司代為協調處理更換區位及統一招攬承租廠商之相關事宜等事實，業據上訴人於原審提出房屋土地買賣契約書、自營業戶更換區位授權書各一件為證（原審卷第三一至四四、四九至五一頁），並為被上訴人所不爭執，應堪信為真實。四、細繹兩造攻防內容，可知本件爭執重點在於：㈠被上訴人有無以出賣商場店面之不實廣告，誘使上訴人訂立買賣契約？被上訴人佳懿公司其後交付辦公室建物，有無與兩造合意不符之情形？㈡被上訴人佳懿公司交付之系爭房屋，是否有：⒈ 無獨立水電可供使用、⒉公設比高達百分之七十，致十二坪房屋僅餘三．六七坪可供使用；⒊沒有獨立浴廁；⒋無通道可行；⒌被上訴人佳懿公司迄未交屋，亦未撥付一千萬元管理基金等瑕疵，而有不完全給付之情事？㈢上訴人依物之瑕疵擔保請求權、不完全給付等法律關係，請求被上訴人佳懿公司負損害賠償責任，有無理由？㈣上訴人依公平交易法第三十請求被上訴人新幹線公司與上訴人佳懿公司負連帶損害賠償責任，有無理由等節。五、被上訴人有無以出賣商場店面之不實廣告，誘使上訴人訂立買賣契約？被上訴人佳懿公司其後交付辦公室建物，有無與兩造合意不符之情形？㈠觀察上訴人提出之「東帝士淘金廣場」建築案廣告文宣（原審卷第四五至四八至），圖片固有商場店面之照片，記載：「首屈一指商場地段」，惟另亦標明：「東帝士淘金廣場」建築案係「多功能辦公休閒購物中心」，「四千五百坪多功能連續空間，集購物、食品、文教、辦公、展示、休閒諸多功能於一身。淘金廣場幾乎是生活中所有問題的答案」等語，益見依被上訴人新幹線公司製作之廣告文宣內容所示，系爭「東帝士淘金廣場」建築案除商場店面外，另有辦公室、展示空間及休閒設施等項，則上訴人以廣告為憑，主張被上訴人佳懿公司均出售商場店面云云，尚非有據。㈡上訴人與被上訴人佳懿公司合意買賣之標的物為何？按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法十七年上字第一一一八號判例意旨足供參照。查本件上訴人與被上訴人佳懿公司簽訂之「房屋土地買賣契約書」第一條約定：「買賣標的物如下：（一）房屋部分：乙方（被上訴人佳懿公司，下同）將其所有坐落台北縣新莊市○○段四 ○、四一、四三、四四等地號內土地上興建之本大廈貳樓，編號Ｄ９辦公室壹戶，面積計約壹拾貳點陸柒坪出售與甲方（上訴人，下同）」、第十二條：「本案土地位於都市計劃使用分區之住宅區，本案房屋依建築執照核准其使用用途為辦公室，甲方應於法定範圍內為經營使用，若有違反，願自負責任」等語；且二樓Ｄ九號房屋已於八十六年十二月十七日移轉登記予上訴人，其上明載「主要用途為辦公室」等字，有建物登記簿謄本附卷可稽（原審卷第二八三頁），亦為上訴人所不否認。綜上可知：上訴人與被上訴人佳懿公司間買賣之標的物為辦公室之建物，上訴人於簽約時、甚至移轉建物所有權時均明知此事，而辦公室與商場店面之定義顯有不同，一般具有通常社會經驗之人均可望文知意，系爭建物於八十六年十二月間即已移轉登記予上訴人，上訴人並無異議，於近四年後捨棄契約文字及建物登記簿謄本所載，僅依廣告內容中部分用語，遽謂兩造當事人合意之買賣標的物為商場店面，殊非可採。㈢上訴人雖指陳：契約第十五條第五項：「地下三樓停車場為地下二樓至二樓商場所有權人所共有，並依委託管理合約停車場管理規約管理使用」、第十項；「乙方（按指被上訴人佳懿公司）同意提撥新臺幣壹仟萬元整，作為本商場經營管理基金」為憑，因認雙方買賣之標的物為商場店面等語。惟查第十五條第五項、第十項中所謂「本商場」，依上下文義觀察，可知係將系爭「東帝士淘金廣場」通稱為本商場之意，尚難以此逕謂上訴人所購買者即係商場店面，蓋系爭淘金廣場中亦規劃有辦公雲，已如上述，是買賣標的物究屬商場店面，抑辦公室，胥視契約第一條買賣標的物中所載為準。故上訴人上開指摘，亦非足取。㈣上訴人另舉證人陳佃之證詞為憑，查證人陳佃雖證述：「我簽約的時候有看到契約內容，但是契約上面並沒有辦公室三個字，是後來契約上面才遭佳懿公司加蓋上去辦公室三個字」云云（本院卷第一三六頁），惟審酌上開證人並非親自見聞本件上訴人與被上訴人佳懿公司簽訂買賣契約之人，則證人陳佃就其所述佳懿公司其後再於契約上加蓋辦公室三字一節，尚難憑作有利於上訴人之論斷。㈤依上所陳，依契約書第一條、第十二條約定，可知本件上訴人所購買之標的物係辦公室，並非商場店面，核與上訴人提出、由被上訴人新幹線公司製作之廣告文宣內容記載相符，並無上訴人指摘之廣告不實情事。六、被上訴人佳懿建設公司交付之系爭房屋，是否有：⒈無獨立水電可供使用、⒉公；⒋無通道可行；⒌被上訴人佳懿公司迄未交屋，亦未撥付一千萬元管理基金等瑕疵，而有不完全給付之情事？㈠按債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為瑕疵之給付，是債務人如主張其已為完全給付，當由其負證明之責；惟債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應由債權人負舉證責任，最高法院七十七年度台上字第一九八九號判決明揭上旨。㈡上訴人指摘：被上訴人佳懿公司交付之系爭房屋，有前述諸多瑕疵存在，惟為被上訴人佳懿公司所否認。經查： ⒈上訴人於八十六年六月間即與東勵公司簽訂「自營業戶更換區位授權書」，有上訴人提出之「自營業戶更換區位授權書」在卷可憑（原審卷第五十、五一頁），依上開授權書第二、四條約定可知：上訴人同意將其在系爭東帝士淘金廣場二樓Ｄ九號之區分所有權部分，授權東勵公司代為協調安排更換區位、招攬承租廠商等事宜。上訴人另自承：「伊與東勵公司簽約後，始與被上訴人佳懿公司點交房屋；八十六年十一月佳懿公司點交房子的時候，我有去現場，完全沒有去動房子；才二年東勵公司就停業並停付租金」云云在卷（本院卷第八四頁，原審卷第二二頁），足見：上訴人購買之二樓Ｄ九號房屋，被上訴人佳懿公司確已於八十六年十一月間點交予上訴人，置於上訴人可得使用收益之支配範圍，否則上訴人何得以將系爭房屋授權東勵公司代為安排與其他人更換，甚且出租予他人使用收益？系爭房屋既已置於上訴人可得使用收益之支配範圍，則被上訴人佳懿公司有無交付系爭房屋之鑰匙，即非的論，是上訴人於本審中抗辯：被上訴人佳懿公司並未交付鑰匙云云，顯非可採。⒉次查原審法院曾於九十二年四月一日至現場履勘：上訴人購買之二樓Ｄ九號房屋所在位置，如履勘筆錄附圖綠色Ｄ九部分及履勘筆錄紅色所示部分（原作為亞洲和圖有限公司之辦公室使用），Ｄ九部分有以磚牆隔間及玻璃門，無獨立水電表但有電可以開燈，無獨立專用之浴廁但同層樓有公共廁所可以使用；另如履勘筆錄附圖藍色部分雖為湯姆龍公司之遊樂設施，惟系爭房屋仍可經由右側如履勘筆錄附圖所示黃色部分樓梯通往一樓，即通行不受湯姆龍公司遊樂設施之阻斷，應認系爭房屋具有通常效用，並無上訴人所指系爭房屋無法使用之情，此有勘驗筆錄可參（原審卷第三一四至三一六頁）。再參酌系爭房屋於八十六年十一月間交付予上訴人後，上訴人即將系爭二樓Ｄ九號房屋委託東勵公司共同經營統一招攬承租廠商，上訴人則與東勵公司互易換得一樓編號一一四之區位經營童裝生意約一年，上訴人就其所有之二樓Ｄ九號房屋自八十七年五月起至八十八年四月止出租予訴外人洪政賓，每月收取租金一萬五千元等情，業據上訴人陳述在卷（原審卷第三一五、三四七頁），並有上訴人提出之匯款收入影本在卷足考（原審卷第三六０至三六三頁），益徵：被上訴人佳懿公司於八十六年十一月間交屋時，系爭房屋具有通常效用，處於可得使用收益之狀態，否則上訴人何得以出租予訴外人洪政賓？至於東勵公司於八十八年間經營不善未依約交付租金予上訴人，甚至九十年九月十七日系爭大樓遭逢納莉颱風致一樓以下遭淹水，致目前大樓內設施毀損、承租廠商均退出，現實上無人使用等情形，核均係被上訴人佳懿公司交屋後發生之事項，依民法第三百七十三條規定，交屋後之危險應由上訴人承受，上訴人仍執詞：被上訴人佳懿公司應負損害賠償責任，於法不合。 ⒊另上訴人購買之系爭房屋，依買賣契約書第一條（原審卷第三一頁）載明面積計約十二．六七坪（約四一．八八平方公尺），包含主建物、附屬建物及其應分攤之公共設施面積在內（原審卷第三一頁）。遍查契約書所有條款，未就公無據；更何況，系爭房屋建物登記簿謄本顯示：系爭房屋之主建物為十．一四平方公尺，附屬建物為四．五一平方公尺，共同使用部分（含新莊市○○段五００七建號即二五五一、九六平方公尺之十萬分之九二，同段五００八建號即五０六六．七五平方公尺之十萬分之二一一，同段五０一六建號即一三四四平方公尺之十萬分之一０五七）合計約二七．二平方公尺，如扣除停車位部分，系爭房屋公設比約為百分之四十五（見臺灣板橋地方法院偵查署九十年度偵字第一０七二六號卷附公共設施比率說明表），與一般市場辦公室建物相較，尚無明顯過高之情形。 ⒋上訴人又謂：系爭二樓Ｄ九號房屋並無獨立水電，只要一開水電，即須負擔整層之水電費用，為瑕疵之一等語。惟查系爭買賣契約書第二十三條明訂附件㈢「房屋建材及設備說明書」為契約之一部分，與契約書之條款具同等效力，而「房屋建材及設備說明書」中就「電器設備」載明：「商場設總電錶，各樓私供水設備」載明：「採用間接供水方式，除總錶外名各樓層私設獨立分錶」等語（原審卷第四四頁正、反面），可知：上訴人與被上訴人佳懿公司係約定：系爭東帝士淘金廣場設總電錶、總水錶，各樓層再設分錶之方式，並未約定上訴人購買之二樓Ｄ九號房屋另設獨立之水電錶，則被上訴人佳懿公司交付之系爭房屋無獨立之水電錶，並無違反上開約定，上訴人指系爭房屋無獨立之水電錶為瑕疵，顯然有所誤解。 ⒌至於公寓大廈之公共基金（含起造人按工程造價比例提列），屬於區分所有人所共有，且須隨區分所有權之移轉而移轉，公寓大廈管理條例第十九條規定甚明，依公寓大廈管理條例第十八條第二項及第三項規定，應由管理委員會負責管理（公寓大廈管理條例施行前取得建造執照者亦應適用），是被上訴人佳懿公司如未依上開規定提撥公共基金，應由「東帝士淘金廣場」之管理委員會代全體區分所有權人向被上訴人佳懿公司請求，上訴人尚不得以自己名義向被上訴人佳懿公司請求。 ⒍上訴人另謂：被上訴人佳懿公司迄今未將公共設施點交予管理委員會云云。惟審酌包括上訴人在內之許多承買戶與東勵公司簽訂「自營業戶更換區位授權書」，委託東勵公司共同經營統一招商承租廠商，嗣東勵公司經營量販店賣場之情，此為兩造所不爭執（本院卷第九九頁），可堪採信，本件若有公共設施（大公部分如門廳出入口、機械房、受電室、水箱、電梯、安全梯等）無法供承租人使用之情事，東勵公司焉能統一招商經營量販店賣場？至於上訴人所有之二樓Ｄ九號房屋於當樓層有公共浴所可供使用，並有右側如履勘筆錄附圖所示黃色部分之當樓層樓梯通往一樓，已如上述，堪認：上訴人就系爭房屋之公共司未將公共設施（大公、小公）點交予管理委員會一節，亦非實在。 ⒎至於上訴人指陳：系爭房屋交屋時，發現系爭房屋無可供商場使用，本欲退屋，惟遭被上訴人佳懿公司脅迫沒收自備款，且另成立東勵公司，以詐騙買戶辦理交屋等節，惟查上訴人遭勸服後並未解除本件契約，並於八十六年十一月間與被上訴人佳懿公司辦理交屋，嗣又與東勵公司簽訂「自營業戶更換區位授權書」，收受東勵公司交付之一年租金，且在更換之一樓編號一一四之區位經營童裝生意長達一年，則上訴人主張遭受被上訴人佳懿公司之詐騙，顯與事實不符。 ⒏承上開說明，上訴人主張被上訴人佳懿建公司交付之系爭房屋，具有上述之各項瑕疵，均非可採。七、上訴人依物之瑕疵擔保請求權、不完全給付等法律關係，請求被上訴人佳懿公司負損害賠償責任，有無理由？依上所述，被上訴人佳懿建公司交付之系爭房屋，並無上訴人指摘之上述各項瑕疵存在，從而上訴人依物之瑕疵擔保請求權及不完全給付之債務不履行之損害賠償請求權，請求被上訴人佳懿公司賠償其所受損害七十萬元及自原審起訴狀繕本八、上訴人依公平交易法第三十一條、第二十一條第四項規定，請求被上訴人新幹線公司與上訴人佳懿公司負連帶損害賠償責任，有無理由？本件上訴人係購買辦公室之建物，上訴人提出由被上訴人新幹線公司製作之廣告文宣內容中亦已表明，就此廣告並無不實之情形，詳如前揭五、㈡所述，則上訴人依公平交易法第三十一條、第二十一條第四項規定，請求製作廣告之被上訴人新幹線公司與廣告主被上訴人佳懿公司負連帶損害賠償責任云云，亦屬無據，應予駁回。九、綜上所述，上訴人請求被上訴人連帶給付七十萬元及自原審起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。十、本件結論已臻明確，兩造其餘攻防及舉證核與結論不生影響，爰不再一一論述。十一、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　七　　　月　　十四　　日民事第九庭審判長法官李瓊蔭法官張蘭法官林金吾正本係照原本作成。本件不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　七　　　月　　十四　　日書記官張淑芳

臺灣高等法院九十二年度上字第七七七號

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