臺灣高等法院九十二年度上易字第四七一號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　九十二年度上易字第四七一號

上訴人

蝸牛族房屋仲介有限公司

法定代理人

陳昭明

訴訟代理人

林復宏律師

複代理人

林紹源律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

陳淑貞

　　　　　　　　陳金鑸

右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國九十二年三月三十一日臺灣臺

北地方法院九十二年度訴字第二００號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於

九十三年一月六日言詞辯論終結，判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

壹、聲明：

一、原判決廢棄。

二、被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）九十四萬元及自民國九十一年九月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：

一、本件訴訟標的為兩造所訂委託契約書第六條第二項及民法第一百八十四條、第二百一十六條（本院卷第三０頁）。

二、被上訴人及蔡進農、黃明珠夫婦分別委託上訴人媒介締約，並因上訴人居間報告訂約之機會而有意簽訂買賣契約，然渠等為規避給付上訴人報酬之義務，竟刻意通謀不為締約，俟契約期限屆至後，再以非委託要約契約當事人即蔡進農名義私下進行締約，渠等所為，顯然違背誠信原，規避上訴人媒介之事實，並侵害上訴人之債權利益，自應賠償。又上訴人依兩造委託銷售契約書「貳：第五條」及上訴人與黃明珠購屋要約書「第參條」之約定，可預期於被上訴人與蔡進農夫婦簽訂買賣契約後，收取成交價金之百分之五為報酬，而被上訴人委託上訴人銷售之價金為一千八百八十萬元，其百分之五即九十四萬元，應可視為上訴人因被上訴人與蔡進農、黃明珠夫婦之共同侵權行為所造成之損害。

四、被上訴人與蔡進農為買賣系爭房地，實因上訴人之媒介而成交。雖被上訴人明知委託銷售契約及購屋要約書，分別由上訴人與被上訴人及上訴人與蔡進農之妻黃明珠訂立，乃竟以不當方法，使二項契約形式上無從實現，參考民法第一０一條規定，上訴人之媒介工作，因被上訴人之不正方法阻止媒介買賣之成就，仍應視為完成，上訴人自可依兩造契約請求百分之四的違約金，依與黃明珠夫婦之契約請求百分之一的服務費，合計為百分之五，該三人為共同侵害上訴人之債權，被上訴人自有連帶賠償之責。

五、被上訴人應係在九十一年七月二十四日之前即已與買主蔡進農約定好買賣契約。

參、證據：除援用原審提出者外，提出系爭房地環境簡圖乙份、蔡進農件。並聲請向台北市建成地政事務所調系爭不動產移轉予蔡進農之資料；向華南商業銀行調系爭不動產於九十一年九月十七日為該行設定最高限額抵押權之相關借貸申請資料；向財團法人金融聯合徵信中心查華南銀行雙園分行於九十一年六、七、八月期間向該中心查蔡進農、黃明珠個人信用資料之存查紀錄；向華南銀行雙園分行查該行向財團法人金融聯合徵信中心查蔡進農、黃明珠信用狀況之徵信資料。聲請傳訊證人王美玲、洪金燐、劉碧霞、蔡麗紅、蔡張千枝、黃明珠。

乙、被上訴人方面：

壹、聲明：上訴駁回。

貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：

一、不同意上訴人為訴之追加、變更。

二、被上訴人委託上訴人銷售期間，完全不知上訴人向何人行銷，只知買方出價為一千六百萬元，被上訴人因上訴人告知之出價一千六百萬元，與委託銷售總價一千八百八十萬元，相差二百八十萬元，故未予同意而未能成交，並非上訴人所稱﹂無端表示『不賣了』」。

三、被上訴人不知與上訴人簽署購屋要約者即為黃明珠，且與黃明珠、蔡進農夫婦素昧平生，況被上訴人與黃明珠夫婦買賣成交亦在委託銷售契約期間屆滿三個月之後，上訴人憑憶測指稱被上訴人與黃明珠夫婦共同侵害其債權利益，顯無理由。

參、證據：援用原審提出者。

理由

一、上訴人於原審係依兩造所訂專任委託銷售契約書「貳、第六條第二項第一款」之規定請求被上訴人給付違約金。於本院另主張依民法第一百八十四條第一項、第二百一十六條規定請求被上訴人賠償損害，核與民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款規定無違，應予准許。

二、上訴人起訴主張：兩造簽訂「專任委託銷售契約書」，約定被上訴人所有門牌台北市○○區○○路二六九巷七號一、二、三樓之建物及其坐落基地即台北市○○區○○段一小段一六五地號土地所有權全部（下稱系爭房地）委由上訴人居間媒介銷售，委託銷售期間自九十一年二月十九日起至同年四月二十五日止，銷售總價一千八百八十萬元，服務報酬依成交總價百分之四計算。上訴人於受託期間已幫被上訴人找到一位買主即訴外人黃明珠，並簽訂「購屋要約書」，約定以成交總價百分之一為服務報酬，黃明珠並表示其購買系爭房地將登記其夫蔡進農名下。詎上訴人將黃明珠欲購系爭房地一事告知被上訴人，被上訴人為規避應給付上訴人之報酬，竟藉故不同意黃明珠所出之價格而私下與黃明珠簽訂買賣契約，同時為規避其違約之行為，特地將買賣契約簽訂日期記載為委託銷售期滿三個月後之九十一年八月八日，並於九十一年八月三十日將系爭房地所有權移轉登記予蔡進農。爰依兩造所訂「專任委託銷售契約書」貳、第六條第一項第一款「甲方（即被上訴人）與乙方（即上訴人）覓得之買方私下成交」規定請求被上訴人給付銷售總價百分之五之違約金即九十四萬元及自九十一年九月廿七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。上訴人提起上訴後，另主張被上訴人於上訴人公司人員多次引領蔡進農夫婦等人前往看屋後，因見蔡進農夫婦極中意系爭房地，被上訴人與蔡進農夫婦為規避給付上訴人報酬之義務，竟通謀不為締約，俟被上訴人委託上訴人銷售期限屆至，再與非委託購屋要約契約當事人之蔡進農私下締約，渠等所為，顯然違背誠信原則，侵害上訴人預期於被上訴人與蔡進農夫婦簽訂買賣契約後，可收取成交價金一千八百八十萬元百分之五之報酬九十四萬元；又被上訴人違背誠信原則，故意拒絕締約，則參考民法第一百零一條規定，上訴人之媒介工作仍應視為完成，上訴人自可依與被上訴人之契約請求百分之四報酬，依與黃明珠契約請求百分之一服務費，被上訴人與黃明珠、蔡進農共同侵害上訴人之債權，爰依民法第一百八十四條第一項、第二百二十六條規定請求被上訴人給付九十四萬元及遲延利息等語。被上訴人對伊與上訴人訂立「專任委託銷售契約書」，約定被上訴人所有系爭房地委託上訴人銷售，及於委託銷售期間，上訴人曾請伊以遙控器開啟系爭房屋鐵捲門，暨伊於九十一年八月八日與蔡進農訂立買賣契約將系爭房地出賣與蔡進農，並於九十一年八月三十日辦理所有權移轉登記予蔡進農等情不爭執。惟否認伊有違約或侵權行為情事，辯以被上訴人委託上訴人銷售期間，完全不知上訴人向何人行銷，只知買方出價為一千六百萬元，與被上訴人委託銷售總價一千八百八十萬元，相差二百八十萬元而未能成交。被上訴人於委託銷售期滿後三個月，始與完全不認識，亦不知曾向上訴人出價一千六百萬元之訴外人黃明珠之夫蔡進農以一千七百五十萬元簽訂買賣契約，上訴人之請求並無依據等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴並為訴之追加。）

二、上訴人主張兩造簽訂「專任委託銷售契約書」，約定被上訴人所有系爭房地委由上訴人居間媒介銷售，委託銷售期間自九十一年二月十九日起至同年四月二十五日止，銷售總價一千八百八十萬元，服務報酬依成交總價百分之四計算，被上訴人如與上訴人覓得之買方私下成交，被上訴人應支付上訴人銷售總價百分之五之違約金。上訴人於被上訴人委託銷售期間之九十一年三月六日與訴外人黃明珠簽訂「購屋要約書」，約定以成交總價百分之一為服務報酬。嗣被上訴人與黃明珠之夫蔡進農訂立買賣契約，並於九十一年八月三十日將系爭房地所有權移轉登記予蔡進農所有等情，業據提出專任委託銷售契約書、購屋要約書、不動產登記簿謄本等為證，且為被上訴人所不爭執，堪認為真正。

三、上訴人主張被上訴人與其覓得之買主黃明珠私下成交，被上訴人應依兩造「專任委託銷售契約書」第六條第二項第一款約定，給付成交總價百分之五之違約金九十四萬元及自九十一年九月二十七日起至清償日止按年百分之五計算之利息。被上訴人則否認其與上訴人覓得之買主私下成交，並以上開情詞置辯。經查：１、按民事訴訟如係原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴（最高法院十七年上字第九一七號判例意旨參照）。

２、上訴人主張其受委託銷售期間，前後引領黃明珠、蔡進農夫婦赴系爭房地「看屋」達四次，每次均是引領蔡進農等人至系爭房屋一樓門口時，再由被上訴人於其與黃明珠實已因上訴人之媒介，而彼此知悉互為「屋主」及「買方」云云。被上訴人則抗辯委託上訴人銷售時，即將鐵捲門旁小門之鑰匙交予仲介公司人員，有人來看房子時，仲介公司人員會先來電叫伊開門，伊會請公司小姐以遙控器開啟鐵捲門，嗣仲介人員知悉從小門進去即可開啟鐵捲門，即未再叫伊開門，其從未見過上訴人引領過何人等語。

３、查上訴人法定代理人陳昭明於原審自陳「我並未告知被告係何人要購買，因此被告不知道是何人要買。我只有告訴被告有人要買，我有拿購屋要約書給被告看，可是沒給被告看買方的電話及住址」等情（見原審卷第二五頁）。證人黃明珠於原審結證「之前我們有看到廣告，就和原告公司接洽，我去看房子的時候，我沒看到屋主，我也不認識屋主，後來原告公司並沒有幫我們談成，我們就去看別的房子，經過好幾個月後，因為我們載小孩，經常經過西藏路，就看到房子沒有廣告，也不知道他有沒有賣掉，我們去學校跟家長聊天時，有人說房子還沒有賣掉，後來我騎車經過時，看到有人在系爭房子的信箱前，我就去問那個人是不是屋主，他說是，他說房子是他的，我問他房子賣掉沒，他說還沒，我就跟他買了」等語（見原審卷第四０頁）。證人黃明珠於本院證述「蔡瑞宗、蔡張千枝是我公婆，他們住南部，本件房子我最清楚。當時我們看到蝸牛族貼的廣告，我的婆婆與我有一起去看，當時我與我婆婆直接去現場，銷售人員在現場等我們，我們到現場時門已經是開的，到現場時除了銷售人員外，沒有看到其他人，後來因為價格問題談不攏，蝸牛族又介紹了幾個房子讓我們看，但我們都不喜歡，後來有一次我送小孩去上學，結果在系爭房屋的樓下看到有人，我上前去問，無意中遇到屋主，知道房子還沒有賣掉，屋主說如果我們要買可以到哪裡去找他們。」、「（上訴人訴訟代理人問：從過年後到買房子去看系爭房子幾次？）很多次。」、「（問：蝸牛族介紹房子，你看過系爭房子幾次？）二、三次，都是銷售人員在現場等我，門也都是開的。」「有的，第一次我自己去、第二次我與我婆婆去的，第三次我與風水師一起去。」，「（問：你向仲介公司洽買房子時有無看過屋主？仲介公司有無說原來的賣方住哪裡、賣方的名字？）都沒有。」（見本院卷第一四二頁、一四三頁）。上訴人聲請傳訊之證人蔡張千枝（即蔡進農之母）於本院證述「（問：你兒子買屋之前你有無與兒子或媳婦去看過房子？看過幾次？）有的，我與我媳婦去看了一次。」，「（問：你是何時去看房子的？）當時我北上看眼睛，我媳婦找我去看房子的。」、「（問：你媳婦是直接帶你去看房子或是先到仲介公司？）直接去看房子。」、「（問：房子的一樓是否電動鐵捲門？）不記得了。」，「（問：去的時候有無看到陳金鑸（即被上訴人之夫）？）沒有看到。」（見本院卷第一六０、一六一頁）。是上訴人以上情主張被上訴人與黃明珠彼此知悉互為「屋主」及「買方」云云，尚難認與事實相符而可採。被上訴人抗辯其委託上訴人銷售期間，完全不知上訴人向何人行銷，只知買方出價為一千六百萬元等語核與情理無違，為可採。

４、又被上訴人委託上訴人銷售之總價為一千八百八十萬元，已如上述。而黃明珠與上訴人所立購屋要約書，黃明珠欲承購總價為一千六百萬元，有上訴人提出之購屋要約書可稽（見原審卷第一三頁）。是亦難認上訴人已依兩造訂立之「專任委託銷售契約書」，為被上訴人覓得買主。則被上訴人嗣與黃明珠之配偶蔡進農訂約出賣系爭房地，即與兩造契約約定之「甲方與乙方覓得之買方私下成交」情形不符，被上訴人自不負違約責任，上訴人據此請求被上訴人給付違約金九十四萬元及遲延利息，即屬無據，應予駁回。

四、上訴人另主張被上訴人於上訴人公司人員多次引領蔡進農夫婦等人前往看屋後，因見蔡進農夫婦極中意系爭房地，被上訴人與蔡進農夫婦為規避給付上訴人報酬之義務，竟通謀不為締約，俟被上訴人委託上訴人銷售期限屆至，再與非委託購屋要約書當事人蔡進農名義私下締約，渠等所為，顯然違背誠信原，侵害上訴人預期於被上訴人與蔡進農夫婦簽訂買賣契約後，可收取成交價金一千八百八十萬元百分之五之報酬九十四萬元；又被上訴人違背誠信原則，故意拒絕締約，則參考民法第一百零一條規定，上訴人之媒介工作仍應視為完成，上訴人自可依與被上訴人之契約請求百分之四報酬，依與黃明珠購屋要約契約請求百分之一服務費。被上訴人與黃明珠、蔡進農共同侵害上訴人之債權，爰依民法第一百八十四條第一項、第二百二十六條規定請求被上訴人給付九十四萬元及遲延利息等語。

１、查上訴人未能舉證證明被上訴人知悉其受委託銷售期間，其行銷之對象為黃明珠，已如上述。則被上訴人於委託上訴人銷售期滿後，將系爭房地以高於上訴人行銷之一千六百萬元價格（一千七百五十萬元）與蔡進農訂約出賣予蔡進農，自難認其所為為係侵害上訴人預期可得之報酬債權。

２、又被上訴人委託上訴人銷售之價格為一千八百八十萬元，而上訴人覓得之要約承購價格為一千六百萬元，則被上訴人未與上訴人覓得之要約人訂約，亦難認係以不正當行為阻止上訴人媒介買賣之成立。

３、從而，上訴人依侵權行為法則請求被上訴人賠償損害九十四萬元及遲延利息，亦無理由，應予駁回。

五、上訴人復主張被上訴人應係在九十一年七月二十四日之前即已與買主蔡進農約定好買賣契約等情。被上訴人則否認之。經查：

１、兩造系爭「專任委託銷售契約書」第六條第二項第四款約定「甲方（被上訴人）於委託期間屆滿後三個月內與乙方所曾媒介之交易對象成交者，甲方視為違約，應支付乙方百分之二計算違約金。」（見原審卷第一０頁）。

２、查上訴人未能舉證證明被上訴人知悉其受委託銷售期間，其行銷之對象為黃明珠，已如上述。

３、

①、上訴人於九十二年七月二十三日聲請向台北市建成地政事務所調閱本件被上訴人系爭房地於九十一年八月三十日移轉登記與蔡進農之所有權移轉登記資料後，聲請傳訊本件辦理移轉登記之代理人洪金燐及劉碧霞。證人洪金燐結證「（審判長問：本件契約書（被上訴人與蔡進農間）何時簽訂的？）九十一年八月一日到我代書事務所簽的，至於他們何時談的情形如何，我不清楚，因為我是銀行代書，這個案子是銀行介紹的。」。證人劉碧霞結證「我是代書助理，只負責送件。」（見本院卷第一一三頁）。

②、上訴人於九十二年七月二十二日聲請向華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）調閱蔡進農以系爭房地於九十一年九月十七日為華南銀行設定抵押權貸款之資料後，聲請傳訊華南銀行本件授信經辦員王美玲，證人王美玲結證「蔡進農自己來銀行貸款由我們銀行行員蔡麗紅接洽的，」、「這個案子（指蔡進農貸款案）是八月一日來申請的，申請時，蔡進農有提供買賣契約書，買賣契約的日期為九十年八月一日。」（見本院卷第一一二頁）。上訴人再聲請傳訊蔡麗紅，證人蔡麗紅於本院結證「…，他（蔡進農）是九十一年八月一日來接洽，我是第一次見到他的，他是到西藏路的分行洽辦貸款，因為我是承辦房貸的業務。辦貸款我們要他提出房屋買賣契約、都有到銀行，賣方是一個太太出面談的，庭上的陳金鑸也有到庭，當時他們是拿房屋買賣契約書來的。（庭呈九十一年八月一日買賣契約書，）」（見本院卷第一四０頁）。

③、依上所述，亦無從證明被上訴人於九十一年七月二十四日之前即與上訴人媒介對象蔡進農之配偶成交。

４、上訴人此部分主張亦不足採。

六、綜上所述，上訴人於原審主張依兩造「專任委託銷售契約書」貳、第六條第二項第一款約定請求被上訴人給付違約金九十四萬元及遲延利息，自屬無據。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院另追加依民法第一百八十四條第一項、第二百一十六條規定請求被上訴人賠償損害九十四萬元及遲延利息，亦無理由，應予駁回。

七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。上訴人聲請向財團法人金融聯合徵信中心查蔡進農、黃明珠個人信用資料存查紀錄；向華南銀行雙園分行查該行向財團法人金融聯合徵信中心查蔡進農、黃明珠個人信用狀況之徵信資料，核無必要，併予敘明。

八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

民事第十庭