臺灣高等法院九十二年度上易字第五七五號

臺灣高等法院民事判決　九十二年度上易字第五七五號

上訴人

甲○○原名何

訴訟代理人

李姝蒓律師

被上訴人

乙○○

訴訟代理人

趙建和律師

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十二年五月一日臺灣板橋地方

法院九十一年度訴字第二二九八號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十二年十

二月三十日言詞辯論終結，判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：求為判決：

㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。

二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：

㈠本件被上訴人所承租之租賃物僅土地，並不包含鐵皮屋廠房在內。

㈡證人鄭文生僅係介紹人並非受僱於上訴人，對兩造租賃契約之內容並不瞭解。

㈢依兩造所訂租賃契約書內容，可證上訴人已詳悉鐵皮屋廠房係違建。

㈣證人羅基城所指出租之範圍，係謂包括鐵皮屋廠房所占土地之範圍，並非指鐵皮屋廠房亦為租賃標的物。

㈤上訴人於出租時，有告知被上訴人鐵皮屋廠房係違建，被上訴人業已知悉可能遭主管機關拆除。上訴人自無須負瑕疵擔保責任。

㈥上訴人所提之收據抬頭為和海，上開費用為和海公司所支出，被上訴人並未支出費用，其未受有損害。上訴人並否認該收據之形式真實性。

㈦上訴人於出租時已告知被上訴人鐵皮屋廠房係違建，被上訴人仍執意將鐵皮屋廠房改裝為辦公室使用，並支出裝潢費用，該費用之支出，顯然不可歸責於上訴人，其後之搬遷費用自不得請求。又該辦公設備仍可使用，被上訴人並未受有損害。

三、證據：援用第一審所提證據。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：求為判決：駁回上訴。

二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：

㈠系爭租賃契約之標的物包括鐵皮屋所搭建之廠房在內，並非僅及於土地，係鐵皮屋廠房為主，土地為副。

㈡上訴人及其受僱人、代理人故意隱瞞鐵皮屋廠房係違建，且可能遭主管機關強制拆除之事實，依民法第三百五十五條第二項但書及同法第三百六十條之規定，上訴人自不得解免瑕疵擔保及債務不履行之損害賠償責任。

㈢被上訴人係以廠房之標準使用租賃物，今廠房被拆除，致被上訴人所投入之設備同時被拆除，自應由上訴人回復之。

㈣原審起訴狀附表一、二所列費用均屬被上訴人所支出。

㈤系爭租賃標的物係鐵皮屋，被上訴人將其作為倉庫或辦公室使用，屬被上訴人之自由。

三、證據：援用第一審所提證據。

丙、本院依職權調閱臺灣板橋地方法院檢察署九十年度偵字第一九四七二號詐欺卷。

理由

一、被上訴人主張伊於民國（下同）八十九年十月間向上訴人承租坐落臺北縣中和市○○○段二一一、二一四地號土地，面積共一九四坪（下稱系爭土地）及其上之鐵皮屋廠房（下稱系爭廠房），供作倉儲之用，約定租期自八十九年十一月一日起至九十三年十月三十一日止。詎台北縣政府工務局於九十年三月二十三日拆除系爭廠房，伊始知所承租之廠房係違章建築。伊唯恐堆置系爭廠房內之大量物品在主管機關強制拆除系爭廠房時遭毀損，乃緊急另覓廠房堆置，除支付遷廠所需之大筆搬遷費用外，原花費於系爭廠房內包括裝潢、電信設備、辦公設備等亦付之一炬，共損失新台幣（下同）七十三萬四千八百十九元。因上訴人未能於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，致伊受有上開損害；且上訴人於出租時故意隱瞞廠房係違章建築之事實，致伊花費鉅資整修廠房以備長期營業之目的無以達成，乃屬可歸責於上訴人之事由，且上訴人之給付顯已不能履行。為此，依民法第二百二十六條第一項規定，求為判令上訴人應給付被上訴人七十三萬四千八百十九元及加付法定遲延利息等語（原審判決：上訴人應給付被上訴人五十四萬五千三百九十五元，而駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人就駁回部分未據聲明不服，已告確定，不另贅論。）。上訴人則以：本件租賃之標的物僅系爭土地，不包含系爭廠房在內；被上訴人於承租時即已知悉系爭廠房為違章建築，依民法第三百五十一條、第三百四十七條規定，伊不負權利瑕疵擔保責任；被上訴人所提收據上所載費用應係和海公司所支出，並非被上訴人支出，被上訴人並未受有損害等語，資為抗辯。

二、被上訴人主張鄭文生、羅基誠二人經上訴人授予代理權，以上訴人名義與被上訴人於八十九年十月間訂立「土地租賃契約書」，由被上訴人向上訴人承租坐落台北縣中和市○○○段二一一及二一四地號土地，面積合計一九四坪，約定租賃期限自八十九年十一月一日至九十三年十月三十一日止，嗣系爭土地上之系爭廠房因屬違章建築，而於九十年三月二十三日遭台北縣政府工務局拆除之事實，有卷附土地租賃契約書（下稱系爭租約）一份可證（見原審卷第四八頁），並為上訴人所不爭執，自堪信為真實。

三、被上訴人主張系爭租約之租賃標的物除系爭土地外，尚包括其上之系爭廠房在內，上訴人則辯稱租賃標的物僅系爭土地而不包括系爭廠房等語。經查，系爭租約第一條雖僅記載關於系爭土地之坐落地號及面積，然系爭租約第三條前段約定：「每個月租金附圖紅色部分一００、八００元整，附圖綠色部分一０、０００元整，合計壹拾壹萬捌佰元正」；而被上訴人主張附圖紅色部分即為鐵皮屋廠房部分，該部分面積共一四四坪，每坪租金七百元，計十萬零八百元，而綠色部分即為其餘空地部分，面積僅有五十坪，每坪租金二百元，計一萬元之情，為上訴人所不否認。且上訴人於臺灣板橋地方法院檢察署偵查時陳稱：系爭土地係伊向地主承租後，再於其上搭建系爭廠房後（註：實際上為上訴人所經營之勝輝建設股份有限公司〈下稱勝輝公司〉所搭蓋），再租給被上訴人等語（見偵查卷第五頁），而上訴人於偵查中所為上開證言，核與系爭租約第八條載明：「土地鐵皮屋現況點交」之約定相符（見原審卷第四八頁）。查系爭廠房既為上訴人經營之勝輝公司所搭建，且上訴人實際上除交付系爭土地外，亦將系爭廠房交付予被上訴人（承租人）使用、收益，此為上訴人所不爭執，果若系爭廠房非屬於租賃標的物內，上訴人何需「現況點交」予被上訴人使用、且又分兩種不同之計價方式計算租金？再者，系爭租約之租賃標的物除系爭土地外，尚包括系爭廠房在內乙節，復經證人即代理上訴人出租本件租賃物之鄭文生證稱：「『被上訴人與上訴人承租的範圍是包括廠房與土地，廠房一百四十四坪，土地五十坪』，被上訴人稱土地部分（註指五十坪之空地部分）是要供停車場使用。．．．我知道廠房及土地的租賃價格是不一樣的，因土地的部分只是一塊空地，但廠房的部分有鐵皮屋供被上訴人使用。」、「對外招商出租系爭地點時，看板是寫出租廠房。」等語（見原審卷第一二九－一三二頁、本院卷第五九－六○頁），又證人即上訴人之代理人羅基誠亦證稱：出租的範圍包括系爭廠房及土地等語（見原審卷第一三五頁、本院卷第六一－六二頁），是本件租賃標的物應包括系爭廠房在內。上訴人辯稱本件租賃標的物僅及於土地，而不包括系爭廠房在內云云，顯與事實不符，自不足採。

四、惟上訴人另辯稱被上訴人於承租時即已知悉系爭廠房為違章建築，依民法第三百五十一條、三百四十七條規定，上訴人不負權利瑕疵擔保責任等語。經據證人鄭文生於前開偵查案件證稱：「（問：你跟告訴人〈即被上訴人〉洽談，有無告訴她這廠房曾被拆除過？）她（指被上訴人）也知道這廠房曾被拆除過，她也有主動告訴我，她住處是民享街，與我們廠房所在地莒光路是隔鄰處，我們廠房當時做莒光夜市場很轟動」、「（問：既然她知道，為何還要租？）她之前就有要租另一塊廠房，但是位置太少不合用，後來我們莒光夜市被拆除改做廠房，她知道後就來表示要承租」等語（見偵查卷第三二－三三頁），於原審證稱：他（即被上訴人）有問可否做為公司登記使用，我說沒有辦法，因為沒有門牌號碼且地目亦不符（見原審卷第一三○頁），復於本院證稱：當時有跟她（即被上訴人）說過（系爭建物）是違章建築，不能做公司營業登記。當初我們在談時就說過這塊地是農地，建物因與地目不符才會被拆除等語（見本院卷第六一頁）；又據證人羅基誠於偵查中證稱；我有告訴她（即被上訴人）這是個農地，政府如要辦理重劃及區段徵收，我們要收回，我有告訴她系爭建物是非法的等語（見偵卷第三五頁），復於原審證稱：我當時有告知被上訴人系爭土地為農業用地，故無法辦理營利事業登記證，並告知被上訴人系爭廠房係違建等語（見原審卷第一三六頁），並於本院證稱：曾告訴被上訴人這塊土地係農業用地，不能辦理公司營業登記，，系爭廠房並沒有政府機關編定之門牌號碼（見本院卷第六二－六三頁）；況查：系爭廠房並無正式門牌號碼，為上訴人所不爭執，且系爭租賃契約第六條約定「如因政府辦理重劃或變更使用區分，甲、乙雙方同意無條件解除契約……」亦與一般房屋（或建物）租賃之契約有顯著之不同，足證業已表明系爭土地係農地。參以：被上訴人亦自承伊住在民享街，距離莒光夜市步行約十幾分鐘時間，其亦知悉莒光夜市被拆除之事，且知悉系爭廠房蓋在莒光夜市之同一地點上，且鄭文生有告知伊因該地用地不符，執照下不來，莒光夜市始被拆除，鄭文生有告知伊不可掛營業執照等語（見偵查卷第三三頁）。綜合上情，顯見被上訴人於承租時業已知悉系爭建物係違章建築，有隨時被政府機關拆除之虞，上訴人辯稱被上訴人於承租時即已知悉系爭建物為違章建築，依民法第三百五十一條、第三百四十七條規定，上訴人不負權利瑕疵擔保責任等語，應可採信。

五、按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。民法第三百五十一條、第三百四十七條定有明文。而租賃契約為有償契約，故關於買賣瑕疵擔保之規定亦準用之。查被上訴人既於訂立系爭租約前即知系爭廠房屬違章建築，已如前述，則被上訴人當亦知悉系爭廠房隨時有被拆除之可能。依上說明，上訴人自無須負權利瑕疵擔保責任。再者，上訴人於出租時已告知被上訴人系爭廠房係違建，且被上訴人亦自稱承租系爭廠房之目的係供倉儲之用，而卻將其變更為辦公室使用，並支出裝潢費用，該費用之支出顯然不可歸責於上訴人，其後之搬遷費用，自亦不得請求，又該辦公設備被上訴人仍可使用，並未受有損害。被上訴人主張其因系爭廠房遭拆除，致受有因搬遷、裝潢、購買辦公設備等費用支出之損害，即屬無據，不應准許。

六、綜上，被上訴人依民法第二百二十六條第一項規定及權利瑕疵擔保之法律關係，請求判令上訴人應給付被上訴人五十四萬五千三百九十五元，及加付法定遲延利息，係非正當，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，自有違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，自應由本院將原判決此部分廢棄改判如主文第二項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果已不生任何影響，不再贅述，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由。爰判決如主文。

民事第四庭