九十二年度上易字第六一八號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：92 年 09 月 08 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　九十二年度上易字第六一八號上　訴　人　得翼網科技股份有限公司法定代理人　封明志被上訴人　甲○○ 訴訟代理人　簡炎申律師右當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於台灣台北地方法院中華民國九十二年三月三十一日九十一年度重訴字第一五五四號第一審判決提起上訴，於中華民國九十二年八月二十五日辯論終結，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：㈠原審法院對於因被上訴人之騷擾與刁難，致交屋過程拖延；被上訴人於民國（下同）九十年六月二十二日、九月十三日與十月二十五日三度親至現場，同意分租等情均未查究。上訴人聲請訊問證人洪慧真，除為證明被上訴人曾同意轉租外，亦為證明被上訴人如何於解約期間，藉故拖延結算及交屋之進行，然此請求亦遭否決。㈡上訴人曾數度表明上訴人自同年四月初即已遷出，並因公司登記遭被上訴人至稅捐處中止而無法使用該址。期間上訴人曾數度去函請求被上訴人出面協商解約與交屋細節，被上訴人均置之不理，並以上訴人需將房屋返還原狀等不合理要求，作為結算與交屋先決條件。被上訴人明知房屋裝修既經其同意，承租者即無須於交還房屋時回復原狀，然仍以此為刁難藉口，使協商交屋之過程自九十一年四月八日起，一再拖延而無法完成，故上訴人雖早已遷出該址，交屋過程卻遭被上訴人藉故拖延，原審判決中所謂上訴人對繼續占有房屋一事並不爭執，不符實情。㈢上訴人收取轉租金，有助於被上訴人正常收取租金，對兩造實為互利行為，此即為何被上訴人自九十年六月二十二日到現場視察並同意轉租，直至次年三月底，長達九個月期間從未表達反對轉租之原因。㈣原審判決認為如被上訴人同意轉租，兩造租賃契約第七條禁止轉租條款「理應」重新刪除；然而口頭約定可被視為契約之一部份，本即受法律之保障，一般商業往來中由口說為憑以表現相互之信任，乃屬人之常情，本件雙方當事人自簽約之始即以口頭約定容許房屋裝修之情形，已可顯現當時雙方行事之慣例。三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請訊問證人洪慧真。乙、被上訴人方面：一、聲明：駁回上訴。二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：㈠因原審法官曉諭上訴人應先行交還房屋，以減少不當得利之增加，上訴人才於九十一年八月二日以存證信函表明交回房屋使用權予被上訴人，並附帶將房屋鑰匙二把寄回。㈡上訴人坦承被上訴人自始不知悉亦未同意上訴人於九十一年二月間將本件房屋轉租予訴外人碩特電腦國際行公司（下稱碩特公司），則其違約轉租之事實業已明確。㈢本件房屋原僅有一個出入口，上訴人為了違約分租，約於九十年十月二十日左右，增設另一出入口鐵門，上訴人已坦承該改裝行為，事先並未獲得被上訴人之允許。㈣上訴人並未提出任何事證足證被上訴人有拒絕阻攔交屋之情形，反而承認其與違約轉租之房客遲至九十一年六月間被上訴人起訴時尚未遷離系爭房屋；而上訴人所謂其一再發函要求被上訴人協調如何返還房屋，是要求被上訴人以金錢補償其損失，因未達成協議不願遷讓。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提台北青田郵局九十一年八月二日第六七五號存證信函為證。理由一、被上訴人起訴主張：被上訴人於八十九年七月四日與上訴人簽訂房屋租賃契約，由上訴人承租被上訴人所有坐落台北市○○路○段三七五號七樓之八房屋（下稱本件房屋），租期自八十九年八月一日起至九十一年七月三十一日止，每月租金四萬二千元，不料被上訴人提示九十一年一、二月租金支票時遭退票，積欠租金八萬四千元，上訴人又未經被上訴人同意擅自改裝房屋，並違約轉租，被上訴人乃於九十一年三月十一日委請律師依租約第十三條約定終止租約，上訴人仍於九十一年四月至七月無權占有租屋四個月，受有相當於租金之不當利益十六萬八千元，且依租約約定，上訴人須負擔本件律師費用六萬六千元，合計三十一萬八千元，扣除被上訴人交付之十萬元押租金，為此起訴請求上訴人給付二十一萬八千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息。二、上訴人則抗辯：上訴人轉租或改裝本件房屋，均得被上訴人同意，九十一年一、二月份房租亦曾徵得被上訴人同意延期清償，被上訴人卻以不實理由於九十一年三月二十七日向上訴人表示終止租約，於法不合，復至現場騷擾，造成上訴人無法正常使用該屋，原有營利事業登記亦遭中斷，上訴人於被上訴人表示終止契約後即已遷出房屋，並請被上訴人出面結算與協商點交事宜，被上訴人均以不合理之要求拖延，被上訴人之請求於法無據等語。三、本件兩造於八十九年七月四日簽訂房屋租賃契約，由上訴人承租被上訴人所有本件房屋，每月租金四萬二千元，由上訴人一次支付十二個月份之租金支票，租賃期間自八十九年八月一日起至九十一年七月三十一日止，租賃契約經法院公證，並約定不得轉租、分租，不得未經允許自行裝修，被上訴人提示九十一年一、二月租金支票時，上訴人向付款銀行表示撤銷付款委託，致該二張支票退票，上訴人復拆除原有屋內之隔間牆、改裝屋內設施，增設另一出口鐵門，並將房屋轉租予訴外人澄郁行銷有限公司（下稱澄郁公司）及碩特公司，被上訴人乃於九十一年三月委請律師依租約第十三條約定終止租約，請上訴人於同月底將房屋回復原狀並交還，上訴人則於同年八月二日始以存證信函將房屋鑰匙寄還被上訴人之事實，業據被上訴人提出房屋租賃契約書、建物登記謄本、法院公證書、支票、退票理由單、存證信函、照片及轉租澄郁公司、碩特公司租約為證，並為上訴人所不爭執，堪認為真。上訴人既未支付九十一年一、二月份租金八萬四千元，被上訴人基於租賃契約請求上訴人給付該二月份租金，應屬有據。四、兩造之爭點厥為：㈠被上訴人終止租約是否合法？即上訴人轉租是否曾得被上訴人同意？㈡上訴人究於何時將本件房屋返還被上訴人？經查：㈠按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第四百四十三條定有明文。本件兩造簽訂經法院公證之租賃契約書第七條約定：「乙方（指上訴人）未經甲方（指被上訴人）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」，即被上訴人已於訂立租約時明示反對上訴人轉租。上訴人雖稱澄郁公司掛招牌時，被上訴人在場，有告訴被上訴人房子用不到這麼大，所以分租，被上訴人同意，惟其亦自承九十一年二月二十日再將部分房屋轉租碩特公司時，被上訴人就不同意，表示要收回，則縱如上訴人所述，於九十年十月二十五日將房屋部分轉租予澄郁公司，被上訴人曾以口頭表示同意，亦僅是同意一部分租與澄郁公司，上訴人後來再將其餘部分出租碩特公司，自為其當時所料未及，何能謂其已概括同意出租，否則訂約當時又何須有特別約定？上訴人所稱轉租既經被上訴人同意，細節部分如誰要遷出、誰要遷入不須向對造報告一節，不合情理，自不足採。上訴人既然違約轉租，被上訴人於九十一年三月間委請律師發函表示終止租約，並請上訴人於同月三十一日遷出，應屬有據。而上訴人聲請訊問證人洪慧真證明被上訴人曾在本件房屋表示同意轉租，核無必要，附此敘明。㈡被上訴人主張終止租約後，上訴人仍繼續占有本件房屋至九十一年七月底始遷出，上訴人則否認之，並稱四月初即已遷出。然衡諸常情，承租人理應將鑰匙返還出租人，甚至應會同點交房屋，始謂返還租賃物，否則，仍認租賃物為承租人占用中。上訴人於九十一年四月至六月陸續對被上訴人寄發四次存證信函（原審被證四至七），先是表示希望被上訴人能賠償其因租期短少而受之損失，且未經其公司同意，被上訴人不得擅自闖入，繼則稱被上訴人應明確表示解決方法，上訴人立即協商交屋事宜，自難認上訴人於四月初已返還房屋。上訴人遲至九十一年八月二日以台北青田郵局第六七五號存證信函表示交回房屋使用權予被上訴人，並將房屋鑰匙二把作為信函附件一併寄回，有該存證信函附本院卷為證，堪認本件房屋先前仍在其管領中，姑不論上訴人事實上有無使用房屋，仍應認於九十一年七月底以前，房屋仍由其管領中，尚未點交予被上訴人。㈢上訴人又主張是遭被上訴人拖延阻撓並要求回復原狀，才無法交屋。然查被上訴人縱有手寫告示「７─８業已終止租約，法院核定不得轉租承租者將依侵占及不當得利追訴屋主啟」（原審被證三）或向稅捐單位表示上訴人已遷出停業，上訴人是否因此受有損害，為另一法律問題，但仍不足認為是阻撓點交之行為。其次，依租約第八條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀，如經甲方同意之裝修則不在此內」，上訴人就本件房屋改裝增設一扇鐵門，有被上訴人提出之照片為證（原審卷第二二至二七頁），上訴人亦自承為了要轉租，於九十年九月到十月之間改裝成二個門，據其辯稱十月間，被上訴人曾至現場表示同意等語，顯然上訴人於改裝時，並未事前先取得被上訴人之同意，而被上訴人亦否認十月間有到過現場及同意改裝，上訴人自應就此有利於己之事實，負舉證責任，然其先謂被上訴人於八十九年七月中旬有到本件房屋現場，勘查施工情形，對裝修成果表示滿意，九十年六月二十二日、九月十三日、十月二十五日到現場協商付房租，及勘查分租澄郁公司情形，被上訴人有表示同意，有員工洪慧真可以為證，復又表示洪慧真那幾次在場不確定，裝修時被上訴人表示同意，洪慧真不在場，顯然洪慧真尚不足以證明被上訴人曾同意裝修，上訴人又未提出其他證據以實其說，自難認為被上訴人確有同意增設鐵門之事，則被上訴人請求上訴人回復原狀返還房屋，並無違反租約，上訴人主張被上訴人要求回復房屋原狀，為阻撓點交，亦不足採。㈣上訴人於終止租約後仍繼續無權占有本件房屋，屬無法律上原因，受有相當於租金之利益，該利益以上訴人承租之租金價格計算，應符合社會通念，因之，被上訴人依民法不當得利規定請求上訴人給付九十一年四月一日至同年七月三十一日止四個月相當於原契約租金之不當利益，即屬有據。㈤上訴人另稱被上訴人應返還六張租金支票，即上開二張被退票部分及爭執之四個月租金部分，被上訴人則表示上訴人如數給付其請求後即願返還。因該六張支票是為給付租金，上訴人積欠二個月租金，並於契約終止後，至九十一年七月底仍繼續占有房屋未還，被上訴人受有相當於租金之損害，則於上訴人未清償前，自無理由要求被上訴人先返還支票。五、被上訴人請求上訴人給付為伸張其權利所支付之律師費用六萬六千元之事實，業據其提出律師費收據為證，上訴人對此並未爭執，依兩造租約第十一條約定：「乙方（指上訴人）若有違約情事，致損害甲方（指被上訴人）之權益時願賠償甲方損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責」，則被上訴人因上訴人違約轉租，委任律師發函終止租約，復因上訴人未依約交還房屋，被上訴人委請律師提起訴訟，所支出費用符合前開約定，被上訴人據此請求應為有理。六、綜上所述，被上訴人基於租賃契約約定，請求上訴人支付九十一年一、二月份租金八萬四千元及律師費用六萬六千元，並基於不當得利法律關係請求給付四個月相當於租金之利益計十六萬八千元，合計三十一萬八千元，惟被上訴人曾收取十萬元之押租金，上訴人主張抵銷，經扣除此部分金額，請求上訴人給付二十一萬八千元及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年六月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並為准免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　九　　　月　　八　　日民事第七庭審判長法官張耀彩法官王仁貴法官陳玉完正本係照原本作成。不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　九　　　月　　八　　日書記官張淑芬

臺灣高等法院九十二年度上易字第六一八號

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