九十二年度上易字第七０號｜民事：債務人異議之訴｜裁判日期：92 年 06 月 10 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度上易字第七０號上　訴　人　旭利翔實業有限公司法定代理人　劉守禮訴訟代理人　王東山律師複代理人　許文生律師李美寬律師被上訴　人　中鎂汽車有限公司法定代理人　黃淑琪訴訟代理人　彭火炎律師張玉彬律師右當事人間債務人異議之訴事件，上訴人對於中華民國九十一年十月二十九日臺灣新竹地方法院九十一年度訴字第四一一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於確認兩造就新竹市○區○○里○○路○段三０四號房屋租賃關係存在及命原法院九十一年度執字第二七六一號強制執行程序應予撤銷部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。第一、二審訴訟費用，除確定部分外，由被上訴人負擔。事實及理由一、本件被上訴人主張：原法院九十一年度執字第二七六一號強制執行程序，係依據該院八十八年度公字第六０二號公證書所載「租期屆滿時，應將租賃房屋（新竹市○○路○段三０四號全部）（下稱系爭房屋）騰空返還債務人」為執行名義，請求被上訴人遷讓系爭房屋。該系爭房屋自民國八十三年二月三日起即由上訴人出租予被上訴人，租期至八十八年一月三十一日止，租期屆滿後，又於八十八年二月四日續訂租約，租期自八十八年二月二十四日至九十一年一月三十一日止，惟九十年三月二日，上訴人當時之法定代理人葉佐燈向被上訴人借款新台幣（下同）七百萬元，並出具同意保證書，除同意將系爭房屋所坐落之新竹市○○段十地號土地設定抵押予被上訴人外，並同意於系爭房屋租期屆滿時，繼續將系爭房屋出租予被上訴人，則兩造間之租賃關係並不因租賃契約所定租期屆滿而消滅，嗣後被上訴人並與上訴人現任法定代理人劉守禮口頭協議，以每月三十萬元續租予被上訴人，惟上訴人嗣後竟持前開公證書聲請強制執行。再者，系爭房屋為未辦保存登記建物，為訴外人黃智濃所興建，故由其取得所有權，且其並已出具同意書，同意被上訴人繼續使用系爭房屋，被上訴人自有合法使用權源，為此爰依強制執行法第十四條之規定，提起債務人異議之訴請求判決㈠確認兩造就新竹市 ○區○○里○○路○段三０四號房地租賃關係存在。㈡原法院九十一年度執字第二七六一號強制執行程序應予撤銷之判決（上開請求除確認土地部分租賃關係存在外，原審為被上訴人勝訴之判決）。並於本院答辯聲明：駁回對造之上訴。二、上訴人則以：否認被上訴人所提出同意保證書之真正，縱認同意保證書確為訴外人葉佐燈所出具，惟訴外人葉佐燈並未表明係代表上訴人所為之意思表示，且被上訴人所出借款項係匯入訴外人葉佐燈之帳戶，支付利息之支票亦係訴外人葉佐燈個人名義，自屬訴外人葉佐燈個人與被上訴人間之借款，與上訴人無關，且同意保證書第三條之文句，乃「土地」租賃屆期時，繼續將「土地」租予被上訴人，與系爭房屋之租賃契約無關，而訴外人葉佐燈為土地之共有人之一，其無權為續租之表示。被上訴人主張上訴人法定代理人劉守禮曾與被上訴人之人員黃文旭、黃智濃等人口頭達成協議，以三十萬元續租系爭房屋，上訴人否認之，證人黃智濃、陳素玲之證言內容亦不實在。又系爭房屋係訴外人黃智濃拿錢給劉守禮蓋的，並由劉守禮指定起造人，黃智濃以房屋之造價抵基地租金，故被上訴人提出黃智濃出具之同意書，主張其有使用系爭房屋之權源，自非可採等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、查本件被上訴人主張系爭房屋自八十三年二月三日起即由上訴人出租予被上訴人，租期至八十八年一月三十一日止，租期屆滿後，又於八十八年二月四日續訂租約，租期自八十八年二月二十四日至九十一年一月三十一日止等情，業據其提出公證書影本、房屋租賃契約書影本各二份為證（見原審卷第十至十一頁、第四四至四七頁），復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。又查被上訴人主張訴外人葉佐燈向被上訴人借款七百萬元，並於九十年三月二日出具同意保證書，除同意將系爭房屋所坐落之新竹市○○段十地號土地應有部分設定（抵押）予被上訴人外，並同意於該土地租期屆滿時，繼續將土地出租予被上訴人之事實，復據其提出同意保證書一份、匯款副通知書一份、支票十份為證（見原審卷第十二至十六頁）。而九十年三月間上訴人之法定代理人為訴外人葉佐燈，嗣九十年五月二十二日始變更為劉守禮之事實，亦據其提出公司變更登記事項卡二份在卷可憑（見原審卷第六三至六五頁、第一一五至一一八頁）。上訴人雖否認該同意保證書之真正，並抗辯縱認屬實，惟訴外人葉佐燈並未表明係代表上訴人所為之意思表示，對上訴人不生效力，該同意保證書所載內容為訴外人葉佐燈個人與被上訴人間之借款關係，與上訴人無關云云。惟查，同意保證書上「葉佐燈」之簽名，與上訴人據以聲請強制執行之原法院八十八年度公字第六０二號公證書所附之系爭房屋租賃契約書上「葉佐燈」簽名（見原審卷第四四至四七頁），其運筆勾劃之筆跡係屬一致，且同意保證書之「葉佐燈」印文，以肉眼觀察，亦與訴外人葉佐燈交付之十張利息支票上發票人「葉佐燈」印文相符，另由被上訴人九十年三月十五日匯款五百萬元至訴外人葉佐燈華南銀行楊梅分行帳戶，及訴外人葉佐燈開立面額均為七萬五千元支票十張交付被上訴人等情事觀之，堪認被上訴人主張訴外人葉佐燈於九十年三月二日向其借款七百萬元，並出具同意保證書之事實為真實。是本件所應審究者厥為：㈠訴外人葉佐燈所出具同意書之效力為何？㈡劉守禮就系爭房屋是否承諾續租？㈢黃智濃同意被上訴人繼續使用系爭房屋，是否有消滅或妨礙上訴人請求被上訴人遷讓系爭房屋之事由？茲分項詳析如后：㈠葉佐燈所出具之同意保證書並不能證明上訴人同意續租系爭房屋於被上訴人： ⒈查，上開同意保證書載明，訴外人葉佐燈向被上訴人借款七百萬元，借款期間自九十年三月二日至九十一年三月二日，為保證如期還款及保證（應為保「障」）被上訴人之權益，訴外人葉佐燈切結下列條件：「一、同意持分之土地之地上權及土地設定於被上訴人，（地號為新竹市○○段十地號、地址新竹市○○路○段三０四號）。二、同意若無法如期返還借款，願將所有持分土地權利移轉於中鎂汽車公司以為清償借款，事後買賣承購以中鎂公司為第一優先。三、同意與中鎂公司於該土地租賃屆期時，繼續將土地租賃予中鎂公司，如有困難應極力排除之。四、願提供房屋過戶移轉），並備齊證件書類給予中鎂公司，作為抵押權之保證。五、立同意書人支票若未兌現時，同意用印房屋移轉書類，移轉予中鎂公司」（見原審卷第十二頁切結書影本）。按「代表與代理固不相同，惟關於公司機關之代表行為，解釋上應類推適用關於代理之規定」，最高法院七十四年度台上字第二０一四號判例著有明文，次按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力」，民法第一百零三條定有明文，亦即公司之法定代理人固有公司之代理權限，然其所為之法律行為，欲對公司發生效力之前提，仍必須以公司之名義為之始足當之。查系爭同意保證書之立同意書人係訴外人葉佐燈因伊與被上訴人間之借貸關係，而以個人名義立之，此由該同意保證書開宗明義即載：「立同意書人葉佐燈茲向中鎂汽車有限公司借貸新台幣柒佰萬元整．．」等語足證，顯見訴外人葉佐燈在立該同意保證書予被上訴人時，即非以上訴人之代表人或代理人自居，是訴外人葉佐燈之前開法律行為自非民法第一百零三條所謂之「代理」，因之，無論訴外人葉佐燈於該同意保證書上對被上訴人為任何承諾，均應與上訴人無涉，亦即未因此對上訴人發生效力甚明。 ⒉按解釋契約，固須探求當事人立約之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年上字第一一一八號判例參照）。經查，該同意保證書非僅無隻字提及上訴人公司同意繼續出租系爭房屋，而係葉佐燈為向被上訴人保證如期還款，而「同意切結」就其共有之系爭土地「地上權及土地設定」於被上訴人，如無法如期還款「願將所有共有土地權利移轉」於被上訴人。「同意於該土地租賃屆期時，繼續將土地出租於中鎂公司，如有困難應極力排除之。」。查系爭土地另一共有人即上訴人之法定代理人劉守禮確曾於八十二年二月一日與被上訴人前任法定代理人之父黃智濃訂立該基地之租賃契約（見原審卷第六九頁），而訴外人葉佐燈於九十年三月間尚係該土地之共有人之一，所佔應有部分為一０００００分之三一六六０，此有土地登記謄本可稽（見本院卷第五０至五二頁），是訴外人葉佐燈自係以其土地共有人之身分，而對被上訴人為關於土地之若干承諾，尚與系爭房屋之出租無涉？再按該條款內容：「同意與中鎂汽車有限公司於該土地租賃屆期時，繼續將土地租賃予中鎂汽車有限公司，如有困難應極力排除」觀之，亦足徵因訴外人葉佐燈僅係該土地之共有人之一，並無代表全體共有人之權限，故同意代被上訴人排除其他土地共有人反對該土地繼續租予被上訴人之情況，始有前開條款之出現。查共有人之一，即證人邱新乾在原審證稱：其係上訴人公司之股東，因部分共有人所收租金不足繳納銀行貸款，所以共有人決定出賣土地，不要繳租（見原審卷第一０五頁筆錄）。由此益見，葉佐燈欲將其共有之土地續租，確有困難，亟待排除，故被上訴人主張同意保證書第三條所載「土地」應係「房屋」之誤，要無可取。因此，葉佐燈縱係以上訴人代表人之身分與被上訴人訂立同意保證書，亦不能曲解係同意續租系爭房屋。 ⒊再者，若被上訴人認葉佐燈已有代表上訴人同意續租系爭房屋予被上訴人之事實存在，上訴人分別於九十年七月二十五日寄發中壢廿一支郵局第二三二號存證信函（詳原審卷第四八至四九頁），及九十一年一月十四日寄發中壢廿一支郵局第十八號存證信函（見原審卷第五０至五一頁），表明屆期不予續租及欲出售之意思表示時，被上訴人何以未及時表明有前開同意續租之情事而為異議？迄上訴人聲請強制執行後，始表示訴外人葉佐證曾承諾將系爭房屋續租，足見該同意保證書與系爭房屋租賃關係無涉。次按系爭租賃契約第六條規定：「租期屆滿時，若甲方非收回自用時，則同意乙方有優先承租權，唯租金另議」，亦即必須係上訴人仍欲繼續出租系爭房屋，被上訴人始有優先承租權可言，惟由上訴人陸續寄予被上訴人之存證信函觀之（見原審卷第四八至五一頁），上訴人並不打算繼續出租該屋，上訴人既不欲續行出租系爭房屋，被上訴人又何來主張優先承租權？雖被上訴人以上訴人收回系爭房屋之目的係為出售，並非自用為由，認伊仍有優先承租權云云，惟所謂收回自用」之本意，應係指除出租以外之任何處分均屬之，自然包括出售系爭房屋在內，是被上訴人以上訴人係為出售而收回系爭房屋，不屬系爭租賃契約第六條所規定之「收回自用」云云，主張其有優先承租之權，自無可採，故上開同意保證書尚不足以證明上訴人曾同意將系爭房屋續租於被上訴人。㈡劉守禮就系爭房屋並未同意續租： ⒈被上訴人主張劉守禮曾口頭協議以每月三十萬元將系爭房屋續租予被上訴人，並在原審舉陳素玲及黃智濃為證。查在原審陳素玲雖證稱：「我和兩造的法代都是朋友，原告中鎂汽車有限公司想要向被告旭利翔實業有限公司購買房屋坐落的土地，由我擔任兩造的仲介，九十一年農曆過年前（確實日期不記得）黃文旭、黃智濃及劉守禮有到我家，雙方談到租約屆滿之後，原告繼續向被告租系爭房屋，劉守禮有同意，當天有談到土地買賣的事，沒有談妥，第二天是黃文旭就拿了一個月租金三十萬元現金及十七張面額各三十萬元之支票要我轉交給劉守禮，後來我有聯絡劉守禮，劉守禮表示等過完年再來拿，可是過了很久都沒有來拿，後來我請黃文旭來取回現金及支票。」（見原審卷第八十頁筆錄）。黃智濃雖證稱：「被告法代所言不實在，九十一年農曆過年前我確實有和黃文旭及被告法代一起到謝冠鑑家談土地買賣及房屋續租的事，當天沒有談成土地買賣，但是被告法代確實同意租期屆滿後要續租，沒有講續租多久，但有講先開一年半支票，包括第一個月的租金現金三十萬元及十七張支票，每月租金三十萬元，是兩造協商的，原來租金是每月三十九萬元，因景氣不佳，被告法代同意降為每月三十萬元，我們才會回去開出面額三十萬元的支票。謝冠鑑不是中鎂汽車的合夥人，我們是請他們夫妻介紹土地買賣及續租的事。」（見原審卷第一０二頁筆錄）。然此為劉守禮所否認。又依陳素玲所言：「我沒有一直在場聽兩造談租約的事，我主要是要仲介他們買賣土地．．。」「至於要續租多久、現金及支票支付何段期間的租金我不清楚」（見同上筆錄）。可見陳素玲之證言尚未能證明就系爭房屋續租確已合意。又黃智濃所為證言與事實不符，且與被上訴人之法定代理人黃文旭係父子關係，其證言難免偏頗，而不足採。何況劉守禮既不同意收受預付之租金，可見劉守禮就續租乙事，尚未同意。 ⒉又兩造以往就系爭房屋兩度訂立租賃契約，均至法院辦理公證手續，此有公證書足憑（見原審卷第十一、四十四至四十七頁）。劉守禮對此情當知之甚詳，故其當無違背往例以口頭允諾續租之理。按主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段著有明文。本件被上訴人既不能舉出確切之證據以證明上訴人就系爭房屋允諾到期後續租，則被上訴人主張系爭房屋租約期滿，仍可續租云云，要難採信。㈢黃智濃同意被上訴人繼續使用系爭房屋，並無消滅或妨礙上訴人請求被上訴人遷讓系爭房屋之事由： ⒈查系爭房屋係由黃智濃出資興建，此為兩造所不爭執之事實。惟按訴外人黃智濃與劉守禮間所簽訂之基地租賃契約書第七條規定：「甲方（按指黃智濃）若要於基地建造房屋，而徵得乙方（按指劉守禮）同意，並以乙方指定名義為建築物起造人，而因此產生之建築設計費、建築費，甲方需全數支付於乙方，不得要求貼補。而此項所有建築物於租期屆滿時，全部歸為乙方所有」（見原審卷第六十九頁）。故黃智濃於出資興建系爭房屋時，劉守禮乃依此約指定上訴人為起造人，此亦為兩造所不爭執，並有建造執照影本一紙在卷可考（見本院卷第一０六頁），劉守禮已取得未辦保存登記之系爭房屋事實處分權。 ⒉如前所述，系爭房屋租期業已屆滿，依上開約定，所有建築物之事實處分權已全歸劉守禮取得，黃智濃已無權再就系爭房屋為任何處分，自亦無權表示同意由被上訴人繼續使用系爭房屋。 ⒊退一萬步而言，系爭房屋現縱仍屬黃智濃所有，其並表示同意繼續由被上訴人使用系爭房屋，但此係黃智濃與被上訴人間之另一法律關係，又出租人不以所有人為限，非所有人亦得訂立有效之租約，又黃智濃當初既基於前述約定出資建屋，並同意由被上訴人具名出租，則兩造間就系爭房屋租約之訂立自屬有效，租約終止與否，其效力應由依兩造之約定解決之，上訴人基於租約期滿，依公證書請求返還租賃物，並無不合。四、綜上所述，本件系爭房屋之租賃關係業已期滿終止，被上訴人復無強制執行法第十四條第一項有消滅或妨礙上訴人持上開公證書請求被上訴人遷讓房屋之事由，則被上訴人請求確認兩造間就系爭房屋租賃關係存在，及原法院九十一年度執字第二七六一號強制執行程序應予撤銷，自非正當，不應准許。原審失察，就此部分為被上訴人勝訴之判決，尚有未合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，爰將原判決此部分廢棄改判。五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，核與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　六　　　月　　　十　　　日民事第八庭審判長法　官鄭　三　源法官周　美　月法官　王淇梓右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　六　　　月　　十一　　日書記官張　美　華附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院九十二年度上易字第七０號

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