臺灣高等法院九十二年度重上字第二二八號

臺灣高等法院民事判決　九十二年度重上字第二二八號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

陳鄭權律師

複代理人

潘麗茹律師

被上訴人

泛太建設開發股份有限公司

法定代理人

王福漲

訴訟代理人

劉岱音律師

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十二年二月二十日臺灣桃園地

方法院九十年度重訴字第四七六號第一審判決提起上訴，經本院於中華民國九十二年

十二月二日言詞辯論終結，判決如左：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：兩造於民國（下同）九十年二月二十二日簽訂房地買賣契約（下稱系爭買賣契約），由上訴人向被上訴人購買「依托邦」編號Ｃ２棟一樓，門牌號碼為桃園縣大溪鎮福安里九鄰頭寮二三之一六號一樓房屋（下稱系爭房屋），及地下一樓停車位，價金為新台幣（下同）六百五十萬元。上訴人除繳納價金外，另繳納十五萬元管理基金，合計六百六十五萬元。惟被上訴人於訂約時向上訴人詐稱系爭房屋係一樓併二樓，實際上被上訴人所稱之二樓於權狀係記載為一樓，所稱一樓則為地下一樓之公用部分（原規劃為機械間）。又被上訴人將地下一樓依法不得作為住宅使用之機械間擅自區隔作為集合住宅使用，並出售予上訴人，顯然違反公寓大廈管理條例及建築法之規定。另系爭買賣契約訂立時，被上訴人告知系爭房屋二樓（即權狀所載一樓）面積為三五．五六坪，而權狀所載面積僅二九．七八坪，其面積短少達六坪。此外，上訴人於九十年四月十二日交屋後，竟發現系爭房屋地下一樓部分緊鄰三大機房，正下方之地下二樓又為獨立大機房，致系爭房屋於機房運轉時產生嚴重震動及噪音，經上訴人屢次催告被上訴人改善瑕疪，均未獲置理。可見被上訴人顯係刻意隱瞞上開事實詐騙上訴人，使上訴人陷於錯誤而訂立系爭買賣契約，故上訴人自得主張被詐欺而撤銷買賣之意思表示。退步言，如認被上訴人無詐欺情事，上訴人倘知系爭房屋具有上開瑕疵，當不會與被上訴人訂立系爭買賣契約，故上訴人亦得基於意思表示錯誤之規定而撤銷系爭買賣契約，並依不當得利之法律關係請求被上訴人返還已受領之款項。再退步言，如認上訴人不得撤銷系爭買賣契約，然系爭房屋既具有上開瑕疪，上訴人亦得解除系爭買賣契約，而請求被上訴人返還上訴人所繳納之款項等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人六百六十五萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：其並無施用詐術謊稱系爭房屋為一樓併二樓，且上訴人於訂立系爭買賣契約前曾親至現場查看系爭房屋，並依系爭買賣契約之記載，上訴人應知系爭房屋係一樓及地下一樓，而非一樓併二樓。又系爭房屋地下一樓部分原即設計供系爭房屋一樓住戶使用，並非違建，而上訴人於購屋時即知系爭房屋地下一樓部分與停車位同一樓層，被上訴人自無詐欺上訴人此部分可登記為專有專用之可能。又縱使上訴人於購屋時不知系爭房屋地下一樓部分為共有，然其嗣後已簽立同意書，同意由被上訴人另增設備以解決紛爭，故上訴人自不得再主張意思表示錯誤或受詐欺而撤銷其買賣之意思表示。又國內建築法規並未規範建物之噪音標準，故系爭房屋雖於機房運轉時有振動及噪音問題，仍具通常效用而不得謂有瑕疵；又縱認該噪音為瑕疵，亦屬可改善之瑕疵，被上訴人據以解除系爭買賣契約，亦顯失公平。此外，系爭房屋並無坪數不足之情事。是上訴人執上開事項主張係受被上訴人詐欺致陷於錯誤而訂立系爭買賣契約或意思表示有錯誤，而撤銷其所為買賣之意思表示，及主張系爭房屋具有瑕疵而解除系爭買賣契約，均為無理由等語，資為抗辯。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對於上訴人之上訴則聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、上訴人主張兩造於九十年二月二十二日訂立系爭買賣契約，由上訴人向被上訴人購買系爭房屋，並繳納六百五十萬元之價金及十五萬元之管理基金等事實，為被上訴人所不爭執，並有房地買賣契約書、代刻印章委託書、代辦貸款委託書、住戶管理公約、汽車停車位買賣契約、購屋臨時證明單等件在卷為證（見原審卷㈠第十四至三一頁），堪信為真正。

四、就上訴人主張系爭房屋坪數不足部分：上訴人主張被上訴人所交付之系爭房屋坪數不足之事實，為被上訴人所否認。經查，依系爭買賣契約第二條第二項記載（見原審卷㈠第十四、十五頁），系爭房屋之總面積為一八九．八二平方公尺，權利範圍全部（含建號六五０號及共同使用部分建號六九六、七０二號）。又依系爭房屋之所有權狀及登記謄本記載（見原審卷㈠第三四、七九頁），系爭房屋（建號六五０號）一樓面積為九０．五九平方公尺，陽台面積七．七五平方公尺；共同使用部分，其中六九六建號部分面積一七六三．五四平方公尺，權利範圍十萬分之四七０九，即八三．０五平方公尺，其中七０二建號部分面積四一二．四九平方公尺，權利範圍十萬分之二０四四，即為八．四三平方公尺，合計總面積為一八九．八二平方公尺（90.59+7.75+83.05+8.43=189.82），約為五七．四二坪，核與系爭買賣契約所約定之建物面積相符，亦與上訴人提出之「說明書」（見原審卷㈠第三二頁）所記載面積相同，是上訴人主張被上訴人所交付之系爭房屋一樓部分坪數有短少之事實，並非實在。故上訴人據以主張受被上訴人詐欺、意思表示有錯誤及系爭房屋具有瑕疵云云，即不足採。

五、上訴人主張被上訴人詐稱系爭房屋為一樓併二樓，實則為一樓及地下一樓機械間之共用部分：

㈠查系爭買賣契約第二條「買賣房地標示及權利範圍」第二項記載：「二、建物座落：同前述基地內『依托邦』編號Ｃ２棟一樓房屋壹戶。門牌號碼：桃園縣大溪鎮福安里九鄰頭寮二三之一六號一樓房屋。權利範圍：全部（含建號六五０號及共同使用部分建號六九六、七０二號）。三、車位座落地下室第（壹）層，編號第（）號車位（壹）個，係屬增設停車位。面積三九．一六平方公尺（含停車空間及車道面積）」（見原審卷㈠第十四、十五頁）。又依系爭買賣契約所附附件五「地下壹樓及車位平面圖」所示（見原審卷㈠第二七頁），兩造於第四十六號車位位置蓋章，而該圖最左邊有一隔間標示「Ｃ２」，是依系爭買賣契約所載，上訴人所購買之系爭房屋應係位於一樓及與停車位同樓層之地下一樓部分，且為上訴人所明知。上訴人雖提出被上訴人之職員陳清源所書寫之「說明書」（見原審卷㈠第三二頁），以證明被上訴人係以一樓併二樓向上訴人說明系爭房屋之坪數及價金之事實，惟查上開「說明書」係記載「C2、1F＝35.56坪，（隔行）21.86坪，合計57.42坪」，並無有關二樓部分之記載，是尚難據以為有利於上訴人之認定。

㈡被上訴人主張系爭房屋係於八十九年二月二十一日建築完成領有使用執照之事實，為上訴人所不爭執，而上訴人係於九十年二月十八日始訂立系爭買賣契約，可見兩造訂立系爭買賣契約時，系爭房屋已建造完成。又上訴人自陳其所主張系爭房屋一樓部分（實際上為地下一樓）有四片落地窗，窗外是空地，並且有圍牆圍系爭房屋，當初買的停車位確實與其所主張系爭房屋一樓部分同高度等語（見原審卷㈠第八八頁反面、八九頁）。且證人陳清源亦證稱：「從原告（即上訴人）來看房子就是我帶看的，原告總共來過三次，．．．買賣價格是以公司給我們的價格和客戶談，最後是談到六百多萬元成交，．．．我們在第二次下定的時候就已經談好了，．．．那時候原告看Ｂ２八樓、Ｃ２三樓，還有Ｃ２一樓，最後選擇Ｃ２一樓，Ｃ２一樓的坪數我忘記了，Ｃ２一樓有包含地下室，我有寫Ｃ２一樓有幾坪，還有地下一樓使用空間給原告，．．．我在帶看的過程並沒有告訴原告說下面的樓層是一樓」，「Ｃ２的二樓是樣間，原告有去看過」，「是從地下一樓的門出去，直接走去看停車位」，「（帶看地下一樓時，有無告訴上訴人該部分是共同使用，或可單獨取得所有權？）那時候沒有講的那麼詳細」等語（見原審卷㈠第一二三至一二五頁），參以證人張季滿（即上訴人之夫）證稱：「當初是陳清源先生帶我們看房子，總共看過兩次．．．」，「（當初帶你們看地下一樓的時候，有沒有告訴你們這是單獨使用？）沒有，他們從頭到尾都沒有說到地下一樓」等語（見原審卷㈠第一二七、一二八頁），及證人高智德證稱：「．．．去的那天有打契約，那天我有在場，．．．樓層是地下靠邊間，那時候我有告訴建設公司的人，那是沿山建造的，怎麼看出是一樓還是地下一樓，甲○○（即上訴人）買的到底是幾樓我不知道，當初也沒有聽誰說買的是幾樓．．．」等語（見原審卷㈠第一三０、一三一頁），足徵上訴人購買系爭房屋之前曾先後二次至現場查看系爭房屋，且知悉其所指之一樓部分係與停車位同一高度，而上訴人亦已知悉其停車位是在系爭房屋地下一樓，故上訴人照理應知其所購買之系爭房屋實係位於一樓及地下一樓，而非位於一、二樓。是上訴人指其因錯誤而訂立系爭買賣契約云云，尚不足採。又觀諸上開證詞及「說明書」所載，被上訴人之職員陳清源於帶看系爭房屋時，並無將一樓部分指為二樓、將地下一樓部分指為一樓之情事，是上訴人指被上訴人施用詐術，使上訴人誤以為系爭房屋為一樓併二樓而與被上訴人訂立系爭買賣契約云云，亦不可採。

㈢系爭房屋地下一樓全區為機械間及停車空間，並為共用部分，而上訴人所購買系爭房屋地下一樓（非停車位）部分原係規劃為機械間之事實，為兩造所不爭執，並有地下一樓平面圖（竣工圖）、使用執照在卷可稽（見本院卷第一０八、一一一頁）。又被上訴人於九十年三月十九日將系爭房屋所有權狀傳真予上訴人時，上訴人因而發現其就系爭房屋地下一樓部分無單獨所有權狀，經詢問被上訴人後知悉該部分屬共同使用部分之事實，業經上訴人陳明在卷（見原審卷㈠第六頁）。又上訴人於九十年三月二十六日簽立同意書，記載：「依托邦專案盧中肯承諾Ｃ２一樓客戶甲○○於依托邦買賣契約外另增加部分如下：一樓衛廁配合開放式廚房移位。一樓配合主臥室另增半套衛廁（預留置浴桶空間）。地下室增加半套衛廁乙套。地下一樓天花板封頂。冷氣部分以一組一對三及一組一對二配置（廠牌吉普森），由『統偉』專業規劃冷氣噸數（含按裝）」，亦有同意書在卷可稽（見原審卷㈠第一一三頁）。而據證人盧中肯（即被上訴人公司襄理）到庭證稱：「（同意書）那是張季滿（即上訴人之配偶）對權狀有意見，張季滿就從電話提出一些要求，張季滿當時說地下室要多壹個廁所，廚房要移位，要人張季滿亦證稱：其確有於電話中與證人盧中肯談及同意書所載之內容，嗣後被上訴人之員工范瑪莉至上訴人家中，表示被上訴人同意依同意書上所載內容施作，經上訴人於同意書上簽名後，將尾款交予范瑪莉等語（見原審卷㈠第一二八、一二九頁）。又查系爭房屋於九十年四月十二日交屋之事實，為兩造所不爭執，則縱認上訴人於訂立系爭買賣契約之初不知系爭房屋地下一樓部分為共同使用部分，然其於九十年三月十九日既已知悉上情，嗣後並同意由被上訴人增設如上開同意書所載內容之設備以解決此紛爭，進而於九十年四月十二日完成交屋並付清尾款，應認上訴人就此部分之瑕疵已同意依上開同意書之內容解決，而不復有所爭執。上訴人事後雖又主張其係受被上訴人威脅、誘騙而簽立上開同意書，並基於錯誤而同意被上訴人交屋云云，惟依證人盧中肯及張季滿所證上述情節，上訴人簽立上開同意書時並無錯誤或受詐欺之情事，而上訴人就此事實亦未舉證以實其說，是尚難認上訴人此部分之主張為真正。

㈣按有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，不得約定為專用部分，公寓大廈管理條例第七條第五款定有規定。經查，依系爭房屋地下一樓平面圖（竣工圖）所示（見本院卷第一０八頁），系爭房屋地下一樓全區除劃設有停車空間外，另規劃有十間機械間，對照系爭買賣契約所附附件五之「地下壹樓及車位平面圖」、附件七「壹樓平面配置圖」所載（見原審卷㈠第二七、三０頁），其中有四間機械間劃歸一樓住戶專用，並於該附圖中註記房屋代號；又依上開附件五之「地下貳樓及車位平面圖」所示（見原審卷㈡第二八頁），系爭房屋地下二樓全區設有五間機械間，是系爭房屋地下一、二樓除劃歸住戶專用部分外，尚有十一間機械間可供全體住戶設置機械設備之用，故上訴人所購買系爭房屋地下一樓（非停車位）部分應非屬該建物區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，而得約定為上訴人專用部分。又依上開附件五之「地下壹樓及車位平面圖」所示，已明確標示該樓層中各停車空間及一樓住戶之專用部分，該附件並附於買賣契約而為契約之一部分，依一般房屋交易習慣，應認向被上訴人買受「伊托邦」系列房屋之買受人，均同意依該附件所標示空間使用地下一樓之停車空間及機械間，而與其他區分所有權人成立分管契約，是其他區分所有權人自不得對上訴人依系爭買賣契約約定使用系爭房屋地下一樓部分提出異議，故上訴人以其他區分所有權人將可能對上訴人使用所購買系爭房屋地下一樓部分主張權利為由，而據以主張其係受被上訴人詐欺或因錯誤而為買賣之意思表示，及系爭房屋具有瑕疵云云，均屬無據。又按建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防築物在一定規模以下之使用變更，不在此限，建築法第七十三條第二項定有明文。查上訴人主張系爭房屋地下一樓部分原規劃為機械間，被上訴人將之劃歸上訴人專用部分供作住宅使用，業經桃園縣政府工務局勘查結果認有違反建築法第七十三條規定之事實，固提出桃園縣建築物公共安全之構造及設備檢查紀錄表、桃園縣政府九十二年九月二十四日府工使字第０９２０２０３９１３號函為證（見本院卷第一四八、一五六頁）。惟查，系爭房屋地下一樓部分於建築規劃時即設有一內梯通往系爭房屋一樓部分，此有地下一樓平面圖之設計圖、建照圖、竣工圖在卷可稽（參見本院卷第一０八、一一七、一一八頁），是被上訴人辯稱系爭房屋地下一樓部分在建築設計上原即係供系爭房屋一樓住戶使用，並無變更設計等語，堪予採信。惟系爭房屋地下一樓部分原既規劃為機械間使用，而被上訴人將之劃歸上訴人之專用部分供作住宅使用，自有違上開建築法第七十三條第二項規定。然上訴人就被上訴人將系爭房屋地下一樓原屬公用之機械間劃為上訴人專用部分而出售予上訴人所生之紛爭，既與被上訴人合意以同書書所載內容解決（參見本院卷第二一０頁），且被上訴人亦已依該同意書所載內容履行，上訴人自不得再據以主張其於訂立系爭買賣契約時不知上開情事，而有受被上訴人詐欺或出於錯誤，而撤銷所為買賣之意思表示，亦不得再以系爭房屋具有該項瑕疪而主張解除系爭買賣契約。

六、上訴人主張系爭房屋具有嚴重震動及噪音之瑕疵部分：

㈠上訴人主張其先後於九十年五月二十九日、同年八月二十二日催告被上訴人改善系爭房屋之震動及噪音問題之事實，為被上訴人所不否認，並有存證信函及掛號郵件收件回執在卷可稽（見原審卷㈠第三五至四五頁）。而被上訴人則辯稱其已於九十年六月底完成系爭房屋震動、噪音改善工程，將整個機械移至地下二樓，花費工程費用三十萬二千一百元之事實，亦據提出存證信函、估價單為證（見原審卷㈠第八一至八三頁），且上訴人亦自認被上訴人確有於九十年七月十日改善系爭房屋之震動、噪音問題，且將按摩池機房馬達移至地下二樓之事實（見原審卷㈠第六九、八八頁），是被上訴人所辯堪信為真正。

㈡系爭房屋經原審囑託兩造合意之中華民國振動與噪音工程學會就①機房未啟動②機房啟動瞬間③機房運轉狀態等情形分別為低頻振動現場頻譜分析測量，經鑑定結果認：「①綜觀以上樓板及牆面之各項振動數據，均遠低於振動相關國際標準。②依據現場住戶反應之單頻噪音問題，由１＼１倍頻噪音計頻譜量測結果可看出低頻噪音特性，由圖８及圖９之結果可知，樓板的振動與25Hz的聲壓成分有密切相關。另由圖之現場噪音頻譜量測圖在63Hz至8kHz範圍對照ＮＣ曲線來看，現場量得之ＮＣ值為。表７為經濟部工業局對一般居家臥房建議設計值為ＮＣ，而住戶在125Hz及250Hz頻率處的聲壓有偏高現象」，此有中華民國振動與噪音工程學會九十一年十月二十三日（九一）振噪輝字第００一二八號函（見原審卷㈠第二二三頁）附振動量測報告書（證物外放）為憑。可見上訴人主張系爭房屋具有嚴重震動之瑕疵云云，即不可採。至於噪音部分，證人王偉輝（即中華民國振動與噪音工程學會職員）到庭證稱：「鑑定ＮＣ值四十代表四十分貝，一般標準為二十五，客廳的話一般ＮＣ值為三十分貝」，「（就125Hz及250Hz的頻率處對人體之影響）就如本來沒有開抽風機和開抽風機的感覺一樣」，「（振動導致的噪音長期以來會對人體造成傷害？）這只是會影響心情而已」，「（一般標準值ＮＣ）這是工業局建議的，目前國內建築法規並沒有要求」等語，又證人盧威宇（即中華民國振動與噪音工程學會職員）亦證稱：「國內並沒有要求一定建議的設計值，但是在國外比較有要求，差別在對人體舒服或不舒服的感覺」等語（見原審卷㈡第十四、十五頁），則系爭房屋之ＮＣ值雖高於工業局建議之一般標準值，惟國內建築法規既未就建築物之噪音標準有所規範，是尚難據此即謂系爭房屋不具通常效用而有瑕疵。

㈢上訴人主張其所以購買系爭房屋除基於被上訴人員工陳清源介紹環境如何清幽、舒適外，被上訴人為銷售「依托邦」系列房屋所製作之廣告手冊亦標榜系爭房屋「遠離城市暄囂」、「舒適」、「寧靜」，可見噪音問題係被上訴人所保證之品質等語，並提出該廣告手冊為證（見原審卷㈡第四十至四六頁）。惟查，上開廣告手冊固刊載有「把寧靜還諸天地」之標語（見原審卷㈡第四一頁），然依該廣告整體內容觀之，應係就被上訴人所銷售之「依托邦」系列房屋整體所在環境而言，而依通常交易情形，個別房屋之「寧靜」、「舒適」程度，仍須視其實際坐落位置及所處環境而有所不同，是尚不得僅以上開廣告手冊之標語，即據以推認被上訴人有向上訴人保證系爭房屋無噪音之事實。又查，上訴人於訂立系爭買賣契約之前曾先後二次至現場查看系爭房屋，已於前述，則上訴人就系爭房屋在整體社區所處相關位置及其地下一樓部分緊鄰數機房等情照理應有所知悉，且依系爭買賣契約所附「地下貳樓及車位平面圖」亦標明系爭房屋正下方有一大機械間（見原審卷㈠第二八頁），而依通常經驗法則，當相鄰之機房內機械運轉時，房屋會產生某程度之噪音一事，亦為通常人所能知悉，是上訴人於實際查看系爭房屋後，猶與被上訴人訂立系爭買賣契約選購系爭房屋，當不能要求系爭房屋之寧靜、舒適程度與其他房屋相同。又上訴人雖又主張被上訴人之職員陳清源於介紹系爭房屋時曾一再保證機房不會產生噪音等語，惟為被上訴人所否認，而上訴人就此事實亦未舉證以實其說，是其此部分之主張尚難信為真正。此外，上訴人亦自認其於發現系爭房屋噪音問題及地下室產權問題而向被上訴人反應後，因被上訴人同意以上開同意書所列設備賠償，因而簽立上開同意書以資解決之事實（見本院卷第一四四頁），是縱認上開噪音問題係屬系爭房屋所具有之瑕疵，然兩造既已合意依上開同意書所載內容解決，上訴人自不得再據以主張基於詐欺或錯誤而撤銷其買賣之意思表示，亦不得據以主張系爭房屋有瑕疵而解除系爭買賣契約。

七、綜上所述，本件上訴人以受被上訴人詐欺及基於錯誤而訂立系爭買賣契約為由，主張撤銷其買賣之意思表示，及以系爭房屋具有瑕疪為由主張解除系爭買賣契約，均屬無據。從而，上訴人請求被上訴人返還已收受之價金及管理基金合計六百六十五萬元並加付遲延利息，即為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，不應准許。

八、上訴人聲請履勘系爭房屋以證明系爭房屋自外觀無法得知為一樓併地下一樓及具有嚴重噪音之事實，查原審已至現場勘驗系爭房屋，並製有勘驗筆錄在卷（見原審卷㈠八七至八九頁），且系爭房屋噪音問題亦經原審囑託中華民國振動與噪音工程學會鑑定，是本院認無再行勘驗系爭房屋之必要。又上訴人聲請訊問證人余照美（同為「伊托邦」系列房屋買受人），以證明證人余照美亦同受被上訴人詐欺而買受房屋之事實，惟查，證人余照美縱有受被上訴人詐欺而買受「伊托邦」系列房屋之事實，亦不足據以推認被上訴人有詐欺上訴人訂立系爭買賣契約之事實，是本院認該待證事實與本件訴訟無關，爰不予調查，均併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

民事第十四庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。