臺灣高等法院92年度重上字第659 號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　92年度重上字第659 號

上訴人

立茂琺瑯廠股份有限公司

法定代理人

乙○

訴訟代理人

陳凱君律師

訴訟代理人

倪伯萱律師

複代理人

陳美彤律師

訴訟代理人

何邦超律師

被上訴人

德安開發股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

方金寶律師

　　　　　　鄭智陽律師

　　　　　　李俊瑩律師

上列當事人間給付租金等事件，上訴人對於中華民國92年11月10日臺灣臺北地方法院91年度重訴字第2589號第一審判決提起上訴，經本院於94年01月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：兩造於88年12月10日簽訂土地租賃契約，上訴人將其所有坐落臺北縣汐止市○○○段樟樹灣小段第397、397-1、398、398-1地號土地，及同地段第396、398-4等地號之相鄰土地、相鄰國有土地（下稱系爭土地）出租予被上訴人，約定每月租金170萬元。並約定系爭土地迨至90年1月5日始點交予被上訴人使用。詎被上訴人於91年1月7日以系爭土地無法指定建築線為由要求終止租約，系爭土地係因樁位測設產生爭議，致暫未能獲得建築線之指定，並非法令限制，亦不可歸責於上訴人，被上訴人自不得主張終止租約，其所為終止契約之通知不生法律上效力，仍應按月給付租金。因被上訴人不支付租金，上訴人依法函告終止租約，並沒收被上訴人給付之保證金1,500萬元。被上訴人自91年1月起未給付租金，至同年5月返還系爭土地止，共欠租金850萬元。又系爭土地上之建物，係因可歸責於被上訴人之事由，致生損壞，上訴人支出修繕費用為359萬元。爰依租賃法律關係及兩造租賃契約第11條第2項第2款約定，請求判令被上訴人給付1,209萬元，及法定遲延利息。被上訴人則以：系爭土地受法令限制，無法指定建築線，致被上訴人無法開發利用，已於91年1月7日發函表示終止租約，被上訴人自無繼續支付租金之義務。又被上訴人拆除地上建物，係經上訴人同意，且系爭建物並非本件土地租賃契約之租賃標的物，上訴人請求被上訴人支付修繕費用，自屬無據，況上訴人並未修繕地上建物即自行拆除，上訴人顯無受有損害等語，資為抗辯。

二、被上訴人在原審提起反訴主張：被上訴人已合法終止租賃契約，上訴人應返還保證金1,500萬元，爰依系爭租賃契約第5條第5項約定，請求判令上訴人給付1,500萬元，及自91年1月7日起至清償日止按年息10%計算之利息。上訴人則以：被上訴人終止契約並無理由，而其欠繳租金確屬違約，且已達出租人得依約終止契約並沒收保證金及請求損害賠償之程度，上訴人自無返還系爭保證金之義務。退步言之，上訴人於終止契約後至返還系爭土地期間所受之占有利益，亦應自保證金中扣除等語，資為抗辯。

三、原審就本訴部分駁回上訴人之訴，就反訴部分為被上訴人部分勝訴判決，即上訴人應給付被上訴人1,500萬元，及自91年1月8日起至清償日止，按年息10%計算之利息，駁回其餘請求（即1日之法定遲延利息）。上訴人就其敗訴部分聲明不服，求為判決：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1,209萬元，及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。㈢被上訴人在原審之反訴及其假執行之聲請均駁回。㈣就第2項聲明，願供擔保請准宣告假執行。被上訴人就其反訴敗訴部分未據聲明不服，對上訴人上訴部分答辯聲明：請求判決駁回上訴。

四、查兩造於88年12月10日簽訂土地租賃契約書，由上訴人將其所有坐落臺北縣汐止市○○○段樟樹灣小段第397、397-1、398、398-1地號之土地4筆，及同地段第396、398-4等地號之相鄰土地2筆出租予被上訴人，約定租賃期間自點交之日起算19年11個月，租金自點交日起第1年及第2年每月170萬元，其後17年又11個月每個月租金245萬元，並約定系爭土地迨至90年1月5日始點交予被上訴人使用。被上訴人於訂約時給付保證金1,500萬元予上訴人，上訴人於90年1月5日將系爭土地交付予被上訴人占有使用。嗣於92年1月7日被上訴人以系爭土地無法指定建築線，無法開發利用為由，通知上訴人表示終止租約。以上事實，為兩造所不爭，並有土地租賃契約書、通知函、系爭土地之登記謄本為證（原審卷第8至19頁、第45、46頁，本院卷第92至97頁），可認定為真實。

五、原審及本院依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之1第1項第3款之規定，整理並協議簡化本件之爭點為：㈠系爭土地因都市計畫界線應重合而未重合，致建築執照無從申辦是否屬租賃契約第12條第1項所約定之受法令限制無法取得開發證照、許可及政府核准之事由？㈡租賃土地上之建物因毀損所受之損害，於契約終止後，被上訴人是否須負賠償責任？㈢被上訴人於91年1月7日為終止租約之通知，若認已合法終止，契約終止後，系爭土地未立即點交返還上訴人，迄點交返還之日止，其相當於租金之利益是否應自保證金中扣除之？有原審及本院言詞辯論筆錄在卷可憑（見原審卷第238頁、本院卷第140頁）。

六、關於系爭土地因都市計畫界線應重合而未重合致建築執照無從申辦，是否為租賃契約第12條第1項所約定之受法令限制無法取得開發證照、許可及政府核准之事由？經查：

⒈按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除，建築法第25條定有明文。是建築線之指定，為取得建造執照之前提要件。又都市計畫法第17條第2項但書規定：未發布細部計畫地區，應限制其建築使用及變更地形。但主要計畫發布已逾2年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照。旨在對於未發布細部計畫地區，其主要計畫發布已逾2年，且能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成之情形下，主管機關應即考量可否指定建築線核發建築執照，尚非應即指定建築線核發建築執照。有內政部87年1月23日（87）台內營字第8771128號函可參（原審卷第286頁）。足見主管機關對於未發布細部計畫之都市用地，是否指定建築線核發建築執照，需依據具體情況考量，而非只要符合未發布細部計畫且主要計畫發佈已逾2年者，主管機關即應指定建築線。又依據臺灣省建築管理規則第9條規定：主管建築機關應於測定建築線後，在指定建築線之文件上註明樁位。亦即樁位為指定建築線之前提，若樁位未確定，則建築線亦無法指定。

⒉土地租賃契約第12條第1項約定：本租賃標的因法令限制無法取得開發證照、許可及政府核准，或政府辦理土地重劃、徵收，致無法繼續開發經營，乙方（即被上訴人）得終止本契約，且其因而所導致之損失或補償（例如徵收補償金），各歸各所有權人，甲方（即上訴人）並應無息退還保證金及未到期租金予乙方，有土地租賃契約（附於原審卷第15、16頁）可稽。且上訴人亦自陳：契約定的就是要開發利用（原審卷第65頁）。顯見被上訴人向上訴人承租系爭土地之目的，係在開發利用系爭土地。又詳閱兩造間土地租賃契約第2條租期長達19年11個月（原審卷第8、9 頁）。土地租賃契約第7條約定關於起造人名義，關於建物之建築規劃設計、使用執照之約定（原審卷第11、12頁），足以證明兩造間就系爭土地租賃之目的係在系爭土地上興建建物，充分利用系爭土地。

⒊系爭土地迨於90年1月5日始交付予被上訴人占有使用，為兩造所不爭之事實。依兩造間土地租賃契約第5條之1約定被上訴人得於交付保證金後，至點交期間，開始設計規劃申請各項許可及建造執照（原審卷第10頁），被上訴人於89年8月25日委請國興測量有限公司（下稱國興測量公司）向台北縣政府申請指定建築線，臺北縣政府於89年10月12日以89北府城開字第389739號函覆稱：「貴公司申請汐止市○○○段樟樹灣387、398-1、398-2、398-3地號等4筆土地近區界線不能確定，本府已於82年5月15日發函請依汐止市都市計畫重新測地形圖套繪疑義會議記錄決議辦理（建議事項：由本府修正本計畫區之樁位成果），俟本府依汐止二通樁位套繪疑義會議決議及展繪成果完成樁位測定後再行申辦」（該函附於原審卷第42頁）可憑。訴外人志信公司（即被上訴人將部分系爭土地轉租之次承租人），於90年5月2日向台北縣政府函詢：可否就系爭土地申請建築線指定？經臺北縣政府90年5月11日90北府城開字第170982號函覆稱：「依都市計畫原意樟樹灣地區與原都市計畫區兩處都市計畫界線應重合，但樁位資料展繪結果未能重合，影響鄰近區界線不能確定，故本府擬依現況實際開發情形循都市計畫通盤檢討變更程序辦理，但目前汐止都市計畫第2次通盤檢討草案尚在內政部審議中未完成法定程序，乃請待確定後再行申辦」。（該函附於原審卷第43頁）。被上訴人再於90年4月25日向臺北縣政府函詢：「就『汐止市○○○段樟樹灣小段398、398-1、398-2、398-3地號等4筆土地』建築線指定案，請求縣政府告知依汐止二通樁位套繪疑義會議決議成果測釘樁位情形」。臺北縣政府90年6月21日90北府城測字第197517號函仍函覆稱：「旨揭地點大同路1段旁綠帶需補測樁位以核發指定建築線乙節，原依本府89年10月12日89北府城開字第389739號函列入本府88年下半年及89年度都市計畫樁（單價發包）復補樁工程案內辦理，並於89年10月31日開始施測，惟經實地測量結果發現現況與都市計畫圖差異甚大，致樁位測設產生爭議，為避免日後紛爭，影響民眾權益，全案已於90年3月12日提送內政部專案審議，建請變更都市計畫以合乎已發展之都市現況」（該函附於原審卷第44頁）。則被上訴人3次向台北縣政府申請指定系爭土地建築線，均不可得，被上訴人不能利用系爭土地，而仍得依約按月給付高額租金自點交日起第1年及第2年，租金每個月170萬元。自點交日第3年起至第19年又11個月止，每個月租金245萬元，系爭土地租金前2年每年高達2040萬元，第3年起每年更高達2940萬元，系爭土地因台北縣政府不能指定建築線，被上訴人之危險負擔，極為沈重。

⒋本院依上訴人聲請向台北縣政府調閱系爭租賃土地申請指定建築線之申請文件及建築圖說，台北縣政府93年3月11日北府城測字第0930121534號函於說明中再度重申：國興測量公司於89年8月25日申請案地地號土地建築線指定乙案，因申請基地（工業區○○鄰○○○○道路（大同路）涉及本府刻正辦理之『變更汐止都市計畫（第二次通盤檢討）草案』，其二通草案圖中展繪之汐止原都市計畫區與擴大都市計畫（樟樹灣地區）區之都市計畫界線應重合而未重合，影響鄰近區界線之確定，故本府89年10月12日以89北府城開字第389739號函檢還該建築申請原案，並建請申請人俟本府依二通樁位展繪疑義會議決議及展繪成果完成樁位測定後再行申辦。」（見本院卷第204頁）。原審向臺北縣政府函查，台北縣政府亦以「系爭土地因與鄰接之計畫道路於台北縣政府刻正辦理之『變更汐止都市計畫（第二次）通盤檢討草案』圖中之工業區○○○道路隔鄰綠帶因尚未測釘樁位，且於前述二通草案圖中展繪之汐止原都市計畫區與擴大都市計劃（樟樹灣地區）區之都市計劃界線應重合而未重合，亦影響鄰近區界線之確定，故建請申請人俟本府納入該通盤檢討草案辦理樁位測釘並完成法定程序後再行申辦。」，有台北縣政府92年7月16日北府城開字第0920423957號函附卷可稽（見原審卷第234頁）。是被上訴人要在系爭土地上興建建物，需待台北縣政府納入該通盤檢討草案辦理樁位測釘並完成法定程序後才能再行申辦。或俟台北縣政府依二通樁位展繪疑義會議決議及展繪成果完成樁位測定後，再行申辦。台北縣政府上開二函，文義明確，則無論是俟樁位展繪疑義會議決議，或樁位測定，均無確實可預期之將來時日，被上訴人得申請為指定系爭土地建築線，而得以開發利用系爭土地。自是系爭土地因法令限制無法取得開發證照，可以認定。

⒌嗣後上訴人於91年7月24日及92年2月21日就系爭土地申請建築線之指定，均已獲臺北縣政府核准指定。據台北縣政府函載：核准原因係鑑於聲請基地涉及本府刻正辦理之「變更汐止都市計劃（第二次通盤檢討）草案」業經內政部歷次會議審決在案，惟其都市計畫及樁位測釘尚未完成法定程序，為考量聲請人權益，故於該二聲請之現況圖加註「依都市計劃圖區界位置套繪」，並建請依「都市計劃樁測定及管理辦法」第36條第1項第1款規定退縮1.5公尺建築予以先行核准。有臺北縣政府92年7月16日北府城開字第0920423957號函附卷可證（原審卷第234、235頁），顯然臺北縣政府核准上訴人申請建築線指定，係考量上訴人之權益之權宜措施。況且上訴人嗣後獲得政府指定建築線，並不能改變之前，被上訴人再三申請指定系爭土地建築線不可得，以致不能開發使用系爭土地之事實。

⒍證人志信公司顧問李剛證稱：90年5月11日縣政府有給我1個文90北府開字第170982函，有寫目前汐止都市計劃第二次通盤檢討草案，尚在內政部審議中，未完成法定程序，乃請待確定後再行申辦。志信公司向德安公司租地蓋加油站。加油站開不成，是因無法指定建築線所致，志信公司就與德安公司解除契約。90年8月13日台北縣政府有召開協調會，當天出席的官員有表示因管不了內政部所以沒有結論。台北縣政府工務局89年12月13日89北工建字第A01816號函說明欄二：案經審查下列各項請修正，並依建築法第36條規定期限聲請複審。㈡、申請平面配置圖及地號與加油站核准資料不符。就是與建築線有關，與中心樁沒有辦法確定有關等語（本院卷第306至308頁）。查證人證言與台北縣政府90年5月11日90北府城開字第170982號函（本院卷第312頁）內容相符，足見志信公司未能完成加油站之籌設，係未能指定建築線所致。上訴人以志信公司未完成加油站設置計劃，係可歸責於自己之事由所致，系爭租賃土地並無受法令限制無法取得開發證照情形云云，顯無可採。又證人即台北縣政府城鄉局人員丁○○之證言（本院卷第287頁、288頁），僅能證明91年7月24日以後，處理指定系爭土地建築線聲請案之情形，證人對於91年7月以前，有關系爭土地指定建築線之申請經過，並不知情。

⒎系爭租賃土地之鄰近土地經城鄉局准予指定建築線，固據上訴人提出鄰近土地之指定建築線核准文件影本附於本院卷為證（本院卷第100至105頁），然該等文件僅能證明系爭土地之鄰近土地經城鄉局准予指定建築線而已，與系爭土地申請指定建築線未獲核准，應屬不同個案為不同處理，兩不相涉。且台北縣政府93年11月25日北府城測字第0930788609號函覆本院所附資料，經比對地籍圖說查明土地相鄰位置，及參酌被上訴人申請指定建築線未獲准許至終止租約期間即89年8月25日至91年1月7日，僅項次第13號之建築線核准案土地坐落位置與系爭租賃土地較為接近，其餘或因與系爭租賃土地距離遙遠，或係被上訴人終止租約後始為核准，均與本件無關。而項次第13號核准案之土地與系爭土地坐落在馬路不同側，該土地坐落之一側，經查並無都市計劃界線應重合而未重合情形，則該函所示資料（本院卷第432頁至第437頁）自不足為上訴人有利之認定。

⒏綜上所述，被上訴人向台北縣政府就系爭土地申請指定建築線時（89年至90年間）系爭土地因尚未測釘樁位、都市計畫界線應重合而未重合致影響鄰近區界線之確定而無法指定建築線，以致台北縣政府不核發建築執照，被上訴人因而不能開發利用系爭土地，而仍於前2年每年支付2040萬元，第3年每年支付2940萬元之租金予上訴人，且查，台北縣政府又不能確實預期樁位測定完成法定程序之時日，或樁位展繪疑義會議決議，及展繪成果完成樁位測定之時日，如認被上訴人應支付高額租金以待不可預知之將來始能利用系爭土地，顯然有違誠實信用原則，亦與契約雙方衡平原則相悖，被上訴人既係因台北縣政府不核發建築執照致不能依租賃目的使用系爭土地，核與土地租賃契約第12條第1項所約定之受法令限制無法取得開發證照、許可及政府核准之要件相合。被上訴人於91年1月7日向上訴人為終止土地租賃契約之意思表示（原審卷第45、46頁），自屬合法。則土地租賃契約既經被上訴人於91年1月7日合法終止，兩造間租賃法律關係已經合法終止，被上訴人自無繼續給付租金之義務，從而，上訴人請求被上訴人給付終止契約後、點交前期間之租金850萬元，為無理由。

㈡租賃土地上之建物因毀損所受之損害，於契約終止後，被上訴人是否須負損害賠償之義務？經查：

⒈兩造土地租賃契約第6條第2項約定：點交前10日乙方（被上訴人）或乙方指定人與甲方（上訴人）應到現地確認乙方欲留下使用之建物，除乙方認為可用建物應予保留外，所有本租賃標的上其他地上物甲方同意一律由乙方負責拆除清理。乙方所保留之建物，視為租賃標的之一部分，但不因此增付任何租金，有土地租賃契約（原審卷第11頁）可憑。查被上訴人於系爭租賃土地點交（90年1月5日）前，已確定不保留系爭租賃土地上地上建物，有臺北縣政府工務局於89年11月17日核發之89年拆字第168號拆除執照附卷可稽（原審卷第55頁），足見被上訴人並無欲保留任何系爭土地上建物甚明，則自無地上建物為兩造間租賃關係之租賃標的。上訴人以租約終止時尚存在於系爭租賃土地上之建物，為租賃標的之一部分，即非可採。

⒉兩造間土地租賃契約第11條第2項第2款約定，乙方違約時，甲方得沒收乙方保證金，乙方另應對甲方實際之損害負賠償責任（原審卷第15頁）。契約約定被上訴人負損害賠償責任係以違約為前提，被上訴人係合法終止兩造間之土地租賃契約，詳如前述，上訴人不能立證證明被上訴人有違約情事，是上訴人請求被上訴人負損害賠償責任，自屬無據。又土地租賃契約第10條第4項約定：乙方保證於租賃期間（含續約期間）願盡善良管理人之注意義務管理及使用本租賃標的，租約期（含續約期間）滿，除雙方達成買賣協議，否則乙方應負將本租賃標的恢復原狀（經甲方同意不需拆除者得予保留，並無償移轉為甲方所有）並塗銷地上權（原審卷第14頁）。經查，依土地租賃契約第6條第2項約定，上訴人既同意被上訴人得自行拆除系爭土地上建物，被上訴人依約須恢復原狀者，應係指被上訴人租賃期間興建在系爭土地上之建物，而非土地租賃契約簽立之初，系爭土地上原存之建物。兩造間土地租賃契約文義明瞭可知，無曲解之餘地。況系爭土地上之原存建物，係被上訴人為利用土地，依土地租賃契約第6條約定所應拆除之建物，當非恢復原狀之標的物。至於被上訴人於91年5月15日催告上訴人於91年5月24日辦理租賃標的物返還之函文雖載「被上訴人同意負責修繕上訴人所指稱之毀損」，惟被上訴人於該函中同時要求上訴人應於當日返還1,500萬元之保證金，上訴人於91年5月24日既未返還被上訴人1,500萬元之保證金，自無從要求被上訴人修繕，故上訴人所指稱被上訴人業已同意修繕，尚非可採。從而，上訴人請求賠償系爭建物損壞估計所需之修繕費用359萬元，為無理由。

㈢被上訴人於91年1月7日為終止租約之通知，若認已合法終止，契約終止後，因未立即點交返還上訴人，迄點交返還之日止，其相當於租金之利益是否應自保證金中扣除之？經查：

⒈依土地租賃契約第5條第5項約定，系爭保證金於租賃契約期滿或解約或期前終止結算且被上訴人依系爭租約第10條第4項約定恢復租賃標的原狀及塗銷地上權之同時，由上訴人無息退還予被上訴人。被上訴人已於91年1月7日合法終止土地租賃契約，上訴人即須返還保證金甚明。

⒉被上訴人於91年1月7日通知上訴人終止土地租賃契約時，即同時要求上訴人返還保證金，則於上訴人未返還保證金前，被上訴人本可拒絕點交返還系爭土地，既係權利之行使，自非無法律上原因而受有占有利益。況被上訴人承租系爭土地之目的係為開發利用，因未能指定建築線，而為使用收益行為，對於被上訴人亦無占有利益可言，此由證人陳榮華證稱：被上訴人之總經理於終止契約後不久，即對上訴人之代表周小姐當面溝通土地及保證金返還之事，並向周小姐明確表示土地本來就是你們的，既然解約，就應該還給你們，因我們一直沒有進去使用，土地就在那裡及既然解約了，我們不會阻止你們要如何使用等語自明（原審卷第303頁）。則上訴人主張被上訴人及至點交返還系爭土地前所受之占有利益，應自保證金中扣除云云，並無理由。

八、兩造間土地租賃契約既經被上訴人合法終止，被上訴人依土地租賃契約第5條第5項及第11條約定，請求上訴人返還保證金1,500萬元及自上訴人受催告翌日即91年1月8日起至清償日止按約定年息10%計算之利息，為有理由。

九、兩造間土地租賃關係初談合約時，證人甲○○曾參與，證人甲○○到庭3次重複明確結證稱契約約定之意涵，均如契約文字所載（本院卷第453頁至第455頁）。顯見，兩造之意思表示已充分在土地租賃契約文字中表現，不應再別事探求，為限縮或擴張之解釋，曲解立約當時兩造之合致意思表示。證人甲○○另稱：解約僅限於徵收、禁建、重劃云云（本院卷第454頁正面第2行及第10行），顯與土地租賃契約文字記載不合，為不實之陳述。證人甲○○為上訴人公司總經理配偶之兄，（本院卷第454-1頁倒數第8行）此部分證言偏頗，不能採信。

十、綜上所述，上訴人本訴部分依租賃法律關係及租賃契約第11條第2項第2款約定，請求被上訴人給付1,209萬元及自原審起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，於法不合。原審駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，核無違誤。又被上訴人於原審依租賃契約第5條第5項約定，反訴請求上訴人返還保證金1,500萬元及自上訴人受催告翌日即91年1月8日起至清償日止按約定年息10%計算之利息，洵屬正當，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依聲請定假執行及免為假執行之擔保金額，於法核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

 因本件事證已臻明確，雙方其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予斟酌，附予敘明。

 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第八庭審判長法　官　李瓊蔭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。