臺灣高等法院 - 九十二年度重上字第七六號（返還共有物等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度重上字第七六號上　訴　人　戊○○ 訴訟代理人　朱立鈴律師上　訴　人　乙○○ 訴訟代理人　王東山律師複　代理人　李美寬律師許文生律師被　上訴人　甲○○○ 丙○○ 共　　　同訴訟代理人　張世柱律師右當事人間請求返還共有物等事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月二十六日台灣台北地方法院九十年度重訴字第二四三五號第一審判決提起上訴，被上訴人並於本院為訴之追加，本院於九十二年九月十日言詞辯論終結判決如左：主文上訴駁回。上訴人乙○○應自民國八十八年一月起至返還原判決附圖所示Ａ車位之日止按月給付被上訴人及其他全體共有人新台幣肆仟伍佰元。被上訴人其餘追加之訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人乙○○、戊○○各負擔二分之一；追加之訴訴訟費用由上訴人乙○○負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：壹、上訴人戊○○方面：一、聲明：㈠請求廢棄原判決。㈡右廢棄部分，請求駁回被上訴人於原審起訴之請求。二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠原審判決顯誤將富邦建設公司與被上訴人個別訂立之停車位買賣契約，逕認定為系爭地下室所有共有人間約定就地下室共有專用方式之約定（即分管契約）： ⒈按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自需經共有人全體同意，始得為之，尚難認各共有人得隨時終止分管契約。原審見未及此，遽認系爭分管契約未定期限，可類推適用民法第四百五十條第二項前段之規定，由被上訴人隨時予以終止，進而為上訴人不利之判決，自有未合。最高法院八十九年台上字第五八五號著有判決。 ⒉因此，共有物分管契約，實應由共有人全體共同協議訂之，此即目前實務上建人共有專用之停車位位置，此書面方為分管契約書。而原審判決書附圖，充其量僅係富邦建設公司單獨與被上訴人訂立之停車位買賣契約書附圖，但被上訴人並未能因此證明富邦建設公司與上訴人前手傅清一之停車位買賣契約附圖是否一致，則原審如何認定其為系爭地下室共有人間之分管契約！ ⒊再者，原審判決顯然亦認為共有物之分管契約，應由共有人全體共同協議訂之，則分管契約既應由全體共有人共同協議，為何原審又將富邦建設公司與被上訴人單獨之停車位買賣契約及其附圖，即認定為已經共有人共同協議之分管契約，更是判決互相矛盾。㈡又被上訴人於原審提呈之竣工圖，依法應係富邦建設公司於系爭地下室建築完工並完成規劃後，依現場現況所劃設，用以提供予台北市政府工務局審核請領使用執照，則依原證二竣工圖足證： ⒈富邦建設公司確於原審判決附圖上Ｂ位置添劃停車格。 ⒉上訴人之前手傅清一使用該Ｂ位置為停車位，係由富邦建設公司出賣或點交予上訴人前手傅清一使用，絕非上訴人前手傅清一擅自於Ｂ位置框劃停車格作為停車位使用。 ⒊富邦建設公司與被上訴人就系爭地下室停車位買賣契約附圖之規劃及約定，顯然異於富邦建設公司與上訴人前手傅清一就系爭地下室專用停車位使用之規劃及約定。申言之，原審判決附圖上停車位之規劃，絕非系爭地下室全體共有人間就共有專用方式所訂之分管契約。㈢再按證人傅江碧燕於九十一年七月十一日到庭，就原審法官訊問：「當初賣給乙 ○○的兩個停車位是否一開始即劃設？」回答之真意實係：整個分配完後，才由富邦建設公司整個一起劃設。然原審確誤解為：是整個分配完成後，才由「合建地主」自行劃設。原審判決對證人傅江碧燕證詞顯然斷章取義。㈣上訴人戊○○買受占用本案系爭停車位時，應係「善意第三人」： ⒈依台北市○○區○○段五小段二五一九建號建物謄本，除上訴人戊○○及被上訴人甲○○○之應有部份為２│，且皆使用二個停車位外，其餘共有人之應有部分幾為１│，亦皆係使用一個停車位，足證，本案系爭地下室每個停車位所有權人之應有部分權利範圍為１│，上訴人戊○○於買受系爭停車位時亦曾確認，而上訴人戊○○之應有部分既為２│，自可使用兩個停車位，才符公平正義。 ⒉再依被上訴人於原審所提原證二之竣工圖，顯然系爭位置之停車格於富邦建設公司七十二年建築物完工時即已劃設。證人楊炯祥於亦原審九十一年一月二十一日到庭證稱：「（傅清一受分配之房子及車位有幾個？）有兩戶，是同一層，有打通，分配的停車位有兩位，也就是編號五十七的停車位，可以停兩個，但是傅清一從來沒有停過，都是租給他人。」、「（與社區有接觸是在何時？）是在七十三年左右我有到該處拜訪。我在賣房子之前沒有到過地下室，是在賣房子時有下去，但是我之前就已經知道有兩個停車位，因為傅清一有告訴我，賣的時候有劃兩個格子。」顯然，上訴人戊○○於買受系爭停車位時，該位置確已劃設停車格，且由富春花園管委會協助傅清一將該停車位出租予第三人。復由原審履勘結果可證，系爭停車位一直有框劃停車格（先後有白色框及淺黃色框），至八十七年中，富春花園管委會於地下室以金黃色油漆重劃停車格時，才刻意不於系爭位置漆劃停車格。又上訴人戊○○自買受兩個停車位後，十餘年來一直皆繳付兩個停車位管理費予富春花園管委會，且買受系爭停車位時，其他共有人皆無任何異議，亦未聞任何共有人有不同主張，故縱系爭地下室共有人間原有任何分管契約存在，惟上訴人戊○○占用、買受停車位時亦係善意第三人，依大法官會議釋字第三四九號，應受保護。⒊上訴人戊○○於七十六年十月十三日向傅清一購買停車位時，即向地政機關調閱系爭地下室全部共有人之應有部分，當時全部共有人應有部分皆登記為１│ 或其倍數，因而基於信賴地政機關之公示登記，才認定每個停車位之權利範圍應係１│，則上訴人戊○○受讓２│之權利，即應享有占用系爭地下室兩個停車位。至於系爭地下室出現共有人之權利範圍為１│，乃自七十九年五月十日，才由其他共有人之一蔣舟波將其權利範圍１│分別移轉登記予第三人兩人各１│，但此情形顯係上訴人戊○○向傅清一購買停車位後才發生，上訴人不清楚其源由，且蔣舟波等嗣後私人之行為，依法實不應影響上訴人戊○○購買停車位時，信賴地政機關公示登記之效力。 ⒋此外，訴外人傅清一與富邦建設公司之停車位買賣契約書，依釋字第三四九號解釋理由所示，應屬傅清一與富邦公司間之債權行為，只就富邦建設公司與傅清一間發生效力。被上訴人應舉證證明傅清一與富邦公司約定只受配點交一個五十七號停車位，或共有人間另已成立分管契約，且為上訴人戊○○買受時明知或可得而知。否則，上訴人戊○○善意信賴地政機關之公示登記，不受傅清一與富邦建設公司私下約定之債權契約所約束。 ⒌故上訴人戊○○在信賴地政機關公示登記享有兩個停車位權利下，並眼見前手傅清一確實使用兩個框劃停車格之停車位，亦長期出租第三人占有使用，根本無法知悉共有人間是否另有分管契約存在。縱有分管契約，上訴人亦可依最高法院八十三年台上字第一三七七號判決主張共有人間有默示同意傅清一及上訴人可分管占有系爭停車位。㈤被上訴人提呈被上証五─被上訴人與富邦建設公司訂立之地下室車位銷售配置圖，更突顯被上訴人無受保護之必要： ⒈被上証五之車位配置圖，僅係富邦建設公司與被上訴人私下間之車位買賣契約，屬其二人間之債權行為，並不能證明富邦建設公司與其他共有人間之停車位約定配置方式亦相同，更與「共有人間」訂立之分管契約相去甚遠，被上訴人迄今無法證明共有人間有何書面分管契約存在。 ⒉被上訴人二人皆主張其於七十二年間與富邦建設公司訂立停車位買賣契約，而富邦建設公司當時附具之地下室車位配置圖皆如被上証五所示，顯然被上訴人等於七十二年間即明確了解系爭停車位並未繪製停車格，惟被上訴人等卻眼見傅清一自七十二年起占有使用系爭停車位多年，毫無異議，甚至於上訴人戊○ ○買受占用系爭停車位後十餘年，被上訴人亦未曾對系爭停車位有過任何主張，則依最高法院八十三年台上字第一三七七號判決意旨，被上訴人二人及其他共有人之不作為，應可被認定有默示承認上訴人戊○○分管占有使用系爭停車場，則被上訴人及其他共有人又有何受保護得要求上訴人返還系爭停車位之必要。㈥上訴人不同意被上訴人訴之追加，且被上訴人請求不當得利金額過高，應依據土地法相關的規定核算。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提台北市○○區○○段五小段二五一九號建物登記謄本、被上訴人於原審提呈之竣工圖、台北市松山中山區○○○○段建築改良物登記簿為證，並聲請訊問證人傅江碧燕、丁○○、李連雄、楊炯祥，及聲請向富邦建設公司函查。貳、上訴人乙○○方面：一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠系爭地下室之分管契約最早應存在於建商富邦建設公司與地主間，蓋： ⒈上訴人之前手，即證人傅江碧燕於原審證稱：「（當時是如何分配地下停車位？）我們是分配到三分之一，靠出口那一邊」、「（當初有無與富邦談好車位分配？）有的。也有談好地點，是在蓋好之前看平面圖挑選」、「（圖面是否已經一格格的車位劃好？）是的，富邦讓我們挑選最好的位置」、「（分配到的房屋或車位有無委託富邦代為銷售？）沒有。是我們自己賣出去的」。足徵系爭地下室（包括系爭Ａ車位在內），在富邦建設公司出售前即已先與地主間成立分管契約（即系爭Ａ車位由傅江碧燕使用），是參諸最高法院九十一年台上字第二四七七號及八十七年度台上字第九六０號判決意旨所示，嗣後向富邦建設公司買受富春花園大廈車位之承購戶，及向地主傅江碧燕買受系爭Ａ車位之上訴人，自應受該分管契約所拘束，故購買富春花園大廈地下室停車位之其他共有人自不得主張上訴人係無權占有系爭Ａ車位甚明。⒉原審雖以證人傅江碧燕供述「（當初賣給乙○○的兩個車位是否一開始即劃設的？）不是，是以後劃的，是整個分配完之後才劃的。」等語，認系爭Ａ車位所在位置應係合建地主分配後再劃設。惟查，傅江碧燕賣予上訴人之兩車位中，第八十四號車位係屬有權使用乙事，被上訴人並不爭執，即被上訴人業已自認第八十四號車位係富邦建設公司所劃，縱有所謂地主自行劃設等情，亦不應包括第八十四號車位在內。因之，若將證人傅江碧燕前開供述解釋為「賣給乙 ○○的兩個車位應係合建地主分配後再劃設」者，顯與事實及卷證資料不符，亦與證人傅江碧燕自己之供述相矛盾（伊曾同時供述富邦建設公司以將車位一格格劃好，供伊挑選等語），是證人傅江碧燕何以為前述語意不清且矛盾之供述，自有再行查明必要。㈡退步言之，系爭地下室停車位之使用應有默示之分管契約，蓋：按證人錢方武證述：「：：但是我在八十五年搬進社區之後，好像有看到系爭車位有兩個格子」、「（是否知道何謂子母車位？）我所知道是可停一部大車及一部小車」、「沒有固定的人在停，因為所有停車位都是丁○○的」，及丁○○之母傅江碧燕前揭證述，足徵系爭Ａ車位於上訴人向傅江碧燕購買前，丁○○家族即已於其上停放車輛，而系爭建物之建物所有權第一次登記係於七十二年間辦竣，則丁○○家族顯於七十二年間即已於系爭Ａ車位上停放車輛，迄今近二十年，丁○○家族及上訴人就車位管理費之繳納金額，自始至終均為九百元，即繳交兩個車位之管理費，且在本訴訟程序開始前，從未有任何住戶出來主張丁○○或上訴人無權占有該位置，若此情形仍猶如原審判決所謂「共有人並不知悉該處遭人占用，亦無互相容忍，並對各自使用收益互不干涉可言」者，又豈符社會一般常情？是全體共有人間就系爭Ａ車位至少應存有默示分管契約。㈢代理人於九十二年三月十三日誤稱系爭Ａ車位原來沒有編號，惟事後經訊問上訴人後得知，系爭Ａ車位原來編號亦為八十四號，此事實亦可由原審履勘筆錄記載「：：系爭號車位旁之空地（如附圖Ａ部分）現場仍留有上次劃車位之痕跡，顏色包括淺黃色及白色，現今管委會重新劃設的車位顏色是金黃色，已無再就Ａ部分，重新劃設車位，亦無編號，但現場仍留有號之記載」等語可稽。因此，系爭Ａ車位原來確有編號，且亦編為八十四號。㈣再者，系爭地下室建物登記謄本關於共有人應有部分標示，有登記為四十分之一者，有登記為四十一分之二者，亦有登記為八十二分之一者，此有建物登記謄本可稽，顯見如何使用系爭地下室之停車位與共有人應有部分為何，二者並不相等，是參諸最高法院八十八年台上字第一五四一號判決意旨足徵，上訴人乙○○所以得使用系爭地下室之特定停車位，係基於全體共有人間所訂之分管協議而來，與應有部分佔全部共有物面積之比例無涉。㈤原審判決認為系爭地下室分管契約約定專用之方式應以原審判決附圖為準，進而認定因系爭Ａ車位之劃設行為並未經全體共有人同意，而無所謂分管契約存在云云，惟查：依原審勘驗筆錄所載，足見系爭Ａ車位原先係編為八十四號已如前述，直至八十七年八月份地下室停車位油漆重劃後，該車位始未再編有號次，此有富春花園大廈服務中心收費明細表可稽。而上訴人乙○○係於八十五年五月六日與訴外人、陳祺、傅江碧燕簽訂不動產買賣契約購買八十四號停車位及系爭Ａ車位，足徵上訴人乙○○購買系爭Ａ車位時，該車位不但劃有停車格，且編有號次（即同為八十四號）甚明；再由富春花園大廈管委會亦始終以雙車位收取管理費等情觀之，上訴人乙○○顯無法得知富邦建設公司原先出售系爭地下室停車位時，究有無劃設系爭Ａ車位之停車格，亦即就上訴人乙○○而言，伊自係確信系爭Ａ車位係經全體共有人合意劃設無疑，是參諸大法官會議釋字第三四九號解釋意旨，上訴人乙○○自屬善意第三人，應不受富邦建設公司原先出售系爭地下室停車位時所繪製之附圖所拘束甚明。㈥上訴人不同意被上訴人訴之追加，且對被上訴人不當得利之計算否認真正，至少應依土地法第九十七條規定計算。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提富春花園大廈服務中心收費明細表、最高法院判決、建物登記謄本為證，並聲請訊問證人傅江碧燕、朱瑞桂、丁○○。乙、被上訴人方面：壹、聲明：一、上訴駁回。二、上訴人等應分別自民國八十八年元月起至返還第一項建物之日止，按月給付被上訴人及其他全體共有人新台幣六千五百元。貳、陳述：除與原判決記載相同外，補稱略以：一、本件系爭地下室停車位原由富邦建設公司依台北市政府工務局所核准之建築平面圖依法劃設四十一個停車位出售，並由區分所有權人約定分管使用，故被上訴人及他共有人間得使用系爭地下室之特定停車位係基於前開分管協定而來，亦從未召開任何區分所有權人會議，更未就系爭Ａ、Ｂ部分之公共走道約定由上訴人等專用；況本件分管協議係由共有人全體協議作成，依公寓大廈管理條例規定，其區分所有權人比例較約定專用事項為「相對多數」，則本件自無排除分管協定而屈就於區分所有權人會議決議之理。且本件如依各共有人應有部分占全體共有物面積比例作為其所有停車位個數之認定標準，上訴人乙○○應有部分僅為八十二分之一，豈不僅有「半個」車位而已！是系爭停車位之劃設與各該共有人之應有部分占全體共有物面積之比例無涉，上訴人戊○○主張其應有部分既為四十一分之二，自可使用兩個車位云云，顯無理由。二、上訴人乙○○之上訴理由㈢狀所載其購買系爭Ａ車位時該車位不但劃有停車格，且編有號次（即同為八十四號）等語顯無理由：㈠大法官會議釋字第三四九號解釋所謂「善意」，係指「應有部分之受讓人若『不知悉』有分管契約，亦『無可得而知』之情形」，始得謂之「善意」。姑不論原審被證一之不動產買賣契約書是否真正，然查該契約書上載明「本買賣價款含子母車位一個編號」，足證上訴人所稱之系爭Ａ車位部分實係一「空位」而非車位，且該空位亦無編號，此皆上訴人所「明知」，並與富邦建設（八十八）富建管發字第一六三號函所示該部分為公共走道不謀而合。再者，上訴人只須向工務局調閱測量成果圖或建築平面圖，均可知悉系爭停車場之分管使用方式，故渠等對系爭地下室停車位分管使用之方式並非「無法得知」。又系爭停車位位於民權東路與敦化北路交界，價額自屬不菲，上訴人乙○○承購時，豈有不先行調查其位置、現況、使用情形及權利關係等事項之可能！況上訴人所持買賣契約所載為「空位」，且二車位同為八十四號，均有違常理，上訴人未予追究而仍承購之，係屬「可歸責於己之事由」所致，故無釋字第三四九號解釋之適用。㈡若上訴人乙○○確因「善意」而不知系爭分管契約存在，然系爭分管契約已行之有年且為他共有人全體所合意並遵行，上訴人僅因其一己之原因主張其因善意不受分管契約拘束，而無視於其他同為善意無過失之他共有人之信賴利益，如此雙方法意衡平上顯然有失偏頗，亦與「多數決原則」及「信賴利益保護原則」等法理原則有違。㈢縱依釋字第三四九號解釋主張其不受原分管契約所拘束為有理由，然上訴人乙○ ○主張有權使用系爭Ａ車位之依據為何，上訴人既主張其不受系爭分管契約拘束，然其亦未就其合法使用系爭Ａ車位與他共有人間成立新契約，故其使用系爭Ａ車位顯無法律上原因，自屬無權占有無疑。三、系爭Ａ、Ｂ部分業經富邦建設公司來函證實「車位編號七、三十、五十七、八十四等四車位皆屬公共走道，本公司絕無劃設車位出售或承諾由上開車位所有權人使用」，富春花園管委會於原審亦證述其並無於Ａ、Ｂ部分劃設停車位。縱依應有部分四十一分之二為車位之推論，然查被上訴人甲○○○亦非僅有四十一分之二之持分而已，其尚曾與出賣人富邦建設公司訂有二份買賣契約而分管編號分別為七十、七十七號之二車位，該二車位非緊密相鄰。是縱上訴人等之前手原始即分別擁有二個車位，惟上訴人等仍應就系爭車位之所在位置負舉證責任，今上訴人二人逕自以編號五十七及八四號車位旁之公共走道空間作為停車位，仍屬無權占有無疑。四、系爭地下室所有車位之原始所有權人為富邦建設公司，並依各買受人選定之車位交付分管使用。而停車位之管理及維護等事務，現由富春花園管委會統籌處理。現該地下停車位之租金因近來已由原先之八千元減為六千五百元，而上訴人二人長期無權占用系爭編號Ａ、Ｂ部分空間供停放車輛等用途，顯有不當得利之情事，故渠等自應分別自交屋之日起至返還之日止，按月給付被上訴人及其他全體共有人相當於租金之不當得利。又按土地法第九十七條規定目的係在保障經濟上弱者之承租人於賃屋時不至受出租人之任意剝削、侵害其財產權。然本件所爭執者係遭上訴人等無權占用之系爭Ａ、Ｂ部分，該部分原即非法條所示之「房屋」，而地下室停車位之租賃、使用與維持吾人之人性尊嚴及基本生活需求顯不相干，是與前揭法文之立法意旨不相符合，故本件仍應依市場實際租金行情認定損害賠償數額方屬公允。五、系爭地下室停車位係由富邦建設公司劃設，訴外人楊炯祥係傅清一之外甥，並曾參與出售系爭停車位，故其陳述恐有偏頗，況楊炯祥於原審証稱：傅清一「分配的車位有兩位，也就是編號五十七的停車位，可以停二個」、對照其於同日証述：賣給上訴人戊○○之車位編號「一個是寫五十七，一個是寫五十七之一」可知，二個車位編號同為五十七顯有違常理，再依被上証五之地下室停車位銷售分管配置圖所示，該五十七之一車位並不存在，故前稱訴外人傅清一分配有兩個車位云云，顯不實在。又該五十七之一號車位既不存在，則上訴人戊○○無權占用系爭Ｂ部分公共走道之事實甚明。六、八十九號停車位位在樓梯前面，三十四、三十九號也在樓梯口，依原審判決附圖所示，每個樓梯口都只有劃一個停車位，如果沒有劃是因為剛好對著走道，其他凡是走道出口就只有劃一個停車位，每個樓梯出口都會留通道，如果已有通道就不必再留通道，如果沒有，只能劃一個停車位，不會畫兩個。八十九號旁邊已有走道，因不影響走道才劃兩個停車位。參、證據：除援用第一審所提證據外，補提富春花園大廈停車場車位租賃契約書二份，最高法院判例、富邦建設股份有限公司函、原審筆錄、編號七十及七十七號停車位買賣契約書、地下室車位銷售分管配置圖；房屋現值證明書、系爭土地公告現值及公告地價各一份為證。丙、本院依職權向台灣台北地方法院調閱八十年度訴字第二四三０號全卷。理由一、按訴之變更或追加非經他造同意不得為之，但有第二百五十五條第一項第二款請求之基礎事實同一者之情形不在此限，民事訴訟法第四百四十六條定有明文。本件被上訴人於原審起訴請求上訴人返還共有物，於本院訴訟進行中追加請求上訴人應各給付相當於租金之損害金，係基於上訴人未經共有人全體之同意無權占有台北市○○○○段五小段二五一九號建號，門牌台北市○○○路二二二巷十八弄六號地下室（下稱系爭地下室）之同一事實，依上開規定，被上訴人所為訴之追加即毋庸經上訴人之同意，應予准許，合先敘明。二、被上訴人起訴主張：系爭地下室自民國七十二年間經富邦建設股份有限公司（下稱富邦公司）建竣後，以人為方式劃分為四十一個汽車停車位，再依移轉所有權應有部分之方式予合建之地主，或另行出售與該大廈之承購戶作為停車場使用，具有使用上之獨立性，為各共有人之專有部分，並由停車位承買人區分所有，各共有人依原判決附圖所示之合法停車位置停放車輛分管使用，且不得於未劃設車位之走道部分任意停放車輛，除上訴人乙○○與訴外人錢方正之應有部分各為八十二分之一、戊○○及被上訴人甲○○○之應有部分各為四十一分之二外，其餘之區分所有權人之應有部分均各為四十一分之一。詎上訴人竟違反約定，且未經全體共有人之同意，竟於系爭地下室停車場出入口之公共走道上依序分別停放車輛如原判決附圖所示Ａ、Ｂ部分（以下分別稱系爭Ａ、Ｂ車位）占有使用，為此全體共有人曾委請富春花園大廈管理委員會（下稱富春花園管委會）發函要求上訴人二人騰空返還，然上訴人二人卻置之不理，繼續無權占用公共通道，侵害全體共有人權利，爰依民法第八百二十一條、第七百六十七條規定請求上訴人二人遷讓並返還系爭Ａ、Ｂ車位予被上訴人及其他全體共有人，並禁止上訴人繼續占用，另於本院追加請求上訴人各自八十八年一月起至返還上開車位止按月給付伊及其他全體共有人新台幣（下同）六千五百元相當於租金之不當得利等語。上訴人戊○○則以：伊就系爭地下室之權利範圍為四十一分之二，故伊應擁有二個停車位之權利，況編號五十七號停車格之範圍，自始即劃為可供二部車停放之大小，且長年以來富春花園管委會亦向伊收取兩個停車位之管理費。又伊之前手傅清一自富邦公司分配二個停車位後，即委由富春花園管委會出租，因此管委會自始即承認傅清一有使用系爭Ｂ車位之權利，且被上訴人與富邦公司個別訂立之停車位買賣契約，僅存在其雙方間，不能逕以認定該契約即為系爭地下室所有共有人間達成協議之分管契約，伊既信賴地政機關就系爭地下室產權之公示登記，依大法官會議釋字第三四九號解釋理由，伊係善意第三人，應不受前手或被上訴人與富邦公司間買賣契約之拘束。再者系爭Ｂ車位外，有八十數字之記載，此號碼乃系爭地下室開始供停車初期，富春花園管委會將所有停放於停車格之車子車號漆印於停車格前，益證系爭Ｂ車位於系爭地下室供停車開始，即已供停車使用，且已長達十餘年毫無爭執，直至數年前富春花園管委會才違反其他共有人默示同意伊可停車於該停車格之約定，逕行省略不劃該停車格，更將系爭Ｂ車位編號塗去，但富春花園管委會單方之行為，實不應影響前開默示分管之意思表示。尤有甚者被上訴人於九十年十月二十九日提出之竣工圖上，亦劃有該停車格，顯然該停車格之位置乃富邦公司自始即規劃設置，並點交伊之前手傅清一作為停車位使用，被上訴人已自認伊有權使用系爭Ｂ車位之事實等語置辯。上訴人乙○○則以：系爭地下室之分管契約最早應存在於建商富邦公司與地主間，因此伊之前手傅江碧燕將其與富邦公司依分管協議所取得之車位使用權讓與伊，伊自有權使用系爭Ａ車位。又系爭Ａ車位自七十二年以來即由伊之前手傳江碧燕、陳祺及伊繳納管理費，足證富春花園管委會承認伊有使用系爭Ａ車位之權利，況依被上訴人提出之竣工圖所示，其所主張伊無權占用部分正劃有停車格，且附圖所示Ａ部分之前即有劃設停車位，僅因最近一次管委會未再劃設而已。此外依原審勘驗之結果，許多合法車位之外都有模糊之車號數字，其緣起乃系爭地下室停車位剛開始因使用車位的戶數不多，為加強管理之故，遂由管委會依分管協議在各停車位前直接噴上使用該車位之車牌號碼，俾管理員核對，嗣因使用者眾且車位使用複雜化，遂改以車位編號統一管理，故由上開淵源即可推論，在車位前有號碼者，乃最早有使用權源之証明，亦足以佐證有默示之分管協議存在，且就伊購買系爭Ａ車位時，該車位係劃有停車格並編有號次，或係伊購買系爭Ａ車位後，所繳交之管理費均以二個車位計之等情觀之，伊顯無法得知富邦公司原先出售系爭地下室停車位時，究有無劃設系爭Ａ車位之停車格，是參諸大法官會議釋字第三四九號解釋意旨，伊自屬善意第三人，應不受富邦公司原先出售系爭地下室停車位時所繪製之附圖所拘束等語，資為抗辯（上訴人乙○○於原審對被上訴人提起反訴請求被上訴人應各返還如原判決附圖一所示甲、乙停車位，經原審判決敗訴後未聲明不服已告確定）。三、兩造不爭執之事實：㈠富春花園大廈就系爭地下室獨立編列一個建號即台北市○○區○○段五小段二五一九建號，門牌號碼為台北市○○○路二二二巷十八弄六號地下室，並予劃分為四十一個汽車合法停車位，上訴人戊○○於七十六年間、乙○○則於七十九年間依序向訴外人傅清一、傅江碧燕買受系爭地下室車位之應有部分，兩造均是系爭地下室之共有人，除上訴人乙○○及訴外人錢方正之應有部分各為八十二分之一，上訴人戊○○及被上訴人王許欽淑之應有部分各為四十一分之二外，其餘共有人之應有部分各為四十一分之一。㈡系爭Ａ、Ｂ停車位則於上開四十一個停車位外另劃於系爭地下室走道出入口之公共通道上，依序分別由上訴人乙○○、戊○○占有使用中，面積各為十四‧四平方公尺，其位置詳如原判決附圖所示。四、被上訴人主張：系爭地下室自富邦公司於七十二年間建竣後，以人為方式劃分為四十一個汽車停車位，再依移轉所有權應有部分之方式予合建之地主，或另行出售與該大廈之承購戶作為停車場使用，具有使用上之獨立性，為各共有人之專有部分，並由停車位承買人區分所有，各共有人依原判決附圖所示之合法停車位置停放車輛分管使用，且不得於未劃設車位之走道部分任意停放車輛等情，有系爭地下室之登記簿謄本、竣工圖、上訴人停車位現場照片、本院調閱原法院另案八十年度訴字第二四三○號富邦公司與丙○○（與本件被上訴人丙○○同名同姓）間返還不當利事件影印其買賣契約書暨地下室車位買賣契約書、被上訴人與富邦公司就系爭地下室停車位之買賣契約暨附圖等件為證（見一審卷二五頁至二六頁、三○四頁、二○○頁至二○三頁、本院卷六十頁至七十二頁、九三頁至一○六頁、一五六頁至一六三頁），且經證人即富春花園管委會主任委員邱榮光到庭結證屬實（見一審卷四五頁至四七頁）。準此，本件地下室停車位既經全體共有人依富邦公司實際劃定範圍使用之共有物，即屬經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分（公寓大廈管理條例第三條第五款參照），為專有部分之所有權人所單獨使用，其約定具有默示分管契約之性質。又民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分。至共有物未分割前，各共有人實際劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同（最高法院五十七年台上字第二三八七號判例參照）。足見民法第八百十八條之規定，係指共有物尚未經共有人為分管之約定時始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，共有人只能就各自分管部分而為使用收益（最高法院八十六年台上字第一六五六號判決參照）。被上訴人主張：系爭Ａ、Ｂ停車位係於上開四十一個停車位外擅自劃於系爭地下室走道出入口之公共通道上，依序分別由上訴人乙 ○○、戊○○占有使用中，面積各為十四‧四平方公尺，其位置詳如原判決附圖所示。詎上訴人竟違反約定，且未經全體共有人之同意，仍繼續無權占用公共通道，侵害全體共有人權利等情，上訴人固不爭執分別占有系爭Ａ、Ｂ停車位，惟否認係無權占有，並辯稱；系爭地下室之分管契約最早應存在於建商富邦公司與地主之間，系爭Ａ、Ｂ停車位係富邦公司自始即規劃設置，並點交予乙○○之前手傅江碧燕、戊○○之前手傅清一作為停車位使用，伊之前手將其與富邦公司依分管協議所取得之車位使用權讓與伊，依大法官會議釋字第三四九號解釋意旨，伊自屬善意第三人，應不受富邦公司原先出售系爭地下室停車位時所繪製之附圖所拘束，伊自有權使用系爭Ａ車位云云。查：上訴人乙○○所舉證人即其前手傅江碧燕亦到庭結證稱：「（法官問：有無參與富邦公司與地主間合建的洽商過程？）答：有的，當時的地主有傅家及吳來金，吳來金是我先生的朋友」、「（法官問：當初有無與富邦公司談好車位分配？）答：有的。也有談到地點，是在蓋好之前看平面圖挑選」、「（法官問：圖面是否已經將一格格的車位劃好？）答：是的。富邦公司讓我們挑選最好的位置」、「（法官問：另外一位地主的情形是否與你們一樣，在蓋好之前就已經挑選？）答：是的。當初是一起挑的」、「（法官問：當初賣給乙○○的兩個車位是否為一開始即劃設的？）答：不是，是以後劃的。是整個分配完之後才劃的」等語（見一審卷二一一頁至二一二頁），且經富邦公司以八十八年十二月十六日富建管發字第一六三號函覆富春花園管委會略以：車位編號七、三十四、五十七（其旁即系爭Ｂ車位）、八十四（其旁即系爭Ａ車位）等四車位旁皆屬公共走道，本公司絕無劃上車位出售或承諾由上開車位所有權人使用等情（見一審卷二八頁、一二七頁），該公司並另以九十一年三月五日富建管發字第三六號函覆原審略以：本公司上開函件係八十八年十二月間回覆富春花園管委會主任委員邱榮光函詢事項，該批房屋為本公司自地自建，並於民國七十年間陸續銷售，依法取得使用執照后，本公司即依約移轉暨交付予買受客戶使用，並無違規不法情事等情（見一審卷一三六頁）。參以依本院調卷影印第三人丙○○之上開車位買賣契約暨附圖及被上訴人甲○○○提出之前開車位買賣契約暨附圖所示，系爭Ａ、Ｂ車位所在之位置係公共通道，原來並未劃人約定作為停車位使用，情至明顯。另上訴人二人所舉證人丁○○固在本院證稱：系爭地下停車位是向我們地主買的，當時劃幾個停車位，我不清楚。（法官提示原判決附圖，問：Ａ、Ｂ二個停車位設在樓梯走道旁，富邦公司蓋好交給地主當時有無劃該停車位？）答：我不記得了。當時並未因停車位分配事宜和富邦公司交涉，分配幾個停車位就交幾個管理費，我和我哥哥傅清一的房子都已賣掉，我只知道我哥哥傅清一分到二個停車位，未賣前曾經租給別人，但編號不記得了，也不清楚是何位置。我使用的有六個車位，位置是Ｂ這邊地下室出口連著六個車位，有包括Ａ車位，（上訴人訴訟代理人問：當時車位有無劃好格子？）答：建設公司有無劃車位我不記得了，但確定我的車位我沒有劃，我也確定有繳管理費。我哥哥傅清一的是二個車位，有可能包括Ｂ車位，是否建設公司劃的我不清楚。：：：我使用的六個車位是有包括我的及我兄弟、我母親的車位。傅江碧燕分配的是幾個車位，我不記得了等語（見本院卷二三二頁至二三五頁），準此，系爭Ａ、Ｂ車位於交付當時是否富邦公司已劃好，證人丁○○既不清楚，顯難資為有利於上訴人之認定。另上訴人辯稱：原判決附圖編號八十九號車位也是劃在樓梯口上，可以證明富邦公司之上開函文是不正確的云云，惟為被上訴人所否認，且經被上訴人指出：八十九號停車位在樓梯口我們固不爭執，另三十四號、三十九號也在樓梯口，依圖上每個樓梯口如果有二個出口都只有劃一個停車位，如果沒有劃停車位是因為剛好對著走道出入口，且只有一個出口，其他凡是走道有二個出口就只有劃一個停車位，八十九號旁邊已經有二個走道出口，才劃一個停車位。每個樓梯口都會留通道，：：如果沒有別的通道，只能劃一個車位，不會劃二個車位等情，上訴人對之亦不爭執（見本院卷二三五頁）。依此以觀，富邦公司劃設系爭地下室之車位，必樓梯有二個走道出入口者，始於其中一走道出入口劃設一個車位，另一走道出入口則不會劃設車位，如該走道僅有單一出入口者則不可能劃設車位，上開八十九號車位亦係劃設於樓梯有二個走道出入口，並非如系爭Ａ、Ｂ車位擅自劃設於單一走道出入口，足見上訴人此部分辯解亦非可採。至上訴人戊○○辯稱：被上訴人於九十年十月二十九日在一審提出之竣工圖上，亦劃有上開Ａ、Ｂ停車格，顯然該停車格之位置乃富邦公司自始即規劃設置，並點交伊之前手傅清一作為停車位使用，被上訴人已自認伊有權使用系爭Ｂ車位之事實一節，查被上訴人提出之上開竣工圖（見一審卷二六頁），被上訴人為便於說明乃將上訴人二人合法車位編號五十七號、八十四號連同上訴人占用該二車位旁屬公共走道之系爭Ａ、Ｂ車位一併另以紅筆標示，並非富邦公司所劃之車位，至為明顯，上訴人戊○○此部分所辯殊屬誤會。由上觀之，足見系爭Ａ、Ｂ車位所在之位置顯係合建地主於分配後所擅自劃設，且無論系爭Ａ、Ｂ車位係由何人劃設，因該劃設停車位之行為並未經該專有部分全體共有人之同意，自難謂系爭Ａ、Ｂ車位已有明示之分管契約存在。準此，上訴人二人之前手傅江碧燕、傅清一就系爭Ａ、Ｂ車位既未列入分管契約之範圍，則上訴人二人自其前手受讓系爭Ａ、Ｂ車位，自亦無分管契約約定專用停車位使用權之可言，是上訴人辯稱伊依大法官會議釋字第三四九號解釋意旨，伊自屬善意第三人，應不受富邦公司原先出售系爭地下室停車位時所繪製之附圖所拘束云云，自非可取。另證人即代傅清一處理與戊○○買賣附圖所示編號五十七號停車位事宜之楊烔祥雖證稱：戊○ ○之前手傅清一是系爭富春花園大廈之地主，傅清一分配兩個停車位，編號為五十七及五十七之一，但傅清一均未親自使用過，而是將停車位委由富春花園管委會出租予第三人等語（見一審卷九六頁），惟依本院調閱第三人丙○○及被上訴人甲○○○與富邦公司所訂之前開車位買賣契約附圖所示，並無編號五十七之一之車位，且觀上訴人戊○○提出其與傅清一簽訂之不動產買賣契約書亦於第一條約明：「買賣不動產標示：台北市○○段：：敦化北路二二二巷十八弄六號地下室建物壹棟持分四十一分之二（停車位號）」等語（見一審卷三一五頁），足證上訴人戊○○並無買受編號五十七之一號之車位（即系爭Ｂ車位）。再依證人傅江碧燕（即傅清一、丁○○之母）所述，系爭富春花園大廈之地主有傅家及吳來金，而傅清一（已移民美國）亦為傅家之成員，因此，傅清一分配之停車位方式應與證人傅江碧燕相同，而據傅江碧燕證述之情形，系爭Ａ、Ｂ車位所在之位置係由合建地主分配後再劃設，則自無證人楊烔祥證稱如附圖所示編號五十七號停車位及系爭Ｂ車位（即上訴人戊○○所稱編號五十七之一號停車位）均是傅清一自富邦公司分配所得之情事。故證人楊烔祥之證詞核與事實不符，亦非可採。再各區分所有權人間本即得自行約定建築物之共用部分之使用收益方式及範圍，倘某特定專用部分由特定區分所有權人專用，業經各區分所有權人合意或默示合意，則該特定區分所有權人即得專用該特定專用部分，自與其所持有之應有部分之多寡無涉，此觀前開車位買賣契約書第一條已載明：「產權憑證依地政機關發給之地下層建築物所有權狀持分所有」益明。是上訴人戊○○以其向前手傅清一購買之應有部分為四十二分之二為由，辯稱其應有使用二個停車位之權利云云，亦應待該地下室車位專有部分之區分所有權人嗣後再行召開區分所有權人會議重新議定分管契約，始能補救，附此敘明。至上訴人另辯稱：系爭Ａ、Ｂ車位所在之位置已有多次框劃之痕跡，並有車號之記載，且上訴人之前手及上訴人二人均有繳納二個停車位之管理費等情，堪認系爭地下室就系爭Ａ、Ｂ車位有默示分管之契約存在等語，惟按默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始得認之，若單純之沉默，則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，足認為承諾者外，不得認為承諾（最高法院二十一上字第一五九八號判例參照）。是就本件之情形，必系爭地下室之其他共有人之舉動或其他情事足以間接推知其等有承諾系爭Ａ、Ｂ車位可由上訴人乙○○、戊○○二人使用，方可認定就系爭Ａ、Ｂ車位有默示分管契約存在。惟查系爭Ａ、Ｂ車位所在之位置係由合建地主於分配後再擅自劃設，並未經系爭地下室車位區分所有權人全體達成分管之協議而為之，已如前述，則縱富春花園管委會嗣後持續多次於原地畫上車位，並在該車位旁記載車號，復收取系爭Ａ、Ｂ車位之管理費，亦難因此遽認上訴人乙○○、戊○○使用系爭地下室之系爭Ａ、Ｂ車位業經其他共有人默示同意。蓋分管契約應與全體共有人為之，管理委員會並非分管契約之當事人，且管理委員會僅係公寓大廈之住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，其既無權決定共有物應如何分管，則自難就富春花園管委會之上開行為，即認系爭地下室之共有人有默示分管之意，是上訴人此部分所辯亦無足採。此外，上訴人辯稱系爭Ａ、Ｂ停車位自伊之前手傅江碧燕、傅清一起與富邦公司間即有分管契約存在一節，非但為被上訴人所否認，且經本院命上訴人應分別提出其前手與富邦公司間有關系爭地下室停車位之買賣契約暨停車位附圖，以證明是否自始即劃有系爭Ａ、Ｂ停車位，然除上訴人戊○○於一審提出上開車位買賣契約外，餘均未舉出該停車位之買賣契約暨停車位附圖為證，所辯亦均非可取。五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第七百六十七條、第八百二十條第一項分別定有明文。故依同法第八百十八條之規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向共有人全體返還占用部分（最高法院六十二年台上字第一八○三號判例、七十四年二月五日七十四年度第二次民事庭會議決議參照）。綜上所述，上訴人二人既無法證明其等有使用系爭Ａ、Ｂ車位之正當權源，從而，被上訴人依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定請求上訴人乙○○、戊○○遷讓返還系爭Ａ、Ｂ車位，並禁止上訴人二人繼續占用之，即屬有據，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決並以供擔保為條件為准免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事實已明，上訴人請求訊問傅清一、朱瑞桂、李連雄、重複訊問證人傅江碧燕、楊炯祥，及聲請重複向富邦建設公司函查於交付買受人當時有無劃設系爭Ａ、Ｂ車位等均核無必要，另兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。七、按民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用收益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益要難謂非不當得利。又共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院五十五年台上字第一九四九號、六十二年台上字第一八○三號判例參照）。又市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條所定房租及地租最高限制之拘束（最高法院五十四年台上字第一五二八號判例參照）。被上訴人追加之訴主張：系爭地下室所有車位之原始所有權人為富邦公司，並依各買受人選定之車位交付分管使用。而停車位之管理及維護等事務，現由富春花園管理委員會統籌處理。現該地下停車位之租金因近來已由原先之八千元減為六千五百元，而上訴人二人長期無權占用系爭編號Ａ、Ｂ部分空間供停放車輛等用途，顯有不當得利之情事，故渠等自應分別自交屋日後之八十八年一月起至返還之日止，按月給付被上訴人及其他全體共有人相當於租金之不當得利等情，查上訴人乙○○自傅江碧燕買受系爭地下室約定專用部分之應有部分僅八十二分之一，該專用部分共四十一個位，依其應有部分原僅能使用半個合法車位，竟超用一個合法車位及系爭Ａ車位，依上開說明，上訴人乙○○雖為共有人，惟其逾越其應有部分之範圍就本件被訴之系爭Ａ車位使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益要難謂非不當得利，被上訴人據以請求自交屋後之八十八年一月起返還不當得利予伊及其他共有人全體，即無不合。按土地法第九十七條規定目的係在保障經濟上弱者之承租人於賃屋時不至受出租人之任意剝削、侵害其財產權。然本件所爭執者係遭上訴人乙○○無權占用系爭Ａ車位部分，該部分原即非上開法條所示之房屋，而地下室停車位之租賃、使用與維持吾人之人性尊嚴及基本生活需求顯不相干，是與前揭法文之立法意旨不相符合，故本件依上開最高法院五十四年台上字第一五二八號判例意旨，認應依市場實際租金行情認定損害賠償數額方屬公允，查系爭Ａ車位位於台北市○○○路二二二巷十八弄六號地下室，位處鬧市，交通便利，被上訴人主張其每月租金為六千五百元，本院認以每月四千五百元為適當，於此範圍內應予准許；被上訴人逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。至被上訴人請求上訴人戊○○就占用系爭Ｂ車位返還不當得利部分，查上訴人戊○○就系爭地下室約定專用部分之應有部分為四十一之二，該專用部分共四十一個位，依其應有部分原可使用二個合法車位，竟僅分配到一個合法車位，則其占有使用系爭Ｂ車位，依上開說明，並未逾越其應有部分之範圍而為使用收益，難謂有何不當得利，是被上訴人請求上訴人戊 ○○應每月返還不當得利六千五百元予伊及其他共有人全體，即非正當，不應准許。據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第一項前段判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　九　　　月　　十七　日民事第四庭審判長法官李瓊蔭法官林金吾法官楊豐卿正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　九　　　月　　十八　　日書記官殷丹妮附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院九十二年度重上字第七六號

關鍵資訊