臺灣高等法院 - 九十三年度上字第二六０號（返還買賣價金） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度上字第二六０號上　訴　人　甲○○ 乙○○ 丙○○ 右三人共同訴訟代理人　林亦書律師被　上訴人　月楊建設股份有限公司（即悅揚開發股份有限公司）法定代理人　蘇鈺倫訴訟代理人　鄭崇文律師右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十二年十二月二十五日台灣桃園地方法院九十一年度訴字第一三六○號第一審判決提起上訴，經本院於九十三年九月一日言詞辯論終結判決如左：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人甲○○新台幣壹佰壹拾肆萬元，及自附表返還價金起息日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上訴人乙○○、丙○○之上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由上訴人乙○○、丙○○各負擔五分之二，餘則由被上訴人負擔。本判決命被上訴人給付部分，於上訴人甲○○以新台幣叁拾捌萬元為被上訴人預供擔保後得假執行，但被上訴人於假執行程序實施前如以新臺幣壹佰壹拾肆萬元為上訴人甲○○預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、悅揚開發股份有限公司於九十一年三月十九日更名為月楊建設股份有限公司，有經濟部函附於本院卷第一二二頁可稽，合先敘明。二、上訴人主張：㈠上訴人甲○○、乙○○及丙○○分別於民國八十九年十月二十七日、九十年十一月十五日、九十年十一月十五日與被上訴人簽立房屋預定買賣契約及土地買賣契約，上訴人三人各以新台幣（下同）七百五十萬元買受坐落台北縣鶯歌鎮○○段大湖小段第四六三月一一二、一一三、一一五號土地（以下簡稱系爭基地）及其上被上訴人所興建之房屋（以下簡稱系爭房屋），甲○○、乙○○及丙○○於簽約後已分別給付被上訴人價款一百十四萬元、二百二十萬元、二百二十萬元。依兩造於房屋買賣契約後註之特約事項特別約明「乙方（即被上訴人）同意於簽約後八個月內，讓甲方（即上訴人）先行點交並進行裝璜工程」之特約，已取代房屋買賣契約第九條之定型化條款中有關完工期限之約定，應予優先適用。被上訴人並未依約於期限內完工及交屋，其工程延宕，於本件起訴前，僅初步完成結構體部分，且系爭基地設有抵押權及遭第三人中華票券金融股份有限公司實施假扣押之查封，被上訴人並已將系爭房屋及基地轉賣第三人，被上訴人之給付已屬不能，上訴人自得依房屋買賣契約第十六條約定解除兩造間之房地買賣契約，並請求被上訴人返還上訴人已給付之價款及法定遲延利息。㈡兩造所訂立之房屋、土地買賣契約書第十八條、第十三條分別約定「本契約事項 ‧‧‧雙方瞭解並同意一切權利義務皆以本約之約定為準，任何口頭承諾或約定概不生效」。倘認上訴人事後同意被上訴人無庸依特別註記之期限點交房屋，何以未經上訴人再於契約上附註以排除前述特約？且依契約書約定，被上訴人若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，同意依第十六條違約之處罰規定處理。縱令被上訴人違約時，上訴人未及時主張，仍不得憑空免除被上訴人違約之責任。原判決理由以甲○○於特約之交屋期限後仍續繳付部分分期價款，認上訴人已認同被上訴人無庸於特約期限交屋等情，已將兩造前述特約明文排除在外，難認合理而妥適。㈢因被上訴人遲延完工，無法於兩造所約定之期限點交上訴人進行裝潢工程等違約情事，上訴人業於九十一年五月十日以台北中山郵局第三四四九號存証信函及本件起訴狀繕本之送達，為解除兩造間房屋及土地買賣契約之明確意思表示後，被上訴人始於同年八月十日各以鶯歌郵局第二五七、二五０、二五五號存証信通知甲○○、乙○○、丙○○應於同年八月十八日前各繳納六萬元、五十九萬、五十九萬元。惟兩造間之買賣契約既經上訴人合法解除，上訴人即無依約付款之義務，不生遲延付款問題。㈣依房屋及土地買賣契約書之首頁及末頁，賣方載明係被上訴人悅揚開發股份有限公司、法定代理人黃耀德，而被上訴人作為催告繳款證明之九十一年四月二十五日繳款通知書係訴外人悅揚日坊所發，並非被上訴人，該繳款通知書不生任何通知效力。被上訴人自承於九十一年四月三十日才完成頂樓結構，更遲至同年五月九日始獲主管機關勘驗合格，故同年四月二十五日被上訴人不得請求上訴人給付價款。依房屋預定買賣契約書第六條第一、二項約定「本條付款辦法買方應依附件一付款明細表之規定，於接獲賣方書面掛號繳款通知單七日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。依前款規定，如買方逾期‧‧‧三個月或逾使用執照核發後一個月不繳，並經賣方催繳後七日內未繳者，雙方同意依第十六條違約之處罰規定處理」。假設被上訴人於九十一年五月九日已完成頂樓結構，因上訴人遲至同年八月十二日始收受被上訴人之書面繳款通知，上訴人之繳款期限為自收受書面通知後起算七日即同年八月十九日，依前開約定，必於逾越繳款期限達三個月仍不繳付，經賣方即被上訴人再為催繳後經過七日內仍未繳者，始得依契約第十六條違約規定處理，則被上訴人自無權於九十一年九月十日逕行解除兩造間之買賣契約，更不得據此沒收上訴人所付之價金。由變更起造人理由書所載申請日期為九十一年八月六日，足認被上訴人於同年八月十日發函催告前，已將甲○○所購買之系爭房屋轉賣給第三人林龍珠，另被上訴人於原審九十二年九月二十六日準備程序中自認將系爭三戶房地轉賣給第三人，故兩造間之買賣契約已因可歸責被上訴人之事由致給付不能，上訴人依民法第二百五十六條向被上訴人主張解約，另依民法第二百五十九條第一款及第二款規定訴請被上訴人返還上訴人已給付之價款及利息。㈤被上訴人抗辯上訴人乙○○及丙○○之買賣價金已折讓為六百五十萬元，卻未變更契約內容，與雙方簽訂之房屋預定買賣契約第十八條及土地買賣契約第十三條之約定有違。證人黃耀德當時為被上訴人之負責人且係與上訴人簽約之人，理當知悉上開約定，如果有折讓乙○○及丙○○各一百萬元，為何未載明於買賣契約書上，反於房屋及土地買賣契約後附付款明細表上載明親收簽約款現金各六十五萬元及三十五萬元，故黃耀德之證詞偏頗不實。乙○○、丙○○已付之買賣價金均為二百二十萬元，除被上訴人所承認之一百二十萬元外，尚各別給付被上訴人現金一百萬元，而被上訴人在系爭房屋及土地買賣契約所附之付款明細表中簽收欄內加蓋當時被上訴人法定代理人黃耀德之印章，表示被上訴人於該付款明細表所載之日期均已受領現金。㈥上訴聲明： ⒈原判決廢棄。 ⒉被上訴人應給付上訴人甲○○一百十四萬元及自原判決附表一（即本判決之附表）所示起息日至給付日止，按年息百分之五計算之利息；被上訴人應給付上訴人乙○○二百二十萬元及自原判決附表二所示起息日至給付日止，按年息百分之五計算之利息；被上訴人應給付上訴人丙○○二百二十萬元及自原判決附表三所示起息日至給付日止，按年息百分之五計算之利息。 ⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 ⒋上訴人願供擔保，請准宣告假執行。三、被上訴人則以：㈠被上訴人所應給付之買賣標的物並無任何瑕疵，上訴人雖於原審提出數張照片為據，但該照片是否確實在契約書所約定之買賣標的物內所照，無法證實考究，且被上訴人所興建之房屋有數十棟，未見其他買受人指述瑕疵，足見上訴人之指控並無所據。㈡上訴人以系爭買賣契約書末附註「乙方（即被上訴人）同意於簽約後八個月內，讓甲方（即上訴人）先行點交並進行裝潢工程」之規定，主張該約定取代第九條有關完工期限之規定，被上訴人應於九十年六月二十六日及九十一年七月十四日前，將系爭房屋完工並點交上訴人進行裝潢云云，實係誤認點交與完工在系爭買賣契約中之意義。從契約上之文義論，點交之目的，其主要之經濟作用在於不妨礙整體房屋施工之情形下，同時進行裝潢工程可節省不必要之工程浪費，被上訴人認為上訴人之請求合理可行，基於買賣雙方均有利而對整體工程之進行又無妨礙下，答應上訴人之要求，故點交裝潢日並非完工日。上訴人既主張被上訴人應於九十年六月二十六日及九十一年七月十四日前，將系爭房屋完工並點交上訴人進行裝潢等情，何以上訴人不於上開期限屆滿之日即行主張，甲○○更於九十年六月二十六日以後仍為分期付款之給付，並且遲至九十一年五月十日才主張解約，可證簽約後八個月點交甲○○進行裝潢之約定，並非以該日為完工日；至於乙 ○○及丙○○既主張九十一年七月十四日為完工日，則其二人於九十一年五月十日主張解約，亦屬無據。㈢台北縣政府工務局所核發之建造執照載明核准開工日為九十年七月二十九日，被上訴人於九十一年四月二十五日已完成頂樓結構（上訴人共購買三戶，一戶於九十一年四月二十五日完成頂樓結構，另二戶為四月三十日，但未能查明那一戶在四月二十五日完成），並隨即於九十一年五月三日進行內部磚牆隔間，而於九十一年四月二十五日以雙掛號郵寄繳款通知書給上訴人催告其履行。依房屋預定買賣契約書第九條第一項第一款之約定，因買方未按期付款，自九十一年四月二十五日起不計入完工天數，系爭買賣契約之完工日應為九十二年一月二十六日。上訴人以本件施工品質不良、房屋有瑕疵、逾期完工為由為由，拒繳其所應付之分期款項，至九十一年八月十日上訴人均已逾三個月未繳價款，被上訴人分別以存證信函通知上訴人必須於九十一年八月十八日前繳納。上訴人仍置之不理，被上訴人乃於九十一年九月十日以上訴人逾三個月未繳價款復經被上訴人催繳後七日內仍未繳款為由，委託律師發函通知上訴人解除買賣契約，並沒收上訴人已繳納之價金及收回系爭房屋及基地。㈣上訴人乙○○、丙○○主張其已繳交之價金各為二百二十萬元云云。由於乙○○ 、丙○○各買一戶，所以每戶各折讓一百萬元，因此乙○○及丙○○僅各別於九十年十一月五日繳納定金二十萬元及九十年十一月十六日繳納簽約金一百萬元，且均係由乙○○開立「名宇資訊有限公司」之支票繳納，該四張支票均載明受款人為被上訴人及禁止背書轉讓、並於四張支票劃上平行線，可見乙○○及丙○○ 付款之謹慎，若九十年十一月十五日上訴人曾給付一百萬元現金，上訴人應舉證證明，上訴人若確曾給付現金一百萬元作為價金，應可提出被上訴人所開立之同額統一發票作為證明。㈤答辯聲明： ⒈上訴駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事實：上訴人三人主張其分別於八十九年十月二十七日、九十年十一月十五日、九十年十一月十五日與被上訴人簽訂系爭房屋及土地買賣契約，甲○○已繳納價款一百十四萬元，乙○○及丙○○則各以二紙支票繳納買賣價款一百二十萬元等情，業據其提出土地買賣契約書三份、房屋預定買賣契約書三份、跨行匯款入戶電匯申請書二份、存款單一紙、統一發票二紙、支票一紙等影本為證，被上訴人對此亦不爭執，堪信上訴人此部分主張為真實。五、兩造爭執點之論述：上訴人主張被上訴人所興建之系爭房屋有施工上之瑕疵，且系爭基地設有抵押權及遭第三人實施假扣押之查封，被上訴人並已將系爭房屋及基地轉賣第三人，被上訴人之給付已屬不能，上訴人於九十一年五月十日以存證信函向被上訴人為解除契約之意思表示。被上訴人執前詞置辯，並主張因上訴人未按期繳納分期款，經被上訴人催繳，上訴人仍不繳納，被上訴人已於九十一年九月十日以律師函通知解除契約。是本件之爭執點為系爭房屋及土地買賣契約是否已解除？㈠上訴人主張兩造於房屋預定買賣契約後註之特約事項特別約明「乙方（即被上訴人）同意於簽約後八個月內，讓甲方（即上訴人）先行點交並進行裝璜工程」之特約，已取代前述房屋預定買賣契約第九條之定型化條款中有關完工期限之約定，應予優先適用。而被上訴人依此特別約定，須各於九十年六月二十六日、九十一年七月十四日前，將系爭房屋完工並點交上訴人進行裝潢，然被上訴人並未依約於期限內完工及交屋云云，被上訴人則否認有此約定。查，系爭房屋預定買賣契約書附註並未載明有排除該契約本文之效力，且該附註所載「先行點交並進行裝潢工程」等語如係取代系爭房屋買賣契約第九條第一項，則被上訴人違反時之契約效力應一併加以記載明確，否則上訴人不得選擇系爭房屋買賣契約第九條對其有利之片段而逕行適用該契約第十六條第一項規定主張解除契約，上訴人前開主張為無理由。㈡按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。（最高法院二十九年上字第七六二號判例參照）。上訴人甲○ ○與被上訴人於八十九年十月二十七日簽訂買賣契約，有房屋預定買賣契約在卷可證（原審卷１第三五頁至第三九頁），依約被上訴人應於簽約後八個月即九十年六月二十六日將甲○○所購買之房屋點交與甲○○，並進行裝潢工程，然甲○○於八十九年十月二十六日繳納開工款三十萬元後，嗣至九十年十一月二十七日才給付第一期基礎結構完成之價款六萬元，於九十一年二月二十五日、九十一年四月十七日又分別給付買賣價金六萬元及十二萬元，倘甲○○認為被上訴人已逾越系爭房屋買賣契約附註所示之點交期限，則其理當不會於九十年六月以後仍繼續繳納價款，且甲○○應即向被上訴人主張違約之效力，惟甲 ○○係至九十一年五月間才拒絕繼續繳價款，揆諸首開判例見解，可知甲○○ 係以繼續繳款之意思表示，認同被上訴人無庸依系爭房屋買賣契約附註所示之期限點交房屋。則甲○○主張被上訴人遲延完工，無法按期點交房屋已違約部分，並不足採。㈢被上訴人抗辯系爭房屋實際上於九十年七月八日開工，而主管機關核准開工之日期為九十年七月二十九日，甲○○對於系爭房屋係於九十年七月間才開工並未有所爭執，則依約被上訴人應於九十一年七月二十八日完工。依系爭房屋買賣契約第九條第一項第一款規定：「買方（即上訴）未依規定付款期日交付本契約所載之各期房地價款及遲延利息或其他應由買方負擔之稅費，其遲延時間不計入預定之天數」（原審卷１第三六頁背面），而甲○○自認自九十一年五月起即未再繳納任何價款，故被上訴人抗辯在甲○○未依約繳納價款前，自得暫停工程之進行，洵屬有據。是上訴人甲○○主張被上訴人有遲延完工之情事，亦不可採。至於上訴人乙○○及丙○○，其二人於九十年十一月十五日與被上訴人簽立爭房屋買賣契約及土地買賣契約，而乙○○及丙○○亦自九十一年五月起即未再繳納任何價款，為其二人所自認，被上訴人於簽約後八個月內將房屋先行點交乙○○及丙○○進行裝潢工程之前提，須乙○○及丙○○依約給付分期款，且該工程已達足以裝潢之程度，而依系爭房屋買賣契約之約定，在乙○○及丙○○未繳納分期款前，被上訴人得暫停工程之進行，在乙○○及丙 ○○依約繳款前，該遲延期間不得計入完工所需之日數，則被上訴人雖未如期將房屋點交乙○○及丙○○，亦難認被上訴人有違約之情事，乙○○及丙○○ 主張被上訴人已逾期點交及完工云云，亦非可採。㈣上訴人主張系爭房屋於施工過程中有數處發生龜裂及鋼筋外露等瑕疵，且系爭基地設定高額抵押權及被第三人實施假扣押查封，已屬給付不能部分，為被上訴人所否認。經查，上訴人所提出系爭房屋之現場照片一冊（見外放證物袋），被上訴人否認有包含乙○○及丙○○之部分，而乙○○及丙○○復未舉證證明其所購買之系爭房屋有何瑕疵，是被上訴人抗辯乙○○及丙○○所購買之房屋並無瑕疵等語，應屬可採。又系爭房屋在上訴人未依約繳納價款前即處於停工狀態，而系爭房屋於上訴人拍攝上開照片時並未完工，被上訴人僅須於完工交屋與上訴人時將上訴人認為之瑕疵修補完成，上訴人即不得以施工中之瑕疵主張被上訴人有違約。而依民法第二百六十四條第一項規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限」，上訴人依系爭房屋及土地買賣契約暨付款明細表有先為給付之義務，則上訴人主張行使同時履行抗辯權拒絕給付價款，於法無據。依系爭土地買賣契約第十二條第二項約定：「二、本契約土地若賣方與工程承攬人發生財務糾紛，賣方應於產權移轉登記前解決；如因賣方建築融資而設定他項權利，買方不得據此拒繳期款，賣方應於取得買方之金融機關貸款時，即負責清理塗銷之。倘逾買方所定相當期限仍不解決，買方得解除本契約，雙方並同意依第九條違約之處罰規定處理」（原審卷１第十五頁），故系爭土地雖遭法院假扣押在案，然被上訴人只要能在產權移轉登記前，將抵押權及假扣押部分處理清楚，被上訴人即不負違約之責。本件尚未到辦理產權移轉登記與上訴人之進度，上訴人復未能證明被上訴人之財產於訂約後有顯形減少，而有難為對待給付之虞等情事存在，則上訴人主張依民法第二百六十五條規定行使不安抗辯權拒絕自己先為給付價款之義務，亦屬無據。㈤上訴人主張被上訴人已將系爭房屋及土地轉賣與第三人，被上訴人之給付已屬不能；被上訴人則抗辯系爭房屋及土地買賣契約，因上訴人違約，其已於九十一年九月十日發函向上訴人主張解除契約，被上訴人有權將之轉賣第三人等語。查，依據本院函囑台北縣政府檢送之系爭土地變更起造人申請書影本，上訴人甲○○所購買之系爭房屋（編號c3）業經被上訴人轉賣於訴外人林龍珠，此部分亦為被上訴人所自認，至於乙○○及丙○○所購買之房屋（編號c5、編號 c7）未見有轉賣他人之情事（本院卷第一二六頁），上訴人主張被上訴人於原審九十二年九月二十六日準備程序中自認將系爭三戶房地轉賣給第三人，經查，該日之準備程序筆錄並未有「三戶」全部轉賣第三人之記載，乙○○及丙○ ○復未能舉證證明被上訴人轉賣之事實，其空言主張被上訴人已將其等購買之房屋轉賣給第三人，自非可取。被上訴人主張依房屋預定買賣契約第六條第一項規定，於九十一年四月二十五日以書面掛號繳款通知單，通知上訴人於九十一年五月三日前使用隨函所附之匯款三聯單至全省第一商業銀行繳納等情，固據被上訴人提出繳款通知書及其回執影本各三份暨大宗掛號郵件存根影本一份為證（原審卷２第一二五頁至第一二八頁），惟被上訴人於原審審理時自認系爭房屋在九十一年四月三十日完成頂樓結構（原審卷２第二七頁），且被上訴人訴訟代理人於本院審理時陳稱須頂樓完成才能催告繳款（本院卷第一七五頁），其雖主張其中一戶於九十一年四月二十五日完成頂樓結構，另二戶於同年四月三十日完成頂樓結構，但當時未查明那一戶係四月二十五日云云（本院卷第一七六頁），然依卷附證據無法證明上訴人所購買之房屋有那一戶係在九十一年四月二十五日完成頂樓結構，自應以被上訴人在原審所自認之九十一年四月三十日為頂樓結構完成之日。被上訴人於頂樓結構尚未完成前，先行於九十一年四月二十五日催告上訴人三人繳款，被上訴人之催告並不合法，嗣後被上訴人於九十一年九月十日以上訴人乙○○及丙○○違約為由，發函向上訴人主張解除契約，並據而沒收其二人所繳交之價款，自不合法。惟乙○○及丙○○ 二人，以被上訴人違約為由，主張於九十一年五月十日及起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，亦不合法，業如前述，故被上訴人與上訴人乙○○及丙○○間之系爭買賣契約依然存在，乙○○及丙○○二人以契約已解除為由，請求返還價金，自屬無據。但關於上訴人甲○○購買之房地，因被上訴人業將之轉賣第三人林龍珠，甲○○主張被上訴人就買賣標的物已構成給付不能，主張依民法第二百五十六條規定向被上訴人為解約之意思表示，另依民法第二百五十九條第一款及第二款規定，請求被上訴人返還上訴人甲○○已給付之價款一百十四萬元及法定遲延利息，為有理由，應予准許，上訴人乙○○及丙○○ 與被上訴人各自主張契約已解除，均不可採，兩造間之買賣契約依然存在，乙 ○○及丙○○請求返還價金，不應准許，則乙○○及丙○○之購屋價金有無各折讓一百萬元，即無審究之必要，附此敘明。五、綜上所述，上訴人甲○○主張其向被上訴人解約後，依民法第二百五十九條第一款及第二款規定，訴請被上訴人返還甲○○已繳納之一百十四萬元，及自附表所示返還償金起息日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又，上訴人甲○○獲勝訴判決，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。原審就上開上訴人甲○○應准許部分，為甲○○敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，並依聲請為附條件之准、免假執行之宣告。至於上訴人乙○○及丙○○，其上訴為無理由，原審為其二人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。乙○○及丙○○上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。七、據上論結，本件上訴人甲○○之上訴為有理由，上訴人乙○○、丙○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　九　　　月　十五　　日民事第三庭審判長法官吳謙仁法官連正義法官蘇瑞華正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　九　　　月　　　十六　　日書記官賴以真附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院九十三年度上字第二六０號

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