臺灣高等法院94年度上易字第676號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 94年度上易字第676號

上訴人

尊南建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

陳國雄律師

被上訴人

台北新佳坡大廈管理委員會

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

當事人間公共基金管理糾紛事件，上訴人對於中華民國94年7月

14日臺灣板橋地方法院93年度訴字第1881號第一審判決提起上訴

，本院於95年2月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被上訴人主張：伊係民國93年2月15日由坐落於台北縣五股鄉○○路3至19號台北新佳坡大廈（下稱系爭大廈）區分所有權人所召開之第1次區分所有權人會議決議所成立，並於93年3月7日向五股鄉公所報備核准在案。上訴人為系爭大廈之起造人，依公寓大廈管理條例第18條規定，應提列本大廈公共基金新台幣（下同）96萬9,710元，並於系爭大廈成立管理委員會後移交。然伊成立後，多次向上訴人催告移轉公共基金，均遭上訴人諉稱該公共基金早於取得使用執照前之91年11月26日已移轉予上訴人公司之董事長即訴外人甲○○統籌管理用罄而拒絕移交。惟查上訴人係於92年1月13日取得本大廈使用執照，按政府規定於取得使用執照時，需提撥公共基金及提交儲戶證明，並依內政部營建署85營署建字第58430號函示：「……起造人應提撥公共基金者，應以起造人名義開戶，並註明為該公寓大廈公共基金。……」意旨，上訴人如何能於取得使用執照前即將公共基金移交予甲○○？且系爭大廈於取得大樓使用執照，為建物所有權第1次登記前，尚無區分所有權人，上訴人又如何召開區分所有權人大會推舉甲○○為管理負責人？至上訴人所舉之92年2月15日召開之系爭大廈住戶管理基金籌備處會議推舉甲○○為系爭大廈管理負責人之會議紀錄，其出席人數僅7人，且均為上訴人公司之股東，顯為上訴人公司內部之股東會，非系爭大廈之區分所有權人會議，上開決議如何能拘束系爭大廈區分所有權人？甲○○不具備合法管理該公共基金之權利。伊嗣於93年5月26日發函報請主管機關處理後，上訴人雖於93年8月4日寄函要求伊與甲○○辦理移交，但上訴人並未交付上開公共基金，僅交付1張支付明細表，上載扣除提撥之公共基金96萬9,710元外，尚有超支56萬4,445元之債務，並強求伊簽署認諾辦理移交，上訴人惡意逃避給付公共基金之事實自明。至上訴人另主張上開公共基金應抵銷系爭大廈區分所有權人不當得利部分。然依系爭大廈預定房屋買契約書第13條第1項第3款之約定，可知上訴人如有變更設計情事，需經系爭大廈區分所有權人簽認同意，而系爭大廈區分所有權人從未受變更設計之通知，且依上訴人售屋時之廣告圖說，亦可證明上訴人所為施工均係系爭大廈新建工程之一部，系爭大廈之區分所有權人未有不當得利可言，上訴人抵銷之抗辯顯為卸責之詞等情，爰依公寓大廈管理條例第18條第2項之規定，求為命上訴人給付96萬9,710元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算利息之判決（原審為被上訴人勝訴之判決。上訴人聲明不服，提起上訴）並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：被上訴人因有部分管理委員林洸輝、林賜福、吳永發未具有區分所有權人身分，即於93年2月15日之區分所有權人會議被選任，故該會議顯有違反系爭大廈規約第6條第5項及第7條第6項之規定，被上訴人管理委員會之成立難謂合法。又於93年2月15日選舉林賜福為被上訴人管理委員會之主任委員後，為何相隔尚不到1年之時間主任委員即有所更動，而由丙○○擔任，並向伊起訴，其間是否有進行合法之程序亦有疑問。況林賜福既因選任不合法當然解任在先，且被上訴人組織中亦有3位資格不符已當然解任之委員，故其等所進行之管理委員會決議及選任新主任委員等程序為不合法。再參以93年8月13日被上訴人起訴前之第1屆第6次管理委員會會議紀錄所示，當時新任主任委員係蔡震然亦非丙○○，是丙○○是否確為現任被上訴人主任委員，以及被上訴人組織之適法性即有疑問，在被上訴人組織屬違法之情形下，被上訴人向伊起訴，即當事人不適格。又伊早已依修正前之公寓大廈管理條例第18條規定，提撥系爭公共基金，並於申請使用執照時即開立專戶儲存之證明送交台北縣政府工務局。因依92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第18條規定，伊在申請公寓大廈使用執照時，需將提撥之公共基金交由管理負責人為管理運用，否則無法取得使用執照，故伊即於91年11月26日推選訴外人即伊公司實際負責人甲○○為管理負責人。而依修正前公寓大廈管理條例第27條規定，可知區分所有權人會議之召開不以第1次登記後始得為之，且實務上亦有預售屋買賣後於房屋完成前即召開區分所有權人會議之例，由此可知，被上訴人以系爭大廈辦理所有權第1次登記前不得召開區分所有權人會議為由，否認甲○○當選為管理負責人之合法性，實無足採。且伊於92年1月13日取得使用執照後，在此期間因被上訴人組織尚未成立，故再次推選伊公司實際負責人甲○○為管理負責人，並將公共基金移交給甲○○統籌管理與運用，更證明伊將公共基金移交的合法性。退步言之，依修正後公寓大廈管理條例第28條第3項新增「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人」規定之類推適用，應認甲○○經推舉為系爭大廈管理負責人乃適法，自可為公共基金之管理與運用。再伊為求公共基金使用之便利，均先以伊公司之支票（彰化商業銀行之帳戶）先為代墊，再就公共基金（台北國際商業銀行之帳戶）之餘額取償，而伊公司代墊公共基金之支票上均加蓋「台北新佳坡大廈住戶管理基金」以為註記，益證系爭公共基金之使用並無不當。又系爭公共基金已為伊公司合法管理與運用，並支出完畢，甚且由伊公司另自行以公司帳支出160萬0,717元以為支付相關管理維修費用。至被上訴人所稱系爭工程絕大部分係屬建商本應新建或新購之工程云云，實屬無稽，蓋相關工程並不在相關圖說內，係伊公司在取得使用執照後，為改善社區環境所做，此等均非在伊原本之工程範圍內，否則伊如何取得使用執照？系爭公共基金既係伊於任職管理負責人時基於管委會之決議而為合法使用，係為系爭大廈住戶之利益而支出，退步言之，縱認伊就系爭大廈上開支出並非自公共基金支出或未經系爭大廈住戶同意之擅自支出，因該等費用乃係為系爭大廈全體住戶利益所做工程之支出，則代表住戶之被上訴人就上開金額當已構成民法第179條之不當得利，而其中支出保全管理服務費用25萬6,500元、購買社區燒金紙大金鼎6,000元、維修地下室鐵捲門馬達2,500元，共計26萬5,000元之必要費用，上訴人自得依民法第546條第1項之規定請求被訴人給付，此部分係依委任關係所支出而生之債務，亦主張抵銷。是伊自得就上開金額與被上訴人所請求之金額，依民法第334條為抵銷云云，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：上訴人依法應提列公共基金為96萬9,710元，而系爭大廈於92年1月13日取得使用執照。上訴人因設置系爭大廈中庭花園、守衛室、監視門禁系統、保全管理服務等工程，而另行支出153萬4,155元之費用。系爭大廈部分區分所有權人係在92年1月13日系爭大廈取得使用執照前向上訴人購買，另部分區分所有權人則在92年1月13日後才與上訴人訂約購買等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第169頁之筆錄），並有支票存根、照片可證（見原審訴字卷第79頁至第82頁、第156頁至第159頁），堪信為真實。

四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院94年11月7日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第169、170頁之筆錄、第180頁至第196頁之書狀、第203頁至第217頁之書狀）。茲僅就兩造之爭執點，分述如下：

㈠關於被上訴人於93年2月15日召開區分所有權人會議決議內容選出之管理委員會是否未具區分所有權人資格？經查：

⒈上訴人雖抗辯93年2月15日系爭大廈第1次區分所有權人大會選出之委員林洸輝、林賜福、吳永發不具區分所有權人身分，違反系爭大廈規約規定，被上訴人組織成立未適法，當事人不適格（按指不具當事人能力）云云。惟被上訴人係系爭大廈於93年2月15日召開之第1次區分所有權人會議中決議成立，並選出第1屆管理委員林賜福、林洸輝、蔡震然、乙○○、林招財、吳泰慶、陳秉豐、丙○○、吳永發等9人，且於93年3月9日經台北縣政府同意備查，嗣被上訴人原主任委員林賜福於93年8月9日辭去主任委員職務，被上訴人即於第1屆第6次管理委員會會議另選任蔡震然為主任委員，嗣蔡震然於93年9月9日辭去主任委員一職，被上訴人於93年9月10日第1屆第8次管理委員會會議即選任丙○○擔任主任委員迄今，有93年2月15日系爭大廈第1次區分所有權人大會會議記錄、台北縣五股鄉公所准予備查函、報備證明、被上訴人管理委員會會議記錄可證（見原審訴字卷第19頁至第24頁）。

⒉再依系爭大廈規約第6條第1項規定：「一、主任委員由管理委員互選之。但主任委員及財務委員必需具備區分所有權人配偶子女身分」，第5項規定：「五、主任委員、財務委員喪失區分所有權人資格或本條第一項但書時即喪失（主委、財委）委員資格，其他委員喪失區分所有權人或住戶身分時即喪失委員資格」（見原審重調字卷第64頁之規約），足見被上訴人組織管理委員資格僅須具有「住戶」身分即可擔任，不以區分所有權人本人為限，僅主任委員及財務委員必需具備區分所有權人或其配偶子女身分。是縱93年2月15日當日系爭大廈區分所有權人會議選出之委員其中數人當時未具區分所有權人身分，亦不影響被上訴人組織之合法成立。況被上訴人抗辯之管理委員林洸輝於92年6月17日已為系爭大廈門牌號碼御史路5號4樓之區分所有權人；而主任委員林賜福係區分所有權人林塗之子，上訴人對此亦不爭執（見本院卷第165、166頁之筆錄），且林賜福嗣於93年7月16日登記為系爭大廈門牌號碼御史路3號3樓、5號、5號3樓之區分所有權人，有土地及建物所有權狀可考（見原審訴字卷第247頁至第252頁），足證被上訴人已具備當事人能力。是上訴人所為之上開抗辯，殊不足取。

㈡關於訴外人甲○○是否為系爭大廈之管理負責人？公共基金是否有移轉到甲○○名下帳戶？甲○○或上訴人是否有使用處分系爭公共基金之權利？經查：

⒈按依規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈事務者。公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，以第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定臨時召集人為管理負責人，區分所有權人無法互推召集人時，住戶得申請地方主管機關指定住戶一人為管理負責人，92年12月31日修正前公寓大廈管理條例（下稱修正前公寓大廈管理條例）第18條第2項、第18條第3項、第3條第9款及第27條第1項、第4項分別定有明文。系爭大廈係於92年1月13日取得使用執照（見原審訴字卷第34頁之使用執照），自應適用修正前當時之公寓大廈管理條例。

⒉上訴人抗辯伊公司實際負責人甲○○為系爭大廈住戶管理基金籌備處會議經合法推選之管理負責人，有運用系爭管理基金之權利云云。惟查依修正前公寓大廈管理條例第3條第9款之規定，管理負責人指未成立管理委員會，由區分所有權人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈事務者，是僅有區分所有權人及住戶始有成為管理負責人之資格，上訴人公司實際負責人甲○○非系爭大廈之區分所有權人，亦非系爭大廈之住戶，自無當選系爭大廈管理負責人之資格，自無法依修正前公寓大廈管理條例第27條第1項之規定當選為系爭大廈管理負責人。次查92年2月15日系爭大廈住戶管理基金籌備處會議出列席單位及人員為甲○○、周林串、周峰正、周嘉鴻、汪東富、陳麗紅、周泓妤（見原審訴字卷第75頁之附冊）等7人，該日出席人員及參與推選決議者均係上訴人公司董事或監察人（見原審訴字卷第110頁之上訴人公司董事、監察人資料），系爭大廈之區分所有權人或住戶並無與會。上開會議之與會者既無系爭大廈之區分所有權人或住戶，會議結論自無拘束系爭大廈區分所有權人之效力，是縱上開會議決議由甲○○當選系爭大廈之管理負責人，甲○○亦無法依修正前公寓大廈管理條例第27條第4項之規定取得系爭大廈管理負責人之資格。是上訴人抗辯依上開會議結論甲○○為系爭大廈合法之管理負責人，有權運用管理基金云云，殊不足取。

⒊又上訴人雖抗辯伊在申請使用執照時，依修正前公寓大廈管理條例第18條規定，需將提撥之公共基金交由管理負責人為管理運用，否則無法取得使用執照，故依法推選甲○○系爭大廈管理負責人云云。惟查修正前公寓大廈管理條例第18條第2項僅規定：「依前項第1款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之」，足證上訴人僅須依法將公共基金提撥於專戶儲存後，即可申請核發使用執照，與是否已將公共基金交付系爭大廈管理負責人無涉。是上訴人抗辯若非伊先推選上訴人之負責人甲○○為管理負責人，並將公共基金移交給甲○○統籌管理，伊無法於92年1月13日取得使用執照云云，亦不足取。

⒋上訴人另抗辯起造人即伊公司，在被上訴人管理委員會成立前，不論被推選與否，本即為系爭大廈之當然管理負責人，自有權使用系爭管理基金云云。惟查依修正前公寓大廈管理條例之規定管理負責人須為區分所有權人或住戶，已如前述。而起造人依修正前公寓大廈管理條例第18條第18條之規定，僅負有按工程造價一定比例或金額提列管理基金及提出已於金融業者設立專戶儲存管理基金證明之義務，並非公寓大廈之當然管理負責人，亦無權使用系爭管理基金。是上訴人所為之上開抗辯，自不足取。

⒌又上訴人抗辯修正後公寓大廈管理條例新增第28條第3項規定：「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人」，故基於法律漏洞之填補及兼顧公寓大廈管理條例之目的性解釋及立法者之主觀解釋，自應為法理之當然類推適用，應認甲○○經推舉為系爭大廈管理負責人乃適法，自可為公共基金之管理與運用云云。惟查系爭大廈係於92年1月13日取得使用執照（見原審訴字卷第34頁之使用執照），並於92年3月13日辦理建物所有權第1次登記，故系爭大廈是否有修正後公寓大廈管理條例第28條第3項規定之適用，已非無疑。且縱上開規定得以類推適用，惟查系爭大廈在被上訴人管理委員會組織成立前，管理負責人亦應為起造人「尊南建設股份有限公司（代表人：周林串）」（見原審訴字卷第34頁之使用執照），而非甲○○。是上訴人抗辯類推適用修正後公寓大廈管理條例第第28條第3項之規定，甲○○為當然管理負責人云云，自不足取。

⒍至上訴人抗辯伊係以甲○○為代表人與買方簽訂買賣契約，且當時之簽約日期乃係在召開第一次區分所有權人會議之前，依系爭大廈之房屋預定買賣契約書第16條第6項之規定（見原審訴字卷第163、164頁之契約書），上訴人在召開第一次區分所有權人會議並成立管理委員會或選任管理負責人前，確為本系爭大廈之管理負責人，就公共基金當可為管理與運用云云。惟查系爭房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）記載：「買方：吳振維，賣方：尊南建設股份有限公司（即上訴人），代理人：甲○○」（見原審訴字卷第160頁之契約書），其買賣標的僅係系爭大廈中之一戶，即H棟第伍層中之某戶，坪數49.23坪（見原審訴字卷第160頁之系爭買賣契約書第2條、第3條），而系爭買賣契約書第16條第6項係約定：「賣方（即上訴人公司）應於房屋產權登記後六個月內召開第一次區分所有權人會議，並自完工之日起至第一次區分所有權人會議之日止，擔任本預售屋共用部分管理人，……。」。足見系爭買賣契約書僅能證明上訴人公司為「該H棟第伍層中由吳振維承買之預購屋」共用部分之管理人，而非系爭大廈之管理負責人。至甲○○僅代理上訴人與買方簽約，非謂甲○○為「該H棟第伍層中由吳振維承買之預購屋」共用部分之管理人，自難遽認甲○○因系爭買賣契約第16條第6項之約定而為系爭大樓之管理負責人。是上訴人所為之上開抗辯，亦不足取。上訴人或甲○○既均非系爭大廈之管理負責人，自無管理系爭大廈公共基金之權利。

⒎末按修正前公寓大廈管理條例第18條第3項規定：「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人負責管理，『其運用應依區分所有權人會議之決議為之』」。是上訴人或甲○○在未經系爭大廈區分所有權人決議前，自無運用起造人依法應提列公共基金之權利。

㈢關於上訴人得否以其所為之中庭花園等各項工程支出，係為系爭大廈區分所有權人全體利益而支出，認系爭大廈區分所有權人受有不當得利為由，主張與應移交之系爭公共基金互為抵銷？經查：

⒈按消費者保護法第22條明定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容。廣告乃企業經營者為招徠買主，尤其建築商之廣告海報載明各樓層之面積、使用建材及週圍環境，一般房屋買賣商場上交易習慣，以之與顧客洽談買賣事宜，自應確保廣告內容之真實，雖雙方未將廣告列為契約內容，惟應視為買賣契約之一部，為符合公平正義原則，企業經營者所負之義務不得低於廣告之內容，此為必要之解釋（最高法院91年度台上字第1387號判決意旨、90年度台上字第1404號判決意旨參照）。

⒉上訴人抗辯伊確有裝潢警衛室，並於其內裝設監視系統與電腦主機及銀幕，並於地上一層、地下一層與地下二層共裝設了16具攝影機，且為維護安全與提昇居住品質及美觀，另行增設周邊圍牆與大門玄關，並將該等設施予以美化；又伊另於私設通道路處鋪設高級磁磚，並於地上一層加裝6具美術照明燈，此等均係伊為改善社區環境所做，且均非在系爭大廈原本之工程範圍內，否則伊如何取得使用執照與辦理交屋，故伊上開所增設之部分，並不在廣告圖說與看板之範圍內，該等費用乃為系爭大廈全體住戶之利益所做工程之支出，則代表住戶之被上訴人管理委員會就上開160萬0,717元當已構成民法第179條之不當得利，伊自得就此部分向被上訴人主張民法第334條之抵銷云云。惟查系爭大廈由上訴人支付金額所施作之項目包含「圍牆磚施工」、「中庭花園」、「中庭綠化植栽」、「砌磚工程」、「衛室鋁製品」、「大門鍛造鐵門」、「中庭景觀石質地磚」、「大門玄關洗石子」、「鍛造大門燈座及雨棚」、「監視系統工料」、「發射器」、「監視總統水電材料」、「守衛室磚修補」、「中庭燈具照明工程」、「中庭工程混凝土」、「守衛室電腦」、「門禁監視系統」等，有明細表可考（見原審訴字卷第77頁），上開支出可分為四部分，即①中庭花園；②警衛室及監視系統；③大廈大門；④圍牆。而上訴人以廣告方式招徠買主，並於廣告看板上載有「全區採用高科技系統保障居家安全、門禁電腦感應刷卡規劃管理」、「24小時監視系統安全連線」等語（見原審訴字卷第147頁之照片），且於系爭大樓外貼有帆布廣告，其上載有「台北新佳坡高尚住宅、全新完工漂亮登場、造型高貴品質上等、中庭式的花園規劃」等語（見原審訴字卷第147頁之照片），其平面廣告則載有「五股市中心旁一座遠眺觀音山、近擁萬坪公園的中庭花園大社區」（見原審訴字卷第148頁之廣告單影本），足見上訴人就系爭大廈中庭花園、中庭大門、守衛室、監視門禁系統、圍牆施工等工程之施作及其附屬設施設備之支出，均屬上訴人依約應完工之工程項目及其附屬設施設備，尚難謂系爭大廈區分所有權人因此而有不當得利。是上訴人抗辯伊得以上開費用之支出與伊應給付被上訴人之管理基金為抵銷云云，殊不足取。

⒊至上訴人抗辯關於保全管理費與地下室鐵捲門維修費之支出，縱被上訴人無不當得利，亦可認為係屬民法第546條第1項，因處理委任事務而支出必要費用，伊自可就該等費用向被上訴人收取等語。查系爭買賣契書第16條第6項約定：「賣方應於房屋產權登記後6月內召開第1次區分所有權人會議，並自完工之日起至第1次區分所有權人會議之日止，『擔任本預售屋共用部分管理人』……」，足認上訴人與系爭大廈區分所有權人間訂有委任契約，將系爭大廈共用部分委任上訴人管理，是上訴人因管理系爭大廈共用部分而支出之保全管理服務費、地下室鐵捲門之維修費等，為委任事務之履行，系爭大廈區分所有權人因此受有利益，乃上訴人處理委任事務之結果，並非無法律上之原因。則上訴人因受被上訴人委任處理事務，支出保全管理服務費用25萬6,500元、購買社區燒金紙大金鼎6,000元、維修地下室鐵捲門馬達2,500元，共計26萬5,000元之必要費用（見原審訴字卷第77頁之明細表），上訴人自得依民法第546條第1項之規定請求被訴人給付。是上訴人抗辯伊得以系爭必要費用26萬5,000元與伊應給付被上訴人之管理基金為抵銷等語，自屬有據。則上訴人應給付被上訴人之管理基金為70萬4,710元（其計算式為：969,710元－265,000元＝704,710元）。

五、綜上所述，被上訴人依據修正前公寓大廈管理條例第18條第2項之規定，請求上訴人給付管理基金70萬4,710元及自起訴狀繕本送達之翌日即93年10月9日起（見原審重調字第47頁之送達證書），至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，自屬正當應予准許，逾此部分之請求，為無理由，即屬不應准許。從而原審就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。