臺灣高等法院94年度上字第358號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 94年度上字第358號

上訴人

達昱汽車股份有限公司

法定代理人

葉佐炎

訴訟代理人

邱新福律師

被上訴人

璿豐國際貿易股份有限公司

法定代理人

孟文斌

訴訟代理人

劉 楷律師

上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國93年8月23日臺灣桃園地方法院93年度訴字第435號第一審判決提起上訴，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：上訴人（原名達太汽車股份有限公司）前於民國92年2月11日與被上訴人訂立房屋租賃合約（下稱系爭租約），向被上訴人承租坐落桃園縣中壢市○○段1793、1793之1地號內共計2,000坪之土地及其上建物（下稱系爭土地、建物），約定租期自92年2月11日起至97年12月31日止，每月租金新台幣（下同）80萬元，上訴人於簽約時並交付240萬元之押租金予被上訴人。上訴人承租前開土地後，在其上耗費近9,000萬元興建、裝潢千餘坪之鋼骨造廠房，作為汽車銷售之營業使用。實際上系爭土地及建物屬訴外人國產汽車股份有限公司（下稱國產公司）所有，被上訴人係向國產公司承租後再轉租部分予上訴人，嗣因國產公司向臺灣臺北地方法院聲請裁定重整，兩造與國產公司遂於92年5月14日簽訂「第二次補充協議書」，於第1條約定：「如乙（即被上訴人）、丙（即上訴人）方於重整計劃經法院裁定認可確定時起1個月內無法取得資產管理公司或國產公司同意讓售房屋租賃契約第1條所示之全部租賃標的物時，乙、丙方同意即無條件遷出」等語，顯然訂約三方約定有1個月之猶豫期限，俾使兩造均有價購租賃物之權利，而國產公司之重整裁定係於92年8月5日確定，1個月之價購期限應算至同年9月5日止，再依系爭租約第14條約定，租約期前終止時，被上訴人應於終止日前2個月通知，則系爭租約應於92年11月5日終止，據此計算上訴人違約之遲延日期應自翌日即92年11月6日起算。而上訴人係於92年12月18日將租賃物點交予訴外人東星汽車貿易有限公司（下稱東星公司），故算至點交前1日即92年12月17日止，上訴人違約日期共計為42日。依土地法第97條規定：「城市房屋之租金以不超過土地及建築物申報價值年息百分之十為限」，系爭1793、1793之1地號土地於起訴時之申報地價，分別為2,800元/㎡、3,711.2元/㎡，平均為3,255.6元/㎡，而以上限年息10％計算，再乘以承租面積2,000坪（約6,611㎡）後除以12個月，系爭租約每月之最高租金應為17萬9,356元，惟兩造實際租金約定高達每月80萬元，顯然超出法定租金最高額甚多，是以系爭租約所訂違約時「每月處以2倍租金之違約金」顯然過高。依民法第252條：「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」之規定，上訴人自得請求法院依公平原則酌減違約金。而考量兩造之租金高達每月80萬元，應認上訴人於租約終止後按月給付被上訴人相當於原租金每月80萬元之損害額，已足以賠償被上訴人之損失。據此計算，上訴人應給付被上訴人之違約金應為112萬元（計算式：800,000×42/30＝1,120,000），扣除上訴人於92年11月3日已匯款予被上訴人之84萬元，應僅尚欠28萬元，從而被上訴人原應返還上訴人之押租金240萬元，於扣除28萬元後，尚餘212萬元。為此，訴請被上訴人給付上訴人212萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起本件上訴）。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人212萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5％計算之利息㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：依系爭租約第15條約定，「倘甲方（即被上訴人）因故無法繼續使用收益租賃標的物或取得租賃標的物之所有權時，雙方租賃關係逕行終止，無本合約第14條之適用，乙方不得要求任何賠償，且同意無條件終止本合約並配合2個月內遷出，交還租賃標的物」。系爭土地、建物既因國產公司經法院裁定重整確定，則依前開約定，兩造之租賃關係已逕行終止，並無上訴人所謂「依租約第14條期前終止應於2個月前通知」之問題。而依兩造與國產公司所簽訂「第二次補充協議書」第1條之內容，可知該約定係針對兩造應遷讓租賃物時點之特約約定，從而自「重整裁定確定時起1個月內發生兩造無法取得系爭租賃物之情事時」，即為兩造應遷出系爭租賃物之時點。而被上訴人於92年8月19日接獲國產公司之律師函，內容表示：國產公司已將系爭租賃物處分予第三人定案，是以終止該公司與被上訴人之租賃契約，並要求被上訴人配合於2個月內遷出，交還租賃物等語。被上訴人於接獲前開通知後，即於同年月25日委由律師代為函知上訴人上開事實，並依兩造間租賃契約第15條、第11條及前揭補充協議書之約定，終止兩造之租賃契約，要求上訴人亦應於函到後2個月內配合遷出系爭租賃物，而上訴人已於同年8月26日接獲被上訴人之前開律師函，是上訴人應於92年8月26日起算2個月，即至遲應於同年10月26日前遷出並交還系爭租賃物，詎上訴人卻遲至同年12月18日始將租賃標的物點交予訴外人東星公司並遷出租賃物，故上訴人違約之日數，應自92年10月27日起算至同年12月18日止，共計53日（5＋30＋18=53）。又依系爭租約第11條關於懲罰性違約金之約定，被上訴人得請求上訴人給付懲罰性違約金282萬6,667元【 (800,000×2)×53/30＝2,826,667，小數點以下四捨五入】，而因系爭土地價值及上訴人使用租賃物所獲利益均極高，故本件違約金並無過高情形。再按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，有最高法院61年度臺上字第1695號判例可資參照，因本件違約金性質屬懲罰性違約金，故被上訴人除違約罰外，另得請求上訴人給付其於違約期間無權占有系爭租賃物53日之相當於租金之不當得利賠償金，共計141萬3,333元（800,000×53/30＝1,413,333，小數點以下四捨五入）。總計上訴人應給付被上訴人之違約金、不當得利賠償金共424萬元，扣除上訴人於92年11月份匯予被上訴人之84萬元，上訴人尚欠被上訴人340萬元，據此，被上訴人以前開債權與本件上訴人之240萬元押租金債權互相抵銷，抵銷後上訴人已無餘額可得請求，上訴人之訴顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。

三、上訴人主張兩造前於92年2月11日訂立系爭租約，向被上訴人承租系爭土地及建物，約定租期自92年2月11起至97年12月31日止，每月租金80萬元，上訴人於簽約時並交付240萬元之押租金予被上訴人。而系爭土地及建物乃訴外人國產公司所有，被上訴人係向國產公司租得後再轉租部分予上訴人，嗣因國產公司向法院聲請裁定重整，兩造遂與國產汽車公司於92年5月14日簽訂「第二次補充協議書」，於第1條約定：「如乙、丙方於重整計劃經法院裁定認可確定時起1個月內無法取得資產管理公司或國產公司同意讓售房屋租賃契約第1條所示之全部租賃標的物時，乙、丙方同意即無條件遷出」等語。而國產公司嗣經臺北地方法院於92年7月14日裁定准予重整，該裁定於同年8月5日確定，國產公司旋於同年8月14日委由律師發函予被上訴人（副本通知上訴人）表示該公司已將租賃標的物處分予第三人定案，並終止其與被上訴人間之租約等情。被上訴人於同年8月19日接獲國產公司上開律師函後，於同年月25日委由律師函知上訴人上開事實，並向上訴人表示終止系爭租約，上訴人應於函達後2個月內配合遷出系爭租賃物等語。上訴人於同年月26日接獲被上訴人之前開律師函，惟上訴人係於同年12月18日始將租賃標的物點交予訴外人東星公司；又被上訴人迄未返還押租金，以上各情，為被上訴人所不爭執，並有上訴人提出之系爭租約與公證書各1份、系爭土地之土地登記謄本共2份、第2次補充協議書、資產買賣契約書各1份，及被上訴人提出之國產公司委請律師於92年8月14日寄發之函文一份、被上訴人於92年8月25日委請律師寄發上訴人之函文暨掛號郵件收件回執各1份（以上均為影本）等附卷可證，堪信為真實。

四、上訴人主張系爭租約終止後，上訴人應遷出租賃標的物之最後期限應為92年11月5日，故上訴人違約之日數應自翌日即同年11月6日起算至點交前一日即同年12月17日止，且兩造約定之違約金過高，應予酌減云云，被上訴人否認之，並以前詞置辯，是本件應審究者為：㈠上訴人應遷出租賃標的物之期限為何？㈡兩造約定之違約金性質，究為賠償性違約金或懲罰性違約金？㈢前開違約金約定之金額是否過高？茲分論如下：

㈠上訴人應遷出租賃標的物之最後期限為92年10月26日：

⒈系爭租約第14條約定：「任一方倘有期前終止本約之必要，應於預定終止日前2個月（含）以上之期間通知他方，另一方得無條件配合終止合約」等語，同租約第15條則約定：「倘甲方因故無法繼續使用收益租賃標的物或取得租賃標的物之所有權時，雙方租賃關係逕行終止，無本合約第14條之適用，乙方不得要求任何賠償，且同意無條件終止本合約並配合2個月內遷出，交還租賃標的物」。系爭租賃標的物係因所有人國產公司經法院裁定重整致無法繼續為使用收益，兩造均知悉此情，已如前述，從而兩造間之租賃關係應適用系爭租約第15條之約定逕行終止，上訴人並應配合於2個月內遷出。至系爭租約第14條之約定，觀其內容係指兩造間任一方因可歸責於己之事由，欲期前終止租約之情形，核與本件情況不同，自無該條適用之餘地。是上訴人主張本件終止租約應適用系爭租約第14條約定，被上訴人必須於2個月前通知云云，不能成立。

⒉前開「第二次補充協議書」乃兩造於訂立系爭租約之後，另行與國產公司三方共同簽訂，足認兩造均同意遵守該補充協議書之內容，且若該補充協議書內容與原先所訂系爭租約之內容有所牴觸時，並應以訂定在後之補充協議書約定內容為據。而依「第二次補充協議書」第1條約定：「甲方公司（國產公司）重整計畫如經法院裁定認可確定時，系爭租賃標的物必須依重整計畫讓售予甲方公司之債權人（目前為美林資產管理公司）或由甲方公司處分，故如

乙、丙方於重整計劃經法院裁定認可確定時起1個月內無法取得資產管理公司或國產公司同意讓售房屋租賃合約書第1條所示之全部租賃標的物時，乙、丙方同意即無條件遷出租賃標的物及第2條所示之新建建物」等文句。可知自國產公司重整裁定確定時起1個月內，若兩造無法獲得讓售租賃標的物，則兩造均應無條件遷出租賃標的物。

⒊依據系爭租約第15條及「第二次補充協議書」第1條之約定，佐以國產公司於其重整之裁定確定後，於92年8月14日發函被上訴人（副本通知上訴人）表示該公司已將租賃標的物處分予第三人定案。兩造均已收受前開函文，且被上訴人於接獲上開函文後，亦於同年月25日委由律師函知上訴人上開事實，並向上訴人表示終止系爭租約，上訴人應於函達後2個月內配合遷出等語，上訴人亦於同年月26日接獲被上訴人之前開律師函等情，均如前述，自應認系爭租約已於上訴人接獲被上訴人表示終止租約函文之意思表示到達時即92年8月26日發生終止之效力，上訴人並應配合於2個月內遷出。從而，被上訴人主張上訴人應自92年8月26日起2個月內遷出租賃標的物，亦即遷出之最後期限為同年10月26日一節，堪予採信。

㈡兩造約定之違約金性質為懲罰性違約金：

⒈按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金」、「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，民法第250條第1、2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。至當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院86年度臺上字第1620號判決參照）。

⒉系爭租約第11條約定：「租賃期滿或依本約期前終止時，乙方應即遷出租賃物。除乙方之廣告招牌及標示外，於本租賃物之固定裝潢同意由甲方承接.. 」、「乙方逾期仍不遷出，或未依前項約定完成遷移時，應按月給付甲方相當於月租2倍之違約罰金，直至依前項約定完全遷出時止」。可知兩造係約定若上訴人逾期未依約遷出、或未依約定方法遷出時，即須支付違約罰金，依前開法條規定及說明，堪認兩造前開違約金之約定，係屬懲罰性違約金，上訴人主張應屬賠償性違約金云云，尚非有據。從而，上訴人既有逾期未遷出租賃標的物之違約情事，則被上訴人除得向上訴人請求懲罰性違約金以外，尚得請求損害賠償。

㈢前開懲罰性違約金約定之金額，並未過高：

⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而衡量違約金是否過高、是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年度臺上字第807號判例參照）。

⒉上訴人主張其轉承租系爭不動產目的在做為汽車銷售營業之用，甫投入鉅額資金，未及銷售營運，仍在虧損階段，即面臨解約搬遷之命運，故上訴人並無「確獲極高利益」之情事；又被上訴人向國產公司承租系爭不動產月租為60萬元，而將其中一部份轉租給上訴人，月租卻要80萬元，收益全歸被上訴人所有，而上訴人現仍占有系爭土地，並未交還國產公司，是被上訴人從中仍獲有利益，自無損失可言。上訴人於獲悉國產公司遭裁定重整確定後，即積極爭取受讓系爭不動產，確知產權取得無望後，亦積極尋覓承讓人並結束既有之營業，此皆顯示上訴人解決問題之最大誠意，若上訴人仍須賠付被上訴人上開幾近暴利之重罰，為公理正義，應將違約金酌減云云。查：⑴系爭1793（358㎡）、1793之1（12581㎡）地號土地於93年1月之公告現值，分別為11,000元/㎡、15,029元/㎡，有土地登記謄本二紙在卷可憑，若以前開土地之平均公告現值即14,918元/㎡【 (358×11,000＋12,581×15,029)÷ (358＋12,581)＝14,918，小數點以下四捨五入】計算，則上訴人所承租2,000坪（按1坪＝3.30579㎡，故共約6,612㎡，小數點以下四捨五入）土地之公告現值，即高達9,863萬7,816元，另加上其所承租之廠房，足認系爭租賃標的物之價值極高，上訴人使用收益租賃標的物可獲得之利益亦屬非淺，而該利益非以實際所得之利益為限，上訴人以其實際並未受有極高利益為由，主張違約金過高，顯無理由。

⑵被上訴人與國產公司於91年12月間簽訂業務合作暨買賣合約書（該合約書附於本院卷內），依該合約書所載，雙方非僅約定系爭土地、廠房以每月60萬元之租金租賃之事，亦提及被上訴人以150萬元購買國產公司之機器設備及未攤銷之固定設備，上訴人且須支付國產公司所聘僱人員之人事費，每月133萬217元（見該合約書第2、3條）。則被上訴人復以系爭土地每月80萬元之租金租賃予上訴人，無何異常可言。再者，被上訴人與國產公司所訂之租賃契約亦訂有與系爭租約內容相同之違約罰則，為兩造所不爭執（原審卷96、97頁），則被上訴人因上訴人之違約，對國產公司亦同負損害賠償之責。故上訴人僅以租金與租地面積大小主張其租金過高，指被上訴人並未因此而受有損害，該違約金以2個月計算過高云云，亦非有據。

⑶另參酌上訴人與被上訴人簽訂之房屋租賃合約書及兩造與國產公司之第二次補充協議書，均清楚明載遇有國產公司重整裁定確定時起1個月內無法取得系爭廠地之產權時，應即無條件遷出，又被上訴人因故無法繼續使用收益租賃標的物或取得租賃標的物所有權時，兩造租賃關係即逕行終止，上訴人應無條件配合於2個月內遷出交還租賃標的物等語，已如前述。可認上訴人對於所承租之標的物於租賃期間內，具有一定程度之風險有所認識，且該風險亦在上訴人所能承受之範圍內，乃與被上訴人訂立系爭租賃契約，今國產公司獲許可重整之裁定，且上訴人無法取得系爭土地之所有權，而無法繼續使用、收益系爭土地，均屬兩造間所預見之情事，縱如上訴人所述，已盡極大誠意解決問題，然其亦應自租約終止日即92年8月26日起2個月內遷出租賃標的物，且被上訴人、國產公司於搬遷期限前即已分別通知上訴人應如期搬遷，然上訴人無正當理由仍遲延搬遷，依系爭租約第11條規定即應給付所約定之懲罰性違約金予被上訴人。至所約定之違約金是否過高，如前所認定，並無過高情事，上訴人據此主張違約金應予酌減，亦屬無據。⑷綜上，上訴人應自租賃標的物搬遷之最後期限為92年10月26日，而其實際上係於同年12月18日始將租賃標的物辦理點交予訴外人東星公司，從而，上訴人自92年10月27日起至同年12月18日止計53日（5＋30＋18 ＝53）之違約期間內，應付之違約金額為282萬6,667元（計算式同前所載）之懲罰性違約金，並未過高，核無酌減之必要。

⒊另按，土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92 年度臺簡字第20號判決參照）。查系爭土地坐落於城市地區，被上訴人所承租之土地、建物係供銷售汽車營業之用，且兩造原先約定之租金即為每月80萬元等情，均已如前述，核諸前開說明，兩造約定之租金金額不受土地法第97 條「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」規定之限制，從而上訴人以原租金超出申報地價年息10％甚多，已屬過高，故約定月租2倍之違約金亦屬過高，主張應予酌減云云，不足憑採，附此敘明。

五、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條定有明文。又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」，有最高法院61年度臺上字第1695號判例可資參照。如前所述，系爭租約已於92年8月26日終止，上訴人應自租賃標的物搬遷之最後期限為同年10月26日，而其實際上係於同年12月18日始將租賃標的物辦理點交予訴外人東星公司，從而，上訴人自92年10月27日起至同年12月18日止，自屬無權占用租賃標的物，從而被上訴人抗辯稱：依不當得利之法律關係，上訴人應賠償上開期間內相當於租金之不當得利賠償金一節，為有理由。又兩造均不爭執：上訴人已付清92年10月份之租金，並於同年11月份曾匯款84萬元予被上訴人之情（見原審卷93年7月29日言詞辯論筆錄），是以被上訴人尚得請求上訴人給付之租金金額為42萬4,516元【800,000×18/31－ (840,000-800,000)＝424,516，小數點以下四捨五入】。

六、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷，民法第334條定有明文。據前所述，上訴人對被上訴人有押租金返還請求權，而被上訴人亦得請求上訴人給付違約金及債務不履行賠償金（各為282萬6,667元、42萬4,516元，共325萬1,183元），兩造既互負債務，又其給付種類均為金錢之債，雙方之債權並均屆清償期，是以被上訴人自得以其對上訴人所有之上開債權與對上訴人所負之返還押租金債務作為抵銷。又「抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅」，民法第335條定有明文。查被上訴人於本件審理中已以書狀及言詞向上訴人為抵銷之意思表示（見被上訴人歷次答辯狀及原審法院歷次言詞辯論筆錄），核諸前開說明，上訴人於終止租約後本得請求被上訴人返還之240萬元押租金債權，與被上訴人得向上訴人請求之325萬1,183元債權，相互抵銷後，上訴人對被上訴人之債權已經全數消滅，故上訴人請求被上訴人返還尚餘之押租金212萬元一節，為無理由，應予駁回。至上訴人假執行之聲請，因其訴遭駁回而失附麗，應併駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對於判決結果不生影響，爰不逐一審酌，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第49條第1項、第78條，判決如主文。

民事第8庭審判長法 官 李瓊蔭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。