臺灣高等法院 - 94年度上字第215號（拆屋還地等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 94年度上字第215號上　訴　人　天文貿易股份有限公司法定代理人　乙○○ 上　訴　人　乙○○ 上列二人共同訴訟代理人　朱昌碩律師李平義律師被　上訴人　甲○○　　住台北縣三重市○○街127號3樓訴訟代理人　簡文玉律師上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國93年12月28日臺灣桃園地方法院92年度訴字第1554號第一審判決提起上訴，本院於95年1月10日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於逾命上訴人天文貿易股份有限公司應自民國92年9月 18日起至原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ地上物拆除並將上開地上物所占用之基地（即桃園縣龜山鄉○○段1137地號，內上開範圍之土地）返還被上訴人之日止，按年給付被上訴人新台幣貳萬伍仟玖佰捌拾玖元部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔拾分之玖，餘由上訴人天文貿易股份有限公司負擔。事實甲、上訴人方面：壹、聲明：一、請求將原判決不利於上訴人之部分廢棄。二、上開廢棄部分，請求將被上訴人之訴駁回。貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：一、因上訴人已建好大型廠房，不願興訟，所以系爭土地每平方公尺公告現值只有1400元（每坪公告現值4623元），上訴人同意以每坪新台幣5萬元即高出公告現值10倍補償被上訴人。但原地主吳文雄卻百般刁難，執意每坪要索價新台幣9萬到10萬，勒索不成，即於民國92 年8月22日以虛偽買賣，將訟爭土地移轉過戶給毫無資歷，並與訟爭土地不相干之被上訴人甲○○，進而請甲○○以土地所有權人之名義，控訴上訴人拆屋還地，是以被上訴人甲○○及吳文雄除違反誠信之問題外，更違反社會正義乙、被上訴人方面：壹、聲明：駁回上訴。貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：一、本件建物係上訴人乙○○所建，現登記天文貿易股份有限公司為所有權人，被上訴人之所有權受有侵害，其二人為共同侵權行為人及不當得利人。理由一、被上訴人主張：其於民國92年8月22日取得坐落桃園縣龜山鄉○○段1137地號土地（下稱系爭土地）所有權。上訴人二人未經土地所有權人同意，在系爭土地上搭建建號495（重測前：新路境段5060建號），門牌號碼：桃園縣龜山鄉○○街60巷1號建物等地上物，占用系爭土地如原判決附圖所示Ａ盥洗室（面積10.5平方公尺）、Ｂ宿舍（面積90.99平方公尺）、Ｃ增建廠房（面積57. 80平方公尺）、Ｄ原有廠房（面積940.4平方公尺）、Ｅ增建廠房（面積509.50平方公尺）、Ｆ貨櫃辦公室（面積15.125平方公尺）。上訴人無權占有系爭土地，爰依民法第767條規定及不當得利、共同侵權行為等法律關係，請求上訴人將上開Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ所示地上物拆除，將坐落之土地返還被上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按年連帶給付被上訴人新台幣（以下同）5萬1978元（見原審卷第184頁）等語。上訴人則謂原判決附圖所示地上物係天文貿易公司所有、使用，上訴人乙○○僅使用宿舍，並否認上訴人係無權占用，辯以天文貿易公司於68年間，即向訴外人吳文雄購買桃園縣龜山鄉○路○段293、293-1、292、306地號等4筆土地，總價金330萬元，天文企業公司已支付250萬元，嗣因土地產權糾紛，無法完成買賣行為，吳文雄已將價金用盡，無法退款，經雙方協商以同額價金，由吳文雄提供同地段265-1、 269-8、268-1地號等3筆土地為雙方買賣標的，同時將該3筆土地點交予上訴人管理使用，上訴人購買土地係為建造廠房，吳文雄即將265-1地號（重測後為龜山鄉○○段1131地號）先辦理所有權移登記予上訴人，另268-1地號土地總面積 7017平方公尺，為吳文雄、謝王碧珠、黃河清三人共有，尚未分割，謝王碧珠、黃河清為配合吳文雄出售其應有部分土地，特於70.6.25出具土地使用同意書，准許上訴人使用268-1地號土地1936.05平方公尺，因地目非工廠用地，上訴人特指定天文公司總經理乙○○於70.1.30連同265-1地號合併使用，以住宅名義建造系爭495建號建物，並移轉所有權登記予上訴人。嗣268-1地號土地經桃園縣政府 75年5月6日都市計畫分割增列268-7及268-8地號，民國77 年又被徵收部分為道路用地，增編268-9、268 -10地號。上訴人建築使用之部分，即緊鄰已過戶之265-1地號部分（西嶺段1131地號）被編列為268-8地號（面積為237 8平方公尺）。嗣因原土地賣主（共有人）內部糾紛，及吳文雄因違反山坡地保育條例觸犯刑章而失去蹤影多時，原出售土地所有人吳文雄又持該土地去向私人借款，拒絕分割，將產權登記給買受人（即上訴人）。嗣後再以高出市價10 倍之價金勒索上訴人未成，吳文雄等人即將上訴人公司購買及使用之土地即重測後西嶺段1137、1159地號二筆土地產權移轉予被上訴人，被上訴人以通謀虛偽意思表示，取得系爭土地所有權，更以損害他人為主要目的等方式行使所有權，是屬權利濫用等語。（原審命上訴人連帶拆屋還地，並自92.9.18起至返還土地之日止，按年連帶給付被上訴人2萬5989元，駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人敗訴部分未據聲明不服。）二、㈠、查被上訴人於92.8.22以「買賣」為原因取得系爭西嶺段 1137 地號土地（地目：旱，使用分區：山坡地保育區，面積2378 平方公尺）所有權全部。系爭1137地號土地於89. 10.13地籍圖重測前係龜山鄉○路○段268-8地號，又268-8 地號係於76.5.21自同段268-1地號分割，268-8地號土地原為吳文雄、謝王碧珠、黃河清三人共有。另西嶺段1131地號土地重測前為龜山鄉○路○段265-1地號，原為吳文雄所有。吳文雄於70.2.1出具土地使用權同意書，同意上訴人乙○○使用265-1地號土地全筆；吳文雄、謝王碧珠、黃河清三人於70.1.25出具土地使用權同意書同意乙○○使用268-1地號土地中之1963.05平方公尺。乙○○於70.6.27 在265-1、268-1（於87.7.1變更為268-8地號）地號土地上建築鋼筋混凝土造、加強磚造貳層樓房，面積計1814.52平方公尺，建號：新路境段5060（重測後為龜山鄉○○段495 建號使用執照字號：龜鄉使字第1322號）。乙○○嗣於71年間以「買賣」為原因將上開爭建物所有權移轉登記予天文貿易有限公司，天文貿易有限公司嗣更名為天文貿易股份有限公司等情，有被上訴人提出之地籍圖、土地、建物登記簿謄本，上訴人提出之土地使用權同意書、土地、建物登記簿謄本、建物權狀等可稽（見原審卷第10-13、55、146-147、193-202、 207-211頁），且為兩造所不爭執，堪認為真正。㈡、系爭1137地號上，有原判決附圖所示Ａ-Ｆ地上物占用，其情形為：Ａ盥洗室（面積10.5平方公尺）、Ｂ宿舍（面積 90.99平方公尺）、Ｃ增建廠房（面積57. 80平方公尺）、Ｄ原有廠房（面積940.4平方公尺）、Ｅ增建廠房（面積 509.50平方公尺）、Ｆ貨櫃辦公室（面積15.125平方公尺），又原判決附圖Ｄ部分即建號495建物之部分等情，業經原審履勘現場屬實，並有原法院囑託桃園縣桃園地政事務所繪製土地複丈成果圖可稽，且為兩造所不爭執（參見本院卷第22頁），堪認為真正。又上訴人謂系爭1137地號原判決附圖除Ｄ部分外，其餘地上物係天文貿易公司所建，由天文貿易公司管理使用等語（參見原審卷第96頁、本院卷第22頁），被上訴人未提出證據證明上開地上物係乙○○與天文貿易公司共同建造，則應認上開地上物係天文貿易公司所建，僅天文貿易公司對之有處分權。三、被上訴人主張上訴人所有上開地上物係無權占有系爭1137地號土地，依民法第767條規定，請求上訴人二人拆屋還地，上訴人則以上開情詞置辯。經查：㈠、原判決附圖所示Ａ-Ｆ地上物，係天文貿易公司所有，僅天文貿易公司對之有處分權，已如上述，則被上訴人請求乙○○拆屋還地，即無理由，不應准許。㈡、１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求妨止之，民法第767條定有明文。又權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條亦定有明文。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得之利益，與他人及國家社會所受之損失差距甚大者，或其取得權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大之損失者，非不得視其權利行使係以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵。２、 ①、上訴人提出被上訴人不爭執真正之訴外人吳文雄委任楊明廣律師所發91.11.1台北法院郵局服務台第803號存證信函內容略謂「吳文雄與天文貿易公司就桃園縣龜山鄉○○段1131、1137、1159等三筆土地訂有買賣契約，其中1131地號土地為移轉過戶，第1137、1159二筆土地則因天文貿易公司遲未能提供適當人選以為移轉過戶，…，現因法令已為更改，天文貿易公司應已得接受過戶，或係應儘速提出得為接受過戶之人，…訂約當時為民國68年，約定每坪3000元，天文公司當時交付頭款250萬元，相當僅支付833.33坪部分之價金，尚有515.46坪部分尚未支付價金，期間內土地已為漲價，依民法第227條之2所訂意旨，天文公司應與吳文雄洽談給付合理之價金，周邊土地合理之市價為每坪9-10萬元」等情（見原審卷㈠第64-67頁）。而天文貿易公司亦委任律師於91.11. 11發函吳文雄謂「本公司於68年簽訂買賣契約書…雙方約定，土地每坪價金3000元，本公司於契約訂立時即給付250萬元，本件買賣不動產所有權移轉登記完畢，領到新頒所有權狀同時再交清餘款，土地增值稅由吳文雄負擔繳納。…268-8、269-8地號二筆土地，因為吳文雄與謝王碧珠、黃河清共有，且與謝、黃二人有糾紛，吳文雄無法辦理所有權移轉登記，其後吳文雄因刑事案件長期未與本公司聯絡，此皆可歸責於吳文雄之事由，致契約未履行，…今吳文雄表示已作好土地移轉過戶準備，本公司願依契約辦理268-8、269-8地號2筆土地所有權移轉登記手續。本件尚未過戶之二筆土地，係因可歸責吳文雄之事由，且與民法第227條之2要件不符，仍請依契約條款履行，本公司得依協商適當補償，以求圓滿解決」等語（見原審卷㈠第73-74頁）。吳文雄復委任律師以92.1. 8台北法院郵局服務台第14號存證信函天文貿易公司謂「該1137、1159地號二筆土地為『農地』，但因天文公司於土地上為非農業使用，就算本人要辦理過戶，也有所不能，本人已做好土地移轉過戶準備，請天文公司應於函到7 日內將土地上之非農業地上物全部移除，回復得為農用狀態，…否則本人既已做好履約準備，屆時不得主張任何理由，同時履行抗辯權，而應負擔給付價金」等語（見原審卷㈠第68-70頁）。天文貿易公司亦委任律師92.1.22發函吳文雄謂「本公司願依契約辦理該二筆土地所有權移轉登記手續，本公司訂92.1.29下午2時陪同代書前往吳先生指定之楊明廣律師事務所辦理土地過戶登記申請手續，…。本公司因需搭建倉庫使用，故向吳先生購買上開3筆土地，吳先生訂約收取價金250萬元後，先過戶一筆土地與本公司，並將未過戶之二筆土地交付本公司，且簽署土地使用權同意書，同意本公司搭建倉庫建物使用，來函請求將該二筆土地上建物移除，顯有誤會，與法不合」等語（見原審卷㈠第75-76頁）。吳文雄復委託律師發92.1.30台北法院郵局第168號存證信函謂：「…天文公司於民國92年1月29日下午派遣職員向貴事務所胡志忠律師要求辦理過戶手續，惟未對土地上之非農用地上物為清除，仍屬因可歸責天文公司致未能合法受領」等情（見原審卷㈠第71-72頁）。天文貿易公司再以92.2.27函吳文雄謂「經查上開二筆土地，所有權人為吳文雄持分1/6 、謝王碧珠持分2/6、黃河清持分3/6，非吳先生單獨所有，亦未提示謝、黃二人之土地過戶證件，故吳先生表示已作好土地移轉過戶準備，顯非事實。農地可自由買賣過戶，僅不能核發農業用證明書，不能優待減免土地增值稅，…為解決問題，本公司願補貼賣主吳先生該二筆土地所有權移轉之全部土地增值稅」等語（見原審卷㈠第77-78頁）。 ②、另依上訴人提出之土地登記謄本可知吳文雄所有系爭土地應有部分1/6 於80.9.15遭查封，於85.8.28始塗銷查封登記。依被上訴人提出之網路申領謄本資料可知系爭謝王碧珠、黃河清所有系爭1137地號應有部分係於92.7.23移轉予吳文雄，吳文雄於92.8.22移轉所有權登記予被上訴人（見本院卷第79頁背面、96頁）。 ③、依上述各情，堪認上訴人天文貿易公司抗辯其於68年間，即以每坪3000元價格向吳文雄購買系爭土地乙節為真正。吳文雄及系爭土地共有人謝王碧珠、黃河清於70.2.1出具土地使用權同意書，同意上訴人天文貿易公司人員乙○○使用該土地，乙○○並於系爭1137及天文貿易公司另向吳文雄購買之1131地號土地上建造建物，並取得使用執照，完成保存登記，嗣於71年間將該建物所有權移轉登記予天文貿易公司所有、使用，迄今已逾20年等情。吳文雄於91年11月間發函天文貿易公司，謂其準備將系爭土地移轉所有權登記予天文貿易公司，但謂情事變更，天文貿易公司應另給價金，並謂週邊土地市價為每坪9-10萬元（即原約定每坪3000元之30倍至34倍），天文貿易公司未同意。系爭土地共有人謝王碧珠、黃河清於92.7.23將其等應有部分移轉登記予吳文雄，吳文雄於92.8.22移轉所有權登記予被上訴人，被上訴人即於 92.9.3對上訴人乙○○、天文貿易公司提起本件訴訟（見原審卷㈠第6頁）。３、查上訴人天文貿易公司所有系爭建號495建物係合法興建，取得使用執照，並辦妥保存登記之建物等情，業如上述。另上訴人主張系爭土地上其餘地上物均係被上訴人買受系爭土地前即興建，被上訴人亦自陳買受系爭土地時，前手有告知系爭土地上有廠房，伊認為對造會再向伊買回等語（參見本院卷第22頁），並有到現場看過，也知道土地有一部分建工場（見言詞辯論筆錄）。是被上訴人買受系爭土地時，即知悉系爭土地上有上訴人天文貿易公司所有之如原判決附圖所示地上物，其猶為買受，則堪認被上訴人於取得系爭土地權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人之損失，其請求被上訴人天文貿易公司拆屋還地，應得視為其權利行使係以損害他人為主要目的。況上訴人於本件訴訟程序，表示願意以每坪5萬元向被上訴人購買系爭土地（參見本院卷第64頁），兩造並合意停止訴訟程序二次，洽談和解，惟未果。是益證被上訴人本件行使物上請求權未符誠信原則，不應准許。其請求上訴人天文貿易公司拆屋還地，亦應駁回。四、被上訴人依不當得利、侵權行為等法則請求上訴人乙○○、天文貿易公司二人自原審起訴狀繕本送達翌日（即92.9.18 ）起至返還系爭土地之日止，按年連帶給付2萬5989元（被上訴人逾上開數額之請求，經原審判決被上訴人敗訴，未據被上訴人聲明不服）。上訴人則抗辯被上訴人未受土地之交付，自無利益受損害等語。㈠、查被上訴人於92.8.22取得系爭土地所有權，則依民法第765條規定，其對系爭土地即有使用收益權。上訴人天文貿易公司所有如原判決附圖Ａ-Ｆ所示地上物，占用被上訴人系爭土地，對被上訴人並無法律上關係，雖被上訴人不得對之行使所有物返還請求權，但天文貿易公司系爭地上物占用系爭土地自受有利益，致被上訴人受有損害，被上訴人請求天文貿易公司給付自92.9.18起至如原判決附圖Ａ-Ｆ所示地上物占用消滅（即將上開地上物拆除），並將上開土地返還被上訴人之日止之不當得利，自屬有據，應予准許。至上訴人乙○○雖自陳其使用原判決附圖所示Ｂ部分之宿舍，惟查該宿舍係上訴人天文貿易公司所有，乙○○係天文貿易公司之法定代理人，則其使用該宿舍而占有系爭土地，應認係天文貿易公司之占有輔助人，被上訴人對乙○○請求不當得利，即屬無據。另被上訴人未舉證證明上訴人乙○○對之有何故意、過失侵權行為，其依侵權行為法則，請求上訴人乙○○賠償，亦屬無據。㈡、茲審酌被上訴人得請求之數額：按無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又土地法第97條關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件，雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準。查系爭土地坐落桃園縣龜山鄉，雖有部分臨接馬路，但其位在山坡地，業經原審法院履勘現場，製有勘驗筆錄及照片可參。爰審酌系爭土地位置、附近區域土地之繁榮程度及其利用情形，認上訴人天文貿易公司就本件土地所受相當於租金之利益，以申報地價年息百分之5計算為適當。系爭土地申報地價每平方公尺為320元（見原審卷第 10 頁），天文貿易公司所有系爭地上物占用面積共1624. 315平方公尺（10.50+90.99+57.80+940.40+509.50+15.125=1624. 315），依此計算，被上訴人得請求之不當得利為按年25989元（320×1624.315×5％＝25989元）。被上訴人此部分請求應予准許。五、綜上所述，被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人乙○ ○、天文貿易公司拆屋還地及依不當得利、侵權行為法則請求乙○○給付損害金為無理由，不應准許。其依不當得利法則請求上訴人天文貿易公司給付自92.9.18起至如原判決附圖Ａ-Ｆ所示地上物拆除，將土地返還之日止，按年給付2萬5989元不當得利部分為有理由，應予准許，逾上開部分之請求為無理由，不應准許。被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就被上訴人之請求不應准許部分，判命上訴人乙○○、天文貿易公司給付，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴人乙○○、天文貿易公司上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至被上訴人之請求應准許部分，原審命上訴人天文貿易公司給付，核無不合，上訴人天文貿易公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。七、據上論結，本件乙○○之上訴為有理由，天文貿易公司之上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　1 　　月　　24　　日民事第八庭審判長法　官吳景源法　官鄭威莉法　官滕允潔正本係照原本作成。被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　95　　年　　1 　　月　　24　　日書記官黃麗玲附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院94年度上字第215號

關鍵資訊