臺灣高等法院94年度上字第303號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 94年度上字第303號

上訴人

泰安股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

賴建男律師

複代理人

郭玉瑾律師

被上訴人

惠康百貨股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

丁中原律師

複代理人

李采霓律師

訴訟代理人

沈妍伶律師

上列當事人間返還押租金事件，上訴人對於中華民國93年9月27日臺灣臺北地方法院92年度北訴字第13號第一審判決提起上訴，本院於95年11月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：被上訴人於民國83年4月29日與上訴人簽訂合作協議書，向上訴人承租坐落台北縣永和市○○路53號1樓及地下室、福和路43巷1號地下室房屋，租賃期間自83年5月1日起至88年4月30日，並依約給付保證金（實為押租金）新台幣400萬元，於該址開設頂好超市永福店。嗣於租期屆至前，被上訴人為繼續承租房屋經營超市，乃於88年4月21日與上訴人再簽立合作協議續約協議書，租期自88年5月1日至93年4月30日。惟系爭房屋因不能做為店鋪使用，被上訴人之頂好超市永福店於90年5月8日、同年8月28日遭台北縣政府以違反建築法第73條後段規定，依同法第90條規定科處罰鍰6萬元，並勒令停止使用。被上訴人雖提起訴願，但經內政部訴願審議委員會予以駁回。嗣台北縣政府並於90年12月27日至該店會勘，執行斷電，致該店不得不停業。系爭房屋既不得作為店鋪使用，身為出租人之上訴人即違反其應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益狀態之義務。被上訴人乃於91年1月10日發函上訴人請其於7日內提供符合得開設超市目的之建物予被上訴人。惟期滿後上訴人仍未能提供，被上訴人不得已再函知上訴人將於91年1月28日終止兩造間之租賃契約，並將於該日交還系爭房屋於上訴人，請其派員到場點交，並同時交還保證金（實即押租金）400萬元。詎屆期上訴人未派員到場點交，顯受領遲延。況上訴人亦於91年1月21日發函被上訴人表示同意終止兩造間之租賃契約。惟上訴人反悔拒不返還保證金400萬元，為此依合作協議書第5條、合作協議續約書第4條約定訴請上訴人返還400萬元及自91年1月29日起清償日止按年息5%計算之利息。原審判決上訴人應給付被上訴人302萬4770元及自91年1月29日起至清償日止按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘請求。被上訴人就其敗訴部分未表不服，已告確定。其於本院答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：兩造於訂約之初，上訴人即已交付系爭建物之使用執照予被上訴人，被上訴人於知本件位於永和市○○路43巷1號地下室之建物用途包含店鋪、防空避難室、停車空間之情形下，仍與上訴人達成簽約之合意，表示被上訴人已就如何利用系爭建物經營業務乙節加以考量後，認建物確可供商場使用，實難謂上訴人未依債之本旨履行。本件被上訴人店內貨架占用部分防空避難室及停車空間，違反相關建築法規，係可歸責於其自身之事由，不得以此主張提前終止租約。而上訴人91年1月21日之存證信函係另行提出以「返還鑰匙、匯還保證金」之日期本件提前終止租約時點之新要約，而兩造其後並未就前揭事項達成共識，自未有提前終止租約之合意。退步言，若認上訴人91年1月21日函文為終止租約之意思表示，惟本件係因被上訴人未依約給付租金、無故提前撤店而違約在先，故上訴人主張以系爭保證人充作違約金，作為租約未到期之租金損失補償。被上訴人係於91年7月才將該店之營利事業登記撤銷，故租金補償至少應算至91年7月。再者，被上訴人並未返還鑰匙予上訴人，且未有點交房屋行為，其根本未履行返還房屋義務。若認被上訴人已於91年3月28日將鑰匙一把檢同存證信函寄予上訴人，但系爭建物鑰匙並非只有一把，被上訴人返還一把鑰匙，並不等同交還房屋。且被上訴人並未將建物回復原狀，上訴人曾發函要求，被上訴人卻置之不理，上訴人只得自行回復原狀，上訴人因此支出之費用，當然發生抵充之效力。而被上訴人既未連絡上訴人並敲定點交房屋之詳細時間，上訴人即無所謂受領遲延。又縱依原審認定被上訴人於91年3月28日交還鑰匙，則系爭保證金亦應扣除至91年3月28日之租金方屬正確等語，資為抗辯。其上訴聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。⑵前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、查被上訴人於83年4月29日與上訴人簽訂合作協議書，向上訴人承租坐落台北縣永和市○○路53號1樓及福和路43巷1號全部面積開設頂好超市永福店，租期自83年5月1日起至88年4月30日止，被上訴人並於簽訂合作協議書時，給付上訴人400萬元之保證金。嗣兩造於88年4月21日簽訂合作協議續約協議書，約定承租期間自88年5月1日起至93年4月30日止，並減少承租範圍，由被上訴人返還53號地下室承租面積74坪，租金則為⑴88年5月1日起至89年4月30日止，每月48萬2994元；⑵89年5月1日起至90年4月30日止，每月49萬7484元；⑶90年5月1日起至91年4月30日止，每月51萬2409元；

⑷91年5月1日起至92年4月30日止，每月53萬8029元；⑸92年5月1日起至93年4月30日止，每月56萬4930元。此為兩造所不爭執，並有合作協議書及合作協議續約協議書在卷可稽（見92板簡字第252號卷第9至20頁）。

四、被上訴人主張兩造業於91年1月28日終止前開租賃契約，然為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。茲查：

㈠被上訴人於91年1月間發函通知上訴人將於91年1月28日終止系爭合作協議續約書，上訴人則於91年1月21日函覆「永福店業於民國91年元月17日撤離完畢，乙○○亦於民國91年元月18日上午8時30分電話告知要交還建築物。貴我雙方合作多年，好聚好散，請將鑰匙交還及貴公司銀行帳戶賜告，以便匯還保證金，提前結束合作關係。」，有存證信函可稽（見92板簡字第252號卷第38至43頁），足見兩造業於91年1月28日合意終止系爭租賃契約。

㈡上訴人辯稱其91年1月21日之回函係提出以「返還鑰匙、匯還保證金」為終止契約之新要約云云。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條本文著有規定。又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，最高法院亦著有83年台上字第2108號判例參照。由此可知，返還鑰匙及匯款保證金乃租賃關係終止後，兩造各自應履行之義務，被上訴人謂其為終止契約之前提，洵屬飾卸之詞，殊無可取。

㈢上訴人復指稱本件被上訴人早知系爭房屋有防空避難室、停車空間而無法供作賣場使用，其猶與上訴人簽約，顯可歸責於己，且其積欠租金、無故提前撤店違約在先，自無權終止契約云云。惟契約之合意終止為契約行為，其已否生效應視契約當事人意思表示是否業已合致；至法定或約定終止權之行使則為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止之事由存在，無待他方當事人之承諾，最高法院94年度台上字第1594號裁判見解亦同，可資參酌。本件租賃契約之終止係經兩造意思表示合致而發生合意終止之效力，業如上述，自不因被上訴人之前有無違約而異其結果。被上訴人此節所辯，亦屬誤會，而無可採。

五、被上訴人另主張其已通知上訴人於91年1月28日交還鑰匙並為租賃物之點交，上訴人未派員依時為之，顯已受領遲延。茲查：

㈠按債權人受領遲延，僅生減輕債務人責任之效果，或債務人得請求債權人賠償提出及保管給付物之必要費用而已，並非債務人即因而免除其債務。於雙務契約之情形，該債權人是否應履行契約上之對待給付義務，仍應依契約或法律之規定決之，非謂債權人受領遲延，債務人即得請求債權人為對待給付。又債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條但書固定有明文。惟債務人依此規定通知債權人，僅不負給付遲延責任而已，並不生已為給付之效力。最高法院77年度台上字第1318號、85年度台上字第436號、86年度台上字第756號見解亦同，足供參照。

㈡查被上訴人確於91年1月間發函上訴人謂：「茲通知貴公司將自民國91年元月28日起終止貴我雙方於民國88年4月21日就座落於台北縣永和市○○路53號1樓及地下室，以及福和路43巷1號地下室全部建物所簽訂之『合作協議續約協議書』，並於該日交還該建築物，請惠予派員屆時到場點收並返還保證金新台幣400萬元整。」（見92板簡字第252號卷第38頁）。上訴人此對亦曾覆函要求交還鑰匙及告知匯款帳號以便匯還保證金（見92板簡字第252號卷第43頁），足證其確有收受該函通知無疑。證人即被上訴人員工乙○○亦證稱91年1月28日伊有如期至系爭房屋，欲交還鑰匙及點交房屋，但上訴人方面無人到場，伊並有至上訴人辦公室按門鈴，但無人應門，打電話亦無人接聽（見本院卷一第186頁），是被上訴人主張上訴人受領遲延，當非虛言。

㈢惟揆諸前揭說明，被上訴人交還鑰匙及租賃物之義務，並不因上訴人受領遲延而免除。查被上訴人於91年3月28日始發函檢附系爭房屋之鑰匙將之寄還予上訴人，有存證信函可參（見原審卷第108頁），則在此之前，系爭房屋應仍在被上訴人之占有管領中，尚難認其已履行返還租賃物之義務。被上訴人謂上訴人受領遲延，無礙其於91年1月28日即已返還租賃物之事實，容有誤會，難以憑採。

㈣上訴人雖矢口否認曾收受鑰匙，但查，證人即被上訴人員工游雅惠於原審證稱91年3月28日之存證信函乃伊親自撰擬內容，至郵局寄發，系爭房屋之鑰匙亦由伊本人放入存證信函內寄予上訴人（見原審卷第176頁）。再依上訴人93年9月21日答辯狀內亦指責「原告（即被上訴人）並於同年（91年）3月28日不負責任的寄回一把鑰匙，強迫被告（即上訴人）接受，請問，這算什麼？」（見原審卷第354頁），益證上訴人確有收受鑰匙無訛。其嗣後否認，核與事實有間，無可採信。

㈤上訴人復辯稱系爭房屋鑰匙應有數把，被上訴人未將其餘鑰匙一併寄回，自非依債之本旨履行云云。惟證人游雅惠於原審證稱系爭房屋僅有一把鑰匙（見原審卷第176頁）；證人即被上訴人工務部負責人丙○○亦證稱因做超市最重要的就是保全，所以承租後鑰匙有更換，且由室內反扣，故最後出去只剩一把鑰匙，原有鑰匙均已作廢，此為一般慣例，改裝前亦有與上訴人討論。被上訴人遷出後，已解除所有之保全設定，只須該把鑰匙即可進入等語（見原審卷第335、336頁）。而上訴人迄未能具體指明系爭房屋配備之確實鑰匙數量，其空言辯稱系爭房屋鑰匙非僅一把，殊無可取。

六、查依兩造合作協議書第5條約定：「為保證本合作協議書各條款之確實遵守與履行，乙方（即被上訴人）應於簽訂本合作協議書時，給付甲方（即上訴人）新台幣肆佰萬元整之保證金，本合作協議書期滿或終止後乙方遷出並交還合作標的物時，甲方應於乙方提示原甲方給付之收據時，無息退還乙方同額之保證金。」（見92板簡字第252號卷第10頁）合作續約協議書第4條約定：「乙方於原協議已交付甲方新台幣肆佰萬元整之保證金，於本合作期間開始日即自動移做本續約之保證金，甲方於本合作期間終止且乙方遷出『合作標的物』時無息歸還乙方。」（見92板簡字第252號卷第20頁）。觀其性質，應屬押租金。系爭租賃契約既經兩造合意終止，被上訴人復已交還鑰匙及房屋，則被上訴人本諸前揭約定請求上訴人返還保證金，應屬有據。但查：

㈠按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項本文著有規定。查被上訴人係於91年3月28日始寄還系爭租賃標的物之鑰匙，在此之前，系爭租賃標的物仍在被上訴人之占有管領中，詳如上述，則其租金自應給付至91年3月28日。而被上訴人自90年12月份起即未給付租金，是其至91年3月28日止計積欠租金200萬48元。（計算式：512409×3＋512409×28/31＝0000000＋462821＝0000000，元以下四捨五入）。上訴人就此部分為抵銷抗辯，為有理由，經相互扣抵後，上訴人應返還之保證金為199萬9952元（計算式：0000000-0000000＝0000000 ）。

㈡次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。民法第229條第1項定有明文。依系爭合作協議書第5條及合作協議續約書第4條約定，上訴人於租賃契約終止被上訴人遷出並交還房屋時，方須返還保證金。被上訴人既於91年3月28日交還房屋，上訴人應自翌日即91年3月29日始負遲延責任。

㈢上訴人雖以被上訴人遲至91年7月始撤銷設於該址之營利事業登記，辯稱被上訴人應給付至91年7月之租金；並指稱因被上訴人未回復原狀，上訴人只得自行回復原狀，其所支出之費用亦應抵銷云云。惟營利事業登記僅為行政機關對營利事業之行政管理措施，與建物之占有使用係屬二事。查被上訴人91年1至6月之營業額為零，有台北縣營業人銷售額與稅額申報書可佐（見本院卷一第251至253頁），足見被上訴人自91年1月起確無營業情事。參以被上訴人於91年1月間函知上訴人終止租約，並約定於91年1月28日點交房屋及交還鑰匙，益證被上訴人所言騰空遷出一節非虛。而被上訴人既於91年3月28日寄還鑰匙，應認被上訴人於斯時已返還租賃物，自無責令其續予給付租金之理。至上訴人指稱被上訴人未將租賃物回復原狀乙節，業據被上訴人否認在卷，並堅稱其於終止時已將系爭建物內之裝潢設備等全數拆除，清理完竣等語。按民法第455條僅規定租賃契約終止後，承租人應返還租賃物，並無回復原狀之規定，而觀諸系爭合作協議書及合作協議續約書，亦無回復原狀之相關約定，上訴人謂被上訴人應將系爭房屋回復原狀已乏依據。況上訴人迄未能舉證證明其確有自行回復原狀及支出費用之數額，其執此為辯，亦無可採。

七、從而，被上訴人依合作協議書第5條及合作協議續約書第4條約定，訴請上訴人返還保證金，於199萬9952元及自91年3月29日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。其敗訴部分假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

民事第一庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。