94年度上字第49號（損害賠償） - 臺灣高等法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　94年度上字第49號上　訴　人　甲○○ 訴訟代理人　沈志成律師被上訴人　來來忠孝大樓管理委員會法定代理人　陳鶴彥訴訟代理人　李金澤律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十三年十二月十日台灣台北地方法院九十三年度訴更一字第十三號第一審判決，提起上訴，本院於九十四年四月十二日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。被上訴人應給付上訴人新台幣貳佰零玖萬伍仟元，及自民國九十三年十月七日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴主張：上訴人曾以其所籌設但尚未向主管機關辦理設立登記之隆貿廣告股份有限公司（下稱隆貿公司）之名義與被上訴人訂定租賃契約，故應認係上訴人個人與被上訴人訂定契約。約定由上訴人向被上訴人承租坐落台北市○○○路○段六號來來忠孝大廈面向光華商場之牆壁面全部，以日起至九十三年十月三十一日止，共六年，每年租金新台幣（下同）七十五萬六千元，均應於生效日起一年份一次付清。訂約後被上訴人已受領租金五年，詎就第六年之租金竟拒絕受領，且於九十二年四月八日發函表示上開契約因未經全體住戶同意而無效等語，拒絕讓上訴人繼續使用上開牆面設置廣告。甚至向台北市工務局檢舉，致上訴人所設置之廣告於九十三年二月底遭拆除。被上訴人更另即高價出租他公司全之給付，上訴人自得依民法第二百二十七條第一項之規定，請求被上訴人賠償未屆期八個月之租金損害五十萬四千元，並返還押租金五萬五千元。又上訴人租用前開牆面後，轉提供台灣愛普生科技股份有限公司（下稱愛普生公司）作為廣告畫面使用，每年租金三百零六萬元，每月租金二十五萬五千元，今廣告拆除後，上訴人對愛普生公司尚有八個月租期之損害賠償二百零四萬元，此部分上訴人亦得向被上訴人一併請求。爰本於不完全給付之法律關係，求為命被上訴人應給付上訴人二百五十九萬九千元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決。（原判決駁回上訴人之訴。上訴人就敗訴部分全部上訴）上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人二百五十九萬九千元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。二、被上訴人則以：本件契約書所載之簽約係隆貿公司，並非上訴人。且本件隆貿公司既未經合法設立登記，則其所為之上開契約行為自始無效，上訴人不得執系爭契約作何主張。故上訴人據為主張係其個人行為並提起本訴係屬無據，其訴欠缺權利保護要件。況系爭契約書並未經被上訴人同意簽立，而係上訴人與被上訴人前任總幹事陳啟轍私相授受之行為，上訴人雖主張被上訴人將印章交予前任總幹事陳啟轍並於簽約時蓋用，而有表現代理之適用，且大樓主任委員廖錫琴在場並刪改金額云云，惟契約書上被上訴人所用印章並非來來忠孝大管理委員會主任委員之印章，且縱認主任委員廖錫琴在場，亦應由廖錫琴用印簽約，焉有由陳啟轍用印之理，益證簽約確不合法。被上訴人業已於九十二年四月八日委請律師發函主張契約無效等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。三、經查上訴人主張上訴人與被上訴人間訂定有租用來來忠孝大樓外牆牆面之契約，業據提出律師函、台北市政府函及戶外廣告招牌租用合約書為證（見原法院九十三年度訴字第二０００號卷第八頁至第九頁），但為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，是以本件兩造爭執要點即在於：以隆貿公司名義所訂定之系爭租賃契約書是否應視為上訴人個人之行為？系爭契約是否因未經全體區分所有權人同意而無效？有無表見代理之適用？如上訴人得請求賠償，損害金額為多少？茲析述如下。四、以隆貿公司名義所訂定之系爭租賃契約書是否應視為上訴人個人之行為？經查被上訴人雖辯稱：上訴人所提出之契約書上載之承租人隆貿公司並未經設立登記，無法人資格，故契約無效云云。惟按我國民法，就法人資格之取得，採登記要件主義，在公司法人，公司法第六條亦定有明文。公司在設立登記前，既不得謂其已取得法人之資格，自不能為法律行為之主體，而以其名稱與第三人為法律行為。若以其名稱而與第三人為法律行為，則應由行為人自負其責，即認行為人為該項行為之主體。此公司法第十九條規定之所由設（最高法院七十一年度台上字第四三一五號判決參考）。經核系爭契約書之承租人確係記載隆貿公司（代表人則載為上訴人），而上訴人復自認隆貿公司尚未經設立登記，則其以隆貿公司名義所訂定之系爭契約書，依上開說明，即應視為上訴人個人之行為，而非無效。被上訴人執此抗辯，即非可採。五、系爭契約是否因未經全體區分所有權人同意而無效？ (一)、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室非依法令規定，並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為」，九十二年修正前後之公寓大廈管理條例第八條第一項定有明文。是關於在大樓外牆牆面設置廣告物之行為，除須合於法令規定外，並應經區分所有權人會議之同意，始得對抗區分所有權人。而此區分所有權人會議之決議方式，應依同條例第二十九條、第三十條、第三十一條規定為之（最高法院九十一年度台上字第四０五號判決參照）。本件上訴人承租來來忠孝大樓之外牆牆面，目的係在供作牆面設置廣告物之行為，須經來來忠孝大樓全體區分所有權人會議之同意。被上訴人雖抗辯大樓區分所有權人並未同意上開租賃契約云云。惟按有關大樓外牆牆面設置廣告物應經區分所有權人會議同意之規定，僅係大樓管委會設置廣告物之行為是否得對抗區分所有權人之要件而已，並不影響兩造間系爭租約之效力，兩造間之租賃契約既已有效成立，則被上訴人自有履行租約之義務。 (二)、退步言之，按「當事人無正當理由不從提出文書之命者，法院得審酌情形認他造關於該文書之主張或依該文書應證之事實為真實。」民事訴訟法第三四五條定有明文。查上訴人於本院審理中聲請本院命被上訴人提出來來忠孝大樓歷次區分所有權人會議之紀錄，以證明系爭租約有關設置廣告物之行為確係經該大樓區分所有權人會議之決議行之並經本院命被上訴人應予提出，惟被上訴人竟以九十二年三月三十一日前之會議記錄已為總幹事陳啟轍取走、九十二年四月一日至九十三年八月三十一日之會議記錄則因火災而毀損為由，拒不交出相關之會議記錄，且被上訴人就上開情事亦未舉證以實其說，依上開條文規定，本院自得審酌情形而認上訴人所主張之上開文書應證事實為真實。則系爭租約應認定業經區分所有權人會議同意，被上訴人執此抗辯，亦非可採。 (三)、再退步言之，兩造於八十四年八月二十五日起，即已就系爭大樓外牆牆面設置廣告物，訂定租期自八十四年十一月一日起至八十七年十月三十一日止之租賃契約，有租賃契約書在卷可稽。（見本院卷第十三至十四頁）嗣雙方並於前揭租約屆滿前即八十七年七月一日續訂租期自八十七年十一月一日起至九十三年十月三十一日止之系爭租賃契約，而依上開九十二年十二月三十一日修正公布前之公寓大廈管理條例第八條第一項及第三十四條第七款等規定，被上訴人根本不可能未經系爭大樓區分所有權人會議之同意即將系爭大樓外牆牆面擅自租予上訴人設置廣告物，否則該大樓之區分所有權人豈可能於被上訴人分別於八十四年八月二十五日及八十七年七月一日與上訴人就系爭大樓外牆牆面設置廣告物訂立租約時未為任何反對之意思表示？且又豈可能於長達九年多之時間允許上訴人使用系爭外牆每年向上訴人收取之租金利益長達九年等情觀之，顯見該大樓之區分所有權人就系爭外牆牆面設置廣告物之行為已有默示同意之意思表示存在，自應受系爭租賃契約之拘束。六、系爭契約有無表見代理之適用？ (一)、被上訴人又辯稱：上開租賃契約之訂定乃來來忠孝大樓總幹事陳啟轍個人之無權代理行為，其上用印非屬被上訴人所用之章，亦未經被上訴人合法之代表人代表被上訴人訂定而屬無效，被上訴人自無須負擔系爭契約責任云云。 (二)、經查被上訴人雖辯稱上訴人所提出之歷年租約，其上用印非屬被上訴人所用之章云云。惟查證人即該大樓前管理委員會主任委員證人廖錫琴於本院證稱：「我接這任主委時，我們的總幹事和甲○○拿這份合約出來，原則上應該是已到期，他蓋來來忠孝大樓管理委員會的印章跟他自己的名字，……。」等語（見本院卷第四二頁），足證系爭租約上之用印確係被上訴人所用之章。況如兩造所簽訂租約非被上訴人之印章，何以被上訴人自八十四年八月二十五日雙方簽訂租約以來，從未就此有所質疑？且被上訴人於原審時又豈可能不為此抗辯？被上訴人所言，顯與事理有違，顯係卸責之詞，自無可採。 (三)、又查被上訴人將其來來忠孝大樓管理委員會之印章交由總幹事陳啟轍，並蓋章於系爭租賃契約上，足認該大樓總幹事陳啟轍確有代理被上訴人簽訂系爭租賃契約之代理權，否則第三人陳啟轍何以會持有該印章？又微論該大樓總幹事陳啟轍是否具有簽訂系爭租約之代理權，茍由被上訴人將其印章交由第三人陳啟轍持有使用，及兩造分別於八十四年八月二十五日及八十七年七月一日訂立兩租賃契約，而被上訴人就該租約之簽訂均未異議，且兩造自簽訂系爭租賃契約後，上訴人均依系爭租約之約定每年繳交七十五萬六千元整之租金予被上訴人，而被上訴人亦允許上訴人於其大樓外牆牆面設置廣告物等情觀之，客觀上自足認被上訴人之行為顯與上開民法第一百六十九條關於表見代理之規定相符，而應負授權人之責任。 (四)、又本件證人廖錫琴於庭詢時固證稱：「上訴人訴訟代理人：提示八十七年七月一日來來忠孝大樓管理委員會和隆貿廣告股份有限公司簽合約，當時你是否在場？證人：簽約當時我不在場。」及「我接這任主委時，我們的總幹事和甲○○拿這份合約出來，原則上應該是已到期，……，他說已簽合約妳不能改，我說合約不是已經到了嗎？這份怎麼來我不知道，我也不在場，……。」云云，惟查證人廖錫琴同時證稱：「上訴人訴訟代理人：契約第二條上面所改的七十五萬六千元，是否為你的筆跡？證人：是。」、「法官：是你簽約後在契約上調價錢？證人：是。」及「法官：妳那時當主任委員，妳議定七十五萬六千元，上面都寫好租約是八十七年到九十三年？證人：是。」等語，（見本院卷第四一至四四頁）核與系爭租約第二點租金一欄上原載「陸拾陸萬」元之每年租金金額部分及第六點原載「陸萬參仟」元之保證金金額部分刪除後另行載明：「柒拾伍萬陸仟」及「伍萬伍仟」之情形相符，顯見系爭租約確係經當時之主任委員廖錫琴同意而簽訂，否則廖錫琴豈可能會親筆改寫該租約第二條所約定之租金額？是系爭租約既經被上訴人之代表人重新議價後簽訂，則該租約於兩造間自已有效存在，應堪認定。七、如上訴人得請求賠償，損害金額為多少？ (一)、上訴人主張：被上訴人顯有可歸責於己之事由為不完全之給付，上訴人自得依民法第二百二十七條第一項之規定，請求被上訴人賠償未屆期八個月之租金損害五十萬四千元，並返還押租金五萬五千元。又上訴人租用前開牆面後，轉提供愛普生公司作為廣告畫面使用，每年租金三百零六萬元，每月租金二十五萬五千元，今廣告拆除後，上訴人對愛普生公司尚有八個月租期之損害賠償二百零四萬元，此部分上訴人亦得向被上訴人一併請求等語。 (二)、按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」民法第二一六條定有明文。查上訴人主張租用前開牆面後，轉提供愛普生公司作為廣告畫面使用，每月租金二十五萬五千元之事實，業據提出租用合約書為證（見原審卷第十三頁）並為被上訴人所不爭執，則依已定之計劃，上訴人在租期屆滿前之八個月內，可得預期之利益，即為轉租之八個月租金收入二百零四萬元，應屬所失利益，自得請求被上訴人賠償。惟查上訴人既主張系爭租約有效而請求被上訴人賠償，則未屆期八個月之租金，上訴人自仍有給付被上訴人之義務（即應視為上訴人獲取轉租利益之成本），上訴人請求被上訴人給付此部分租金損害五十萬四千元，為無理由，應予駁回。又押租金五萬五千元，為系爭租約第六條所明定，復為被上訴人所不爭執，現租約早已到期，廣告物亦已拆除，被上訴人自應依約返還，上訴人此部分請求，亦有理由，應予准許。八、綜上所述，上訴人主張其因被上訴人違約阻止其使用系爭外牆牆面設置廣告物，致受有損害，得請求被上訴人賠償所失利益，即轉租之八個月租金收入二百零四萬元，並得請求返還押租金五萬五千元。合計上訴人得請求被上訴人給付二百零九萬五千元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日即九十三年十月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　94　　年　　4　　月　　26　　日民事第三庭審判長法　官林敬修法　官劉勝吉法　官藍文祥正本係照原本作成。被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。上訴人不得上訴。中　　華　　民　　國　　94　　年　　4 　　月　　27　　日書記官顧倪淑貞附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院94年度上字第49號

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